BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC 1. PGS, TS. Ngô Trí Long 2. PGS, TS. Phạm Ngọc Ánh HÀ NỘI - 2018 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản Luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận án Vƣơng Minh Phƣơng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 ii MỤC LỤC NỘI DUNG TRANG Lời cam đoan……………………………………………………………………. Mục lục………………………………………………………………………….. Danh mục các chữ viết tắt……………………………………………………… Danh mục các bảng…………………………………………………………….. Danh mục các sơ đồ, biểu đồ………………………………………………… Danh mục các hình……………………………………………………………… Mở đầu…………………………………………………………………………… Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………… Những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản………………. 1.1. Nội dung cơ bản về bất động sản…………………………………... 1.1.1. 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản………………………………………………. 1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản…………………………………. 1.1.1.3. Phân loại bất động sản………………………………………............. Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản…………………….. 1.1.2. 1.1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 1.1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản……………………………………. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ………………………………. Phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………….. 1.1.3. 1.1.3.1. Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản……………………….. 1.1.3.2. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản…………. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản…….. 1.2. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………… 1.2.1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………………… 1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……..…………………………………………………… 1.2.1.2. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………….. 1.2.1.3. Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………………………………. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………… 1.2.2. 1.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………….. 1.2.2.1.1. Chính sách thuế bất động sản………………………………………… Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 i ii viii ix x xi 1 14 14 14 14 14 15 16 16 17 19 25 25 26 28 28 28 29 30 32 32 32 32 Chính sách tài chính trong việc giao đất …………………………….. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng bất động sản………………………………………………………… 1.2.2.2.2. Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.2.3. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.3. Chính sách giá bất động sản……………………………………….. 1.2.3. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị trƣờng bất động sản……………………………………………….. 1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………………. 1.3 Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, thành phố Hà Nội………………………………....... 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……………………………........... 1.3.1.1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Trung Quốc………………………………………… 1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Hàn Quốc………………………………………….. 1.3.1.3. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Singapore………………………………………….. 1.3.1.4. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Mỹ …………………………………………………… 1.3.1.5. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Nhật Bản và Đức……………………………………… 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội Kết luận chƣơng 1………………………………………………… Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………….. 2.1 Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………… 2.1.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 2.1.2. 2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………………………. 1.2.2.1.2. 1.2.2.1.3. 1.2.2.2. 1.2.2.2.1. 2.2.1. 2.2.1.1 Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thực trạng chính sách thuế bất động sản ……………………………. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 37 37 38 38 39 40 46 46 49 51 51 51 56 58 61 63 64 68 69 69 69 75 77 77 77 2.2.1.1.1 2.2.1.1.2. 2.2.1.1.3. 2.2.1.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp……………….. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp……………. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất……………… 77 79 82 88 2.2.1.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản…………………………………………………. Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………… 91 2.2.1.3.1 91 2.2.2.3.1. 2.2.2.3.2. Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………………… Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính……………………………………………. Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất……. Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………….. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………….. Thực trạng kênh tài chính thế chấp………………………………….. Thực trạng trái phiếu bất động sản………………………………….. 2.2.2.3.3. 2.2.2.3.4. Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT………………………….. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở…………………………………….. 109 111 2.2.2.3.5. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở……………………………………... Thực trạng chính sách giá bất động sản…………………………... Thực trạng về giá đất………………………………………………… Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng…………… Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội trong thời gian qua ………………………… Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………….. Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………................. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………. Những hạn chế………………………………………………………. Về hệ thống thuế bất động sản………………………………………. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất………………………. 113 114 114 116 2.2.1.3.2 2.2.2. 2.2.2.1. 2.2.2.2. 2.2.2.3. 2.2.3. 2.2.3.1. 2.2.3.2. 2.3 2.3.1. 2.3.1.1. 2.3.1.2. 2.3.1.3. 2.3.2. 2.3.2.1. 2.3.2.1.1. 2.3.2.1.2. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 96 99 99 102 104 106 108 118 118 118 121 122 126 126 126 130 Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất……. Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…………………………………………………………. 2.3.2.1.6. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………. 2.3.2.1.7. Chính sách giá bất động sản………………………………………… 2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………… 2.3.2.2.1. Yếu tố pháp lý………………………………………………………. 2.3.2.2.2. Yếu tố thị trƣờng bất động sản…………………………………….. Kết luận chƣơng 2…………………………………………………. Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ………………………………. 3.1 Dự báo và định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……………………. Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 3.1.1. 3.1.1.1. Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. 3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…….. 3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………. 3.1.1.4. Dự báo xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nội….. 3.1.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo……………………………………… 3.1.3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………… 3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …… 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………..………………………… 3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………….. 3.2.1.1.1. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ………………………..... 3.2.1.1.2. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ……………………… 3.2.1.1.3. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản…………. 3.2.1.1.4. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 3.2.1.1.5. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà………………………………… 2.3.2.1.3. 2.3.2.1.4. 2.3.2.1.5. 3.2.1.2. 3.2.1.3. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………. Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 131 132 134 135 138 138 138 141 142 144 144 144 144 145 146 147 148 149 151 151 151 151 153 155 158 162 3.2.1.3.1. 3.2.1.3.2. 3.2.2 3.2. 2.1. 3.2.2.2. 3.2.2.3. 3.2.2.3.1. 3.2.2.3.2. 3.2.2.3.3. 3.2.2.3.4. 3.2.2.3.5. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.4.1. 3.2.4.2. 3.2.4.3. 3.2.4.4. 3.2.4.5. 3.2.4.6. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc………………………………………. Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc……………………………………………………... Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………….. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………… Hoàn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………….. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………… Kênh tài chính thế chấp…………………………………………… Trái phiếu bất động sản…………………………………………… Quỹ đầu tƣ bất động sản…………………………………………... Quĩ phát triển nhà ở………………………………………………. Quỹ tiết kiệm nhà ở………………………………………………. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………… Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …….. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………… Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………… Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. Giải pháp tăng cƣờng năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………… Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo……….. Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính…………………………….. Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………………………………………… Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 164 164 165 166 166 168 170 171 172 173 174 175 177 179 179 182 182 183 184 186 186 186 187 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………. Kết luận chƣơng 3…………………………………………………. KẾT LUẬN……………………………………………………………………….. TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 3.3.3. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 188 189 191 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CNH-HĐH CQSDĐ CBRE DN DNNN FDI GPMB GTGT GCN GCNQSDĐ KTTT KT-XH NSNN NƠXH NĐT QLNN QSD QSH REIT REMI SDĐ SDĐPNN SXKD TĐC TĐV TNCN TNMT TNDN TP HCM TNHH TTBĐS Thuế SDĐNN TP UBND UBCKNN XHCN : Bất động sản : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa : Chuyển quyền sử dụng đất : CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia : DN : Doanh nghiệp Nhà nƣớc : Đầu tƣ nƣớc ngoài : Giải phóng mặt bằng : Giá trị gia tăng : Giấy chứng nhận : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Kinh tế thị trƣờng : Kinh tế xã hội : Ngân sách nhà nƣớc : Nhà ở xã hội : Nhà đầu tƣ : Quản lý nhà nƣớc : Quyền sử dụng : Quyền sở hữu : Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản : Chỉ số bất động sản Việt Nam : Sử dụng đất : Sử dụng đất phi nông nghiệp : Sản xuất kinh doanh : Tái định cƣ : Thẩm định viên : Thu nhập cá nhân : Tài nguyên môi trƣờng : Thu nhập doanh nghiệp : Thành phố Hồ Chí Minh : Trách nhiệm hữu hạn : Thị trƣờng bất động sản : Thuế sử dụng đất nông nghiệp : Thành phố : Ủy ban nhân dân : Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc : Xã hội chủ nghĩa Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 viii DANH MỤC BẢNG Bảng Trang Bảng 2.1: Số lƣợng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị chủ yếu…………………………………………………………………. 75 Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại thành phố Hà Nội…………………………………………………………………… 78 Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 – 2016……. 80 Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016…………… 83 Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 2013 – 2016…………………………………………………… 85 Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS 2013 – 2016…………………………………………………………….. 87 Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2013 – 2016…...... 95 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 ix DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Biểu đồ Trang Sơ đồ 1.1: Quá trình hình thành và phát triển REIT của Singapore từ 1960 đến nay…………………………………………………………………. 60 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014………….. 60 Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017…………………………………………………………. 73 Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017……………………………………………………………… 73 Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017……. 74 Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017…………………………………………………………….. 74 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Trang Hình 1.1: Đƣờng cầu về BĐS………………………………… 20 Hình 1.2: Đƣờng biểu diễn cung bất động sản theo giá……… 21 Hình 1.3: Đƣờng cung về đất đai…………………………… 22 Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trƣờng bất động sản… 22 Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản 23 Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng 24 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54]. TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hoàn chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của ngƣời dân... Là một bộ phận quan trọng và là một trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn còn sơ khai, chƣa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS... Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 2 Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hƣu trí, trái phiếu BĐS... Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn còn nhiều vƣớng mắc. Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay. Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án tiến sỹ. 2. Tổng quan nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện. Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 3 chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình [1]… Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp. 183-213, (2012); Terry Boyd, “Phân tích TTBĐS - Chìa khóa để tìm kiếm về phía trước”, (2014), các bài báo phân tích bản chất của TTBĐS, nhà ở, sự biến động của giá nhà ở trong sự thay đổi và phát triển của kinh tế thị trƣờng hiện tại [16]. Các tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đƣa ra kiến nghị và gợi ý hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai. Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR [17]. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trƣởng kinh tế và lạm phát đƣợc xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tƣơng tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc. Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013), Sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề nhƣ: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trƣờng, bong bóng giá cả, và dự toán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14]. Cuốn sách này đƣa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay. Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tƣ BĐS thƣơng mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thƣơng mại từ góc độ đầu tƣ [11]. Tác giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE.Miles (Author), Laurence M. Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển BĐS), (2015), nghiên cứu các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS, các giai đoạn phát triển thị trƣờng, đàm phán hợp đồng, xây dựng, tiếp thị và quản lý BĐS, đặc biệt để cung cấp tổng quan về mô hình cho các dự án BĐS [15]. Cuốn sách giới thiệu những Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 4 điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trƣớc khi cung cấp một hƣớng dẫn từng bƣớc cho việc xây dựng mô hình tài chính bằng Excel. Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở, thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mô hình, quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9]. Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS. Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trƣớc đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đƣa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10]. Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chƣa đi vào phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên một góc độ nhất định nhƣ: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài chính về đầu tƣ BĐS... Các tác giả trên đã bƣớc đầu nghiên cứu các giải pháp tài chính trong việc phát triển TTBĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chƣa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chƣa đầy đủ, hơn nữa lại chƣa xem xét đến mối quan hệ với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên TTBĐS, ngoài ra việc nghiên cứu hƣớng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc phát triển ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trƣờng này. Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá - xã hội cho nên hiện có những điểm không tƣơng đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của TTBĐS giữa Việt Nam và một số nƣớc phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng nhƣ về các yếu tố nền tảng cho một TTBĐS phát triển... Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tƣ liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam. Đối với Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, phát triển tốt TTBĐS luôn là một yêu cầu cấp thiết đƣợc đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm vừa qua, Chính phủ, cũng nhƣ các Bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển TTBĐS và trên thực tế cũng đã thu đƣợc nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là kinh tế. Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS trong điều kiện nền kinh tế hội nhập sâu, rộng nhƣ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 5 hiện nay còn chƣa mang tính hệ thống và toàn diện. Trong thời gian qua ở Việt Nam đã có không ít các cuộc hội thảo khoa học cũng nhƣ các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này nhƣ: Hội thảo “TTBĐS ở Việt Nam hiện nay” do trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân đã phối hợp với Hiệp Hội BĐS Việt Nam tổ chức (2014); Bộ Xây dựng và Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã phối hợp tổ chức "Hội thảo Việt - Nhật về nhà ở và TTBĐS" (2014); Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho TTBĐS năm 2016” do Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo “Triển vọng TTBĐS 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Báo Đầu tƣ, Tạp chí Nhà đầu tƣ tổ chức. Các bài tham luận tại các cuộc hội thảo đã tập trung nghiên cứu những nguyên nhân, hạn chế của thị trƣờng qua các năm, nguyên nhân và đồng thời cũng đƣa ra định hƣớng phát triển, đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế và phát triển lành mạnh TTBĐS. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trƣởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nƣớc trên thế giới [129]. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hƣớng nhƣ hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trƣờng hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nƣớc và tổ chức cá nhân nƣớc ngoài thuê, đề tài chƣa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể. TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản Nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nƣớc và định hƣớng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS nhà nƣớc thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nƣớc (DNNN) [130]. Nhƣ vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển TTBĐS. Đề tài khoa học cấp nhà nƣớc do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (2005) [134]; đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (2005) [135]. Các nghiên cứu trên đã một lần Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 6 nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, và các nghiên cứu cũng đã có những phân tích bƣớc đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và đất đai nói riêng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nhập ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chƣa thống nhất nhƣ: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập nhƣ hiện nay. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam” (2011) của TS. Đinh Văn Ân, nội dung chủ yếu của đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trƣng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trƣờng hiện đại, đánh giá thực trạng và những vấn đề bức xúc của TTBĐS Việt Nam và đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 [2]. Đề tài chƣa đƣa nghiên cứu và đƣa ra các giải pháp cụ thể từng chính sách tài chính tác động đến TTBĐS nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính trong giao đất, thu hồi đất, chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS... mà chỉ phân tích khái quát chung. Các chính sách tài chính liên quan đến giá cả với đề tài nghiên cứu cấp Bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất” Bộ xây dựng thực hiện năm 2006. Đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu về các yếu tố cấu thành, sự biến động của các yếu tố này trên TTBĐS nhƣ: giá cả, cung – cầu, hàng hóa BĐS..., từ đó đƣa ra các giải pháp chính sách để quản lý TTBĐS [39]. Các luận án gần đây đã tiếp tục nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS nhƣ: quản lý nhà nƣớc trên TTBĐS, hiện tƣợng bong bóng BĐS, xây dựng các chỉ số nghiên cứu thị trƣờng, phát triển các sản phẩm tài chính cho TTBĐS Việt Nam... Cụ thể nhƣ sau: Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Dung, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn” (2011). Luận án đã nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong TTBĐS ở Việt Nam [49]. Trên cở sở phân tích thực trạng, luận án đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, phù hợp với điều kiện lý luận và thực tiễn ở Việt Nam và phù hợp với xu hƣớng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế. “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” (2011) của nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển, [50]. Luận án tiến sĩ “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở” của Lê Thanh Ngọc (Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh), (2014) [53]; “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ứng dụng tại thành phố Hồ Chí Minh” của NCS Lê Văn Cƣ (Viện nghiên Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 7 cứu quản lý trung ƣơng), (2015) [10] các luận án đã nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm phân loại thị trƣờng nhà đất, hiện tƣợng bong bóng nhà đất, cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số TTBĐS nhƣ: vai trò, ý nghĩa, phân loại các chỉ số TTBĐS, chỉ ra các nguyên nhân từ đó đề xuất những nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế đầu cơ phát triển TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh. Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hải Yến “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” (Đại học Kinh tế quốc dân 2015) đã làm sáng tỏ lý thuyết BĐS về tâm lý đầu tƣ trên TTBĐS Thành phố Hà Nội, từ đó đƣa ra các kiến nghị nâng cao sự minh bạch của thị trƣờng, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ nhà đầu tƣ... [140]. Luận án tiến sĩ của Lê Hải “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam” (Học viện hậu cần 2016) đã hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về BĐS và TTBĐS trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm quốc tế, luận án trình bày các mô hình phát triển các sản phẩm tài chính mới cho TTBĐS Việt Nam [56]. Luận án đã hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lƣờng mức độ phát triển sản phẩm tài chính, từ việc nghiên cứu thực trạng của các sản phẩm trên thị trƣờng tác giả đã đề ra các giải pháp tài chính nhƣ: mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS... cho TTBĐS Việt Nam. Luận án tiến sỹ kinh tế của nghiên cứu sinh Lê Văn Huy: “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” (Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2015) trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về thị trƣờng nhà đất, luận án phân tích, đánh giá thực trạng trên thị trƣờng nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm, và giải pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả, lành mạnh TTBĐS [52]. Luận án chƣa chỉ ra đƣợc những sự thay đổi rõ nét của thị trƣờng dƣới tác động của các chính sách và một số giải pháp chƣa có tính khái quát cao. Bên cạnh những nghiên cứu chung về TTBĐS và quản lý TTBĐS nhƣ đã đề cập tới ở trên, hiện nay cũng đã có không ít các công trình nghiên cứu sâu về các mặt tài chính của thị trƣờng, trong đó có các chính sách tài chính. Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” (Đại học kinh tế quốc dân 2010) đã góp phần làm rõ và thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở cũng nhƣ chính sách tài chính nhà ở để tăng cƣờng sự tham gia của các trung gian tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát triển nhà ở của ngƣời dân [132]. Từ kinh nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực ASEAN trong việc giải quyết mối quan hệ giữa tài chính nhà ở và thị trƣờng vốn, luận án nhận định để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải xây dựng và hoàn chỉnh môi trƣờng pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, phát triển thị trƣờng thế chấp sơ cấp, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 8 hoàn thiện hệ thống định giá tài sản... Luận án đã phân tích các điều kiện cần thiết để phát triển thị trƣờng tài chính nhà ở tại Hà Nội. Từ đó, luận án đề xuất các giải pháp để phát triển và hoàn thiện chính sách này. Đề tài này chú trọng nghiên cứu chính sách tài chính trong lĩnh vực nhà ở nói riêng, chƣa nghiên cứu một cách tổng quát về TTBĐS. Luận án tiến sỹ của Nguyễn Hồ Phi Hà với đề tài:“Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (Học viện tài chính 2012), tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của TTBĐS Việt Nam trong phát triển kinh tế, và vai trò nhà nƣớc trong chính sách phát triển TTBĐS ở nƣớc ta; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nƣớc: Singapore, Nhật Bản, Thái Lan..., thực trạng huy động các nguồn lực tài chính nhƣ: nguồn vốn vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài...từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao khả năng huy động các nguồn vốn cho TTBĐS Việt Nam [55]. Luận án của tiến sỹ Lê Văn Bình: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” đã nghiên cứu các chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam [7]. Nhƣng nghiên cứu này trong khoảng thời gian trƣớc khi Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh 2014... ra đời và sửa đổi. Nên các nghiên cứu và giải pháp về chính sách tài chính nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách giao đất thu hồi đất, chính sách cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS... không còn phù hợp với tình hình thực tế biến động nhƣ hiện nay. Đồng thơi, chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu không nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội, là một trong nhƣng TTBĐS lớn nhất, có những nét đặc thù riêng, tác động mạnh mẽ đến TTBĐS cả nƣớc. Đề cập đến vấn đề thuế BĐS tiêu biểu có tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2006), nghiên cứu đã đề cập đến những vấn đề cơ bản về BĐS và TTBĐS, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với việc quản lí và điều tiết TTBĐS, chính sách thuế và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trong lĩnh vực điều tiết TTBĐS ở Việt Nam trong thời gian qua [58]. Gần đây, có một số đề tài đề cập chính sách thuế BĐS. Luận án tiến sỹ của Lê Xuân Trƣờng với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam ” (Học viện tài chính 2006) [133]; luận án tiến sĩ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2008) [8]; luận án: “ Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” của NCS Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2012) [59]; NCS Phạm Văn Bình với đề tài: “Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2013) [6]; luận án tiến sỹ của Nguyễn Thủy Chung với đề tài: “Hoàn thiện Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 9 chính sách thu ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2009) [13]; “Phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu về đất đai ở Việt Nam” của Hồ Đông (Học viện tài chính 2001) [51]. Có thể thấy các nghiên cứu đã bƣớc đầu đề cập đến những nội dung cơ bản về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung...Đây là những nghiên cứu tƣơng đối công phu, nhƣng lại chƣa đầy đủ toàn diện về chính sách thuế BĐS, chƣa làm rõ nguyên nhân ảnh hƣởng đến chính sách, chƣa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào BĐS, cũng nhƣ căn cứ nào để xác định căn cứ tính thuế, các sắc thuế BĐS thay đổi, bổ sung ra sao trong tình hình TTBĐS biến động nhƣ hiện nay... Ngoài những mảng nghiên cứu trên, một số nhà khoa học còn có những công trình đi vào một vấn đề nhỏ của đề tài nghiên cứu, nhƣ: các vấn đề liên quan đến thu hút vốn, phát triển thị trƣờng tài chính, chính sách liên quan đến ngân sách nhà nƣớc... Bản thân NCS cũng đã bƣớc đầu nghiên cứu các vấn đề của chính sách tài chính nhƣ “Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường bất động sản Hà Nội” đăng Tạp chí Tài chính kế toán, số 1 (162) 2017, trang 32; “Quản lý, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ở thành phố Hà Nội” đăng Tạp chí Con số và sự kiện – Tạp chí của Tổng cục thống kê, số 11 năm 2016, trang 36; “Hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài chính số 175 + 176 ( 1 + 2 – 2017), trang 78. Tuy nhiên, các nghiên cứu trên, hoặc chỉ nghiên cứu về các chính sách tài chính trong quản lý kinh tế nói chung, hoặc chỉ dừng ở những nghiên cứu đơn lẻ về sự tác động của từng chính sách tài chính tới TTBĐS, nhƣ vậy việc nghiên cứu này không mang tính hệ thống và không tính đến những tác động tƣơng hỗ nhau của các công cụ khi chúng đƣợc vận hành. Hơn nữa, nhiều nghiên cứu đƣợc đƣa ra trong bối cảnh thị trƣờng, bối cảnh kinh tế khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng nhƣ hiện nay... Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài nƣớc liên quan tới việc phát triển TTBĐS bằng các chính sách tài chính đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng nhƣ thực tiễn TTBĐS ở Việt Nam. Các công trình nghiên cứu về phƣơng diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng nhƣ nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chƣa hiệu quả TTBĐS bằng các chính sách tài chính. Trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS là xu thế tất yếu. Nhƣ vậy có thể thấy rằng, khoảng trống nghiên cứu hiện nay là chƣa có đề tài hoặc luận án nào nghiên cứu một cách khái quát, toàn diện và đầy đủ về chính sách tài chính trên TTBĐS thành phố Hà Nội. Đây là thị trƣờng có nhiều nét đặc Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 10 trƣng riêng biệt, có ảnh hƣởng trực tiếp và mạnh mẽ đến TTBĐS Việt Nam. Đặc biệt là nghiên cứu các chính sách tài chính trong tình hình TTBĐS đã có nhiều sự thay đổi về sự phát triển kinh tế trong điều kiện hội nhập, các đạo luật cùng với các văn bản hƣớng dẫn thi hành liên quan đến TTBĐS đã có hiệu lực nhƣ: Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tƣ 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014... Đồng thời, ở nƣớc ta, TTBĐS là một bộ phận của nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đây là một đặc trƣng riêng có ở Việt Nam. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển TTBĐS cũng có những đặc thù riêng. Về lâu dài TTBĐS sẽ còn phát triển cùng với sự hoàn thiện các thể chế thị trƣờng. Việc đƣa ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển tốt TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng sẽ tạo thuận lợi để thu hút đầu tƣ và thực hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội của thủ đô và đất nƣớc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án là: Xây dựng khung lý luận và cơ sở thực tiễn cho việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến 2025 và những năm tiếp theo. Để thực hiện mục đích nghiên cứu này luận án có 3 nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách tài chính phát triển TTBĐS. - Phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành công cũng nhƣ những tồn tại và nguyên nhân của nó. - Căn cứ vào định hƣớng phát triển TTBĐS, luận án đề xuất hệ thống giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội. Do đề tài hoàn thiện chính sách tài chính là một đề tài rất rộng và phức tạp nên luận án chỉ nghiên cứu dƣới góc độ Nhà nƣớc sử dụng các chính sách tài chính tác động đến TTBĐS Hà Nội. Hệ thống các chính sách tài chính cũng rất đa dạng và phong phú, tác động đến nhiều lĩnh vực khác nhau trên TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Luận án tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính tác động trực tiếp lên TTBĐS Hà Nội bao gồm: - Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 11 + Chính sách thuế BĐS + Chính sách tài chính trong quá trình giao đất + Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS - Chính sách tài chính trong phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính + Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất + Chính sách ƣu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS + Chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ sự phát triển cho TTBĐS - Chính sách giá BĐS. - Phạm vi nghiên cứu + Về không gian: Tập trung nghiên cứu chính sách tài chính đối với TTBĐS Hà Nội. + Về thời gian: Chủ yếu phân tích việc sử dụng và hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS trong giai đoạn 1993 - 2017, tập trung phân tích trong giai đoạn từ 2003 đến 2017 (tức là sau khi Luật đất đai 2003 và sửa đổi 2013, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS đƣợc quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành ). Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án vận dụng lý luận và phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phƣơng pháp tiếp cận hệ thống, phƣơng pháp thống kê, phƣơng pháp so sánh... Luận án sử dụng nguồn số liệu thứ cấp, chủ yếu khai thác từ các báo cáo và các thông tin qua các nguồn chính thức của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc (Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tƣ…), các công trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình, các tạp chí, các trang thông tin điện - tử, các công ty uy tín nhƣ: CBRE, Savil… + Phƣơng pháp trừu tƣợng hoá khoa học và phƣơng pháp phân tích hệ thống: việc nghiên cứu TTBĐS và chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS đƣợc thực hiện một cách đồng bộ, gắn với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể của thành phố Hà Nội. + Phƣơng pháp thống kê, thu thập thông tin định lƣợng: luận án đã sử dụng các số liệu, tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện nội dung nhiệm vụ và kết quả của sử dụng chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS ở thành phố Hà Nội. Các số liệu, tài liệu sử dụng trong luận án khai thác chủ yếu từ các nguồn chính thức của Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tƣ… Ngoài ra, một số nguồn số liệu đƣợc cập nhật từ nguồn chính thức của các công ty Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 12 BĐS và các phƣơng tiện thông tin đại chúng. Các số liệu sơ cấp và thứ cấp đều đƣợc kiểm tra, so sánh đối chiếu kĩ lƣỡng để đảm bảo độ chuẩn xác tin cậy. + Phƣơng pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề chuyên sâu về các chính sách tài chính trong việc phát triển TTBĐS, đƣợc xem xét đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu với một số nƣớc trên thế giới nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng. + Phƣơng pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở xử lý những số liệu và tài liệu thực tế thu thập đƣợc, tác giả đã tiến hành phân tích kỹ ƣu nhƣợc điểm của từng chính sách tài chính chủ yếu, từ đó rút ra thành công cũng nhƣ hạn chế đồng thời chỉ ra vai trò cũng nhƣ tác động của từng chính sách tài chính đến sự phát triển của TTBĐS trong thời gian qua. Trên cơ sở những kết luận đã rút ra từ phƣơng pháp suy luận diễn giải luận án sẽ đƣa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính để phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo, góp phần tích cực vào thực hiện thành công các mục tiêu của Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2025 và những năm tiếp theo. 4. Những đóng góp mới của luận án Từ kết quả nghiên cứu, luận án đã có các kết quả đạt đƣợc và đóng góp mới nhƣ sau: Về mặt lý luận: Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận về BĐS và TTBĐS, chính sách tài chính nói chung và các chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội. Phân tích kinh nghiệm sử dụng của một số nƣớc nhƣ: Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đức, Mỹ…về việc sử dụng các chính sách tài chính phát triển TTBĐS, đặc biệt qua đây NCS tổng hợp để rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng. Từ đó làm căn cứ để phân tích và đánh giá thực tiễn về việc sử dụng các chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội. Về mặt thực tiễn: Luận án phân tích, chi tiết, đầy đủ thực trạng TTBĐS thành phố Hà Nội, tác động của chính sách tài chính với thị trƣờng này từ 1993 đến nay và đánh giá tổng kết những thành công, hạn chế và nguyên nhân hạn chế. Từ đó, luận án đề xuất và kiến nghị về định hƣớng và giải pháp cụ thể hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội, giúp TTBĐS phát triển lành mạnh, tƣơng xứng với vị trí vốn có của nó trong nền kinh tế thị trƣờng hội nhập hiện nay. 5. Kết cấu của luận án Ngoài Phần mở đầu, Danh mục chữ viết tắt, Danh mục bảng biểu, Kết luận, Danh mục Tài liệu tham khảo, nội dung chính Luận án có kết cấu gồm ba chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 13 Chƣơng 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội . Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 14 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 . NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Nội dung cơ bản về bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Thuật ngữ BĐS và động sản đã đƣợc ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới. Việc phân loại tài sản thành “động sản” và “BĐS” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã và đƣợc hầu hết các quốc gia sử dụng. Tuy pháp luật của mỗi nƣớc có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại nhƣng đều thống nhất ở chỗ coi bât động sản gồm “đẩt đai và những tài sản gắn liền với đất đai”. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tƣơng đối thống nhất: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đƣợc. Khái niệm về BĐS có thể hiểu nhƣ sau: “ BĐS là những tài sản bao gồm: a. Đất đai b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Nhƣ vậy, BĐS trƣớc hết là tài sản nhƣng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời đƣợc mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trƣớc hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. 1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thƣờng, hàng hoá BĐS còn những đặc điểm riêng sau: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các BĐS khác nhƣ nhà cửa, công trình và các vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hƣởng lớn đến TTBĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 15 văn hóa- xã hội và đến môi trƣờng, cảnh quan cũng nhƣ kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS. - Tính lâu bền: Đất đai đƣợc xem nhƣ không bị hủy hoại, trừ trƣờng hợp có thiên tai nhƣ xói lở, vùi lấp. Vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái vận hành đều bình thƣờng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi bị hƣ hỏng, không thể tiếp tục đảm bảo cho việc an toàn sử dụng. Trong trƣờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tƣ xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý. - Tính khác biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn và không thể phát triển đƣợc, trong khi dân số mỗi ngày một tăng và các nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, cũng nhƣ diện tích đất của mỗi quốc gia. Tính cá biệt của BĐS còn thể hiện rõ trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều cũng có thể có những yếu tố không giống nhau và giá trị của chúng có thể cũng rất khác nhau. -Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau vì chúng khác nhau về vị trí không gian về kết cấu kiến trúc về quyền đối với BĐS, về hƣớng và các vật ngoại cảnh. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngƣời đầu tƣ, ngƣời sử dụng, kể cả kiến trúc sƣ, mỗi ngƣời đều quan tâm đến tính khác biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên TTBĐS không hoàn toàn giống nhau nhƣ các hàng hóa khác. - Tính có giá trị lớn: BĐS thƣờng có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai cũng nhƣ chi phí xây dựng các công trình trên đất đai là rất lớn. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến. 1.1.1.3 Phân loại bất động sản BĐS rất đa dạng và phong phú nên có nhiều cách phân loại theo các tiêu chí khác nhau, trong đó có hai cách phân loại BĐS phổ biến là:  Theo tính chất vật chất a. Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 16 b. Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định về vị trí không thể di dời. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai nhƣ hệ thống cầu cống, dây cáp ngầm, đƣờng ống cung cấp khí đốt, ... + Các tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng nhƣ thang máy, điều hòa, hệ thống bảo vệ,... c. Các tài sản gắn liền với đất đai: + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối. + Các công trình du lịch, thể thao, giải trí. + Các công trình khai thác mỏ. + Vƣờn cây lâu năm.  Theo hiện trạng sử dụng a. BĐS đã đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, nhà xƣởng và các công trình xây dựng. BĐS là hạ tầng (hạ tầng kinh tế, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội). BĐS là trụ sở làm việc. Đây là nguồn hàng hóa chủ yếu trên thị trƣờng. b. BĐS chƣa đầu tƣ xây dựng thuộc loại này chủ yếu là BĐS ở dạng ban đầu ít có giá trị đầu tƣ của con ngƣời nhƣ đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản,... c. BĐS đặc biệt là các công trình có tính chất đặc biệt nhƣ các khu bảo tồn quốc gia; các di tích lịch sử, văn hóa, danh lam, thắng cảnh; nhà thờ, đình, chùa,.. Trong các loại BĐS trên thì nhà ở là loại BĐS quan trọng nhất vì gắn liền với một trong những quyền cơ bản của con ngƣời dƣới bất kỳ chế độ chính trị xã hội nào là quyền có nhà ở và sự phát triển của BĐS nhà ở là biểu hiện rõ nét nhất của trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. 1.1.2. Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản TTBĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hoá. Nhƣ vậy, ở đâu và lúc nào, BĐS chƣa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chƣa thể có TTBĐS. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trƣờng, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trƣờng. Nhƣ vậy, TTBĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trƣờng mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trƣờng, nên có một số quan điểm khác nhau về TTBĐS: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 17 Có ý kiến cho rằng TTBĐS và thị trƣờng đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đƣợc. Do đó, đất đai bản thân nó là BĐS, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trƣờng đất đai chỉ là một bộ phận của TTBĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số ngƣời cho rằng TTBĐS là thị trƣờng nhà, đất (thị trƣờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nƣớc ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới đƣợc mang ra mua bán chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nƣớc; nhà, đất là BĐS chủ yếu cả về khối lƣợng và giá trị. Cũng giống nhƣ quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hoá BĐS trên thị trƣờng. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ. Một quan niệm khác cho rằng, TTBĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo qui luật của thị trƣờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trƣờng cụ thể. Khái niệm này làm cho ngƣời ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của TTBĐS hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng TTBĐS là thị trƣờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo qui luật của thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của TTBĐS ở hầu hết các nƣớc đều đƣợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nƣớc. Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng, TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này đã lột tả đƣợc đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhƣng khái niệm này lại mang tính trừu tƣợng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trƣờng. Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đƣa ra một khái niệm tổng quan về TTBĐS, nhƣ sau: TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Thông qua giao dịch, ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lƣợng hàng hóa, dịch vụ BĐS đƣợc giao dịch. 1.1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản TTBĐS có những đặc điểm sau: Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 18 Đối với hàng hóa thông thƣờng, địa điểm giao dịch thƣờng là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đƣợc. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thƣờng tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), qua mạng internet… Quan hệ giao dịch BĐS thƣờng trải qua ba khâu cơ bản. + Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau thông tin về BĐS giao dịch. + Kiểm tra thực địa để xác tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS. + Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thƣờng kéo dài và dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trƣờng,...) Thứ hai: TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. BĐS là một loại hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hƣởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng khác nhau, trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS chỉ thƣờng diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hƣởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hƣởng hoặc ảnh hƣởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu TTBĐS phải gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Thứ ba: TTBĐS là thị trƣờng không hoàn hảo. Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhƣng là thị trƣờng không hoàn hảo. Sở dĩ nhƣ vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi nhƣ các hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không giống nhau nhƣ đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lƣợng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý, đều đƣợc đo lƣờng một cách tƣơng đối). BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm đƣợc BĐS cùng loại để so sánh, cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lƣợng ngƣời tham gia cung cầu về mỗi loại BĐS đều có số lƣợng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh, trong nhiều trƣờng hợp là sản phẩm đơn chiếc, do đó ngƣời bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 19 Thứ tư: Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu hơn so với giá cả. Để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhƣợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhƣng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu đƣợc coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả. Đối với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhƣng cung lại gần nhƣ không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tƣơng ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thƣờng mất nhiều thời gian. Từ đấy, khi xem xét TTqBĐS cần chú ý: cũng nhƣ các hàng hóa thông thƣờng khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hƣởng ngƣợc trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. Thứ năm: TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Sự tham gia của Nhà nƣớc chủ yếu với vai trò là ngƣời quản lý thống nhất các hoạt động của thị trƣờng này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nƣớc cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm soát đƣợc các hoạt động giao dịch trên TTBĐS… Thứ sáu: TTBĐS sẵn có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trƣờng vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trƣờng lao động… Dao động của thị trƣờng này có ảnh hƣởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu và giá bât động sản - Cầu và các nhân tố ảnh hƣởng đến cầu về bất động sản * Khái niệm Cầu về BĐS là số lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. * Đường cầu về BĐS Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về một loại BĐS nhất định. Đƣờng cầu về BĐS là đƣờng dốc xuống từ trái sang phải, khi giá BĐS tăng, số lƣợng BĐS đƣợc yêu cầu sẽ giảm xuống và ngƣợc lại. Ngoài việc chịu tác động của giá cả BĐS, số lƣợng yêu cầu của BĐS còn phụ thuộc vào các nhân tố khác trên thị trƣờng, khi các nhân tố này thay đổi lƣợng cầu về BĐS cũng sẽ thay đổi theo. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 20 P P1 P0 A B D 0 Q0 Q1 Q Hình 1.1: Đường cầu về BĐS * Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về BĐS - Thu nhập của ngƣời tiêu dùng (I) Giữa thu nhập của ngƣời tiêu dùng và cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất có mối quan hệ rất chặt chẽ với nhau. Thu nhập chịu ảnh hƣởng trực tiếp đến khả năng mua BĐS của ngƣời tiêu dùng. Do đó ảnh hƣởng đến số lƣợng BĐS tiêu thụ trên thị trƣờng. Thu nhập càng tăng thì cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất càng tăng lên và ngƣợc lại. - Giá cả của BĐS thay thế (Py) BĐS thay thế là những BĐS có thể sử dụng thay thế cho các BĐS khác. Cầu về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỷ lệ thuận với giá của BĐS thay thế. Nếu giá của BĐS tăng lên thì nhu cầu của BĐS thay thế sẽ tăng lên và ngƣợc lại. Cầu về BĐS vận động cùng chiều với giá cả BĐS thay thế. - Thị hiếu đối với BĐS (T) Thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng của nhà ở và các công trình xây dựng ảnh hƣởng rất lớn đến cung, cầu và giá của các loại BĐS nói chung và của từng loại BĐS nói riêng.Tâm lý, tập quán của ngƣời dân ở từng nƣớc, từng vùng cũng có tác động rất lớn đến cung, cầu và giá cả của các loại BĐS nói chung và của từng loại BĐS nói riêng. - Sự thay đổi của dân số (N) Dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại nhu cầu về BĐS nhƣ cầu về yếu tố sản xuất, cầu về tiêu dùng, cầu về các công trình xây dựng cho vui chơi, giải trí và cầu về đầu cơ BĐS. Khi dân số tăng, đƣờng cầu về BĐS sẽ dịch chuyển sang bên phải. Dân số thay đổi không chỉ làm thay đổi quy mô của cầu mà còn làm thay đổi cả cơ cấu của cầu về BĐS, nhất là cầu về nhà ở. Sự thay đổi của dân số có thể đƣợc xem xét trên cơ sở một địa phƣơng hay một quốc gia. - Các chính sách và quy định của Chính phủ (G) Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 21 TTBĐS là thị trƣờng rất nhạy cảm với các chính sách và quy định của Chính phủ (chính sách quy hoạch đất đai, chính sách đầu tƣ, chính sách đô thị hoá, các quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà đất…) có tác động trực tiếp mạnh mẽ đến cầu về BĐS. - Các kỳ vọng (E) Kỳ vọng là sự mong đợi của ngƣời tiêu dùng. Kỳ vọng có thể là thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lƣợng ngƣời tiêu dùng… Nếu ngƣời tiêu dùng hy vọng rằng trong tƣơng lai, giá cả của một loại BĐS nào đó sẽ giảm xuống thì cầu hiện tại đối với BĐS đó sẽ giảm xuống và ngƣợc lại. - Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung về bất động sản * Khái niệm Cung về BĐS là số lượng BĐS mà người bán sẵn sàng cung ứng và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. * Đƣờng cung về BĐS Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐS cung ứng và giá cả của BĐS đó. Số lƣợng cung có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trƣờng. Quan hệ giữa giá cả và số lƣợng cung đƣợc biểu diễn trong hình sau: S P P1 P0 Q0 Q1 Q Hình 1.2: Đường biểu diễn cung bất động sản theo giá Với điều kiện các nhân tố khác không thay đổi, nếu giá BĐS tăng lên thì khả năng cung ứng BĐS cũng tăng lên và ngƣợc lại. Do vậy, số lƣợng cung về BĐS tỷ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị trƣờng. Đƣờng cung về BĐS tƣơng đối dốc, phản ánh khả năng thay đổi số lƣợng BĐS không dễ dàng. Đất đai là hàng hoá đặc biệt, tổng số lƣợng cung ứng trong một phạm vi nhất định là cố định. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 22 P S Q Q0 Hình 1.3: Đường cung về đất đai tự nhiên * Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS - Giá cả các yếu tố đầu vào (Pi) Giá của các yếu tố sản xuất nhƣ đất đai, lao động, vật liệu xây dựng… có ảnh hƣởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tƣ, do đó ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ. Nếu giá các đầu vào giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng lên, đƣờng cung sẽ dịch chuyển sang phải và ngƣợc lại. - Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G) Chính sách của Chính phủ về quyền sở hữu BĐS, chính sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hƣởng quan trọng đến quyết định cung ứng BĐS. Nếu Chính phủ tăng thuế đối với chuyển đổi quyền sở hữu thì thu nhập của ngƣời chủ sở hữu BĐS giảm xuống làm giảm khả năng cung ứng của họ và đƣờng cung sẽ dịch chuyển sang trái. - Các kỳ vọng (E) Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của BĐS, giá của các yếu tố đầu vào, quyền sở hữu BĐS, chính sách thuế… đều có ảnh hƣởng đến cung BĐS. Nếu dự đoán thuận lợi cho nhà kinh doanh BĐS thì cung tăng lên và ngƣợc lại. - Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản * Sự hình thành giá BĐS trên thị trường Giá cả của BĐS đƣợc hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và cầu về BĐS trên thị trƣờng. P P0 S E0 D Q0 Q Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 23 Cân bằng cung cầu trên TTBĐS đƣợc xác định tại điểm cắt nhau (điểm E0) của đƣờng cung và đƣờng cầu về BĐS (hình 1.4). Tại điểm cân bằng E 0 chúng ta xác định đƣợc giá cân bằng P 0 và sản lƣợng cân bằng Q0. * Sự vận động của giá cả bất động sản trên thị trường Giá BĐS trên thị trƣờng sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS. Các nhân tố làm thay đổi cầu nhƣ thu nhập của ngƣời tiêu dùng, thị hiếu, số lƣợng ngƣời tiêu dùng, chính sách của Chính phủ… Các nhân tố làm thay đổi cũng nhƣ giá các yếu tố đầu vào, Chính sách của Chính phủ, sự kỳ vọng… Sự biến động mạnh của yếu tố cung, cầu trong sự tác động tiêu cực các nhân tố liên quan của nền kinh tế sẽ gây nên hiện tƣợng cơn sốt hay đóng băng trên thị trƣờng cụ thể nhƣ sau: - Cơ chế hình thành cơn sốt BĐS cũng giống nhƣ một hàng hóa thông thƣờng trên thị trƣờng. Giá trị của một BĐS đƣợc hình thành trong sự tƣơng tác giữa hai lực lƣợng cung và cầu. Đối với TTBĐS, cả cung và cầu hàng hóa BĐS đều ít co giãn so với giá cả. Do vậy đƣờng biểu diễn cung (S0) và cầu (D0) đều dốc hơn so với các hàng hóa khác. Trong điều kiện thị trƣờng cân bằng, giao điểm giữa đƣờng cung S0 và cầu D0 ta có điểm cân bằng thị trƣờng tại E0 tƣơng ứng với khối lƣợng BĐS giao dịch là Q0 với mức giá là P0. Bắt đầu cơn sốt thƣờng do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêm một lƣợng cầu một cách đột ngột từ Q0 lên Q1 làm đƣờng cầu D0 dịch chuyển về bên phải thành đƣờng D1, gặp đƣờng cung ban đầu S0 tại E0‟. Ngƣời cầu mới chấp nhận mua với mức giá mới P0‟. Tại mức giá P0‟, nếu cầu co giãn so với giá cả thì đƣờng cầu cũ D0 phải dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 (do giá tăng). Nhƣng do cầu BĐS là cầu không co giãn so với giá cả do vậy cầu cũ vẫn giữ nguyên là đƣờng D0. D0 D1 S2 D2 E 0'' P0' P0 S1 E2 P2 P 0'' S0 E 0' E0 Q02 Q0 Q2 Q1 Q Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trường bất động sản Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 24 Bên cạnh đó, nếu duy trì thị trƣờng cân bằng thì khi giá tăng từ P0 lên P0‟ tài cung phải tăng thêm một lƣợng từ Q0 lên Q2 tức là đƣờng cung S0 phải dịch chuyển về bên phải thành đƣờng cung S1. Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P0‟ do cung không phản ứng kịp so với thay đổi của cầu nên một số ngƣời cung bán thêm một lƣợng hàng tƣơng đƣơng với mức giá P0‟ cao hơn giá P0 và tất nhiên không còn ngƣời cung nào chấp nhận cung ở mức giá cũ P0. Mức giá chấp nhận bán ra thấp nhất cũng phải bằng mức giá P0‟ mới hình thành. Không chấp nhận bán với mức giá P0 để nâng giá bán lên P0‟ cũng có nghĩa là những ngƣời cung cũ đó giảm đi một lƣợng cung trên thị trƣờng tƣơng đƣơng với đoạn từ Q0 đến Q2, khi đó đƣờng cung cũ S0 dịch chuyển về bên trái thành đƣờng S2. Nhƣ vậy tham gia và thị trƣờng lúc này có lƣợng cầu tiêu dùng (gồm cả cầu cũ và cầu mới) đƣợc biểu diễn bằng đƣờng D1 và đƣờng cung mới biểu diễn bằng đƣờng S2. Giao nhau giữa đƣờng cung S2 và đƣờng cầu D1 là điểm E0” làm cho giá thị trƣờng tăng lên P0”. Nhƣ vậy, chỉ với sự gia tăng của cầu từ D0 lên D1 đó làm cho giá thị trƣờng liên tục tăng từ P0 lên P0‟ rồi P0”. Giá BĐS tăng nhanh đó mở ra một cơ hội mới cho những ngƣời không có nhu cầu tiêu dùng nhƣng có vốn và có nhu cầu đầu từ bƣớc vào kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp. Khi đó trên thị trƣờng xuất hiện một lực lƣợng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những ngƣời kinh doanh nóng nhảy vào thị trƣờng thực hiện việc mua bán trao tay kiếm lời trong bối cảnh nhà đất đang tăng giá. Khi đó đƣờng tổng cầu mới trên thị trƣờng là đƣờng D 2 gặp đƣờng cung S2 tại điểm E2 và hình thành nên mức giá rất cao P2. Mức giá P2 phản ánh rất rõ ràng cơn sốt trên TTBĐS thời điểm những năm 2001 - 2003. - Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng trên thị trƣờng Khi thị trƣờng bƣớc vào giai đoạn suy giảm, ngƣời cầu đất đai đầu cơ không mua vào bán ra, trở thành ngƣời cung trên thị trƣờng nhƣng cung với hi vọng bán đƣợc với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào chờ thị trƣờng lên cơn sốt làm đƣờng cung dịch chuyển về bên phải nhƣng gần nhƣ dốc thẳng đứng. P D S Q Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 25 Trong khi ngƣời đầu cơ trở thành ngƣời cung, ngƣời cầu tiêu dùng tạm dừng hành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đƣờng cầu dịch chuyển nhanh chóng về bên trái cũng với trạng thái dốc gần nhƣ thẳng đứng. Khi đó rõ ràng đƣờng cung và đƣờng cầu không giao nhau. Tức là không có giao dịch tạo ra tình trạng đóng băng trên TTBĐS.  Giá bất động sản Sự vận động của giá BĐS trên thị trƣờng: Giá BĐS trên thị trƣờng sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS. Khi có sự tác động của một trong các nhân tố đó, đƣờng cung hoặc đƣờng cầu hoặc cả đƣờng cung và cầu về BĐS dịch chuyển, làm cho giá BĐS trên thị trƣờng thay đổi. Theo qui luật cung cầu, giá BĐS vận động ngƣợc chiều và số lƣợng BĐS tham gia TTBĐS vận động cùng chiều với sự thay đổi của cung. Nếu cả cung và cầu đều thay đổi thì giá và số lƣợng BĐS giao dịch trên thị trƣờng sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào chiều hƣớng vả mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS. Tóm lại, giá cả và số lƣợng BĐS tham gia TTBĐS tuỳ thuộc vào chiều hƣớng và mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS giao dịch trên thị trƣờng. 1.1.3. Phát triển thị trƣờng bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản Thuật ngữ “phát triển” ban đầu đƣợc nhiều ngƣời hiểu với nghĩa nhƣ thuật ngữ “tăng trƣởng”, tức đƣợc hiểu là sự lớn lên về mặt số lƣợng. Tuy nhiên, qua thời gian nội hàm của thuật ngữ “phát triển” đã vƣợt khỏi phạm vi này, đƣợc nâng cấp sâu sắc hơn và chính xác hơn. Theo Từ điển Tiếng Việt “phát triển” đƣợc hiểu là quá trình vận động, tiến triển theo hƣớng tăng lên. Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam thì “phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của những biến đổi đang diễn ra trong thế giới. Phát triển là một thuộc tính của vật chất. Mọi sự vật và hiện tượng của hiện thực không tồn tại trong trạng thái khác nhau từ khi xuất hiện đến lúc tiêu vong,… nguồn gốc của phát triển là sự thống nhất và đấu tranh giữa các mặt đối lập” Phát triển thị trƣờng bất động sản là phạm trù kinh tế xã hội rộng lớn và nội hàm của khái niệm cần phải phản ánh đƣợc các nội dung cơ bản sau: – Sự tăng lên về quy mô thị trƣờng; sự tăng thêm về giá trị vật chất của thị trƣờng, về sự biến đổi tích cực của các dịch vụ của thị trƣờng, tạo ra một cơ cấu thị trƣờng bất động sản hợp lý, có khả năng khai thác nguồn lực trong nƣớc và ngoài nƣớc. – Sự tác động của tăng trƣởng của thị trƣờng bất động sản làm thay đổi cơ cấu xã hội, cải thiện đời sống dân cƣ. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 26 – Sự phát triển là quy luật tiến hoá, song thị trƣờng bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố, trong đó nhân tố nội lực của nền kinh tế có ý nghĩa quyết định, còn nhân tố bên ngoài có vai trò quan trọng. Từ đó, chúng ta có thể hiểu khái quát nhƣ sau: “Phát triển thị trường bất động sản là tiến trình vận động theo hướng tăng lên cả về quy mô, cũng như chất lượng của thị trường trong điều kiện biến động của môi trường nhằm đạt được các mục tiêu chung của đất nước”. 1.1.3.2. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản a. Theo chiều rộng Mở rộng qui mô thị trường bất động sản: Quy mô TTBĐS có thể đƣợc tính trên cơ sở tổng sản phẩm (BĐS) đƣợc tiêu thụ hay giá trị BĐS tiêu thụ. Quy mô thị trƣờng đƣợc đo lƣờng thƣờng xuyên để đánh giá mức độ tăng trƣởng hay suy giảm của thị trƣờng. Trong số các yếu tố cấu thành quy mô TTBĐS thì cung – cầu BĐS là các nhân tố quan trọng nhất. Cung – cầu tạo nên “bộ khung xƣơng” của thị trƣờng, quyết định trình độ, quy mô và khuynh hƣớng vận động của TTBĐS. Từ đây có thể khẳng định rằng sự tác động của nhà nƣớc vào cung cầu là tác động mạnh nhất. Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lập tức tác động vào quy mô và khuynh hƣớng của thị trƣờng. Sự phát triển qui mô của TTBĐS trƣơc hết thể hiện ở số lƣợng các doanh nghiệp BĐS, các chủ thể tham gia thị trƣờng ngày càng tăng, cơ cấu sản phẩm ngày càng da dạng phong phú đáp ứng nhu cầu nhà ở, cơ sở vật chất của nền kinh tế xã hội và dân cƣ. Số lƣợng vốn đầu tƣ kinh doanh vào TTBĐS tăng. Theo đó, các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng nhƣ các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo, tƣ vấn pháp lý.., các dịch vụ hỗ trợ cũng nhƣ tƣ vấn đầu tƣ, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công... ngày càng phát triển. Sự đa dạng của hàng hóa trên TTBĐS: Cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển ngày càng đa dạng về chủng loại, phân khúc BĐS nhà ở, BĐS du lịch, nghỉ dƣỡng; văn phòng, các công trình dịch vụ, thƣơng mại; hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp... với các diện tích khác nhau đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cơ sở vật chất của xã hội. Các dự án phát triển BĐS có mục đích sử dụng hỗn hợp, có nhà ở, văn phòng, thƣơng mại, tạo thuận lợi cho ngƣời dân trong sử dụng và sinh hoạt. Các công trình văn phòng, thƣơng mại, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị đƣợc phát triển ngày một quy mô, hiện đại tại các đô thị, góp phần tạo lập cơ sở vật chất cho xã hội đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng về dịch vụ đô thị. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 27 Sự đa dạng của các chủ thể tham gia trên thị trường: Các chủ thể tham gia TTBĐS ngày càng mở rộng và phát triển theo hƣớng chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS định hình và từng bƣớc khẳng định uy tín, thƣơng hiệu trong từng lĩnh vực hoạt động, loại hình, phân khúc nhà ở thƣơng mại trung cấp và bình dân, BĐS cao cấp, nghỉ dƣỡng trong đó có cả phát triển các dự án nhà ở xã hội. b. Theo chiều sâu - Sự ổn định và tính bền vững của TTBĐS: Đánh giá TTBĐS phát triển ổn định thƣờng dựa trên các yếu tố: Nền kinh tế đang tăng trƣởng, các chính sách pháp luật liên quan đến BĐS ngày càng hoàn thiện, môi trƣờng đầu tƣ ổn định, thị trƣờng đang thu hút đƣợc nhiều dòng vốn đầu tƣ… TTBĐS phát triển bền vững, lâu dài là thị trƣờng luôn tuân thủ pháp luật, hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách đặc biệt là chính sách tài chính, tăng cƣờng mối quan hệ, đoàn kết, thống nhất, hợp tác chặt chẽ giữa các doanh nghiệp BĐS cùng với Nhà nƣớc điều chỉnh TTBĐS phát triển hợp lý, hiệu quả nhất, không để xảy ra tình trạng lệch pha cung, cầu, tình trạng giá ảo… là những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng TTBĐS. - Sự minh bạch của TTBĐS: đƣợc hiểu là là một thị trƣờng mở cửa và đƣợc tổ chức một cách rõ ràng và hoạt động theo khuôn khổ pháp luật nhất định, việc thực thi các luật lệ, quy định và coi trọng quyền sở hữu tƣ nhân đƣợc tiến hành nhất quán. Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận, giá cả BĐS trên thị trƣờng phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu. Sàn giao dịch giúp Nhà nƣớc kiểm soát và quản lí đƣợc tình trạng đầu cơ, giúp Nhà nƣớc thu thuế thu nhập của các nhà đầu tƣ, buôn lậu BĐS trốn thuế. Với tƣ cách là cơ quan quản lý vĩ mô, Nhà nƣớc có trách nhiệm tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp lý, chính sách đặc biệt là chính sách tài chính liên quan đến TTBĐS, cung cấp thông tin đầy đủ một cách công khai, minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin. Đồng thời, Nhà nƣớc dự báo, nắm bắt tình hình diễn biến, kịp thời có các biện pháp ổn định thị trƣờng, phòng ngừa, ngăn chặn hiện tƣợng đầu cơ, mua bán, chuyển nhƣợng BĐS trái pháp luật. - Tính chuyên nghiệp của TTBĐS: phát triển một cách chuyên nghiệp là thị trƣờng có một hệ thống pháp luật, chính sách về BĐS đồng bộ, hợp lý hạn chế đƣợc rủi ro, các dịch vụ trên TTBĐS chuyên nghiệp, tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia đầu tƣ kinh doanh thúc đẩy thị trƣờng phát triển lành mạnh. Các yếu tố thƣờng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 28 đƣợc đề cập khi xét tính chuyên nghiệp của TTBĐS: hệ thống pháp luật chính sách thống nhất, đầy đủ; tính minh bạch của TTBĐS; sự chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý; thủ tục hành chính gọn nhẹ; qui mô doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các dịch vụ trên TTBĐS (sàn giao dịch, môi giới, cung ứng sản phẩm tiếp thị bán hàng…). 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản - Hệ thống pháp luật và các chính sách: có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS nhƣ: quy định về lĩnh vực quy hoạch: mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội; quy định về việc kinh doanh BĐS; quy định về đền bù tái định cƣ, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa phƣơng nơi có dự án kinh doanh BĐS… Chính sách của Nhà nƣớc, trong đó, chính sách tài chính là một trong các nhân tố tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của TTBĐS. Các chính sách tài chính nhƣ: thuế, phí, giao đất, thu hồi đất, … khi đƣa vào thực tiễn ảnh hƣởng trực tiếp, thúc đẩy bất động sản phát triển ổn định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý. - Tình hình kinh tế chính trị: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia, Chính trị ổn định, môi trƣờng kinh doanh thuận lợi là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên TTBĐS, giúp các nhà đầu tƣ quốc tế tăng cƣờng đầu tƣ vào Việt Nam. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của ngƣời mua nhà) đổ vào TTBĐS, tác động tích cực đến sự phát triển lớn mạnh của thị trƣờng. - Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ: đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BĐS mới, hoặc cải tạo các BĐS cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thƣơng mại, dịch vụ cũng nhƣ đời sống nhân dân… BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần làm tăng giao dịch và phát triển TTBĐS. Các doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh BĐS ngày càng tăng khả năng nâng cao chất lƣợng sản phẩm trong quá trình hội nhập, tìm hiểu và áp dụng nhiều công nghệ, vật tƣ hiện đại, giúp sức phát triển thị trƣờng và sản phẩm BĐS ngày càng phát triển. - Tập quán, truyền thống và thị hiếu: đây là yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thế chấp, cầm cố …BĐS. Yếu tố này có tác dụng đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua bán, cho thuê hay đi thuê…Đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán. 1.2. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 29 1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Chính sách tài chính là một khái niệm rất rộng, đƣợc hợp thành bởi nhiều chính sách khác nhằm điều tiết, kiểm soát, định hƣớng sự phát triển của nền kinh tế. Chính sách tài chính là chính sách điều chỉnh các mối quan hệ kinh tế trong phân phối tổng sản phẩm xã hội dƣới hình thức giá trị. Chính sách tài chính đƣợc xem là một trong những công cụ mà nhà nƣớc có thể sử dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của TTBĐS, điều tiết hiệu quả nguồn lực quan trọng và quý hiếm của quốc gia trong quá trình phát triển nền kinh tế. Tài chính có thể hiểu là “tổng thể các quan hệ kinh tế dƣới hình thức giá trị” (Các-Mác). Vậy các chính sách tài chính áp dụng với TTBĐS là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên TTBĐS dƣới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trƣờng sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Nhƣ vậy có thể hiểu: Chính sách tài chính là chính sách của Nhà nước về sử dụng các công cụ tài chính bao gồm hệ thống các quan điểm, mục tiêu, chủ trương và giải pháp về tài chính - tiền tệ của Nhà nước phù hợp với đặc điểm của đất nước trong từng thời kỳ nhằm bồi dưỡng, khai thác, huy động phân phối và sử dụng các nguồn tài chính đa dạng phục vụ có hiệu quả cho việc thực hiện các kế hoạch và chiến lược phát triển KT - XH của quốc gia trong thời kỳ tương ứng. Chính sách tài chính trên TTBĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc phục hồi và phát triển TTBĐS thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Chính sách này thể hiện quan điểm, định hƣớng, và sự can thiệp của Nhà nƣớc trong việc sử dụng các phạm trù tài chính đối với TTBĐS. Thông qua các chính sách tài chính bảo đảm TTBĐS phát triển ổn định thông suốt và hiệu quả. Từ những phân tích trên, có đƣa ra khái niệm chung về chính sách tài chính đối với TTBĐS là: Chính sách tài chính phát triển thị trường bất đông sản là tổng thể các mục tiêu và giải pháp trong việc huy động, khai thác, phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính để phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch và hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra trong một giai đoạn nhất định. Do TTBĐS có những nét đặc trƣng riêng biệt, do đó chính sách tài chính trên thị trƣờng này có một số đặc điểm nhƣ: Thứ nhất: Các chính sách tài chính trên TTBĐS yêu cầu rõ ràng, cụ thể đối với từng loại BĐS cụ thể. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng các chính sách đó vào thực tế. Thứ hai: Các chính sách tài chính trên TTBĐS thay đổi theo từng thời kỳ tăng trƣởng của TTBĐS. Do đó các chính sách này luôn đƣợc bổ sung kịp thời với Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 30 sự thay đổi đó. Hơn nữa, chính sách tài chính phải độc lập, phù hợp với đặc điểm của kinh tế xã hội của đất nƣớc trong từng giai đoạn cụ thể. Thứ ba: Chính sách đó phải bao quát việc sử dụng tổng hợp, đồng bộ tất cả các công cụ tài chính, tất cả các khâu của hệ thống tài chính quốc gia để tác động tới sự vận động của các nguồn tài chính phát triển TTBĐS. Thứ tư: Chính sách tài chính trên TTBĐS phải thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục, toàn quốc, không mang màu sắc vì lợi ích cục bộ, địa phƣơng. Chính sách phải đƣợc dần hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào SXKD, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong đầu tƣ phát triển KTXH của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 1.2.1.2. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản TTBĐS là một thị trƣờng quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trƣờng đặc biệt không những có ảnh hƣởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hƣởng đến đời sống xã hội. Mục tiêu của chính sách tài chính phát triển TTBĐS là những giá trị mà chính sách này dự kiến thực hiện. * Mục tiêu của chính sách tài chính phát triển TTBĐS là: + Ổn định giá cả trên TTBĐS: chính sách tài chính xây dựng theo hƣớng Nhà nƣớc chủ động điều tiết giá BĐS trên thị trƣờng theo quan hệ cung - cầu. Nguồn cung dự án phải căn cứ vào kế hoạch, nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kì. Đồng thời, cơ cấu hàng hóa BĐS phải phù hợp nhu cầu về BĐS và khả năng thanh toán của ngƣời dân. Hệ thống thuế có liên quan đến BĐS bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách tài chính để phát triển TTBĐS lành mạnh, bền vững. + TTBĐS phát triển, tăng trưởng ổn định: Để TTBĐS phát triển đúng mức thì hệ thống chính sách tài chính cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhƣng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trƣờng. Kết hợp phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội, từng bƣớc lành mạnh hóa thị trƣờng. + Phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững: Nhà nƣớc chủ động đƣa ra các chính sách tài chính đảm bảo tính công khai, minh bạch từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất... Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bƣớc ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính. Ngƣời Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 31 dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý , minh bạch hoá việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cũng nhƣ việc tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại… trên TTBĐS. Hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho ngƣời lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tƣ tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trƣờng. Việc nghiên cứu triển khai thành lập triển khai các quĩ đầu tƣ BĐS nhằm tạo lập và giải quyết vấn đề vốn cho thị trƣờng theo hƣớng phát triển bền vững. + Từng bước nâng cao chất lượng đời sống xã hội: Khi chính sách tài chính đƣợc sử dụng hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh sẽ tạo nên nhiều thay đổi quan trọng. Nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đƣợc hình thành, nâng cao điều kiện sống của dân cƣ, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, từng bƣớc đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. * Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển thị trƣờng bất động sản là: Một là: Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nƣớc điều tiết có hiệu quả các hoạt động trên TTBĐS, tạo điều kiện thị trƣờng phát triển lành mạnh, đồng thời hạn chế các hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trƣờng. Chính sách tài chính góp phần hƣớng dẫn, điều tiết các hoạt động đầu tƣ trên TTBĐS phát triển theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Hai là: Thúc đẩy nhanh quá trình tạo lập BĐS bằng các chính sách tài chính liên quan đến cung cấp vốn cho đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính hợp lý trong chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng nhằm cung cấp nhanh nhất đất sạch cho các dự án đầu tƣ. Ba là: Thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế Nhà nƣớc liên quan đến các vấn đề: thu hút đầu tƣ, ổn định, thu hút và phát triển các nguồn vốn cho TTBĐS… Thông qua chính sách thuế, chính sách ƣu đãi, chính sách tài chính huy động vốn hỗ trợ tài chính cho các DN KDBĐS, các tầng lớp dân cƣ đầu tƣ phát triển TTBĐS góp phần tăng trƣởng kinh tế. Nhà nƣớc sử dụng chính sách miễn, giảm thuế, chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trƣng mua trƣng dụng BĐS… để Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 32 hƣớng việc đầu tƣ kinh doanh BĐS phát triển khai thác đƣợc tiềm năng thế mạnh của từng địa phƣơng đáp ứng đƣợc yêu cầu của quá trình phát triển. Bốn là: Ngoài ra, chính sách tài chính đƣợc xem là công cụ hiệu quả để nhà nƣớc tác động vào các hoạt động sử dụng đất, TTBĐS kích thích các hoạt động sử dụng đất hiệu quả tạo giá trị gia tăng từ đất, phát triển TTBĐS để phát triển nền kinh tế. 1.2.1.3. Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Các chủ thể của chính sách phát triển TTBĐS là chỉ ngƣời đặt ra và thi hành chính sách. Chính sách là sản phẩm chủ quan của các nhà lãnh đạo nhằm đặt ra các mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ nhất định bằng các giải pháp thích hợp để chuyển các mục tiêu thành hiện thực. Tùy theo các thể chế khác nhau cũng nhƣ các chính sách khác nhau, ngƣời đặt ra chính sách tài chính phát triển TTBĐS có thể là nguyên thủ quốc gia, cơ quan lập pháp, hay chính quyền địa phƣơng. Việc ban hành các chính sách tài chính phát triển thị TTBĐS phải tuân thủ những qui định của pháp luật. Ngƣời thi hành chính sách tài chính phát triển TTBĐS sử dụng các công cụ, các giải pháp để tổ chức thực hiện các nội dung của chính sách đã ban hành, đó có thể là cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các cơ quan chuyên môn, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, hay công dân… Trong quá trình thực hiện chính sách tài chính, các khách thể chịu tác động có thể là những ngƣời đƣợc hƣởng lợi và những ngƣời không đƣợc hƣởng lợi; vì vậy, có thể có những phản ứng đa chiều dẫn đến những thuận lợi hoặc khó khăn nhất định. 1.2.2. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.1.1. Chính sách thuế bất động sản 1.2.2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm thuế bất động sản  Khái niệm Nhà nƣớc ban hành các sắc thuế, đây là một công cụ hữu hiệu để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc và điều tiết thị trƣờng. Có thể hiểu: chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính, nghiên cứu những mục tiêu, nội dung kinh tế của từng sắc thuế và những công cụ mà chính sách thuế cần để đạt đƣợc mục tiêu đề ra. Chính sách thuế gồm hai phần cơ bản: mục tiêu của chính sách và công cụ thực hiện mục tiêu. Đối với TTBĐS, chính sách thuế ngoài mục tiêu thu ngân sách Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 33 còn nhằm mục tiêu quản lý và phát triển thị trƣờng này thông qua từng sắc thuế nhắm vào các đối tƣợng chịu thuế khác nhau, tùy vào quan điểm của nhà quản lý trong từng thời kỳ. Việc Nhà nƣớc quy định thuế suất của từng sắc thuế cao hay thấp sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển nhƣợng BĐS. Cũng nhƣ thuế trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế, thuế trong lĩnh vực BĐS cũng có tính bắt buộc, tính pháp lý, tính công bằng,…Bên cạnh đó, do tính chất riêng biệt của BĐS nhƣ tính cố định, không bị hao mòn,…nên thuế trong lĩnh vực BĐS còn có tính ổn định và bền vững.  Đặc điểm thuế bất động sản Thuế BĐS, ngoài những đặc điểm chung của thuế, còn có một số đặc điểm riêng có: Thứ nhất: Thuế BĐS là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của BĐS. Ngày nay, cơ cấu kinh tế có xu hƣớng dịch chuyển tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trƣởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong lĩnh vực này, song nguồn thu đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của NSNN. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,TTBĐS cũng ngày càng đƣợc mở rộng và phát triển làm tăng thu NSNN từ lĩnh vực kinh doanh BĐS. Thứ hai: Thuế BĐS dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích. Những ngƣời đƣợc hƣởng lợi ích từ nhà nƣớc nhiều sẽ phải nộp thuế cao. Nhà, đất và các công trình kiến trúc khác đƣợc bảo tồn, phát triển và sinh lời là nhờ đƣợc thừa hƣởng nhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nƣớc. Ví dụ, giá trị của nhà, đất có thể tăng lên nhiều do Nhà nƣớc cải tạo, mở rộng hệ thống đƣờng giao thông, điện, nƣớc,… mà không cần có sự đầu tƣ của ngƣời nắm giữ BĐS. Vì vậy, ngƣời có BĐS phải có trách nhiệm đóng góp cho NSNN để nhà nƣớc có thêm nguồn trang trải các khoản chi đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Thứ ba: Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, đƣợc xem nhƣ một khoản thu bổ sung của thuế đánh vào thu nhập, đặc biệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cá nhân còn thấp và trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém. Thuế tài sản còn góp phần hƣớng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tƣ vốn vào kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế hơn là cất giữ tài sản. Loại thuế này thƣờng động viên từ tầng lớp dân cƣ giàu có nên dễ đƣợc sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội. Thứ tư: Thuế BĐS, đặc biệt là các loại thuế đăng ký thƣờng dễ thu. Ngƣời có BĐS thƣờng muốn công khai đăng ký để đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp của mình khi có tranh chấp, kiện tụng,… Vấn đề cần đƣợc Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 34 quan tâm là mức đóng góp của chủ BĐS phải đƣợc xây dựng hợp lý, phù hợp, nhất là đối với BĐS qua nhiều lần luân chuyển. Thứ năm: Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp. Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, nhƣng đối với BĐS không thể xác định chính xác đƣợc vì giá trị của chúng còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố nhƣ đã phân tích ở đặc điểm của BĐS và TTBĐS, điều này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau của các tổ chức định giá khác nhau. Việc xác định giá BĐS có thể đƣợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần chuyển nhƣợng để tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và pháp luật về thuế BĐS của từng quốc gia. Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hƣởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tƣợng nộp thuế. Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sở hữu BĐS có giá trị nhƣ nhau nhƣng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau. Chính vì vậy, xác định giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khó và phức tạp, cần nghiên cứu kỹ lƣỡng để phát huy đƣợc vai trò điều tiết của thuế BĐS. 1.2.2.1.1.2. Vai trò của thuế bất động sản Thuế là công cụ chủ yếu để tạo nguồn thu cho NSNN và là công cụ để điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nƣớc đối với nền kinh tế, ngoài ra thuế còn đƣợc dùng để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Vai trò của chính sách thuế BĐS thể hiện trên những mặt sau: Thứ nhất: Bảo đảm nguồn thu cho NSNN. Với vai trò đầu tiên, cơ bản của thuế là huy động nguồn lực vật chất cho nhà nƣớc, bất kỳ một sắc thuế nào đều là một trong những nguồn thu của NSNN, nhất là ngân sách địa phƣơng. BĐS gắn liền với mỗi địa phƣơng và chịu sự quản lý trực tiếp của địa phƣơng đó. Nguồn thu từ BĐS thƣờng đƣợc các quốc gia để lại cho NSĐP hƣởng 100%. BĐS thuộc loại tài sản cố định, không thể di chuyển, ít khả năng trốn lậu thuế, dễ quản lý thu thuế, có thể ƣớc tính số thu tƣơng đối ổn định, việc thay đổi thuế suất không gây tác động đến giá cả, tiêu dùng xã hội. Do đó, chính quyền địa phƣơng có nhiều điều kiện sâu sát nắm bắt biến động về sử dụng đất để quản lý, thu thuế, xử lý vi phạm thích hợp về thuế đánh vào BĐS. Thuế đánh vào BĐS cũng là nguồn thu chủ yếu nhằm đáp ứng các nhu cầu dịch vụ công cộng thƣờng khác nhau giữa các địa phƣơng về khoản chi, về thứ tự ƣu tiên, về quy mô chi tiêu. Thứ hai: Góp phần điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả TTBĐS. Nhà nƣớc có thể quy định phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế BĐS và quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch BĐS. Trên cơ sở đó, các sắc thuế BĐS sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu về BĐS, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên TTBĐS. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 35 Thứ ba: Điều tiết hợp lý thu nhập của các tầng lớp dân cƣ nhằm đảm bảo công bằng xã hội, điều này muốn nói rằng ai sử dụng nhiều BĐS (thể hiện sự giàu có hơn) sẽ phải nộp thuế nhiều hơn, hay ai thu đƣợc nhiều lợi ích từ BĐS sẽ phải chia bớt một phần lợi ích cho ngƣời khác thông qua nộp thuế....Việc đánh thuế BĐS sẽ có tác dụng trong việc tái phân phối của cải xã hội, giảm bớt chênh lệch quá đáng giữa các cá nhân. Để đảm bảo tính công bằng, ngƣời nào thừa hƣởng nguồn lực xã hội càng nhiều thì phải thực hiện đóng góp lại cho xã hội càng nhiều. Điều này cũng đƣợc thực hiện trong chính sách thuế BĐS. Thứ tư: Thuế BĐS còn phát sinh từ yêu cầu quản lý xã hội. Kiểm soát việc đăng ký BĐS hợp pháp. Thông qua hồ sơ nộp thuế đăng ký BĐS, Nhà nƣớc có thể nắm đƣợc tình hình sử dụng BĐS hợp pháp của các tầng lớp dân cƣ trong xã hội, đây là cơ sở quan trọng để Nhà nƣớc thực hiện các chính sách quản lý đối với BĐS. Thứ năm: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Thuế BĐS là một công cụ hữu hiệu trong việc thúc đẩy sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả nguồn lực đất đai và BĐS. Để hạn chế đầu cơ, Nhà nƣớc có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trƣờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất đai nhƣng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Thông thƣờng, các nƣớc sử dụng biểu thuế lũy tiến để hạn chế các đối tƣợng nắm giữ nhiều đất đai, BĐS. Đối với trƣờng hợp sử dụng đất đai, BĐS phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của xã hội nhƣ: xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, chung cƣ cho ngƣời có thu nhập thấp… Nhà nƣớc thực hiện thu thuế thấp hoặc không thu thuế. 1.2.2.1.1.3. Hệ thống thuế bất động sản Để hạn chế mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trƣờng và tận dụng mọi khả năng, sức mạnh của nền kinh tế, Nhà nƣớc đã ban các sắc thuế nhƣ là một công cụ hữu hiệu để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc và điều tiết thị trƣờng. Tùy theo mỗi quốc gia và ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế nói chung và của TTBĐS nói riêng mà các sắc thuế, phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực BĐS có thể khác nhau, nhƣng nhìn chung bao gồm các loại sau đây: a. Thuế sử dụng bất động sản Hiện nay, ở Việt Nam chƣa đánh thuế nhà nên trong phạm vi luận án này chỉ phân tích đến thuế SDĐ. Đây là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Ngƣời sở hữu đất (hoặc ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế SDĐ nhƣ một loại thuế đánh vào tài sản. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 36 Mục đích thu thuế SDĐ là tận dụng và thúc đẩy SDĐ có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn. Chủ SDĐ mà không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả thì vẫn phải nộp thuế. Chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch để hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng, đồng thời tăng cƣờng quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, tiết kiệm quỹ đất tránh mọi sự lãng phí. Vì vậy, để tiết kiệm chi phí, họ phải chuyển nhƣợng đất cho ngƣời khác. Qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách họp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai trên TTBĐS. Nhà nƣớc sẽ quy định mức thu tiền sử dụng đất theo từng loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Việc thu tiền sử dụng đất đƣợc chia thành các loại sau: + Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất. + Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. c. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Là thuế điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, do đó thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán đất, thu trên phần thu nhập khi bán đất. Đây là loại thuế trực thu. Căn cứ tính thuế: là giá trị thực tế của BĐS tính thuế và thuế suất. Do tính chất của thuế này là xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS nên thƣờng mức thu của thuế này thấp. Thuế này đƣợc thu đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà chuyển quyền sử dụng cho ngƣời khác, tổ chức khác. Mỗi nƣớc áp dụng một sắc thuế khác nhau nhƣng thông thƣờng là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm. Với việc áp dụng sắc thuế này với các mức thuế suất linh hoạt trong hệ thống thuế BĐS sẽ giúp Nhà nƣớc quản lý đƣợc hoạt động kinh doanh BĐS và điều tiết đƣợc quan hệ cung cầu về BĐS, góp phần quản lý đƣợc các hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhà, các công trình gắn liền với đất. Bên cạnh đó, sắc thuế này góp phần hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng trái phép, tăng thu ngân sách Nhà nƣớc. d. Thuế đăng kí bất động sản Thuế đăng ký tài sản là loại thuế đƣợc thu một lần khi có phát sinh hành vi thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS của ngƣời có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BĐS đối với ngƣời khác. Ngƣời nộp thuế là ngƣời nhận thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS. Giá tính thuế thƣờng là số tiền ghi trên văn tự chuyển nhƣợng tài sản hoặc theo giá thị trƣờng (bao gồm cả chuyển dịch cho không, biếu, tặng, cho thừa kế và chuyển Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 37 nhƣợng có thu tiền). Thuế suất có thể là một mức tuyệt đối, tỷ lệ hoặc lũy tiến tùy theo từng trƣờng hợp. Thuế đăng ký tài sản không điều chỉnh đối với thu nhập phát sinh từ tài sản. Nhƣ vậy, thuế đăng ký tài sản đánh trên nhiều tài sản mà Nhà nƣớc có thể quản lý, trong đó có BĐS. Căn cứ tính thuế là: giá trị của BĐS thừa kế, biếu tặng, cho nhân với thuế suất. Trong đó, mức thuế suất thƣờng là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và đƣợc đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngƣời nhận quyền sở hữu BĐS với ngƣời tặng quà hay cho thừa kế. Loại thuế này chịu ảnh hƣởng rất nhiều bởi phong tục, tập quán của các nƣớc Nhìn chung, các nƣớc tiên tiến có mức thu thuế cao hơn các nƣớc đang phát triển nhƣ thuế thừa kế ở Nhật là 70%, Hàn Quốc là 50%, cao thứ nhất và thứ hai trên thế giới, kế tiếp là Mỹ 46%, Pháp 40%. Tuy nhiên theo nhƣ nghiên cứu của Pricewaterhouse Coopers năm 2010 với 50 nƣớc trên thế giới thì chỉ có 26 nƣớc có thu thuế tài sản thừa kế, còn lại 24 nƣớc (có cả Australia, Canada...) thì không áp dụng chính sách thuế này. 1.2.2.1.2. Chính sách tài chính trong việc giao đất - Giao đất (đất thuộc sở hữu nhà nƣớc hoặc sở hữu toàn dân): Nhà nƣớc giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nƣớc có thể giao đất không thu tiền hoặc có thu tiền SDĐ tùy mục đích SDĐ và đối tƣợng đƣợc giao đất. Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền SDĐ là đối tƣợng đƣợc giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu đất - Nhà nƣớc. Những công trình kết cấu hạ tầng phục vụ cho quốc kế dân sinh của chính nhân dân, thì khi giao đất, chủ đại diện QSH đất là Nhà nƣớc sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này. Khi giao đất có thu tiền SDĐ, ngƣời đƣợc giao đất không phải là chủ sở hữu, nhƣng họ có quyền đƣợc SDĐ lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất đƣợc giao, tiền SDĐ nộp một lần khi Nhà nƣớc giao đất và đƣợc xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất đƣợc giao. 1.2.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. Việc cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đúng thẩm quyền; đúng đối tƣợng; theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc giao đất, cho thuê đất đƣợc thực hiện thông qua các hình thức Nhà nƣớc có thu tiền và không thu tiền sử dụng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 38 Nhà nƣớc cho thuê đất và bắt buộc các thành viên trong xã hội khi SDĐ thuê phải đóng góp một phần thu nhập, khoản đóng góp đó đƣợc gọi là tiền thuê đất hay nói cách khác đó chính là nguồn thu của Nhà nƣớc khi Nhà nƣớc cho thuê đất và tiền thuê đất đƣợc xác định nhƣ sau: Tiền thuê đất = (Đơn giá thuê đất) X (Diện tích đất thuê) Giá thuê đất cũng đƣợc Nhà nƣớc quy định theo khung giá cho thuê đất tùy theo từng khu vực, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức đầu tƣ,.... Định giá cho thuê đất thấp để khuyến khích sản xuất đầu tƣ đối với những ngành nghề mũi nhọn của đất nƣớc, những khu vực có vị trí địa lý kém thuận lợi,…và định giá cho thuê đất cao đối với những ngành nghề cần hạn chế sản xuất, gây ô nhiễm môi trƣờng hoặc cần sự bảo hộ sản xuất trong nƣớc. Thuê đất: là hình thức Nhà nƣớc hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành. Tiền cho thuê đất thƣờng chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong ngân sách Nhà nƣớc, nhƣng chính sách thu tiền thuê đất là công cụ góp phần không nhỏ trong việc điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành nghề của nền kinh tế. Chuyển mục đích sử dụng đất: Là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đƣợc duyệt bằng quyết định hành chính (trong trƣờng hợp phải xin phép) khi ngƣời sử dụng đất có yêu cầu. Các trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đƣợc phép của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ: đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp…Khi chuyển mục đích sử dụng thì ngƣời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc áp dụng theo loại đất sau khi đƣợc chuyển mục đích sử dụng. 1.2.2.2. Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính 1.2.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng bất động sản - Thu hồi đất (đất thuộc sở hữu nhà nƣớc hoặc sở hữu toàn dân giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng): là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Các quốc gia dù có hay chƣa có thị trƣờng đất đai nhƣng tất thảy đều nhấn mạnh đến chủ quyền quốc gia về đất đai, về lãnh thổ. Khi Nhà nƣớc cần SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 39 thì Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất. Khi thu hồi đất, Nhà nƣớc phải đền bù thiệt hại về đất cho ngƣời có đất bị thu hồi. - Trưng mua, trưng dụng BĐS: Trƣng mua BĐS là việc cơ quan nhà nƣớc buộc tƣ nhân phải bán cho Nhà nƣớc theo giá quy định. Trƣng dụng BĐS là biện pháp hành chính cho phép một cơ quan Nhà nƣớc với điều kiện có bồi thƣờng, buộc tƣ nhân phải cho Nhà nƣớc sử dụng một động sản hay BĐS trong một thời gian nhất định. Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sơ hữu tài sản quốc gia có quyền trƣng mua, trƣng dụng BĐS để sử dụng trong những trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia . Việc trƣng mua, trƣng dụng BĐS phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có BĐS và không bị phân biệt đối xử, ngƣời có BĐS trƣng mua, trƣng dụng đƣợc thanh toán tiền trƣng mua BĐS, hoàn trả BĐS trƣng dụng và thanh toán tiền bồi thƣờng thiệt hại do trƣng dụng gây ra. 1.2.2.2.2. Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển TTBĐS là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cƣ; và chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có các chính sách ƣu đãi cho các dự án đầu tƣ trong và ngoài nƣớc về xây dựng nhà ở, khu đô thị nhƣ miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính BĐS, quỹ tín thác BĐS và quỹ chứng khoán BĐS. - Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy TTBĐS hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế… thì sẽ bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời dân bị thu hồi đất, hỗ trợ và bố trí tái định cƣ bằng các hình thức bồi thƣờng nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc bồi thƣờng tiền mặt để ngƣời dân tự lo cho ở mới. - Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nƣớc ƣu đãi về việc giao quỹ đất, ƣu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng nhƣ hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ ngƣời có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi suất ƣu đãi để ngƣời có thu nhập thấp có thể mua đƣợc nhà. Đông đảo ngƣời dân mua đƣợc nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn TTBĐS sẽ sôi động hơn. - Các chính sách tài chính khác hỗ trợ TTBĐS: nhƣ các chính sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tƣ phát triển TTBĐS, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội,…. góp phần làm cho TTBĐS hoạt động ổn Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 40 định hơn, hàng hóa BĐS đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa BĐS trên thị trƣờng cân đối hơn. 1.2.2.2.3. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản a. Kênh tài chính thế chấp “Chứng khoán hóa BĐS” là một hình thức huy động vốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tƣ chứng khoản và đầu tƣ BĐS, đƣợc đảm bảo bằng giá trị BĐS mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này, nhƣng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sàn đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Bản chất là các khoản vốn cho vay trực tiếp để đầu tƣ BĐS sau đó có thể chuyển thành các loại chứng khoán để bán cho các nhà đầu tƣ khác trên thị trƣờng tín dụng thứ cấp. Các tổ chức tín dụng (ngƣời cho vay cấp 1) cho vay trực tiếp các khoản đầu tƣ vào BĐS và nhận tài sản thế chấp chính là các BĐS đã có hoặc sẽ hình thành trong tƣơng lai, đƣợc gọi là thị trƣờng thế chấp sơ cấp (Primary Mortgage Market). Thị trƣờng thế chấp thứ cấp (Secondary Mortgage Market) là nơi các khoản vay này đƣợc mua đi bán lại thông qua chứng khoán thế chấp. Để phát triển từ thị trƣờng thế chấp sơ cấp lên thị trƣờng thế chấp thứ cấp cần có sự tham gia của một “tổ chức trung gian chuyên trách” để mua lại các khoản thế chấp và phát hành chứng khoán dựa trên các khoản thế chấp này, gọi là chứng khoán đƣợc đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS Mortgage backed security), và bán chúng trên thị trƣờng vốn để tiếp tục huy động vốn cho TTBĐS. Đây là hình thức huy động vốn cho TTBĐS đƣợc áp dụng rộng rãi ở các nƣớc phát triển có thị trƣờng tài chính và TTBĐS đều phát triển ở trình độ cao. Các chủ thể chính tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tƣ dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tƣ chứng khoán. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ đƣợc phát hành rộng rãi cho mọi đối tƣợng quan tâm không giới hạn số lƣợng hay khối lƣợng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán BĐS sẽ đƣợc tự do chuyển nhƣợng. Chứng khoán hóa thế chấp là hình thức huy động vốn có nhiều ƣu điểm: Thứ nhất: Thông qua chứng khoán hóa thế chấp, nguồn vốn đầu tƣ cho hoạt động kinh doanh BĐS đƣợc bổ sung nguồn cung mới. Các khoản vay đầu tƣ BĐS có tính thị trƣờng và thanh khoản cao hơn, làm hạn chế sự mất cân đối quan hệ cung cầu nguồn vốn đầu tƣ vào TTBĐS. Thứ hai: Thủ tục huy động vốn đơn giản: Toàn bộ BĐS tham gia sẽ đƣợc chia nhỏ thành những phần với chứng chỉ có giá trị nhƣ nhau. Điều này cũng có nghĩa là thay vì chi xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp nhƣ hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tƣơng lai có thể Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 41 chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tƣ để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Thứ ba: Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án đƣợc công bố công khai cho các nhà đầu tƣ với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tƣ đƣợc hoàn thành đúng tiến độ và chất lƣợng đã cam kết, hạn chế hiện tƣợng tiêu cực trong giao dịch BĐS. Đây đƣợc xem nhƣ một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngƣợc lại, các nhà đầu tƣ có cơ hội đầu tƣ vào nhiều dự án khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho chính mình. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tƣợng đầu tƣ BĐS. Thứ tư: Nguồn vốn đóng góp đƣợc đa dạng hóa: vốn đến từ nhiều đối tƣợng có tiềm lực tài chính (ngân hàng thƣơng mại, quỹ đầu tƣ, công ty bảo hiểm, công ty tài chính,...) và thủ tục pháp lý không quá phức tạp. Doanh nghiệp có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng nhƣ nhiều phƣơng án trả lãi và gốc. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu không phải thế chấp tài sản nhƣ trƣờng hợp vay ngân hàng và chi phí vay mƣợn thông qua phát hành trái phiếu và chứng chỉ đầu tƣ BĐS có thể thấp hơn so với một số hình thức huy động vốn cho BĐS khác. Nhược điểm: - Với các BĐS nhƣ trung tâm thƣơng mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… đang kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ, thƣờng họ không có nhu cầu góp các tài sản này để lập quỹ BĐS, trong khi đây là các tài sản tạo nên tính hấp dẫn cao cho các quỹ BĐS mà các nhà lập quỹ nhắm tới. Với những BĐS có hiệu quả kinh doanh thấp, chủ sở hữu có nhu cầu góp chúng để lập quỹ, nhƣng các nhà lập quỹ lại không mặn mà với các loại BĐS này, vì không tạo sức hấp dẫn cho đợt chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng (IPO)… - Khả năng xử lý những rủi ro phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa là khá khó khăn. Do nguồn tài chính cho việc thanh toán gốc và lãi chứng khoán chủ yếu dựa vào tiền thu hồi nợ của khách hàng vay, trên cơ sở đảm bảo bởi các BĐS. Vì vậy, chỉ cần những rủi ro phát sinh về thu hồi nợ, về nợ quá hạn hoặc về TTBĐS là khả năng chi trả sẽ có chiều hƣớng xấu. b. Kênh huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu bất động sản Khi doanh nghiệp BĐS thiếu vốn, đồng thời các tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tƣ BĐS, dẫn đến phƣơng án huy động vốn từ ngƣời dân thì thông qua việc phát hành trái phiếu trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án BĐS. Trái phiếu ngày càng trở thành một công cụ hữu ích đối với các chủ đầu tƣ dự án BĐS. Có thể hiểu “Trái Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 42 phiếu doanh nghiệp” là loại chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả gốc, lãi, và các nghĩa vụ khác (nếu có) của doanh nghiệp đối với chủ sở hữu trái phiếu. Trái phiếu BĐS có những ƣu, nhƣợc điểm chính sau: Ưu điểm: - Trái phiếu BĐS có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tƣợng khác nhau nhƣ: Quĩ đầu tƣ, công ty bảo biểm, tập đoàn tài chính…, áp dụng lãi suất linh hoạt linh động trong việc trả lãi và gốc. - Từ phía chủ đầu tƣ, trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều ƣu thế. Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn của ngành, trái phiếu BĐS có lợi thế trong việc thu hút đầu tƣ từ các tổ chức, quỹ cũng nhƣ tranh thủ nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn ở trong dân. So với việc đi vay vốn ngân hàng thƣơng mại, chủ đầu tƣ có thể vay đƣợc từ trái chủ với mức lãi suất thấp hơn nếu đƣa kèm theo những ƣu đãi mua nhà ở dự án cho trái chủ. Vì vậy, trái phiếu là kênh thay thế hiệu quả. - Đây là cơ hội đầu tƣ mới với những nhà đầu tƣ tổ chức, có thể giải vốn vào những dự án trung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tƣ. Với số vốn lớn, năng lực đánh giá đầu tƣ, các quỹ, Cty bảo hiểm, tổ chức tài chính có thể chọn lựa những dự án có mức sinh lời và rủi ro phù hợp. Đây là những bƣớc sơ khai nhất để tài chính hóa TTBĐS, mở ra thêm nhiều cơ hội hơn nữa để đa dạng hóa sản phẩm đầu tƣ và dịch vụ tài chính cho các định chế tài chính chuyên nghiệp và đa năng hơn nhƣ ngân hàng đầu tƣ, nhiều hình thức quỹ đầu tƣ... - Với đặc thù riêng, trái phiếu BĐS có thể đƣa ra nhiều giá trị gia tăng để thu hút vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tƣ cá nhân. Ngƣợc lại, trái chủ là nhà đầu tƣ cá nhân sẽ có thể vừa đƣợc hƣởng khoản thu nhập lãi suất vừa có thể có đƣợc các giá trị gia tăng khác mà cụ thể là ƣu đãi mua nhà. Hạn chế: - Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu không phải lúc nào cũng dễ dàng mặc dù ƣu điểm của việc phát hành trái phiếu là có thể huy động đƣợc nguồn vốn rất lớn. Huy động vốn bằng kênh này phải đáp ứng nhiều tiêu chí hơn là phát hành cổ phiếu nhƣ tình hình kinh doanh của doanh nghiệp tốt với thƣơng hiệu uy tín trên thị trƣờng, tính minh bạch cao, muốn phát hành trái phiếu thành công những công ty niêm yết còn phải có thêm một số điều kiện để tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tƣ : lãi suất thỏa thuận phải đạt mức cao hơn so với ngân hàng, có trƣờng hợp trái phiếu còn kèm thỏa thuận thêm quyền mua hàng hóa với giá ƣu đãi…Các công ty có tên tuổi, thuộc nhóm blue chip có thể dễ dàng tiếp cận với những nhà đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài nhằm săn vốn lô lớn và ngƣợc lại. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 43 - Điều kiện chuyển đổi trái phiếu không phải khi nào cũng thuận lợi, nhiều loại trái phiếu còn phụ thuộc rất lớn vào tình hình diễn biến của thị trƣờng chứng khoán đồng thời, khi đến hạn trả nợ trái phiếu, các ƣu đãi hấp dẫn ban đầu có thể trở thành ngƣợc đãi. c. Kênh huy động vốn từ các quỹ đầu tƣ bất động sản Các quỹ đầu tƣ cũng là một trong những trung gian trên thị trƣờng tài chính, dẫn vốn từ nơi dƣ thừa đến nơi khan hiếm, giúp cho quá trình đầu tƣ kinh doanh diễn ra thƣờng xuyên liên tục. Đối với phát triển TTBĐS, nguồn lực tài chính huy động từ các quĩ đầu tƣ đóng vai trò cực kỳ quan trọng do các quĩ đầu tƣ có tiềm lực tài chính rất mạnh, trình độ quản lý danh mục đầu tƣ cao, khả năng phân tích đánh giá TTBĐS rất tốt. Đặc biệt, hầu hết các quĩ đầu tƣ đều dành gần nhƣ toàn bộ hay một phần lớn đầu tƣ vào phát triển và khai thác BĐS, cả trực tiếp và gián tiếp, chẳng hạn nhƣ các dạng quĩ đầu tƣ BĐS, quĩ tín thác BĐS, quĩ phát triển BĐS, quĩ phát triển nhà, quĩ đầu tƣ chứng khoán... Quỹ tín thác đầu tƣ BĐS REIT (Real Estate Investment Trust) là quỹ hình thành từ vốn góp của ngƣời đầu tƣ thông qua việc mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho Ban giám đốc quỹ. Nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng lợi nhuận dƣới dạng cổ tức. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tƣ vào các công ty BĐS. Hình thức Quỹ đầu tƣ BĐS cho phép nhà đầu tƣ thay vì trực tiếp mua nhà - đất có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án hoặc đầu tƣ vào công ty BĐS. Quỹ này chủ yếu đầu tƣ, phát triển và quản lý thu nhập từ BĐS văn phòng, trung tâm thƣơng mại, khách sạn, căn hộ, đầu tƣ vào cổ phiếu công ty BĐS, cho vay tài chính thuê mua BĐS...Việc đầu tƣ vào quỹ BĐS sẽ mang lại những ƣu điểm nhƣ: Thứ nhất: Giúp các nhà đầu tƣ có nguồn tài chính hạn hẹp vẫn có thể tham gia đầu tƣ vào các dự án có quy mô lớn. Thứ hai: Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp hạn chế những rủi ro tiềm tàng nếu nhà đầu tƣ trực tiếp tham gia đầu tƣ dự án, ví dụ nhƣ các vấn đề thủ tục pháp lý, quản lý dự án. Thứ ba: Chứng chỉ quỹ đƣợc giao dịch trên TTCK tập trung nên tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tƣ vào dự án. Điều này giúp nhà đầu tƣ có thể chủ động đƣợc nguồn tiền của mình. Với tiềm lực vốn lớn, quỹ đầu tƣ BĐS có thể đa dạng hóa đầu tƣ vào nhiều loại sản phẩm BĐS, giúp giảm thiểu rủi ro biến động thị trƣờng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 44 Thứ tư: Quỹ đầu tƣ BĐS thƣờng có tỷ lệ chi trả cổ tức trên tổng thu nhập sau thuế cao hơn rất nhiều so với công ty BĐS. Thu nhập của quỹ để chi trả cổ tức đƣợc qui định khá rõ ràng. Quĩ có những quy đinh ràng buộc chặt chẽ về điều kiện của các dự án để quỹ có thể tham gia góp vốn. Điều này giúp đảm bảo sự an toàn của các khoản đầu tƣ. Dù vậy, điều này có thể sẽ hạn chế một số cơ hội đem lại lợi nhuận cao. Thứ năm: Tính minh bạch của quỹ BĐS cũng cao hơn rất nhiều, do có bộ máy cơ cấu gọn nhẹ và đƣợc giám sát. Tính ổn định của quỹ đƣợc đánh gia cao do không sử dụng dòng vốn vay, nên áp lực đối với các khoản vay là không có. Điều này sẽ giúp tạo điều kiện cho quỹ có thể chủ động trong mọi tình huống và giữ đƣợc sự ổn định. Tuy vậy, đầu tƣ vào quỹ đầu tƣ BĐS cũng có gặp phải những rủi ro nhất định: Thứ nhất: Rủi ro lớn nhất là lợi nhuận mang lại không nhƣ mong đợi. Việc đầu tƣ thành công sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của đội ngũ quản lý quỹ. Đây là yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tƣ. Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động của quỹ cũng nhƣ ban điều hành là điều hết sức cần thiết. Thứ hai: Việc định giá lại giá trị tài sản ròng của quỹ là không hề dễ dàng. Giá trị tài sản của quỹ đƣợc tính dựa trên việc định giá lại các dự án BĐS, nhƣng việc đánh giá đúng giá trị các dự án này thì rất khó khăn. Thứ ba: Tƣơng tự nhƣ các định chế tài chính khác, các quĩ đầu tƣ cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro nhƣ rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng, rùi ro tỷ giá hối đoái và đặc biệt là rủi ro đạo đức khi nguồn vốn đầu tƣ của quĩ bị sử dụng sai mục đích hay thậm chí bị lạm dụng dẫn đến thất thoát nguồn vốn, lâm vào tình trạng thua lỗ hay phá sản. Đầu tƣ của các quĩ vào TTBĐS là đầu tƣ gián tiếp nên nguy cơ rút vốn đột ngột cũng rất cao, nhất là khi thị trƣờng tài chính trong và ngoài nƣớc bị khủng hoảng. Hơn nữa, các quĩ đầu tƣ chịu áp lực rất lớn về lợi nhuận của cổ đông nên có không ít trƣờng hợp quĩ đầu tƣ biến thành quĩ đầu cơ bất chấp rủi ro để tìm kiếm siêu lợi nhuận, do đó, quĩ đẩu tƣ vào BĐS có thể trở thành ngòi nổ gây ra khủng hoảng tài chính cũng nhƣ khủng hoảng trên TTBĐS nếu hoạt động của các quĩ đầu tƣ BĐS không đƣợc quản lý giám sát chặt chẽ. d. Kênh huy động vốn thông qua Quĩ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Hiện nay, do ngân sách còn hạn hẹp nên phát triển nhà ở chủ yếu phụ thuộc vào vốn tín dụng thƣơng mại. Khi khủng hoảng tài chính xảy ra, các tổ chức tín dụng thắt chặt hoặc dừng cho vay khiến doanh nghiệp làm nhà ở gặp khó khăn do thiếu vốn, TTBĐS đóng băng, gây tác động xấu đến nền kinh tế. Vì vậy, cần hình thành các kênh huy động vốn chuyên biệt phục vụ phát triển nhà ở nói riêng và Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 45 BĐS nói chung, nhằm hạn chế phụ thuộc vốn của các tổ chức tín dụng thƣơng mại. Các định chế tài chính mới sẽ góp phần đa dạng hóa các kênh huy động vốn và thu hút nguồn tiền nhàn rỗi của ngƣời dân cho phát triển nhà ở nhƣ: Quĩ tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở. Quỹ phát triển nhà ở đƣợc thành lập từ việc chủ động xây dựng nguồn vốn từ nhiều nguồn nhƣ: Tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn, tiền dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, các khu đô thị mới, hoặc từ ngân sách địa phƣơng hỗ trợ hàng năm...Quỹ tiết kiệm nhà ở đƣợc triển khai theo mô hình tổ chức tài chính - tín dụng phi lợi nhuận chuyên phục vụ cho các doanh nghiệp đƣợc vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà xã hội. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở: có thể hiểu là tổ chức tín dụng hoạt động theo hình thức công ty cổ phần, huy động vốn và cho vay phát triển nhà ở. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở (NH TKNO) cũng là một tổ chức tín dụng thông thƣờng, nhƣng khác biệt ở chỗ đƣợc thành lập ra chỉ chuyên cấp tín dụng (huy động vốn và cho vay) trong lĩnh vực nhà ở. NH này nhận tiền gửi có trả lãi suất của ngƣời có nhu cầu tham gia gửi tiết kiệm để mua nhà, sửa nhà nhƣng chƣa có đủ để làm ngay và cũng chỉ cho các đối tƣợng này vay với lãi suất luôn thấp hơn lãi suất thƣơng mại trong thời gian từ 10 - 15 năm hoặc lâu hơn nữa. Đây là những hình thức huy động và tạo lập nguồn vốn cho TTBĐS từ các khoản tiền tiết kiệm, đồng thời tạo cơ hội cho những ngƣời có thu nhập trung bình và thấp có thể mua dƣợc nhà tạo lập chỗ ở. e. Kênh huy động vốn từ Công ty bảo hiểm nhân thọ và Quỹ hƣu trí Quĩ hƣu trí và Công ty bảo hiểm nhân thọ thƣờng có lƣợng vốn chủ sở hữu lớn, nên thƣờng dùng một phần quỹ dự phòng và vốn chủ sở hữu để đầu tƣ (chủ yếu là đầu tƣ ngắn hạn) để nhằm đảm bảo khả năng thanh toán. Quỹ hƣu trí và doanh nghiệp bảo hiểm nhân thọ sẽ dùng lƣợng vốn chủ sở hữu đầu tƣ vào cổ phiếu của các công ty với vị thế cổ đông chiến lƣợc hoặc đầu tƣ BĐS. Nếu nền kinh tế phát triển thì các hình thức này trong dài hạn có thể mang lại lợi nhuận cao và ngƣợc lại. Đầu tƣ BĐS cũng là một trong những hình thức đầu tƣ quan trọng, vì: - Hoạt động đầu tƣ BĐS đem lại sự ổn định giá trị do doanh nghiệp bảo hiểm và quỹ hƣu trí gần nhƣ không chịu tác động của yếu tố lạm phát. - Doanh nghiệp bảo hiểm có thể đa dạng hóa đầu tƣ vào nhiều loại BĐS nhƣ văn phòng, khách sạn, nhà ở, cửa hàng, siêu thị. - Thông qua hoạt động đầu tƣ BĐS mở rộng, doanh nghiệp bảo hiểm có thể khuyếch trƣơng, quảng cáo và nâng cao thƣơng hiệu của mình - Đầu tƣ BĐS có thể đem lại cho quỹ hƣu trí, các doanh nghiệp bảo hiểm khoản thu nhập dƣới dạng thu nhập cho thuê BĐS hoặc từ việc bán BĐS. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 46 1.2.2.3. Chính sách giá bất động sản Trong việc vận hành các chính sách tài chính nêu trên tất yếu cần phải sử dụng giá BĐS. Vì chính sách giá BĐS giữ vai trò quan trọng trong chính sách tài chính phát triển TTBĐS nên trong phạm vi luận án này tách chính sách giá thành một mục riêng để phân tích và đánh giá. BĐS là hàng hóa có tính khác biệt, có tính riêng lẻ. Vì vậy, giá BĐS cũng mang tính riêng lẻ. Khác với những hàng hóa thông thƣờng, giá BĐS gắn liền với giá đất (giá QSD đất). Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là quyền và lợi ích mà các chủ thể có thể thu đƣợc từ đất đai. Nhà nƣớc qui định chặt chẽ về việc định giá đất, đƣa ra khung giá đất hợp lý đối với từng địa phƣơng, từng thời kỳ. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nƣớc qui định phải sát với giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất trong thực tế đƣợc hình thành trong những trƣờng hợp sau: + Do Nhà nƣớc quy định cho từng vùng, theo thời gian. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phƣơng pháp định giá đất phù hợp; đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc. 1.2.3. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển thị trƣờng bất động sản TTBĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng trong nền kinh tế. TTBĐS phát triển và vận hành theo các qui luật kinh tế khách quan, có khả năng tự điều tiết cung cầu cũng nhƣ các luồng vốn đầu tƣ vào thị trƣờng. Tuy nhiên, đây là thị trƣờng kém tính hiệu quả. Nếu chỉ vận hành theo các quy luật khách quan trên thị trƣờng nhƣ: quy luật giá trị, quy luật cung cầu… thì TTBĐS sẽ bộc lộ những hạn chế mà bản thân nó không thể khắc phục đƣợc nhƣ: “nóng, lạnh” bất thƣờng, tạo Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 47 giá ảo, mất cân bằng do các chủ thể đầu tƣ theo đuổi những lợi ích cá nhân…Do đó, thị trƣờng này cần có sự quản lý, điều tiết của Nhà nƣớc thông qua các chính sách, văn bản Luật, Thông tƣ, Nghị định… để khắc phục những nhƣợc điểm nêu trên. Bên cạnh đó, TTBĐS đƣợc cấu thành bởi các thành tố chính là: chủ thể tham gia giao dịch BĐS, đối tƣợng của giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế TTBĐS. Chính vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nƣớc là một tất yếu khách quan. Phát triển thị trƣờng này tùy thuộc vào nhiều yếu tố, một trong các yếu tố không thể thiếu là việc xây dựng và phát triển chính sách tài chính. Chính sách tài chính là một trong những chính sách có tác động hiệu quả nhất đối với TTBĐS. Tuy nhiên, do sự phức tạp và biến động liên tục của TTBĐS nên muốn phát triển thị trƣờng này không thể sử dụng một giải pháp đơn lẻ mà phải phối hợp các giải pháp tài chính một cách đồng bộ, linh hoạt để thị trƣờng phát triển một cách hiệu quả, lành mạnh và bền vững. Điều này đƣợc chứng minh qua những tác động của chính sách tài chính đến sự phát triển của TTBĐS: Thứ nhất: Chính sách tài chính định hƣớng sự phát triển của TTBĐS theo quan điểm, chủ trƣơng, kế hoạch của Nhà nƣớc. Chính sách tài chính đối với TTBĐS là một trong những chính sách thể hiện vai trò của nhà nƣớc trong việc định hƣớng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trƣờng bảo đảm TTBĐS hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Đối với TTBĐS, Nhà nƣớc định hƣớng, điều tiết và kiểm soát thị trƣờng, bằng những biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia và bình ổn giá cả BĐS. Nhà nƣớc trực tiếp ban hành Thông tƣ, Nghị định điều chỉnh các chính sách tài chính để điều tiết giá cả trên TTBĐS; xây dựng các chƣơng trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tƣợng khác nhau trong xã hội; đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng phát triển quỹ nhà cho các đối tƣợng chính sách… Chính sách tài chính trên TTBĐS tác động liên tục, thông qua việc sử dụng một hệ thống các chính sách của Nhà nƣớc nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng BĐS, chính sách ƣu đãi hỗ trợ phát triển TTBĐS… để điều tiết, kiểm soát thị trƣờng và các chủ thể tham gia hoạt động trên TTBĐS, nhằm đƣa nó vận động theo đúng mục tiêu, định hƣớng của Nhà nƣớc phù hợp trong từng thời kỳ. Thứ hai: Chính sách tài chính thúc đẩy sự phát triển, bảo đảm sự vận hành thông suốt và nâng cao hiệu quả hoạt động của TTBĐS. Chính sách tài chính trên TTBĐS đƣợc hoàn thiện sẽ trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 48 đầu tƣ phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS; chính sách tín dụng BĐS ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tƣ, cũng nhƣ ngƣời dân. Thông qua chính sách tài chính Nhà nƣớc chủ động điều tiết giá BĐS trên thị trƣờng theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tƣ xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nƣớc, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tƣ của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS… khơi thông nguồn vốn cho bên cung và nguồn tài chính cho ngƣời mua. Về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nƣớc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ khuyến khích các nhà đầu tƣ đầu tƣ vào các dự án phát triển đô thị, giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà ở của mình phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh sống của gia đình mình. Đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc từ quỹ đất để phát triển đô thị. Khuyến khích, thu hút vốn đầu tƣ của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nƣớc thực hiện các dự án đầu tƣ tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Mặt khác, cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho chính quyền địa phƣơng để huy động các nhà đầu tƣ tham gia đầu tƣ xây dựng công trình hạ tầng để phát triển đô thị đƣợc thanh toán lại bằng quỹ đất thƣơng phẩm trong dự án đầu tƣ, hình thành TTBĐS lành mạnh cũng là rất quan trọng. Bên cạnh đó, chính sách thuế sẽ góp phần điều tiết vào quá trình đô thị hoá chủ yếu tập trung đối với thuế đất đai nhƣ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất. Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại các khoản thu nhập từ đất đai và đảm bảo sự quản lý của Nhà nƣớc về đất đai trong TTBĐS. Quản lý điều hành giá đất là công cụ của Nhà nƣớc để thực hiện các chính sách tài chính đối với đất đai nhƣ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất, lệ phí địa chính, lệ phí trƣớc bạ. Chính sách tài chính phát triển thu hút các nguồn vốn cho TTBĐS ví dụ nhƣ việc điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt sẽ tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia TTBĐS, xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thƣơng mại có thể huy động đƣợc các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho TTBĐS, đồng thời hỗ trợ cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở. Từ đó, giúp Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 49 tạo ra điều kiện thuận lợi cho cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngƣời mua nhà tiếp cận dễ dàng và ƣu đãi hơn tới các nguồn lực tài chính. Thứ ba: Chính sách tài chính giúp Nhà nƣớc kiểm soát, quản lý đảm bảo vận hành thông suốt và nâng cao hiệu quả hoạt động của TTBĐS. Hệ thống các văn bản pháp luật là công cụ quan trọng nhất để Nhà nƣớc quản lý TTBĐS. Các chính sách nói chung và chính sách tài chính nói riêng đƣợc ban hành và sửa đổi sẽ tác động mạnh đến định hƣớng và tính chất hoạt động của thị trƣờng này. Chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; phƣơng pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế hợp lý sẽ tạo thuận lợi cho ngƣời dân và doanh nghiệp, tránh thất thu thuế. Thủ tục hành chính liên quan đến TTBĐS nhƣ thủ tục đầu tƣ, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, chính sách thuế, phí… khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trƣờng, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng sự vận hành thông suốt của TTBĐS. TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững khi Nhà nuớc tạo lạp và phát triển hàng hoá cho thị truờng thông qua viẹc đẩy mạnh hon nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính. Đồng thời, việc hoàn thiẹn hẹ thống chính sách liên quan đến TTBĐS trong đó chính sách tài chính sẽ tạo môi trƣờng và điều kiẹ n thuạn lợi nhằm thu hút đầu tƣ trên TTBĐS . 1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản - Chế độ chính trị và môi trường pháp lý: Chế độ chính trị quy định chế độ sở hữu đất đai. Đối với những nƣớc có sở hữu toàn dân về đất đai nhƣ nƣớc ta, Nhà nƣớc có điều kiện can thiệp sâu rộng vào TTBĐS cả trên phƣơng diện quản lý, phát triển cũng nhƣ chủ thể tham gia vào thị trƣờng. Hệ thống pháp luật của một quốc gia thƣờng sẽ qui định các vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; chính sách thu tiền sử dụng đất ; qui định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhƣợng BĐS; qui định các chính sách về giao đất, thu hồi đất, chính sách ƣu đãi hỗ trợ TTBĐS… Hệ thống pháp luật ảnh hƣởng đến chính sách Nhà nƣớc nói chung và chính sách tài chính TTBĐS trên nhiều phƣơng diện. Hệ thống luật pháp đƣợc thiết kế hợp lý, đồng bộ sẽ tạo thuận lợi cho việc hình thành và triển khai các chính sách trong đó có chính sách tài chính và ngƣợc lại. Chính sách qui họach, kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề qui họach và kế họach sử dụng đất Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 50 của Chính phủ và chính quyền địa phƣơng cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hƣởng đến chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, hỗ. Việc qui hoạch và đƣa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc qui hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều này tác động trực tiếp đến chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, chính sách đền bù giải tỏa, hỗ trợ tái định cƣ… Đây là những chính sách quan trọng của chính sách tài chính BĐS. - Trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của nhân cư: sự vận hành của một xã hội nói chung, cũng nhƣ chính sách tài chính BĐS nói riêng bao giờ cũng gắn liền với một bối cảnh kinh tế nhất định. Bối cảnh kinh tế đó đƣợc nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô nhƣ: tốc độ tăng trƣởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán... Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có những ảnh hƣởng nhất định tới chính sách tài chính BĐS. Trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của dân cƣ còn ảnh hƣởng đến tiềm lực tài chính của Nhà nƣớc. Khả năng tài chính của Nhà nƣớc lớn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nƣớc khi triển khai các chính sách trong đó chính sách tài chính là một trong những chính sách tác động trực tiếp và quan trọng nhất. - Yếu tố khoa học công nghệ: Đây là yếu tố cung cấp phƣơng tiện để Nhà nƣớc quản lý, phát triển hữu hiệu TTBĐS, làm thay đổi một cách căn bản các điều kiện về quy trình và phƣơng thức hoạch định chính sách, cách thức tổ chức thực thi cũng nhƣ giám sát chính sách. Ứng dụng công nghệ mới vào quản lý Nhà nƣớc giúp tinh gọn bộ máy, xử lý hiệu quả hơn các dịch vụ công liên quan đến việc thực thi các chính sách tài chính của Nhà nƣớc: thu thuế BĐS, chính sách giao đất, thu hồi đất, chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển TTBĐS... Để áp dụng đƣợc yếu tố công nghệ hiện đại, đòi hỏi nhà nƣớc cần phải có các yếu tố đồng bộ nhƣ: tài chính, nhân lực, công nghệ... - Yếu tố văn hoá- xã hội: Yếu tố này ảnh hƣởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, phƣơng tiện và các hình thức thanh toán,…Các nhân tố ảnh hƣởng thuộc yếu tố này thƣờng đƣợc nhắc đến, bao gồm: những quan niệm, tƣ tƣởng, đạo đức của cộng đồng về BĐS, về chính sách tài chính về BĐS. Thêm vào đó, các yếu tố nhƣ: cơ cấu dân cƣ, giới tính, độ tuổi, mật độ, sự gia tăng dân số,... cũng có những tác động nhất định đến chính sách thuế BĐS, chính sách Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 51 đền bù giải tỏa thu hồi đất, chính sách ƣu đãi hỗ trợ phát triển TTBĐS… Yếu tố văn hóa xã hội không những đòi hỏi Nhà nƣớc dành quỹ đất và xây dựng các công trình văn hóa mà sẽ có những chính sách tài chính ƣu đãi kèm theo. Đây là nội dung tƣơng đối phức tạp, đa dạng, tốn nhiều thời gian và tài chính của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc. 1.3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC SỬ DỤNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA CHO VIỆT NAM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Trên thế giới không có mô hình chuẩn nào về chính sách tài chính BĐS. Tại từng giai đoạn phát triển cụ thể mà mỗi quốc gia có một chính sách tài chính BĐS phù hợp và việc lựa chọn cách thức và mức độ phụ thuộc vào quá trình hình thành của các yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính BĐS. Việt Nam là quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi, việc xây dựng và hoàn thiện các chính sách tài chính BĐS là một đòi hỏi tất yếu, mà một trong những cơ sở quan trọng trong quá trình xây dựng và hoàn thiện chính sách này đó là tham khảo, học hỏi kinh nghiệm ở các quốc gia khác. 1.3.1.1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Trung Quốc  Chính sách thuế bất động sản ở Trung Quốc Thuế là nguồn thu quan trọng nhất của Chính phủ Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa. Chính sách thuế đóng vai trò then chốt trong điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ và nó có ảnh hƣởng to lớn đến việc phát triển kinh tế và xã hội. Trung Quốc đã thiết lập bƣớc đầu một hệ thống thuế hợp lý nhằm xây dựng nền kinh tế thị trƣờng xã hội chủ nghĩa, cụ thể nhƣ sau: - Thuế thu nhập: Thu nhập thuần từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc đánh thuế ở mức 20%. Thu nhập chịu thuế là giá bán chƣa trừ chi phí mua lại và chi phí hợp lý liên quan. Mức khấu trừ tối đa đối với chi phí phát triển BĐS là khoảng 10% tổng chi phí tài sản. - Thuế kinh doanh: Kinh doanh BĐS phải chịu thuế kinh doanh, đƣợc áp dụng ở mức 5% lợi nhuận ròng. Tài sản đã đƣợc chủ sở hữu 5 năm trƣớc khi đƣợc miễn. Ở Bắc Kinh giai đoạn này là một năm. - Thuế sử dụng đất đô thị và thị trấn Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 52 (1) Đối tượng nộp thuế: bao gồm tất cả các doanh nghiệp, đơn vị, hộ kinh doanh cá thể và cá nhân khác (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp nƣớc ngoài, ngƣời nƣớc ngoài). (2) Số thuế phải trả trên một đơn vị: Thuế hàng năm phải trả cho mỗi mét vuông là: 0,5-10 nhân dân tệ cho các thành phố lớn, 0,4-8 nhân dân tệ cho các thành phố có quy mô vừa, 0,3-6 nhân dân tệ cho Các thành phố nhỏ, hoặc 0,2-4 nhân dân tệ cho các quận khai thác mỏ. (3) Cách tính: Số tiền phải nộp đƣợc tính trên cơ sở diện tích thực tế của ngƣời nộp thuế và bằng cách áp dụng mức thuế áp dụng cho từng đơn vị. Công thức: Thuế phải nộp = Quy mô đất đai chiếm dụng x Thuế phải trả trên mỗi đơn vị. (4) Miễn giảm thuế: đối với đất đai của các cơ quan nhà nƣớc, tổ chức nhân dân, đơn vị quân đội để sử dụng; Đất do các đơn vị sử dụng để sử dụng riêng đƣợc tài trợ bằng việc phân bổ quỹ của các phòng tài chính của Nhà nƣớc; Đất thuộc các đền thờ tôn giáo, công viên và các thắng cảnh lịch sử; Đất công cộng của thành phố nhƣ: quảng trƣờng, đất sử dụng trực tiếp cho nông nghiệp, lâm nghiệp… - Thuế đầu tư bất động sản (1) Đối tượng nộp thuế: Thuế này áp dụng đối với doanh nghiệp, đơn vị, cá nhân kinh doanh hộ gia đình và cá nhân khác đầu tƣ vào BĐS trên lãnh thổ Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp nƣớc ngoài, ngƣời nƣớc ngoài). (2) Các khoản thuế và thuế suất: Các khoản thuế TT Thuế suất 1 Dự án Nhà nƣớc 0% 2 Các dự án khuyến khích của Nhà nƣớc nhƣng bị hạn chế bởi một số điều kiện nhƣ: vận chuyển, nguyên vật liệu… 5% 3 Cao ốc văn phòng, khách sạn và nhà khách 30% 4 Nhà ở (bao gồm cả các tòa nhà dân cƣ thƣơng mại) 5 Khác 15% 6 Dự án đổi mới và cải tạo - Các dự án khẩn cấp của Nhà nƣớc (giống nhƣ cơ sở hạ tầng) -Các dự án đổi mới và cải tạo khác * 0% 10% (* Đối với một số dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, tỷ lệ 5%.) Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 0%; 5% 53 (3) Cách tính thuế phải nộp: Thuế này dựa trên tổng mức đầu tƣ thực tế đƣa vào tài sản cố định. Đối với các dự án đổi mới và chuyển đổi, thuế áp dụng đối với việc đầu tƣ phần hoàn thành của dự án xây dựng. Công thức: Thuế phải nộp - Số tiền đầu tƣ đã hoàn thành hoặc số tiền đầu tƣ vào dự án xây dựng × Tỷ lệ áp dụng - Thuế đánh giá đất đai (1) Đối tượng nộp thuế: Thuế đánh giá đất là thuế giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc ở Trung Quốc. (2) Thuế suất: bắt đầu từ 30% và có thể lên đến 60% tùy thuộc vào cơ sở thuế, là đánh giá lợi nhuận ròng liên quan đến tổng số khấu trừ. Cấp độ Cơ sở thuế Thuế suất 1. Phần tiền thƣởng không quá 50% tổng số tiền khấu trừ 30% 2. Phần giá trị đánh giá đó vƣợt quá 50% nhƣng không vƣợt quá 100% tổng số tiền khấu trừ 40% Phần giá trị đánh giá vƣợt quá 100% nhƣng không vƣợt quá 50% 3. 4. 200% tổng số tiền khấu trừ Phần giá trị đánh giá vƣợt quá 200% tổng số khoản khấu trừ 60% (3) Cách tính thuế: Để tính số tiền thuế đánh vào đất phải nộp, bƣớc đầu tiên là phải tính đến số tiền đánh giá của ngƣời đóng thuế thu đƣợc từ chuyển nhƣợng BĐS, tƣơng đƣơng với số tiền thu đƣợc của ngƣời nộp thuế khi chuyển nhƣợng BĐS sau khi trừ đi Tổng các khoản khấu trừ có liên quan. Sau đó, số thuế phải nộp sẽ đƣợc tính tƣơng ứng cho các phần khác nhau của việc đánh giá bằng cách áp dụng các mức thuế áp dụng phù hợp với phần trăm của giá trị đánh giá cao hơn tổng các khoản khấu trừ. Tổng số thuế phải nộp đối với phần khác nhau của phần đánh giá là toàn bộ số thuế phải nộp của đối tƣợng nộp thuế. Công thức: Thuế phải trả = Σ (Giá trị đánh giá cao hơn × Tỷ lệ áp dụng) (4) Miễn giảm thuế: trong trƣờng hợp số tiền khấu hao của việc bán căn hộ tiêu chuẩn thông thƣờng của ngƣời nộp thuế bán không vƣợt quá 20% tổng số tiền khấu trừ và khi BĐS bị lấy hoặc thu hồi theo quy định tại Pháp luật do yêu cầu xây dựng của Nhà nƣớc. - Thuế bất động sản đô thị (1) Đối tượng nộp thuế: Hiện nay, thuế này chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài, chỉ áp dụng đối với nhà ở. Ngƣời nộp thuế là chủ sở hữu, ngƣời nhận thế chấp hoặc ngƣời sử dụng tài sản nhà. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 54 (2) Thuế suất và cách tính thuế phải nộp: Hai mức phí khác nhau đƣợc áp dụng cho hai căn cứ khác nhau: tỷ lệ 1% đƣợc áp dụng cho giá trị của tài sản nhà, và tỷ lệ khác là 18% đƣợc áp dụng cho thu nhập cho thuê từ tài sản. Công thức: Thuế phải nộp = Căn cứ thuế × Tỷ lệ áp dụng (3) Miễn giảm thuế: Các công trình xây dựng mới đƣợc miễn thuế cho ba năm kể từ tháng xây dựng hoàn thành. Các công trình đƣợc cải tạo có chi phí cải tạo vƣợt quá một nửa so với chi phí xây dựng mới của các tòa nhà đó sẽ đƣợc miễn thuế cho hai năm kể từ tháng đƣợc hoàn thành. Tài sản nhà ở khác đƣợc Chính phủ nhân dân cấp tỉnh, cấp tỉnh trở lên đƣợc miễn, giảm thuế. - Thuế TNDN từ chuyển quyền sử dụng BĐS: Trung Quốc từ năm 2008 cũng đã thực hiện điều chỉnh giảm mức thuế suất thuế TNDN đối với các DN trong nƣớc từ 33% xuống 25% và xóa bỏ toàn bộ các quy định phân biệt đối xử về nghĩa vụ thuế giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. - Thuế nhà thứ hai: Giá nhà mới tại Trung Quốc tăng 12,4% trong năm 2016, mức giá nhanh nhất kể từ năm 2011, hơn 20 thành phố đƣa ra các biện pháp hạn chế tài sản để giảm giá BĐS. Thƣợng Hải và Trùng Khánh thực hiện thuế tài sản giới hạn trong chƣơng trình thí điểm từ năm 2011. Kế hoạch thuế thí điểm ở Trùng Khánh và Thƣợng Hải đƣợc đƣa ra trong năm 2011 đƣợc thiết kế để hạn chế tác động đối với các hộ gia đình nghèo. Trùng Khánh chỉ đánh thuế vào các ngôi nhà có giá hơn gấp đôi giá nhà trung bình của thành phố, với mức giá dao động từ 0,51,2 phần trăm tùy thuộc vào giá trị nhà ở. Tại Thƣợng Hải, tỷ lệ là 0,4% và 0,6%, trong khi các gia đình cƣ trú chỉ phải đóng thuế cho ngôi nhà thứ hai có qui định về diện tích BĐS [178].  Chính sách giao đất, thu hồi đất Ở Trung Quốc: quy trình thu hồi đất gồm 4 bƣớc: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu ngƣời, tổng sản lƣợng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hƣởng); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phƣơng, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án đƣợc phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ở Trung Quốc mới có thẩm quyền thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt bằng đƣợc giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phƣơng thực hiện. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất: đƣợc xác định là phải bảo đảm cho ngƣời bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thƣờng khi thu Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 55 hồi đất không căn cứ giá thị trƣờng, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thƣờng đất đai và tiền trợ cấp tái định cƣ căn cứ theo giá trị tổng sản lƣợng của đất đai những năm trƣớc đây rồi nhân với một hệ số do nhà nƣớc quy định. Mức bồi thƣờng đƣợc tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lƣợng hàng năm trung bình của ba năm trƣớc khi thu hồi. Trợ cấp tái định cƣ đƣợc tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lƣợng hàng năm trung bình. Đối với đất ở, số tiền bồi thƣờng đƣợc xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới đƣợc xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nƣớc quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực. Trƣờng hợp Nhà nƣớc có nhà ở tái định cƣ thì ngƣời đƣợc bồi thƣờng sẽ đƣợc phân nhà với diện tích tƣơng đƣơng số tiền họ đã nhận đƣợc bồi thƣờng. Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất đƣợc thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phƣơng. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nƣớc và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lƣợng…  Chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính Trung Quốc đƣợc biết đến là một quốc gia đông dân nhất thế giới, để giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho ngƣời dân trong đó có nhà ở, là một thách thức vô cùng lớn đặc biệt là nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp. Có khoảng 60% số hộ gia đình ở các thành phố không có khả năng mua nhà cơ bản theo giá thị trƣờng (giá BĐS tăng tới 86% từ năm 2008 đến năm 2014, theo xu hƣớng đô thị hóa và tăng thu nhập, số hộ gia đình có thu nhập thấp có thể tăng 56 triệu vào năm 2025). Với tình trạng thiếu nhà ở đồng thời với việc kiểm kê BĐS dƣ thừa, chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực bằng cách mua các BĐS dƣ thừa và chuyển đổi chúng thành nhà ở xã hội. Chính phủ thí điểm sáu tỉnh đã thực hiện chính sách chuyển đổi. Chẳng hạn, chính quyền tỉnh Hồ Nam đã chuyển một số dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội nhằm thu hút sinh viên và ngƣời di cƣ đến sống ở thành phố. Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã đƣợc giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt. Về chính sách phát triển nhà ở xã hội: Các địa phƣơng chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ vào kế hoạch của địa phƣơng. Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Phƣơng thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội có hai cách: dành từ 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thƣơng mại để xây dựng nhà ở xã hội và xây dựng dự án Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 56 nhà ở xã hội riêng. Nhà ở xã hội là nhà chung cƣ và có hai loại: nhà cho thuê và nhà để bán theo giá Chính phủ quy định với diện tích: 50 - 70 - 95m2. Về đối tƣợng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phƣơng quy định. Có 3 điều kiện áp dụng với đối tƣợng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phƣơng, có diện tích nhà ở bình quân dƣới 7m2/ngƣời và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống. Điều kiện này sẽ đƣợc điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phƣơng. Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc phép huy động vốn của ngƣời mua nhà khi công trình xây dựng đƣợc 25% khối lƣợng, Nhà nƣớc không khống chế mức huy động vốn. Ƣu đãi với ngƣời mua nhà lần đầu là đƣợc Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay đƣợc ƣu đãi về lãi suất. Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về BĐS khi ngƣời dân thực hiện giao dịch BĐS. Có 2 loại thuế: ngƣời mua phải nộp thuế để đƣợc sở hữu nhà ở (nhƣ phí trƣớc bạ) và ngƣời bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở. Việc cung cấp nhà ở xã hội là một trong những mục tiêu quan trọng của kế hoạch năm năm thứ mƣời hai ở Trung Quốc, nhằm mục tiêu xây dựng 36 triệu căn hộ vào năm 2016. Chi phí của chƣơng trình đó sẽ đƣợc phân chia giữa khu vực tƣ nhân và khu vực công và ƣớc tính khoảng 5 nghìn tỷ NDT Bởi ngân hàng đầu tƣ Trung Quốc CICC. 1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Hàn Quốc  Chính sách thuế bất động sản Hàn Quốc đang thực hiện chính sách thuế liên quan đến BĐS hiện nay nhƣ sau: - Thuế BĐS: Thuế BĐS hàng năm đƣợc tính từ 0.15% đến 0.50%, tùy thuộc vào vị trí, loại tòa nhà… Để chống đầu cơ, chính phủ Hàn Quốc đề xuất tăng mạnh cơ sở thuế tài sản của căn hộ trong khu vực đầu cơ đƣợc chỉ định. Cơ quan định giá của địa phƣơng xây dựng khung giá đất hàng năm chuẩn cho tính thuế SVT – Standard Value for Taxation. Thực tế STV chỉ xấp xỉ khoảng 15% đến 20% giá thị trƣờng. (Bảng 1 – Phụ lục 1) [19] Thuế tài sản riêng biệt có thể bị đánh thuế:  Đất đai thƣờng bị đánh thuế 0,20%  Các tòa nhà thƣờng bị đánh thuế 0,25%  Biệt thự nhà đƣợc đánh thuế ở mức 4%  Nhà ở khác biệt với biệt thự đƣợc đánh thuế theo tỷ lệ tiến bộ, từ 0,15% đến 0,50%. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 57 - Thuế BĐS đối với doanh nghiệp: Chủ sở hữu tài sản có tài sản vƣợt quá một ngƣỡng nhất định phải chịu thuế toàn diện về BĐS. Thuế BĐS toàn diện đƣợc tính từ 0,5% đến 2% đối với nhà ở vƣợt quá 600 triệu Won (540,541 USD). Thuế thu nhập BĐS toàn diện đƣợc áp dụng ở các mức thuế khác nhau, tùy thuộc vào phân loại đất đai. (Bảng 2 – Phụ lục 1) [19].  Chính sách tài chính trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Ở Hàn Quốc việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc thực hiện theo phƣơng thức tham vấn và cƣỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thực hiện theo phƣơng thức tham vấn; chỉ có 15% các trƣờng hợp thu hồi đất phải sử dụng phƣơng thức cƣỡng chế. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Tại Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động nhƣ một nhà đầu tƣ độc lập) đƣợc phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất: Nhà nƣớc bồi thƣờng khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thƣờng do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tƣ phải thực hiện bồi thƣờng đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trƣớc khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thƣờng cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thƣờng áp dụng cho từng cá nhân. Việc xác định giá bồi thƣờng không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện. Trƣờng hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thƣờng thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tƣ vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thƣờng sẽ đƣợc tính toán lại. Giá đất đƣợc lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thƣờng là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tƣ vấn về giá đất độc lập đƣợc chủ thực hiện dự án thuê định giá. Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trƣớc khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đƣợc bồi thƣờng. Khoản bồi thƣờng đƣợc tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp. Mặc dù đất đai là sở hữu tƣ nhân nhƣng trong nhiều trƣờng hợp, Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất của ngƣời dân. Các trƣờng hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đƣờng sắt, đƣờng bộ, sân bay, đập nƣớc thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc… Đánh thuế căn nhà thứ hai: Tại Hàn Quốc, áp dụng mức thuế khác nhau đối với các dòng sản phẩm BĐS, nhƣ đánh thuế 0,15-0,5% đối với nhà riêng; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 58 0,25% đối với nhà chung cƣ; 4% đối với biệt thự, nhà trong khu sân golf, các khu vui chơi giải trí; 5% đối với nhà tại các khu đô thị lớn. Mức thuế đƣợc tính trên bảng giá đất do địa phƣơng ban hành [178]. 1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Singapore  Chính sách thuế bất động sản Tại Singapore, thuế BĐS là thuế đánh vào tất cả các chủ sở hữu BĐS ở Singapore và có thể áp dụng cho dù tài sản là do chủ sở hữu chiếm giữ, cho thuê hay để trống. Thuế BĐS đƣợc xác định bởi Giá trị Hàng năm (AV) của từng tài sản riêng lẻ. AV đƣợc tính bằng cách lấy tiền thuê thị trƣờng hàng tháng của căn hộ và nhân nó lên 12. Tiền thuê thị trƣờng này là tiền thuê sau khi trừ đi tiền thuê hợp lý cho đồ gỗ và phí bảo trì (Phụ lục 2 – Bảng 1) . Công thức: Giá trị hàng năm X Thuế BĐS = Thuế BĐS phải trả Thuế tài sản đối với nhà ở: Thuế tài sản đối với nhà ở đã đƣợc áp dụng cải tiến từ 2013, thuế lũy tiến đối với tài sản nhà ở cho những ngƣời có tài san có giá trị cao hơn phải trả thuế BĐS cao hơn. Thuế tài sản đối với bất động sản không phải là nhà ở: Các BĐS không phải là nhà ở, bao gồm các tài sản công nghiệp và thƣơng mại, đƣợc đánh thuế theo một mức thuế cố định. (Phụ lục 2 – Bảng 2) . Việc hoàn thuế tài sản đối với BĐS đã đƣợc bãi bỏ kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2014. Tỷ lệ thuế tài sản đối với đất không dùng để ở vẫn không thay đổi ở mức 10%. Theo qui định thuế BĐS có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2015, thuế BĐS đối với tài sản nhà ở sở hữu chủ sở hữu đƣợc dựa trên mức tiến bộ từ 0% đến 16%. Các BĐS nhà ở do chủ sở hữu sở hữu với mức giá dƣới 8.000 đô la Mỹ đƣợc hƣởng thuế BĐS và chúng bao gồm chủ yếu căn hộ một và hai phòng của HDB. Với hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2015, thuế BĐS đối với BĐS ở không do chủ sở hữu sử dụng dựa trên mức tăng dần từ 10% đến 20% [18]. Thuế TNDN từ chuyển quyền sử dụng bất động sản: mức thuế suất thuộc vào nhóm thấp nhất ở Châu Á là 17%.  Chính sách tài chính trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tƣ nhân) song việc thu hồi đất chỉ đƣợc thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng nhƣ: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị… Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Nhà nƣớc đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tƣ thuê đất. Công tác thu hồi đất phải đƣợc sự cho Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 59 phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất: Hiện nay, mức bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất đƣợc xác định căn cứ vào giá trị thực tế của BĐS của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trƣờng hợp ngƣời bị thu hồi đất không tán thành với phƣơng án bồi thƣờng thiệt hại do Nhà nƣớc xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tƣ nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nƣớc trả tiền cho công tác định lại giá này. Việc xác định giá bồi thƣờng đƣợc Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị BĐS do ngƣời bị thu hồi đất đầu tƣ chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tƣ cơ sở hạ tầng của Nhà nƣớc đƣợc bóc tách khỏi giá trị bồi thƣờng của BĐS. Điều này có nghĩa là Nhà nƣớc không bồi thƣờng theo giá BĐS hiện tại mà bồi thƣờng theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ sự đầu tƣ cơ sở hạ tầng của Nhà nƣớc - Thuế bất động sản thứ hai: Singapore đánh thuế BĐS thứ hai rất cao, thuế tài sản phụ trội áp dụng từ năm 2013 trên BĐS thứ 2 lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với BĐS thứ 3.  Chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính Singapore đƣợc xem là quốc gia châu Á giải quyết thành công nhất chƣơng trình nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Chính phủ thành lập Quỹ Tiết kiệm Trung ƣơng (CPF) có vai trò tƣơng tự nhƣ Bảo hiểm xã hội của Việt Nam, nhƣng với phạm vi hoạt động và quy mô lớn hơn. Mỗi ngƣời lao động sẽ sở hữu 03 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thƣờng; Tài khoản đặc biệt; Tài khoản y tế. Quỹ này đƣợc dùng cho 05 mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở; Vấn đề hƣu trí, Y tế, Quỹ bảo trợ gia đình, Đầu tƣ. Hàng năm ngƣời đóng góp vào các quỹ này đƣợc hƣởng lãi suất 2,5%/năm. Trong 3 tài khoản trên, thì tài khoản Tiết kiệm thƣờng đƣợc dùng cho mục đích sở hữu nhà ở. Tỷ lệ tiết kiểm % đóng góp của từng cá nhân vào quỹ. (Phụ lục 3 – Bảng 1). Do việc mua nhà ở xã hội có sự ƣu đãi của Chính phủ, Singapore cũng đƣa ra các điều kiện và quy định rất chặt chẽ. Theo quy định, những hộ gia đình đƣợc mua nhà ở xã hội trƣớc hết phải là công dân Singapore hoặc vợ hoặc chồng là công dân quốc gia này, ngƣời còn lại phải có thẻ cƣ trú dài hạn. Chính phủ Singapore cũng đƣa ra một số quy định nhằm tránh tình trạng đầu cơ. Chẳng hạn nhƣ những ngƣời mua nhà ở xã hội không đƣợc bán hoặc cho thuê căn hộ này trong vòng 5 năm kể từ ngày mua.  Chính sách hình thành và phát triển REIT ở Singapore Các quỹ đầu tƣ BĐS Singapore, thƣờng đƣợc gọi là S-REIT, là các quỹ tín thác do các nhà quản lý của REIT quản lý để đầu tƣ chủ yếu vào các BĐS tạo ra thu Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 60 nhập nhƣ trung tâm mua sắm, văn phòng, khách sạn, không gian công nghiệp... Các đơn vị REIT đƣợc niêm yết trên Sở Giao dịch Singapore (SGX), đƣợc mua và bán nhƣ các chứng khoán niêm yết khác. Singapore REIT đầu tiên đã đƣợc đƣa ra và niêm yết trên SGX vào tháng 7 năm 2002. Phần lớn REIT có lệ phí quản lý hàng năm, lệ phí quản lý tài sản, phí ủy thác và các chi phí khác sẽ đƣợc khấu trừ từ tiền mặt của họ trƣớc khi đƣợc phân phối. Singapore là một trong những nƣớc đầu tiên phát triển thị trƣờng REIT. Sơ đồ 1.1: Quá trình hình thành và phát triển REIT của Singapore từ 1960 đến nay (Nguồn: The Asociation of Real Estate Securitization and CFA Institute) Nghiên cứu của DBS cho thấy Singapore REIT (S-REIT) đã mang lại lợi nhuận trung bình hơn 6% trong hơn một thập niên 2003 – 2014. Biểu đồ 1. 1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014 (Nguồn: Bloomberg Finance L.P, DBS Bank). Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 61 Tháng 5 năm 2015, có 28 REIT trên SGX và lợi nhuận trung bình khoảng 6,1%. Số lƣợng REIT đã phát triển nhanh chóng, tính đến tháng 1 năm 2016, có 31 REIT trên SGX. Một số quy định mà S-REIT phải tuân thủ bao gồm: - Tỷ lệ khai thác tối đa là 35% Định giá tài sản hàng năm Hạn chế đối với một số loại hình đầu tƣ mà S-REIT có thể thực hiện - Phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế Ở Singapore, REIT đƣợc hƣởng lợi từ việc ƣu đãi thuế và cho phép các nhà đầu tƣ BĐS bán các tài sản sử dụng nhiều vốn để tái đầu tƣ tiền mặt vào hoạt động kinh doanh chính để phát triển BĐS mới. REIT tạo ra doanh thu chủ yếu từ thu nhập cho thuê BĐS; Số lƣợng lớn sau đó đƣợc phân phối định kỳ dƣới hình thức phân phối tiền mặt cho nhà đầu tƣ. Theo quy định của MAS, REIT đƣợc uỷ quyền phân phối ít nhất 90% thu nhập ròng của họ cho các nhà đầu tƣ để đƣợc hƣởng ƣu đãi về thuế. Nhƣ vậy, REIT có lợi nhuận phân phối cao từ 5-8% [18]. 1.3.1.4. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Mỹ  Chính sách tài chính cho việc hình thành và phát triển kênh cung ứng vốn cho thị trƣờng bất động sản - Chính sách hình thành và phát triển REIT ở Mỹ Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tƣ kinh doanh của các nhà đầu tƣ nhỏ lẻ vào lĩnh vực BĐS. Các nhà đầu tƣ trung bình có thể đầu tƣ vào các BĐS thƣơng mại lớn thông qua việc mua cổ phần của REIT. Tƣơng tự nhƣ với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổ phiếu trong một công ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận đƣợc lợi nhuận sinh ra từ việc sở hữu các BĐS thƣơng mại. Việc quản lý, điều hành REIT sẽ đƣợc thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS. Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Một REIT có thể có cấu trúc nhƣ một công ty cổ phần, một hiệp hội, một quỹ tín thác… nhƣng không đƣợc là tổ chức tài chính nhƣ ngân hàng hay công ty bảo hiểm. Để đƣợc thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa). Khi trở thành REIT thì hàng năm Công ty phải gửi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợi nhuận của cổ đông. REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT không gửi tài liệu trên cho các cổ đông. REIT ở Mỹ không quy định về số vốn tối thiểu, nhƣng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tƣ trở xuống không đƣợc nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối của năm tài chính. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 62 đông nƣớc ngoài, không bắt buộc niêm yết và đƣợc phép lập REIT thành viên. Theo quy định, REIT phải đầu tƣ ít nhất 75% tổng tài sản vào BĐS, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không đƣợc sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê BĐS hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ BĐS, cổ tức và lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không đƣợc có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối đƣợc miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thƣờng. REIT đƣợc phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho ngƣời thuê nhà, nhƣ: dịch vụ cung cấp tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình… REIT cũng đƣợc phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển BĐS theo danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển BĐS hoặc mua bán BĐS thông qua công ty con của REIT và đƣợc phép đầu tƣ vào tài sản ở nƣớc ngoài. Sau 40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trƣờng lên tới 450 tỷ USD. – Thuế BĐS thứ hai ở Mỹ: Ở Mỹ, để mua đƣợc một ngôi nhà giá từ 100.000, 200.000, 500.000 USD, một biệt thự sang trọng cũng chỉ đến 1 triệu USD. Ngƣời có tiền thì mua nhà, không có tiền thì đi thuê nhà xã hội; ngƣời thu nhập cao thì mua nhà giá trị cao, ngƣời thu nhập thấp thì mua nhà giá trị thấp. Điều này vô hình chung tạo ra đƣợc một thị trƣờng mà các giao dịch BĐS đều từ nhu cầu thực. Tại Mỹ, việc đánh thuế BĐS do các tiểu bang quy định, mỗi tiểu bang có thuế suất khác nhau. Sự khác nhau này là do giá trị BĐS ở các bang khác nhau. Ví dụ, tại bang California, thuế suất là hơn 1,2%/giá trị BĐS/năm, bao gồm nhà và đất. Còn tại bang Texas, thuế suất là hơn 4% [20].  Kênh tài chính thứ cấp: - Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS tại Mỹ Nhƣ chúng ta đều biết chứng khoán hoá là công cụ tài chính hiện đại, đƣợc phát triển từ năm 1977 tại Mỹ và phát triển mạnh vào những năm 90 của thế kỷ trƣớc. Tiếp cận theo hƣớng đơn giản và dễ hiểu nhất, chứng khoán hoá là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản có trên bảng cân đối kế toán (nhƣ: các khoản cho vay BĐS; các khoản cho vay tiêu dùng; cho vay thẻ tín dụng; cho vay thƣơng mại....) làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khoán nợ. - Tại Mỹ 2 tổ chức là Fannie Mae và Freddie Mac, là hai tổ chức tài chính lớn nhất thực hiện vai trò là tổ chức trung gian chuyên trách (SPV) thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá. Theo đó 2 định chế tài chính trung gian này mua các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở; BĐS của các NHTM, và thực hiện chứng khoán hoá các Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 63 khoản nợ này thành các chứng khoán nợ (phát hành chứng khoán trên cơ sở các khoản tín dụng thế chấp, có bảo đảm bằng nhà ở; BĐS) và bán cho nhà đầu tƣ (thông qua giao dịch trên thị trƣờng chứng khoán). Khi TTBĐS biến động và khủng hoảng đã ảnh hƣởng nghiêm trọng đến Fannie Mae và Freddie Mac và các NHTM có liên quan cũng nhƣ toàn bộ hệ thống tài chính Mỹ và nền kinh tế Mỹ, với 02 rủi ro cơ bản sau: Thứ nhất: Rủi ro thanh khoản. Khi khủng hoảng xảy ra, các khoản đầu tƣ BĐS (nhà cửa, đất đai...) không có khả năng thu hồi xuất hiện với mức độ cao, cƣờng độ mạnh, nhiều khoản nợ mất khả năng thanh toán, ảnh hƣởng trực tiếp và trƣớc tiên đến tổ chức chuyên trách, các công ty chứng khoán hoá (các khoản nợ vay mua nhà; vay thế chấp BĐS; vay đầu tƣ kinh doanh BĐS... đều quá hạn, ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức này thua lỗ xuất hiện và thậm chí trên bờ vực của phá sản). Thứ hai: Thị trƣờng chứng khoán bị ảnh hƣởng lớn. Trong đó giá các loại cổ phiếu của các định chế tài chính trung gian giảm mạnh, tạo yếu tố tâm lý bất an từ nhà đầu tƣ và gây nên hiệu ứng bất lợi đối với toàn bộ nền kinh tế. Mức độ tiềm ẩn khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nền kinh tế là rất lớn. Hai nguyên nhân bản chất: + Nợ dƣới chuẩn cao: Tăng trƣởng tín dụng quá mức của các định chế tài chính vào lĩnh vực BĐS, nhà đất bằng việc mở rộng tín dụng đối với các đối tƣợng có mức tín nhiệm thấp, không cần bảo chứng đủ tin cậy nhằm thu lợi nhuận nhanh (lãi suất cho vay cao, trong khi đó lãi suất huy động tiền gửi thấp) của các tổ chức tài chính tại Mỹ đã dẫn đến tỷ lệ nợ xấu, nợ dƣới chuẩn gia tăng và hệ quả là mất khả năng thanh toán. + Tồn tại hạn chế của chính công cụ chứng khoán hoá: vai trò của chứng khoán hóa nhƣ đã phân tích ở phần trên là không nhỏ và đƣợc xem nhƣ là công cụ tài chính mới. Song khi khủng hoảng trên thị trƣờng địa ốc xảy ra, cùng với việc “nới lỏng” cho vay của các định chế tài chính, nợ xấu gia tăng nhanh và làm mất khả năng thanh toán của các định chế tài chính này, hệ quả là cuộc khủng hoảng thị trƣờng tài chính Mỹ tiếp tục lan toả và tác động đến toàn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ. 1.3.1.5. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Nhật Bản và Đức * Ở Nhật Bản: - Chính sách hình thành và phát triển REIT REIT tại Nhật đƣợc hình thành dựa trên cơ sở luật quỹ tín thác đầu tƣ. Cùng thời gian này, luật thuế cũng đƣợc phát triển để áp dụng cho REIT. Về nguyên tắc, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 64 REIT cũng chịu thuế nhƣ các doanh nghiệp của Nhật. Tuy nhiên, REIT có thể đƣợc khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu nhƣ ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT đƣợc phân phối cho cổ tức. Hai REIT đầu tiên đƣợc niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9/2001. Đến nay, thị trƣờng REIT Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REIT niêm yết với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ Yên (JPY). Để thành lập REIT: Bƣớc đầu tiên là phải thiết lập một công ty quản lý tài sản và xin giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ Địa chính - Hạ tầng - Vận tải. Sau đó, công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với cơ quan dịch vụ tài chính (FSA). Khi đƣợc chấp thuận, công ty quản lý tài sản có thể chuyển thành REIT. REIT phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REIT và nộp hồ sơ lên văn phòng pháp vụ. REIT có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. Đến tháng 3/2016, tất cả các REIT niêm yết đều có cấu trúc nhƣ một công ty. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng. Bao gồm, ít nhất 70% tổng tài sản đầu tƣ vào BĐS (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY, tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tƣ. REIT Nhật không đƣợc phép đầu tƣ vào BĐS ở nƣớc ngoài và không đƣợc sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác, nhƣng không có giới hạn về tỷ lệ nợ/tài sản. - Thuế BĐS thứ hai: Nhật đánh thuế BĐS từ 1,4% - 2,1% trên giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trƣờng và đƣợc điều chỉnh 3 năm một lần [178]. * Ở Đức: - Chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính: mô hình quỹ nhà ở xã hội tại Đức đƣợc vận hành thông qua các Quỹ đại chúng, Nguồn vốn cho lĩnh vực nhà ở xã hội thông qua sử dụng các quỹ đại chúng. Nhà nƣớc hỗ trợ cho tƣ nhân hoạch định và phát triển nhà ở, ngƣợc lại tƣ nhân chịu trách nhiệm cung cấp nhà ở xã hội cho ngƣời dân. Việc cung cấp nhà ở xã hội tại Đức tồn tại dƣới hai hình thức là nhà bán chiếm đa số và nhà cho thuê mà chủ cho thuê là khối tƣ nhân, các tổ chức hoạt động với mục đích lợi nhuận. Dƣới hình thức này, nguồn quỹ của Nhà nƣớc đã đƣợc hỗ trợ an sinh xã hội, cụ thể ở đây là nhà ở xã hội sẽ đƣợc dùng để hỗ trợ các công ty phát triển nhà, đặc biệt dƣới dạng thuế ƣu đãi cho khối tƣ nhân kinh doanh phát triển nhà. Còn đối với ngƣời đƣợc thuê, mua thì đƣợc thuê, mua với giá thuê ƣu đãi. 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội  Chính sách thuế bất động sản: Sau khi nghiên cứu kinh nghiệm của một số nƣớc về thuế BĐS, có thể rút ra một số nhận xét nhƣ sau: Thứ nhất: Chính sách thuế BĐS là những chính sách thuế đã tồn tại từ lâu trên thế giới. Các nƣớc đều có chính sách thuế thu vào nhà, đất, và đƣợc chia thành nhiều loại thuế khác nhau để đảm bảo mục tiêu công bằng trong động viên thuế, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 65 quản lý và hạn chế đầu cơ đất. Đồng thời, luật thuế của tất cả các nƣớc trên thế giới đều có các cơ chế ƣu đãi. Trong đó, cơ chế ƣu đãi có tính công bằng và khách quan nhất là các cơ chế miễn, giảm, các cơ chế ƣu đãi thuế khác đƣợc xây dựng nhằm thực hiện các mục tiêu, chủ trƣơng, chính sách của nhà nƣớc trong từng thời kỳ nhất định nhằm khuyến khích phát triển kinh tế xã hội. Thứ hai: Thuế BĐS là nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phƣơng, nhƣng không vì thế mà nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách triệt để hệ thống thuế này, bởi lẽ việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nhƣ chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của ngƣời dân... Do đó, cải cách cần tiến hành từng bƣớc, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và trình độ quản lý TTBĐS. Đối với các thuế thu theo từng lần khi chuyển nhƣợng BĐS (nhƣ thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, thuế đăng ký tài sản, thuế thừa kế, quà tặng), phổ biến các nƣớc điều tiết cho các cấp ngân sách, chỉ giành một phần cho ngân sách địa phƣơng. Thứ ba: Các yếu tố để làm căn cứ tính thuế BĐS là diện tích, giá BĐS và thuế suất. Về thuế suất có hai hình thức: Áp dụng mức thuế tuyệt đối trên 1m2 nhƣ: Trung Quốc, hoặc đa số các nƣớc áp dụng thuế suất theo tỷ lệ phần trăm trên trị giá nhà, đất nhƣ: Singapore, Hàn Quốc. Nhà nƣớc sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ có mức thuế suất khác nhau. Các chính sách thuế BĐS của Việt Nam vẫn đang tiếp tục đƣợc hoàn thiện và việc xóa bớt khoảng cách khác biệt với các quốc gia khác là việc cần đƣợc tính đến một cách nghiêm túc, trong bối cảnh Việt Nam đang càng ngày càng hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới.  Chính sách tài chính trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Từ những kinh nghiệm của các nƣớc có thể đƣa ra rút ra một số bài học nhƣ sau: Thứ nhất: Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. So sánh với các nƣớc có sự tƣơng đồng về chế độ sở hữu đất đai với nƣớc ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam.Trong khi đó khái niệm cho thuê đất hầu nhƣ đều có trong hệ thống pháp luật của các nƣớc, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Thứ hai: Đất sử dụng cho cơ quan Nhà nƣớc, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh thì đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đất sử dụng vào mục đích SXKD, xây dựng nhà ở thì ngƣời SDĐ phải trả tiền SDĐ hoặc có thể đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và phải trả tiền thuê đất hàng năm. Thứ ba: Nguyên tắc bồi thƣờng khi thu hồi đất là tiền bồi thƣờng cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho ngƣời dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 66 hơn so với nơi ở cũ. Gắn công tác bồi thƣờng với việc giải quyết các vấn đề xã hội (nhƣ chế độ dƣỡng lão cho ngƣời già, bồi thƣờng một khoản tiền để ngƣời nông dân tìm kiếm việc làm…).  Chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính: Từ những kinh nghiệm của các nƣớc, để có thể triển khai thành công chƣơng trình nhà ở xã hội, có thể rút ra một số kinh nghiệm hữu ích sau: Thứ nhất: Nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng trong hệ thống nhà của thành phố Hà Nội nói riêng và cả nƣớc nói chung. Các nƣớc đều có một bộ phận chính sách và triển khai thực hiện về nhà ở xã hội. Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở, mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hƣớng đến phát triển bền vững. Thủ đô Hà Nội, một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt Nam rất cần xem xét, định hƣớng, phát triển vấn đề nhà ở xã hội. Thứ hai: Xu hƣớng hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Singapore và Đức đều có những lợi thế riêng, bởi vậy, khi Việt Nam thành lập và vận hành Quỹ cũng nên tham khảo mô hình Quỹ ở các nƣớc này. Nếu Việt Nam làm theo mô hình quỹ của Singgapore thì Việt Nam phải gộp Quỹ tiết kiệm nhà ở vào Quỹ bảo hiểm xã hội. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, Quỹ bảo hiểm xã hội đang có mức đóng góp của chủ sử dụng lao động (21%), và ngƣời lao động (10,5%) đang ở mức khá cao và có tổng mức đóng góp đang tƣơng đồng với Singapore. Nhƣ vậy, nếu hình thành Quỹ này theo mô hình của Singapore là khó có khả năng thực hiện do khó khăn trong huy động nguồn đóng góp vào quỹ ở cả hai đối tƣợng chủ sử dụng lao động và ngƣời lao động. Trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, nghiên cứu và học tập mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở theo dạng thức vận hành của các Quỹ đại chúng của Đức, theo hƣớng tƣ nhân hóa và hợp tác theo hình thức công - tƣ (PPP) mà từng cấp tỉnh/thành phố quản lý thì có thể tƣơng đối phù hợp. Vì nguồn NSNN ở Việt Nam còn chƣa cao để có thể hỗ trợ cho Quỹ. Trong khi đó xu thế huy động vốn từ ngoài Nhà nƣớc, hợp tác công tƣ đang ngày càng phát triển.  Chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng phát triển cho thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội Để hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn cho TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng và TTBĐS Việt Nam nói chung một các hiệu quả, từ kinh nghiệm thực tế các nƣớc, có thể rút ra một số kinh nghiệm sau: Quĩ tín thác đầu tƣ bất động sản - REIT Thứ nhất: TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng có nhiều triển vọng phát triển trong tƣơng lai. Bên cạnh đó thị trƣờng chứng khoán - Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 67 đang trên đà phát triển bền vững cũng là một dấu hiệu tốt cho triển vọng phát triển mô hình REIT tại Việt Nam. Thứ hai: Chính phủ cũng đang có những chiến lƣợc và chính sách khuyến khích phát triển mô hình REIT trong giai đoạn hiện nay. Mặc dù có những yếu tố thuận lợi, tuy nhiên cũng phải nhìn nhận rằng khái niệm về REIT ở nƣớc ta còn rất mới mẻ và mô hình này cũng chỉ đang trong giai đoạn hình thành những bƣớc đi đầu tiên. Vì vậy để phát triển mô hình REIT, chúng ta rất cần sự nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần của thị trƣờng. Trong đó bao gồm các NĐT, các nhà phát triển BĐS, nhà quản lý BĐS chuyên nghiệp, chính quyền các cấp, cơ quan thuế... Thứ ba: Yếu tố mang tính quyết định để hình thành và phát triển REIT đó là có hiệu quả tài chính cao và bền vững. Bên cạnh đó là một sự đảm bảo an toàn trong hình thức đầu tƣ. Điều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ: Các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tƣ khi tin tƣởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh BĐS, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và có kinh nghiệm về TTBĐS, thị trƣờng vốn, có kỹ năng quản lý đầu tƣ, quản lý tài sản để đầu tƣ và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý quỹ REIT. Điều kiện thứ 3 là có hành lang pháp lý chặt chẽ: Phải đảm bảo tính minh bạch về tài chính của công ty quản lý quỹ REIT để bảo vệ các nhà đầu tƣ. Các nƣớc có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dƣới sự giám sát của một số tổ chức chuyên nghiệp nhƣ ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá...Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ REIT, các luật khác liên quan đến thị trƣờng chứng khoán, ƣu đãi về thuế... Cuối cùng là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế. Chứng khoán hóa bất động sản: Từ những kinh nghiệm của một số nƣớc, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau: Thứ nhất: Chứng khoán hóa BĐS là một hình thức huy động vốn rất linh động, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để phát triển dự án mà không phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Thứ hai: Kết quả của một đợt phát hành trái phiếu cho dự án BĐS đƣợc xem là thành công nếu đến kỳ đáo hạn trái phiếu, không xảy ra trƣờng hợp số đông trái - chủ chỉ nhận trái tức và từ chối quyền mua. Phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án BĐS là một phƣơng án khả thi nếu doanh nghiệp và dự án hội đủ các điều kiện theo cung cầu thị trƣờng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 68 Thứ ba: Các điều kiện cơ bản khi chứng khoán hóa BĐS là: Bài học kinh nghiệm về xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đầy đủ. Yêu cầu mang tính kỹ thuật và quyết định đến việc phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá. Chỉ thực hiện phát triển công cụ này khi hội tụ đủ các điều kiện và phù hợp với trình độ phát triển của thị trƣờng tài chính và nền kinh tế. Trong đó đảm bảo khai thác đúng vai trò ý nghĩa của công cụ này là giúp ngƣời dân mua đƣợc nhà, chứ không phải để tái tài trợ cho những ngƣời không có khả năng tài chính. Kết luận chƣơng I Từ phần trình bày cơ sở lí luận chƣơng I, cho phép luận án đƣa ra một số kết luận nhƣ sau: Thứ nhất: TTBĐS bao gồm các giao dịch về BĐS đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. TTBĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế. Luận án đã nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lí luận cơ bản về BĐS, TTBĐS nhƣ khái niệm, đặc điểm, phân loại, giá cả, quan hệ cung cầu về BĐS… Thứ hai: Luận án đã nghiên cứu hệ thống hóa những vấn đề lí luận về các chính sách tài chính của Nhà nƣớc trên TTBĐS nhƣ chính sách thuế BĐS, chính sách giao đất thu hồi đất, chính sách thu tiền SDĐ thuê mặt đất mặt nƣớc, chính sách đền bù thiệt hại của nhà nƣớc khi thu hồi đất, chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS, chính sách hỗ trợ và các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển TTBĐS. Đồng thời, luận án cũng nghiên cứu những tác động của những chính sách này đối với TTBĐS. Thứ ba: Chính sách tài chính trên TTBĐS đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển đúng hƣớng, minh bạch của thị trƣờng. Đây là một trong những chính sách tác động nhanh nhất và trực tiếp đến sự phát triển của TTBĐS. Thứ tư: Hiện nay, TTBĐS huy động chủ yếu nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng. Để TTBĐS giữ đƣợc sự ổn định và độc lập, không bị lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng thì việc tạo lập dòng vốn bền vững từ các định chế phi ngân hàng là điều hết sức cần thiết. Luận án đã nghiên cứu các vấn đề lí luận cơ bản về chính sách tài chính trong việc hình thành và phát triển các kênh huy động vốn đa dạng và ổn định cho TTBĐS nhƣ: các quĩ đầu tƣ BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, trái phiếu BĐS… Đây sẽ là những kênh huy động vốn lớn và mới mẻ nhƣng phù hợp với thông lệ quốc tế trong quá trình phát triển, tiếp cận và hội nhập của TTBĐS Việt Nam nói chung, TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng với thị trƣờng thế giới. Thứ năm: Thông qua nghiên cứu kinh nghiệm một số nƣớc trên thế giới nhƣ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ về các chính sách tài chính để phát triển TTBĐS, luận án đã rút ra một số bài học kinh nghiệm có giá trị tham khảo tốt đối với Việt Nam và thành phố Hà Nội. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 69 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA 2.1. TỔNG QUAN VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2.1.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay Luật Đất đai sửa đổi năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (theo cách hiểu đơn giản của nhiều ngƣời là đƣợc mua bán đất đai). Từ chỗ coi việc chuyển nhƣợng đất đai là bất hợp pháp, nên hay phải núp dƣới danh nghĩa là mua nhà, thì đến thời điểm này đã đƣợc thừa nhận là hợp pháp và công khai chuyển nhƣợng. Đây cũng là thời điểm đánh dấu thời kỳ mở cửa mạnh mẽ của nền kinh tế nhằm thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài. Từ năm 1993 đến nay, ngành BĐS Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trƣởng với các đợt sốt lần lƣợt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008. Trong đó, lần tạo đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trƣờng mở cửa. 2 đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trƣởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trƣởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tƣ dồi dào từ kiều hối và đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI, FII). Căn cứ vào quá trình phát triển và biến động của thị trƣờng biểu hiện thông qua những cơn sốt “nóng”, “lạnh”, ta có thể chia TTBĐS thành những giai đoạn sau: * Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1994 TTBĐS Hà Nội đã có “cơn sốt lần thứ nhất” diễn ra trong hai năm (1993-1994). Lƣợng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 710 lần so với các năm trƣớc đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần [172]. Nguyên nhân của thực trạng trên đƣợc kể đến đó là: Sự thay đổi của luật pháp về đất đai; Việt Nam chính thức đƣợc Mỹ xóa bỏ lệnh cấm vận, từ đó các dòng vốn từ nƣớc ngoài ồ ạt đổ vào thị trƣờng Việt Nam, đặc biệt là đổ vào TTBĐS; Lạm phát cao (nhiều ngƣời đã coi TTBĐS là một nơi trú ẩn an toàn cho đồng vốn của mình); Do nhiều nhà đầu gia nhập và lũng đoạn thị trƣờng. * Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 1999 Giai đoạn này thị trƣờng rơi vào trạng thái ảm đạm, ghi nhận từ những trung tâm giao dịch BĐS cho thấy lƣợng khách hàng tham gia thị trƣờng rất thƣa thớt, nhiều thời điểm gần nhƣ dừng giao dịch. Chính điều này cũng kéo theo giá cả BĐS sụt giảm trung bình khoảng 20% so với mặt bằng giá tại thời điểm sôi động trƣớc đó. Nhƣng nhìn tổng thể, giai đoạn này TTBĐS không có nhiều biến động lớn… Nguyên nhân của thực trạng trên đƣợc kể đến đó là: Nhà nƣớc dùng biện pháp hành chính (Nghị định số 18/1995/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 70 quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất); Ảnh hƣởng của khủng hoảng tiền tệ Châu Á; Nhiều nhà đầu cơ phải bán đất trả nợ ngân hàng. * Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003 Đầu năm 2001, sự chấn động về giá của BĐS đã trở lại và lần này còn lớn hơn nhiều so với trƣớc. Giá nhà đất tăng nhanh và liên tục từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002, giá mua bán trên thị trƣờng bình quân cao gấp 6- 7 lần, có nơi hơn 10 lần so với giá nhà nƣớc công bố [172]. “Cơn sốt” BĐS nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành. Nguyên nhân của thực trạng trên đƣợc kể đến đó là: Do nền kinh tế tăng trƣởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) vào Việt Nam trong giai đoạn này tiếp tục gia tăng; do đầu cơ trong kinh doanh BĐS tăng mạnh; do chính sách của Nhà nƣớc về TTBĐS; do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lời trong tƣơng lai; do thiếu các thông tin về BĐS, nhất là thông tin dự án BĐS. * Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2006 Từ cuối năm 2003, thị trƣờng bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trƣớc. Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% [173]. Nguyên nhân của thực trạng trên đƣợc kể đến đó là: Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/7/2004, nhƣng pháp luật về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất chƣa đƣợc sửa đổi, ban hành đồng bộ; nhà nƣớc thiếu công cụ hữu hiệu để điều tiết giá cả nhà đất trên thị trƣờng. Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9.4.2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cƣờng quản lý đất đai. Các quận, huyện của Hà Nội đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời, trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới đƣợc bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến TTBĐS. Thị trƣờng đất nền dự án coi nhƣ bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tƣ khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tƣ trong nƣớc. * Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 Vào nửa đầu năm 2007, thị trƣờng chứng khoán nhanh chóng giảm sút và rơi vào trầm lắng. Giới đầu tƣ chuyển hƣớng từ thị trƣờng chứng khoán sang TTBĐS với lực đầu tƣ cao hơn. Các "bong bóng" trong TTBĐS bắt đầu hình thành gây nên tình trạng sốt nóng đối với TTBĐS. Giá BĐS tại Hà Nội đã tăng vọt, đặc biệt là các Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 71 dự án nhà ở và khu đô thị đƣợc đầu tƣ đồng bộ, biệt thự cao cấp. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trƣớc, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật [174]. Nguyên nhân “tan băng” từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là: Từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh BĐS giúp các nhà đầu tƣ yên tâm hơn khi tham gia thị trƣờng. Hành lang pháp lý cho thị trƣờng ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý nhƣ Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã đƣợc hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. * Giai đoạn từ giữa năm 2008 đến năm 2013 Từ sau quý I năm 2008, chỉ số lạm phát cao của thành phố đang ở mức 15,3%. Nhiều giải pháp kiềm chế lạm phát đã đƣợc Chính phủ đƣa ra, trong đó giải pháp đầu tiên là ổn định thị trƣờng tiền tệ. Tháng 4/2008, một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, trên TTBĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng “tháo chạy”. Để thúc đẩy nền kinh tế, chính phủ quyết định tung ra 2 gói kích cầu năm 2008 và 2009. Tại Hà Nội, sự bùng phát về giá và lƣợng giao dịch đã bắt đầu giảm từ năm 2008, thậm chí có lúc đã giảm 40-50% so với thời điểm cao nhất. Từ tháng 2 năm 2011, thực hiện Nghị quyết 11/NQ-CP, TTBĐS Hà Nội gặp nhiều khó khăn. Đầu tháng 5 năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng. Tuy nhiên, lƣợng hàng tồn kho trong BĐS là rất lớn do nguồn cầu sụt giảm mạnh trong khi nguồn cung mới thì lại tăng cao. CBRE Việt Nam lại đƣa ra con số về hàng tồn kho: Số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, nhƣ vậy, theo con số này thì số vốn “chôn” trong BĐS ở mức khoảng 86.000 tỷ [150]. Năm 2013 chính phủ đã cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc bắt tung ra gói cho vay hỗ trợ nhà ở từ 01/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất đƣợc ấn định là 6%. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Bên cạnh những sửa đổi bổ sung về thu hồi, trƣng dụng, quy hoạch sử dụng đất, khung giá đất... Cùng với việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho ngƣời thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, cuối tháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hội với nhiều nội dung đáng chú ý theo hƣớng có lợi cho ngƣời thu nhập thấp đã và đang sở hữu nhà ở xã hội. Giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tƣơng đƣơng thời điểm 2006 [175]. Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2008 đến năm 2013 là: Khó khăn của nền kinh tế vĩ mô, dẫn đến nguồn tiền đầu tƣ vào BĐS bị hạn chế; thị trƣờng thiếu Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 72 thông tin, tình trạng đầu tƣ theo phong trào; giá BĐS quá cao: đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của ngƣời dân, cũng nhƣ mức độ phát triển của nền kinh tế. * Giai đoạn năm 2014 đến nay Thị trƣờng đã có dấu hiệu khởi sắc trên nhiều phân khúc. Giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thƣơng mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện… TTBĐS Hà Nội đang chuyển động và dần "ấm" lên. Đồng thời, xu hƣớng đầu tƣ của khối ngoại, nổi bật là các nhà đầu tƣ Châu Á từ Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore đã và đang đổ vốn vào TTBĐS. Nguyên nhân phục hồi của thị trƣờng trong giai đoạn này là: tình hình kinh tế vĩ mô đã dần đƣợc cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, số lƣợng các doanh nghiệp thua lỗ giảm; lạm phát, lãi suất ngân hàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào trong TTBĐS; Chính phủ đã có những biện pháp tác động tích cực tới thị trƣờng, nhƣ: nới lỏng các quy định pháp lý, thực hiện các gói hỗ trợ; niềm tin vào TTBĐS đang phục hồi; các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng theo Nghị quyết 02 của Chính phủ gắn với việc thực hiện Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đã phát huy tác dụng… Theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), ngay trong quý đầu tiên của năm, số lƣợng giao dịch thành công ở cả 3 phân khúc nhà ở, đất nền và BĐS nghỉ dƣỡng chỉ giảm rất nhẹ so với thời điểm cuối năm 2016. Theo Hội Môi giới BĐS sự biến động giá TTBĐS Hà Nội: với chung cƣ bình dân, loại hình này có mức tăng giá không nhiều. Giá tăng so với cùng kỳ năm 2016 khoảng 5%. Giá bình quân chung cho loại hình này ở mức 22 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp, giá tăng so với 2016 khoảng 6%, giá bình quân ở mức 29 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp và siêu cao cấp (trên 45/50 triệu đồng/m2): không tăng so với năm 2016. Riêng với các dự án đất nền, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hầu hết giá trị đất trong dự án tại các vùng đều biến động tăng khoảng 10%. Cụ thể, Khu vực quận Cầu Giấy: giá trung bình là khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2. Khu vực quận Từ Liêm, Tây Hồ: giá trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2. Khu vực quận Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì: giá trung bình 25 - 50 triệu đồng /m2 . Khu vực quận Long Biên, Gia Lâm: giá trung bình 30 - 50 triệu đồng/m2. Khu vực huyện Đông Anh: giá trung bình 30 triệu đồng/m2 [176]. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 73 Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017 ( Nguồn: Báo cáo lượng giao dịch nhà ở 2017 – Cục quản lý nhà, Bộ xây Dựng). Trong đó, tại TP.HCM, căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 35 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất; tại Hà Nội căn hộ trung bình (dƣới 25 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng nhỉnh hơn căn hộ trung cấp. Tổng lƣợng giao dịch Hà Nội và TP.HCM, đạt con số 13.601 giao dịch, trong đó TP.HCM là 7.808 giao dịch và Hà Nội là 3.624 giao dịch. Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017. (Nguồn: Báo cáo lượng giao dịch chung cư 2017 – Cục quản lý nhà, Bộ xây Dựng). Sang quý II/2017, đà sôi động tiếp tục đƣợc duy trì với ƣu thế vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Cụ thể, trong quý II/2017, giao dịch tại 2 thị trƣờng trọng điểm tăng 13,7% so với quý I/2017. Trong đó, thanh khoản tại Hà Nội là 5.417 giao dịch, tại TP.HCM là 9.827 giao dịch. Quí III lƣợng giao dịch tại Hà Nội là 4599 (giảm so với Quí II 15%) và TP.HCM là 7494. Trong nửa cuối Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 74 năm 2017, khoảng 23.500 căn hộ từ 45 dự án sẽ đƣợc tung ra thị trƣờng. Các dự án căn hộ giá rẻ nhƣng vẫn đƣợc trang bị đầy đủ tiện ích nội khu đƣợc dự báo sẽ thu hút nhiều sự quan tâm của ngƣời mua. Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017. (Nguồn: Báo cáo chỉ số giá nhà Hà Nội 2017 – Nghiên cứu và Tư vấn Savills). Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017. (Nguồn: Báo cáo lượng giao dịch chung cư 2017 – Nghiên cứu và Tư vấn Savills). Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 75 Khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đều ghi nhận hoạt động cải thiện theo quý và theo năm. Công suất tăng 3,7 điểm % theo quý và 2,4 điểm % theo năm khiến chỉ số khu vực trung tâm tăng 3,0 điểm theo quý và 1,6 điểm theo năm. Chỉ số khu vực ngoài trung tâm tiếp tục tăng 2,2 điểm theo quý và 7,6 điểm theo năm do công suất thuê tăng 3,7 điểm % theo quý và 8,6 điểm % theo năm. Giao dịch BĐS thành công tại Hà Nội trong tháng 11/2017 ổn định so với tháng trƣớc nhƣng tăng trƣởng khá so với cùng kỳ. Cụ thể tháng 11/2017 có khoảng 1.400 giao dịch thành công, tƣơng đƣơng với lƣợng giao dịch của tháng 10/2017 và tăng 3,7% so với cùng kỳ năm 2016 [177]. Nhìn chung, TTBĐS đã có những phục hồi tích cực và phát triển khá ổn định. Giá trị tồn kho BĐS trên địa bàn Hà Nội cuối 2017 còn khoảng 5.411 tỷ đồng Tồn kho BĐS Hà Nội tiếp tục giảm, nhƣng tốc độ giảm đã chậm lại. Lƣợng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chƣa có hạ tầng đầy đủ. 2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội TTBĐS Hà Nội ngoài những đặc điểm chung của TTBĐS còn có những nét đặc trƣng sau: Thứ nhất: TTBĐS tại thành phố Hà Nội là một trong những thị trƣờng lớn nhất, chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế. Các dự án đầu tƣ có số lƣợng và chất lƣợng đứng đầu cả nƣớc. Bảng 2.1: Số lƣợng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị chủ yếu Phân khúc Tp. HCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ Nha Trang Vũng Tầu Hải Phòng VP cho thuê 147 152 26 15 9 22 23 Bán lẻ 90 62 29 3 6 8 3 Nghỉ dƣỡng 21 15 34 3 18 9 2 Nhà ở 282 100 16 5 14 11 7 Tổng 540 329 105 26 47 50 35 (Nguồn dữ liệu của CBRE tháng 11/2016) Giá cả hàng hoá BĐS, nhất là giá nhà ở luôn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trƣờng cũng nhƣ nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập thấp. Sự diễn biến của giá vô cùng phức tạp, không còn đơn thuần phụ thuộc vào quan hệ cung cầu nhƣ các loại hàng hóa khác, mà giá bị đẩy lên nhờ tâm lý đầu tƣ đám đông, sự biến động tỷ giá ngoại tệ, chính sách bơm và hút tiền về của ngân hàng nhà nƣớc. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 76 Thứ hai: TTBĐS Hà Nội đã có những bƣớc phát triển cả về số lƣợng, chất lƣợng, quy mô, phạm vi. Các phân khúc TTBĐS hoạt động ngày càng sôi động, trong đó, phân khúc thị trƣờng nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cƣ, văn phòng cho thuê là một bộ phận thấy rõ nhất, sôi động nhất trong những năm vừa qua. Chủ thể tham gia thị trƣờng nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cƣ và văn phòng cho thuê rất đa dạng. Thứ ba: Cơ cấu TTBĐS tại thành phố Hà Nội chƣa hoàn chỉnh, nhiều yếu tố thị trƣờng còn hình thành tự phát (nhƣ thị trƣờng thế chấp, trái phiếu BĐS...). Cung cầu trên thị trƣờng luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lƣợng, cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến đã làm tăng nhu cầu ảo đẩy giá BĐS ở nhiều khu vực cao hơn thực tế; các giao dịch “ngầm” còn chiếm tỷ trọng lớn. Tình trạng này của TTBĐS không chỉ gây thất thu thuế cho nhà nƣớc mà còn góp phần hạn chế số lƣợng giao dịch thành công. Ngoài ra, thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không đƣợc bảo đảm, còn có hiện tƣợng lừa đảo trong kinh doanh và dịch vụ môi giới BĐS,... Thứ tư: Có rất nhiều các dự án nhà của thành phố Hà Nội trong thời gian qua chỉ dừng lại ở mức đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật rồi bán nền nhà để ngƣời mua tự xây dựng; đối tƣợng mua thƣờng là những ngƣời mua đi bán lại để kiếm lời hoặc những ngƣời có tiền dƣ mua để dành. Nhiều dự án đƣợc giao đất trên 05 năm hoặc khu đô thị đã hoàn thành nhƣng vẫn chƣa có ngƣời đến ở. Trên địa bàn Hà Nội hiện đang tồn tại hàng chục dự án hoang trong đó nhiều dự án nhƣ Geleximco, Vân Canh, Văn Phú, Đô Nghĩa, Dƣơng Nội... đã hoàn thiện xong nhà nhƣng không có ngƣời ở. Thứ năm: Nhà ở cho các đối tƣợng xã hội đã hình thành. Các khu nhà ở cho sinh viên, các khu nhà ở cho ngƣời lao động trong các khu công nghiệp, nhà cho các đối tƣợng có thu nhập thấp đã và đang đƣợc triển khai. Tính đến ngày 30/11/2016, Hà Nội có 36 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành với trên 1,3 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, trong đó, có 5 dự án nhà ở công nhân với trên 163 nghìn m2 sàn xây dựng [151]. Thứ sáu: TTBĐS Hà Nội thu hút một lƣợng lớn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Theo “Báo cáo tình hình thu hút nguồn vốn FDI năm 2017” của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, BĐS tiếp tục là lĩnh vực thu hút đƣợc nhiều vốn đầu tƣ nhất, cả năm 2017 ƣớc tính khoảng 3 tỷ USD, chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Giải ngân vốn FDI trong năm 2017 ƣớc đạt 17,5 tỷ USD, tăng 10,8% so với cùng kỳ năm 2016 [152]. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 77 2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 2.2.1. Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 2.2.1.1. Thực trạng chính sách thuế bất động sản 2.2.1.1.1. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp Trong thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và đấu tranh giải phóng dân tộc ở Miền Nam, sắc lệnh thuế nông nghiệp đã đƣợc bổ sung và sửa đổi cho phù hợp với nhiệm vụ xây dựng và cải tạo nền kinh tế nƣớc nhà. Ðầu năm 1983, Nhà nƣớc ban hành Pháp lệnh thuế nông nghiệp áp dụng thống nhất trong cả nƣớc. Ðể khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp có hiệu qủa, đảm bảo thực hiện công bằng, hợp lý trong việc đóng góp thu nhập cuả các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, ngày 10/7/1993 Quốc hội khóa 9 kỳ họp thứ III đã thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và có hiệu lực thi hành từ 1/1/1994. Chính phủ đã có Nghị định số 73, 74 ngày 25/10/1993 và Bộ tài chính có Thông tƣ số 89 ngày 9/1/1993 hƣớng dẫn thi hành chi tiết Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thuế SDĐNN = Diện tích tính thuế x Thuế suất x Hạng đất Đối tượng chịu thuế: là diện tích đất dùng vào sản xuất nông nghiệp gồm (đất trồng trọt, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản và đất rừng trồng) không bao gồm diện tích đất dùng vào sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu tiền thuê đất. Căn cứ tính thuế SDĐNN: là diện tích, hạng đất và thuế suất tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích. Hạng đất tính thuế: là hạng đất do xã, phƣờng, thị trấn phân hạng và đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt ổn định 10 năm. Nhằm ƣu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân tổ chức tham gia vào sản xuất nông nghiệp Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 15/2003/QH11 vào ngày 17/6/2003 qui định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2003 đến 2010. Để cải thiện đời sống nông dân, khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2020. Theo tờ trình “Bổ sung nội dung miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về dự toán ngân sách nhà nước năm 2016” của chính phủ số: 612/TTr-CP: Đánh giá việc thực hiện miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2011 đến hết năm 2014 theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 cho thấy, số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp hàng năm bình quân chỉ khoảng 67,3 tỷ đồng/năm. Với việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 và theo đề xuất nhƣ trên, số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp ƣớc Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 78 tính chỉ còn khoảng 6,5 tỷ đồng/năm; số thuế sử dụng đất nông nghiệp đƣợc miễn theo đề xuất nêu trên khoảng 60,8 tỷ đồng/năm. Việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 từ năm 2011 đến hết năm thuế 2020 sẽ góp phần cải thiện đời sống, hỗ trợ nông dân có thêm vốn tái đầu tƣ phát triển sản xuất nông nghiệp; bảo đảm bình đẳng trong việc điều tiết thu nhập; góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với việc sử dụng đất nông nghiệp. Số liệu về thuế sử dụng đất nông nghiệp từ 2012 - 2016 của Cục thuế Hà Nội nhƣ sau: Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại thành phố Hà Nội Đvt: tỷ đồng. Năm Thu thuế SDĐNN Tổng thu Ngân sách %thuế SDĐNN/tổng thu NS Tổng GDP % thuế SDĐNN/tổng GDP 2012 12 595.000 0,0020 2.556.054 0.00047 2013 16 740.500 0.0022 2.951.327 0.00054 2014 14 826.000 0.0017 3.702.336 0.00038 2015 10,14 957.000 0.0010 4.192.900 0.00024 2016 8,9 1.094.000 0.0008 4.502.700 0.00019 Nguồn : Báo cáo Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp 2012-2016, Cục thuế Hà Nội. - Kết quả đạt đƣợc của chính sách thuế nông nghiệp nhƣ sau: Một là: Thuế sử dụng đất nông nghiệp ở trong thời gian qua đã đóng góp số thu cho NSNN khá ổn định đặc biệt là đối với chính quyền địa phƣơng và Hà Nội nói riêng. Hai là: Thông qua thu thuế SDĐNN đã giúp Nhà nƣớc tăng cƣờng quản lý đối với quỹ đất nông nghiệp. Từ đó quản lý tốt và thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS thành phố Hà Nội . Ba là: Nhà nƣớc đang thực hiện chính sách miễn giảm thuế SDĐNN theo nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/06/2003 từ năm thuế 2003 đến hết năm 2010, và tiếp tục miễn giảm thuế đến hết năm 2020 theo nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010. Vì vậy số thu thuế chỉ là số thu thuế tồn đọng từ những năm trƣớc và thu thuế SDĐNN bổ sung đối với phần diện tích đất vƣợt định mức. Việc bổ sung các đối tƣợng miễn thuế nông nghiệp đến 31/12/2020 sẽ làm số thu thuế tiếp tục giảm mạnh. Theo Bộ Tài chính, với quy định hiện hành về việc quy định miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp hàng năm bình quân ở các địa phƣơng sẽ giảm mạnh, nhƣ Hà Nội chỉ còn khoảng 8,9 tỷ đồng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 79 năm 2016 (2015 là 10,14 tỷ đồng). Số thuế sử dụng đất nông nghiệp đƣợc miễn, giảm từ năm 2012 đến năm 2016 khoảng 6.917 tỷ đồng [142]. 2.2.1.1.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế đất là một trong những loại thuế ra đời sớm nhất trong trong lịch sử thuế khóa. Thuế thu vào đất đai đƣợc coi là loại thuế tài sản phổ biến ở nhiều quốc gia vì đất đai dễ nhận biết và quản lý. Cùng với các sắc thuế khác đánh vào tài sản, thuế nhà, đất là nguồn thu chủ yếu của ngân sách địa phƣơng, nhất là ở các quốc gia mà Nhà nƣớc chƣa có điều kiện quản lý thu nhập của cá nhân, tổ chức một cách hiệu quả. Bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, Nhà nƣớc đã rất chú trọng việc cải cách hệ thống pháp luật thuế. Pháp lệnh thuế nhà, đất đã đƣợc ban hành ngày 29/6/1991 (sau đó đƣợc thay thế bằng Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và sửa đổi ngày 19/5/1994. Mặc dù đƣợc định danh là Pháp lệnh thuế nhà, đất nhƣng nội dung pháp lệnh này chỉ quy định thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình mà tạm thời chƣa quy định thu thuế đối với nhà. Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trƣớc những bất cập phát sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nên đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân sách nhà nƣớc từ thuế chƣa tƣơng xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chƣa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc trong vận hành nền kinh tế thị trƣờng. Vì vậy việc Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời là phù hợp với điều kiện thực tế cả về lí luận lẫn thực tiễn. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, Quốc hội khoá 12 đã đƣa Luật thuế nhà, đất vào chƣơng trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khoá XII đã thông qua “Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực vào ngày 01/01/2012. Đến ngày 01/7/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tƣ số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 nhằm hƣớng dẫn thực thi pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Công thức tính nhƣ sau: - Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1 m2 đất. Trong đó: – Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng. – Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và đƣợc ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 80 – Thuế suất: Đất ở bao gồm cả trƣờng hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần nhƣ sau: Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) 1. Diện tích trong hạn mức 0.03 2. Phần diện tích vƣợt không quá 3 lần hạn mức 0.07 3. Phần diện tích vƣợt trên 3 lần hạn mức 0.15 – Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế: là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/01/2012). Về cơ bản, thuế SDĐPNN không gây nhiều tác động đến các doanh nghiệp bởi bản thân các doanh nghiệp vẫn phát sinh khoản thu về thuế đất theo quy định trƣớc đây với mức đóng so với thuế SDĐPNN không thay đổi nhiều. Tuy nhiên tác động của sắc thuế này phải kể đến các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi mà các yêu cầu về quản lý nhà nƣớc đã phần nào đƣợc nâng cao và đặc biệt có sự phân biệt đối xử về thuế suất đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều đất, đất vƣợt hạn mức, sử dụng đất không đúng mục đích, quy định và đất lấn chiếm. Bộ Tài chính đã tổ chức thực hiện thí điểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Hà Nội, thành phố Cần Thơ, tỉnh Bắc Ninh. Ở Hà Nội, sắc thuế này đƣợc thí điểm từ giữa năm nay tại 4 phƣờng, xã để từ đó tiến tới áp dụng rộng rãi theo quy định. Thực tế cho thấy, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thí điểm ghi thu đã đạt đƣợc những kết quả bƣớc đầu khả quan khi tăng 41% so với thuế nhà đất ghi thu; trong đó xã Minh Quang (miền núi) giảm 13%, xã Đông Ngạc (ven đô) tăng bình quân 32,5%, phƣờng Văn Miếu (đô thị) tăng 46,5%; xã Vân Canh (nông thôn) tăng 181% [153]. Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn thực hiện, nhiều khó khăn, bất cập đang đặt ra, đòi hỏi cấp quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ. Ngày 12/8/2016, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ 130/2016/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 100/2016/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Quản lý thuế và sửa đổi một số điều tại các thông tƣ về thuế. Trong đó, có một số điểm mới, đáng chú ý, bổ sung trƣờng hợp đƣợc miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân có số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm (đã trừ số thuế đƣợc miễn, giảm) từ 50.000 đồng trở xuống. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 81 Số liệu về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ 2013 – 2016 của Cục thuế Hà Nội nhƣ sau: Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 - 2016 Đvt: trđ Chỉ tiêu 2013 2014 2015 2016 Thuế nhà 23,627 29,534 34,747 42,297 Thuế đất ở 499,436 624,296 734,467 984,617 Thu từ đất ở tại nông thôn 45.928,546 57.410,683 67.541,980 67.554,138 Thu từ đất ở tại đô thị 149.948,624 187.435,781 220.512,684 269.615,221 Thu từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 55.924,356 68.655,446 80.771,114 100.214,607 18,633 24,542 28,873 35,648 251.344,222 314.180,282 369.623,865 438.446,528 Thu từ đất phi nông nghiệp khác Tổng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Nguồn: Báo cáo tình hình thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2013 - 2016 , Cục thuế Hà Nội Nhận xét : Thứ nhất: Cục Thuế TP Hà Nội đã phối hợp chặt chẽ với các ngành liên quan trong công tác quản lý thu Ngân sách đối với các khoản thu liên quan đến đất đai: UBND các quận huyện, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên môi trƣờng... tích cực đôn đốc thu hồi nợ đọng. Từ số liệu bảng trên có thể thấy số tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong 3 năm: năm 2014 tăng 15% so với 2013 và năm 2015 tăng 20% so với năm 2014. Kết quả thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 tăng 18,7% duy trì đƣợc tốc độ tăng thu của Cục thuế thành phố Hà Nội [87]. Có đƣợc kết quả trên là do Cục thuế Hà Nội đã tích cực, chủ động phối hợp tốt với các sở, ngành và chính quyền địa phƣơng tham mƣu UBND TP triển khai tốt công tác quản lý thu ngân sách trên địa bàn nhƣ: Thu các khoản thu liên quan đến đất; triển khai Luật phí, lệ phí… để chống thất thu và thu hồi nợ đọng thuế. Thứ hai: Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giúp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đối với sử dụng đất phi nông nghiệp, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 82 2.2.1.1.3. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS tại Việt Nam đƣợc thu lần đầu tiên thông qua luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) ban hành ngày 22/06/1994, sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999. Đây thực chất là thuế thu trên hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho dù hoạt động chuyển nhƣợng đó lãi hay lỗ. Từ ngày 01/01/2004, riêng đối với cở sở kinh doanh có hoạt động CQSDĐ nộp thuế theo qui định của luật thuế Thu nhập doanh nghiệp ban hành ngày 17/06/2003 chứ không nộp thuế theo qui định của luật Thuế CQSDĐ. Đến năm 2008, chính sách thu này đƣợc sửa đổi, thuế suất áp dụng đối với thu nhập chịu thuế từ CQSDĐ là 25% nhƣ các hàng hóa và dịch vụ thông thƣờng khác. Ngày 01/01/2009, khi luật thuế TNCN có hiệu lực thi hành thì cá nhân có hoạt động CQSDĐ nói riêng, chuyển nhƣợng BĐS nói chung chịu sự điều chỉnh của luật Thuế TNCN số 04/2007. Theo đó, thuế TNCN đƣợc xác định bằng hai phƣơng pháp. - Thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhƣợng BĐS. - Hoặc thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS Nhƣ vậy, giữa hai cách tính thuế sẽ không thể tránh khỏi chênh lệch số thuế phải nộp, đồng thời phát sinh vƣớng mắc, phức tạp trong quá trình thu thập đủ hồ sơ chứng từ để đƣợc nộp thuế theo thuế suất tính trên thu nhập. Do đó, để minh bạch về chính sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế của ngƣời nộp thuế, tránh vƣớng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế vừa đƣợc Quốc hội khoá XIII thông qua 26/11/2014 quy định đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS và chuyển nhƣợng chứng khoán chỉ áp dụng một phƣơng pháp tính thuế, đó là tính theo thuế suất toàn phần (tỷ lệ %) trên giá chuyển nhƣợng từng lần, thay cho hai phƣơng pháp tính thuế trƣớc đây.  Thuế chuyển QSD đất đối với hộ gia đình và cá nhân: Chính phủ ban hành Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế. Căn cứ theo Điều 17 Thông tƣ số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thì: Thuế suất đối với chuyển nhƣợng BĐS là 2% trên giá chuyển nhƣợng, có hiệu lực thi hành thì từ 30/7/2015 và áp dụng cho kỳ tính thuế thu nhập cá nhân từ năm 2015 trở đi. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 83 Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016 Đvt: trđ Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 8.059,846 10.199,807 11.999,774 14.139,736 Đất xây dựng 862.542 1.078,177 1.268,443 1.496,763 Đất nông nghiệp 32,071 40,089 47,163 54,750 Đất xen kẹt 591.536,491 740.670.614 871.377,193 1.036.939 Đất dôi dƣ 1.382,775 1.728,469 2.033,493 2.338,517 Đất dùng cho mục đích khác 1.448.883,908 1.808.604,885 2.127.770,387 2.984.456,47 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2.049.857,588 2.562.321,985 3.014.496,453 4.039.425,24 Đất ở Nguồn: Báo cáo tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 2013 -2016, Cục thuế Hà Nội Nhận xét: UBND thành phố Hà Nội tiếp tục có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt để nâng cao hiệu quả quản lý, đẩy nhanh tiến độ, đảm bảo việc xác định, thu nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai đúng quy định, góp phần hoàn thành dự toán ngân sách đƣợc giao. Số thuế chuyển quyền sử dụng đất thu đƣợc năm 2015 tăng 15% so với cùng kì năm 2014. Số thu năm 2016 tăng 17% so với thực hiện năm 2015. Để có đƣợc kết quả trên xuất phát từ những nguyên nhân sau: Một là: Cục thuế Hà Nội đang tích cực đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, tăng cƣờng ứng dụng công nghệ thông tin để rút ngắn quy trình, thời gian thực hiện. Hai là: Cục thuế Hà Nội tăng cƣờng hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến về thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân. Tăng cƣờng công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra, đôn đốc các đơn vị thu thuế xử lí nghiêm các trƣờng hợp vi phạm. Luật thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ra đời với mục tiêu: - Nhằm tăng cƣờng hiệu quả quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, phân phối lại thu nhập và điều tiết vĩ mô nền kinh tế. - Đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, việc áp dụng cách tính thuế và mức thuế phù hợp đã động viên tích cực ngƣời chuyển nhƣợng nộp thuế do họ phải chịu mức thuế thấp và nhất quán hơn so với Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, hạn chế dần việc chuyển nhƣợng “ngầm” nên cũng đồng thời tăng thu ngân sách Nhà nƣớc và góp phần quan trọng minh bạch hoá TTBĐS. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 84 - Ban hành luật thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS cũng để hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng còn một số vấn đề. Một là: nhiều trƣờng hợp lách thuế mà nhà nƣớc chƣa quản lý đƣợc. Quy định của Luật Thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS là khá thông thoáng, góp phần làm TTBĐS sôi động. Nhƣng trên thực tế thì không ít trƣờng hợp đã lợi dụng sự thông thoáng này để lách luật, trốn thuế. Các chiêu lách luật thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS hiện nay có thể kể đến là: Nhận nuôi con nuôi để trốn thuế. Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì đƣợc miễn thuế TNCN. Lợi dụng các quy định thông thoáng này, ngƣời chuyển nhƣợng có thể làm thủ tục nhận nuôi con nuôi trong những trƣờng hợp phù hợp để trốn thuế. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhƣợng thì các đối tƣợng lại làm thủ tục chấm dứt việc nuôi con nuôi. Hai là: Dựa vào quy định miễn thuế đối với chuyển nhƣợng BĐS là tài sản duy nhất. Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhƣợng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trƣờng hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì đƣợc miễn thuế; đồng thời ngƣời chuyển nhƣợng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nƣớc, trong đó có ngành thuế còn chƣa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát đƣợc từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở đặc biệt là đối với việc chuyển nhƣợng xảy ra ở địa bàn các tỉnh khác nhau. Đây chính là kẽ hở để không ít ngƣời có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhƣợng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Ba là: Các bên hạ giá chuyển nhƣợng trong hợp đồng. Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhƣợng nhƣng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Thực tế trên TTBĐS, giá đất mua bán thƣờng cao hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Nhƣng vì lợi ích của cả ngƣời mua và ngƣời bán, nên họ thƣờng thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn thực tế. Và để đƣợc cơ quan nhà nƣớc chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Nhƣ thế sẽ đƣợc nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nƣớc chịu thất Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 85 thu thuế. Các bên cố ý chuyển nhƣợng lòng vòng. Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN (đã nói trên, những ngƣời có quan hệ thích thuộc với nhau thì đƣợc miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trƣờng hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Số thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS qua 3 năm thực hiện nhƣ sau: Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS 2013 – 2016 Đvt: trđ Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, nhận thừa kế và quà tặng là BĐS 760.913,298 895.192,115 1.095.706,382 1.314.847,66 Nguồn: Báo cáo tình hình thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 20132016, Cục thuế Hà Nội Qua 3 năm thực hiện Luật, số thu thuế TNCN có sự tăng trƣởng khá: số thu năm 2009 đạt 110% so với năm 2008, đạt 3,4% trong tổng số thu NSNN, bằng 0,87% GDP (năm 2009 Quốc hội cho miễn thuế TNCN 6 tháng đầu năm đối với cá nhân cƣ trú có thu nhập từ kinh doanh và từ tiền lƣơng, tiền công, miễn thuế cả năm đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, từ chuyển nhƣợng vốn). Số thu 2010 bằng 183,6% so với thực hiện 2009, đạt 6,1% tổng thu NSNN (khoảng 6,05% tổng thu nội địa, bằng 1,37% GDP). Năm 2011 số thu ƣớc bằng 146,57% so với số thu 2010, đạt khoảng 7,3% số thu NSNN và đạt 7,39% tổng thu nội địa, bằng 2,1% GDP [90]. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 tăng 15% so với 2013 và 2015 tăng 18,3% so với cùng kì năm 2014, năm 2016 tăng 20,5% (ƣớc tính số thu khoảng 1.314.847,66 trđ) trong đó chủ yếu tăng do thu nhập từ BĐS và thu nhập từ thuế nhà tăng do TTBĐS có dấu hiệu phục hồi, phát sinh nhiều giao dịch chuyển nhƣợng [89]. Từ việc phân tích trên có thể đƣa ra một số những nhận xét nhƣ sau: Thứ nhất: Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế (Khoản 11 Điều 2) quy định: “Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng”. Thứ hai: Số ngƣời nộp thuế tăng qua các năm, đối với chuyển nhƣợng, thừa kế BĐS: Theo Cục thuế Hà Nội năm 2012 có gần 850.000 lƣợt chuyển nhƣợng, thừa kế; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 86 Năm 2013 có trên 999.000 lƣợt; Năm 2014 có trên 1 triệu lƣợt; Năm 2015 vƣợt khoảng 20% là 1,2 tr lƣợt [90]. Thứ ba: Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, do sự biến động nhanh của nền kinh tế nên một số quy định trong Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, chƣa phù hợp với thực tiễn, một số quy định còn phức tạp, phát sinh thủ tục hành chính, chƣa tạo thuận lợi cho ngƣời nộp thuế và khó khăn cho công tác quản lý thuế.  Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng bất động sản: Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS: bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS; DN kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS: bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay chƣa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS: là thu nhập tính thuế và thuế suất. Theo đó, thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của các năm trƣớc (nếu có). Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc xác định bằng doanh thu thu đƣợc từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí đƣợc trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc xác định theo giá thực tế chuyển nhƣợng BĐS theo hợp đồng chuyển nhƣợng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Để tạo đà cho kinh tế nói chung, kinh doanh BĐS nói riêng tiếp tục phát triển, thu hút vốn đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, tạo ra sức cạnh tranh ngày càng hấp dẫn hơn, ngày 18/6/2014 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN); Theo đó, trong lĩnh vực chuyển nhƣợng vốn, chuyển nhƣợng BĐS có một số thay đổi nhằm giải quyết một số những vƣớng mắc trong giai đoạn qua; đồng thời khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động này. Luật thuế TNDN số 32/2013/QH12 áp dụng từ 1/1/2014, thì doanh nghiệp sẽ đƣợc phép bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Cụ thể, Thông tƣ 96/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành hƣớng dẫn về thuế thu nhập doanh tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 Thông tƣ 78/2014/TT-BTC thì việc xác định thu nhập tính thuế doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ, chuyển nhƣợng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tƣ, trừ dự án Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 87 thăm dò, khai thác khoáng sản, nếu bị lỗ thì số lỗ này đƣợc bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có, sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục đƣợc chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định. Hiện nay, Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là 22% (mức thuế suất mới áp dụng từ ngày 01/01/2016 là 20%). Theo Thông tƣ số 96/2015/TT- BTC nêu rõ, không áp dụng ƣu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và không áp dụng thuế suất 20% (bao gồm cả doanh nghiệp thuộc diện áp dụng thuế suất 20% theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC) đối với các khoản thu nhập nhƣ: Thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn, chuyển nhƣợng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS (trừ thu nhập từ đầu tƣ kinh doanh nhà ở xã hội quy định tại điểm d Khoản 3 Điều 19 Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC); thu nhập từ chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ… Mức thuế TNDN Việt Nam so với các nƣớc trong khu vực và trên thế giới là tƣơng đối cao. Xu hƣớng chung hiện nay ở nhiều nƣớc là cắt giảm thuế suất thuế TNDN. Từ năm 2009 đến nay, thuế suất thuế TNDN ở Malaysia là 25%. Thái Lan cũng giảm thuế suất từ 30% xuống 23% năm 2012 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong năm 2013, Singapore và Đài Loan (Trung Quốc) có mức thuế suất thuộc vào nhóm thấp nhất là 17% [154]. Theo số liệu của Cục thuế Hà Nội tình hình thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS nhƣ sau: Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS 2013 - 2016 Đvt: trđ Chỉ tiêu Năm 2013 Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhƣợng 225.278,190 BĐS (DN NNTW) Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhƣợng 47.330,050 BĐS (DN NNĐP) Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhƣợng 118.169,559 BĐS (DNVĐTNN) Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS (DN& tổ chức khu vực 569.152,846 NQD) Thu tiền thuê mặt đất, mặt 1.101.858,114 nƣớc Tổng thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển 2.061.788,759 nhƣợng BĐS Nguồn:Báo cáo thuế thu nhập doanh nghiệp 2014 2015 2016 265.033,165 582.295,923 648.725,97 56.858,883 121.019,741 140.382,9 137.846,54 301.881,2 347.163,38 669.5 91,583 1.487.805,74 1.755.610,77 1.326.219.669 2.933.471,298 3.402.826,7 2.425.633,834 5.426.473,902 6.294.709,72 từ chuyển quyền sử dụng BĐS đối với doanh nghiệp 2013 – 2016, Cục thuế Hà Nội. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 88 Nhận xét: - Tổng thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhƣợng BĐS năm 2014 tăng 15% so với cùng kì năm 2013. Số thu năm 2015 tăng 55,7% so với cùng kì năm 2014 do phát sinh nguồn thu năm 2014 chuyển 2015 là 1248 tỷ và tăng cƣờng đôn đốc nợ đọng tiền sử dụng đất [92]. - Bên cạnh đó, do TTBĐS ấm lên, những doanh nghiệp ở lĩnh vực BĐS vốn nợ thuế những năm trƣớc do không bán đƣợc hàng thì trong thời gian qua cũng đã có tiền trả nợ thuế do sản phẩm đƣợc tiêu thụ. Nhờ số thu đột biến này mà tính đến cuối 2016, số thu đã đạt khoảng 6.294.709,72 tỷ đồng tăng 16% so với cùng kì năm 2015, tăng 35,8% so với dự toán [88]. - Hiện cơ cấu chính của giá thành BĐS nhƣ sau: chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cao; chi phí nộp tiền sử dụng đất cao; chi phí vốn cao (chủ yếu là lãi vay quá cao); chi phí xây dựng, nguyên nhiên vật liệu, nhân công cao; thuế và các chi phí khác quá cao. Mức thuế suất hiện nay áp dụng là 20% là tƣơng đối cao so với các nƣớc trong khu vực. 2.2.1.2. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất Theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành thì chế độ sở hữu đất đai ở nƣớc ta là chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý nhƣng không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc sử dụng đất trực tiếp mà Nhà nƣớc thông qua các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Vì vậy Nhà nƣớc phải có chính sách giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để thực hiện việc sản xuất kinh doanh trên đất mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. Giao đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nƣớc về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tƣ và bƣớc đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nƣớc. Đất đƣợc giao, cho thuê, đƣợc chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tƣ, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.  Về căn cứ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là bƣớc tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nƣớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, ngăn ngừa đƣợc các hiện tƣợng tiêu cực…Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Về giao đất: có hai hình thức: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 89 - Về giao đất không thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tƣợng đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm nhƣ Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không đƣợc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trƣờng học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nƣớc về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. - Về giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) [116]; quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tƣ và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Tiền sử dụng đất phản ánh quan hệ kinh tế giữa Nhà nƣớc, ngƣời đại diện chủ sở hữu đất đai, với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao QSD đất theo quyết định hành chính và đƣợc sử dụng một số quyền mà luật Đất đai 1993 đã giao cho họ, đƣợc hoàn thiện hơn theo luật Đất đai 2003 và sửa đổi bổ sung theo luật đất đai 2013. Mục đích của việc thu tiền SDĐ khi Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đỉnh, cá nhân và giao cho họ một số quyền là một bƣớc chuyển quan trọng từ quản lý nhà nƣớc về đất đai chủ yếu bằng biện pháp hành chính theo cơ chế “xin cho " sang quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính, từng bƣớc xoá bỏ cơ chế “xin cho” bao cấp về đất đai. Ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền SDĐ và Bộ Tài chính đã có Thông tƣ hƣớng dẫn số 117/2004/TT- BTC. Nhƣng thực tế diễn ra cho thấy giá chuyển QSD đất trên thị trƣờng có chênh lệch lớn so với giá đất do Nhà nƣớc quy định, nên ngày 27/01/2006, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành luật Đất đai, trong có có quy định lại: Giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất theo mục đích SDĐ đƣợc giao đã đƣợc UBND cấp tỉnh quy định; trƣờng hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSD đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Ngày 24/10/2006 Chính phủ ban hành Nghị định số Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 90 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị QSD đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền SDĐ, nhằm quản lý đất giao cho các tổ chức này vừa theo pháp luật đất đai, vừa theo pháp luật về tài sản nhà nƣớc. Một thực tế cho thấy việc qui định tính tiền SDĐ trong các nghị định sau này của Chính phủ nhƣ: Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP cũng không đáp ứng đƣợc nhu cầu của thực tiễn, giá trên TTBĐS thƣờng xuyên biến động. Ngày 15/05/2014, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về chính sách thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Bƣớc đầu, các nghị định này đã góp phần quan trọng đƣa Luật Đất đai vào cuộc sống, tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai đã phát sinh một số vƣớng mắc, khó khăn khi các quy định chƣa thật cụ thể. Luật đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình cá nhân, các tổ chức là không quá 50 năm và hạn mức giao đất đƣợc khống chế đối với cây hàng năm là không quá 3ha (vùng Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long), chỉ 2ha đối với các khu vực khác. Hạn mức nhận chuyển nhƣợng đất cây hàng năm không quá 10 lần hạn mức giao đất. Theo kết quả nghiên cứu cho thấy, cản trở lớn nhất đối với ngƣời mua, thuê thêm đất là thời gian sử dụng đất ngắn (95%); quy hoạch đang hạn chế cây trồng (32%); thủ tục cấp giấy chứng nhận rƣờm rà, tốn phí (29%) và hạn điền thấp (24%) [150]. - Nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá. Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nƣớc thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nƣớc. Bên cạnh đó, Nghị định bổ sung quy định, trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất nhƣng không đƣa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ thì ngƣời sử dụng đất phải nộp cho Nhà nƣớc khoản tiền tƣơng ứng với mức tiền sử dụng đất. Thêm một điểm đáng lƣu ý đƣợc Chính phủ bổ sung là không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trƣờng hợp ngƣời trúng đấu giá thuộc đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất. Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Để không ngừng hoàn Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 91 thiện hành lang pháp lý về đất đai, Chính phủ tiếp tục có những sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan thông qua Nghị định 135/2016/NĐ-CP. Ngày 28/10/2015, UBND TP Hà Nội ký ban hành Văn bản số 8305/UBNDTNMT, chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trƣờng; Thanh tra Thành phố rà soát, công khai trên trang thông tin điện tử đối với các trƣờng hợp đang có vi phạm pháp luật đất đai. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội, từ năm 2006 đến 2016, Hà Nội có 373 dự án khu đô thị mới, nhà ở thƣơng mại. Thế nhƣng, qua kiểm tra 352 dự án đƣợc giao đất, cho thuê đất có dấu hiệu vi phạm. Trên thực tế, hàng trăm héc ta đất “vàng” thuộc các dự án ở nội thành Hà Nội mà các tổ chức, các tập đoàn các công ty