Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng chi thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011.

- Đ C Ề ƯƠ NG A.
- Nghiên c u th tr ứ ị ườ ng.
- Nghiên c u, đánh giá th tr ứ ị ườ ng đ u t : ầ ư.
- Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ứ ị ườ ng văn phòng cho thuê t i Hà ạ N i t năm 2009 đ n năm 2011 ộ ừ ế.
- Năm 2009.
- Năm 2011.
- D án VIET ự TOWER.
- Di n tích xây d ng ệ ự.
- PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KH THI C A CÔNG TY M Ả Ủ Ỹ 1.
- N i dung đ u t và hình th c v n đ u t c a công ty ộ ầ ư ứ ố ầ ư ủ 2.
- Các ph ươ ng pháp tính toán đ ra quy t đ nh đ u t : ể ế ị ầ ư 2.1.1.
- Ph ươ ng pháp c a tr ử ướ c (phù h p v i ng ợ ớ ườ i đi vay) 2.1.2.
- Ph ươ ng án c a sau (phù h p v i ng ử ợ ớ ườ i cho vay).
- D án đ u t là t p h p các đ xu t b v n trung và dài h n đ ti n hành ự ầ ư ậ ợ ề ấ ỏ ố ạ ể ế các ho t đ ng ạ ộ đ u t ầ ư trên đ a bàn c th , trong kho ng th i gian xác đ nh.
- NGHIÊN C U TH TR Ứ Ị ƯỜ NG:.
- Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ứ ị ườ ng văn phòng chi thuê t i Hà N i ạ ộ t năm 2009 đ n năm 2011 ừ ế.
- Năm 2009:.
- Trong Quý I/2009, t i Hà N i, giá chào thuê văn phòng h ng A đã gi m ạ ộ ạ ả kho ng 8% so v i th i đi m cu i năm 2008, xu ng còn 49USD/m2, g n b n ả ớ ờ ể ố ố ầ ằ g v i m c giá trong Quý I/2008.
- ớ ứ Bên c nh đó, t l tr ng c a văn phòng h ng A ạ ỷ ệ ố ủ ạ tăng lên m c 2.6%.
- giá thuê văn phòng h ng B gi m xu ng còn d ở ứ ạ ả ố ướ i 33USD/m2 t i th i đi m cu i quý I/2009, gi m 5% so v i cùng kỳ năm ngoái.
- t ạ ờ ể ố ả ớ ỷ l tr ng c a văn phòng h ng B là 19%.
- Các tòa nhà văn phòng h ng B cũ có t l ệ ố ủ ạ ạ ỷ ệ tr ng là 8%.
- Theo Savills Vi t Nam, trong quý IV/2009, t ng l ệ ổ ượ ng cung văn phòng cho thuê Hà N i đ t h n 600.000m2, tăng kho ng 23% so v i quý III/2009.
- Trong ở ộ ạ ơ ả ớ khi đó, công su t cho thuê ti p t c suy y u và gi m kho ng 2% so v i quý ấ ế ụ ế ả ả ớ III/2009.
- C th , công su t cho thuê văn phòng h ng A gi m 18%.
- công su t cho ụ ể ấ ạ ả ấ thuê c a văn phòng h ng B gi m nh m c 1%.
- công su t cho thuê c a văn ủ ạ ả ẹ ở ứ ấ ủ phòng h ng C gi m h n 10% so v i quý III/2009.
- Gia thuê văn phong t i.
- Theo Công ty nghiên c u B t đ ng s n Savills ứ ấ ộ ả Vi t Nam ệ , công suât thuê trung binh cua thi.
- tr ườ ng văn phong trong quy I đat 85%, tăng nhe khoang 2% so v i quy tr.
- Măc ̣ du công suât thuê co nhiêu dâu hiêu lac quan, song, gia thuê văn phong cac hang.
- ướ ng giam 3,6% so v i quy 4 năm 2009.
- ượ ng văn phong hang A.
- ườ ng quy môt co.
- khoang 610.000 m2 diên tich văn phong, tăng 3,5% so v i quy 4/2009 bao gôm 86.
- ườ ng dân đên tinh.
- Năm 2011:.
- Giá thuê văn phòng quý I/2011 t i Hà N i ti p t c gi m nh , v i l ạ ộ ế ụ ả ẹ ớ ượ ng cung tăng m nh khu phía Tây.
- Th tr ạ ở ị ườ ng m t b ng bán l đ ng tr ặ ằ ẻ ứ ướ c thách th c ứ l n khi ngu n cung gia tăng m nh.
- Theo Công ty Savills, t ng di n tích văn phòng hi n là h n 760.000 m2, ổ ệ ệ ơ tăng 2% so v i quý tr ớ ướ c và tăng 27% so v i cùng kì năm ngoái.
- Các qu n Hoàn ớ ậ Ki m, C u Gi y và Đ ng Đa v n là nh ng ngu n cung chính cho th tr ế ầ ấ ố ẫ ữ ồ ị ườ ng văn phòng, chi m 67% t ng ngu n cung c a th tr ế ổ ồ ủ ị ườ ng Hà N i.
- ộ C u Gi y v n ầ ấ ẫ là qu n có t c đ tăng tr ậ ố ộ ưở ng di n tích văn phòng cao nh t, v i t c đ tăng ệ ấ ớ ố ộ kho ng 130% so v i cùng kì năm tr ả ớ ướ c.
- Công su t thuê c a toàn th tr ấ ủ ị ườ ng tăng nh trong khi giá thuê không thay đ i so v i quý 4/2010.
- Công su t thuê trung ẹ ổ ớ ấ bình toàn th tr ị ườ ng tăng 1% so v i quý tr ớ ướ c, đ t 90% trong khi giá thuê trung ạ bình đ t 26 USD/ m2/ tháng.
- Th ng kê c a CBRE cho th y, quý này có 3 d án văn phòng h ng B đ a ra ố ủ ấ ự ạ ư th tr ị ườ ng là Hoàng C u Geleximco (Đ ng Đa), Crown Complex và TTC Tower ầ ố khu v c M Đình v i t ng di n tích kho ng 47.000m2.
- Giá chào thuê trung bình ự ỹ ớ ổ ệ ả.
- Giá trung bình văn phòng h ng A kho ng 39 USD/m2/tháng, h ng B kho ng 27 USD/m2/tháng.
- ạ ả ạ ả CBRE d báo trong năm 2011, có kho ng 383.000m2 sàn văn phòng đ ự ả ượ c đ a ư vào s d ng, trong đó đa ph n n m phía Tây nh Keangnam v i di n tích ử ụ ầ ằ ở ư ớ ệ 159.000m2 sàn văn phòng chu n b đ a vào s d ng.
- Savills nh n đ nh, trong 3 ẩ ị ư ử ụ ậ ị năm t i, g n 1,2 tri u m2 di n tích văn phòng cho thuê t kho ng 90 d án d ớ ầ ệ ệ ừ ả ự ự ki n s gia nh p th tr ế ẽ ậ ị ườ ng.
- Trong các quý còn l i năm 2011, g n 200.000 m2 ạ ầ t 24 d án d ki n gia nh p th tr ừ ự ự ế ậ ị ườ ng, trong đó có m t s d án có di n tích ộ ố ự ệ văn phòng cho thuê trên 10.000 m2.
- V i l ớ ượ ng cung l n văn phòng nh v y b ớ ư ậ ổ sung thêm cho th tr ị ườ ng, ch c ch n năm 2011 khách thuê s có thêm nhi u s ắ ắ ẽ ề ự l a ch n.
- Kh o sát d án VIET TOWER: ả ự.
- Tòa nhà Viet Tower n m đ a ch s 1 ph Thái Hà, qu n Đ ng Đa, Hà ằ ở ị ỉ ố ố ậ ố N i, ngay ngã t đông đúc Thái Hà, Tây S n và Chùa B c.
- Công trình có 3 m t ộ ư ơ ộ ặ thoáng, là m t đ a đi m k t h p trung tâm th ộ ị ể ế ợ ươ ng m i và văn phòng cho thuê.
- ạ Ch đ u t công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đ u t Tài chính Hòa ủ ầ ư ầ ư Bình.
- Thi t k c a công trình do Văn phòng T v n và Chuy n giao Công ngh ế ế ủ ư ấ ể ệ Xây d ng (đ i h c Ki n trúc Hà N i) th c hi n.
- Qu n lý d án là ự ạ ọ ế ộ ự ệ ả ự Công ty ti p ế th và qu n lý CB Richard Ellis.
- T ng di n tích khu đ t là 3.500 m2 v i m t b ng xây d ng 2.000 m2, t ng ổ ệ ấ ớ ặ ằ ự ổ di n tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó m i sàn có di n tích trung bình 1.700 m2 ệ ỗ ệ v i 2 t ng h m đ xe, 7 thang máy hi u Mitsubishi tiêu chu n qu c t , đi u hòa ớ ầ ầ ỗ ệ ẩ ố ế ề trung tâm, h th ng PCCC hi n đ i, b o v và an ninh 24/7.
- Vi t Tower bao g m kh i trung tâm th ệ ồ ố ươ ng m i 7 t ng v i di n tích 11.000 ạ ầ ớ ệ m2.
- T i đây, t p đoàn th ạ ậ ươ ng m i bán l Parkson c a Malaysia đã thuê di n tích ạ ẻ ủ ệ r t l n làm đ a đi m kinh doanh đ u tiên t i Hà N i.
- Ngoài ra tòa nhà còn có h n ấ ớ ị ể ầ ạ ộ ơ 20.000 m2 di n tích văn phòng n m trên 11 t ng ti p theo.
- Kh i nhà 16 t ng n m t i v trí góc ngã t bên ph i đ ố ầ ằ ạ ị ư ả ườ ng Thái Hà tính t ừ đ ườ ng Chùa B c v phía Đông B c.
- Công trình g m các khu ch c năng: ồ ứ + Khu siêu th và d ch v th ị ị ụ ươ ng m i ạ + Khu văn phòng đa năng cho thuê + Khu d ch v ăn u ng và gi i khát ị ụ ố ả + Khu d ch v club bar ị ụ.
- G m các kh i nhà 10 t ng và 16 t ng cùng v i kh i nhà đi u hành n m t i v ồ ố ầ ầ ớ ố ề ằ ạ ị trí góc ngã t bên trái đ ư ườ ng Thái Hà..
- T t ng 1- 7: siêu th và d ch v th ừ ầ ị ị ụ ươ ng m i ạ + T t ng 7 - 16: khu văn phòng đa năng ừ ầ + T ng 10: khu d ch v ăn u ng, gi i khát ầ ị ụ ố ả + T ng th ầ ượ ng: khu d ch v clubbar, gi i khát ị ụ ả + Kh i nhà đi u hành chung ố ề.
- PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KH THI C A CÔNG TY M : Ả Ủ Ỹ.
- N i dung đ u t và hình th c v n đ u t c a công ty: ộ ầ ư ứ ố ầ ư ủ.
- M t công ty chuyên kinh doanh b t đ ng s n c a M đang có k ho ch đ u ộ ấ ộ ả ủ ỹ ế ạ ầ t vào các b t đ ng s n là văn phòng cho thuê t i các cao c Hà N i.
- Công ty ư ấ ộ ả ạ ố ở ộ này đang r t quan tâm t i các văn phòng cho thuê t i Viet Tower.
- Công ty đang ấ ớ ạ xem xét vi c có nên th c hi n vi c M&A toàn b s 10.000 m2 di n tích cho thuê ệ ự ệ ệ ộ ố ệ làm văn phòng t i Viet Tower v i giá USD hay không? ạ ớ.
- Công ty này có th đ ể ượ c vay t i đa 75% giá tr mua v i lãi su t 12%/năm, ố ị ớ ấ hoàn tr phân h n hàng tháng trong vòng 20 năm (không ph t tr tr ả ạ ạ ả ướ c h n), n u ạ ế công ty đàm b o đ ả ượ c yêu c u v t l đ m b o n (t i thi u) là 1,2 và t su t ầ ề ỷ ệ ả ả ợ ố ể ỷ ấ bình quân t n th t lãi (t i đa) là 85%.
- Ph ươ ng pháp c a tr ử ướ c (phù h p v i ng ợ ớ ườ i đi vay).
- Giá tr Kho n vay t i đa (1×2) ị ả ố 11.250.000.
- tra b ng C4) ệ ố ả ả H s hoàn tr (năm): (4×12 tháng) ệ ố ả S ti n ph i tr t i đa cho kho n vay hàng năm: (3×5) ố ề ả ả ố ả 1.486.485.
- 10 L ượ ng ti n lãi v n yêu c u c a CSH: (8×9) ề ố ầ ủ 300.000.
- 13 Di n tích kinh doanh (m ệ 2 ) 10.000.
- 14 T ng phí kinh doanh: (12×13) ổ 1.500.000.
- Giá c Cho thuê t i thi u: (17/13) (USD/m ố ể T su t bình quân t n th t lãi ỷ ấ ổ ấ 83,6% <.
- ố Theo k t qu tính toán, giá cho thuê t i thi u c a d án Viet Tower là 375,224 ế ả ố ể ủ ự USD/m2/năm  29,6USD/m2/tháng.
- Tuy nhiên do tính toán theo ph ứ ự ủ ươ ng pháp c a tr ử ướ c ch ỉ th a mãn yêu c u c a ng ỏ ầ ủ ườ ầ ư i đ u t ch không tho mãn đ ứ ả ượ c yêu c u c a ầ ủ ng ườ i cho vay nên c n xét các h ng m c trên t góc đ c a ng ầ ạ ụ ừ ộ ủ ườ i cho vay b ng ph ằ ươ ng pháp phân tích kh thi c a sau.
- Ph ươ ng án c a sau (phù h p v i ng ử ợ ớ ườ i cho vay):.
- Qua kh o sát tình hình th tr ả ị ườ ng giá văn phòng cho thuê trên đ a bàn Hà N i ị ộ.
- Văn phòng h ng A giá cho thuê trung bình tháng là 42USD/m2 ạ  giá cho thuê năm 504USD/m2..
- Văn phòng h ng B có giá cho thuê trung bình là 31USD/m2/tháng ạ  giá cho thuê năm 372USD/m2/năm..
- Đ u năm 2011 đ n nay: ầ ế.
- Văn phòng h ng A giá cho thuê trung bình tháng là 39USD/m2 ạ  giá cho thuê năm là 468USD/m2..
- Văn phòng h ng B có giá cho thuê trung bình tháng là 27USD/m2 ạ giá cho thuê năm là 324USD/m2..
- Đ ng th i cũng theo kh o sát th tr ồ ờ ả ị ườ ng, công ty nh n th y giá cho thuê văn ậ ấ phòng t i Viet Tower là 34USD/m2/tháng, t ạ ươ ng đ ươ ng 408USD/m2/năm..
- T ng thu nh p d ki n: (1) ổ ậ ự ế x (1-8%) T ng phí kinh doanh: (150 ổ x 10.000) Thu nh p th c d ki n: (3-4) ậ ự ự ế.
- L ượ ng ti n m t thu nh p mà CSH đ ề ặ ậ ượ c h ưở ng (t i ố thi u): (5.
- L ượ ng VCSH có th đ u t t i đa: (11/12) ể ầ ư ố T ng s ti n ĐT t i đa cho BĐS: (10+13) ổ ố ề ố T tr ng v n vay trong giá tr : (10/14) ỷ ọ ố ị T su t bình quân t n th t lãi: (4+7.
- Theo ph ươ ng pháp c a sau, t tr ng v n vay trong giá tr (ch tiêu 15) cao ử ỷ ọ ố ị ỉ h n so v i m c t i đa mà ngân hàng có th cho vay là 75% nh ng l n h n không ơ ớ ứ ố ể ư ớ ơ đáng k (0.17.
- Do đó, d án đ u t mang tính kh thi nên ngân hàng ự ầ ư ả có th ch p nh n cho công ty M vay v n.
- Viet Tower đ ượ c đ t t i ặ ạ ngã t Thái Hà, Tây S n và Chùa B c.
- Tòa nhà có 3 ư ơ ộ m t thoáng h ặ ướ ng ra phía đ ườ ng Tây S n, Thái Hà nên thu n l i cho viêc giao ơ ậ ợ th ươ ng.
- Đ ng th i, đây là v trí ầ ầ ể ạ ộ ồ ờ ị thu c khu trung tâm c a thành ph Hà N i nên m t đ dân c t p trung khá l n, ộ ủ ố ộ ậ ộ ư ậ ớ dân trí cao, do đó có th nh n th y đây là m t khu v c th tr ể ậ ấ ộ ự ị ườ ng ti m năng cho ề các doanh nghi p và các văn phòng th ệ ươ ng m i.
- Qua kh o sát th tr ả ị ườ ng , giá văn phòng cho thuê trong th i gian t i có xu ờ ớ h ướ ng gi m ả do lãi su t ngân hàng gi m, nhi u d án đ u t đ ấ ả ề ự ầ ư ượ c xây d ng nên ự l ượ ng văn phòng cho thuê h ng A, B tăng cao.
- ạ Cũng theo k t qu kh o sát th ế ả ả ị tr ườ ng, m c giá văn phòng cho thuê c a Viet Tower là 34USD/m2/tháng.
- M c giá ứ ủ ứ này n m trong kho ng ch p nh n đ ằ ả ấ ậ ượ ủ c c a th tr ị ườ ng..
- V y, ậ công ty chuyên kinh doanh b t đ ng s n c a M nên th c hi n M&A ấ ộ ả ủ ỹ ự ệ toàn b 10.000m2 di n tích cho thuê làm văn phòng c a Viet Tower và m c giá ộ ệ ủ ứ t i đa mà công ty có th ch p nh n tr cho d án này là ố ể ấ ậ ả ự USD.

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt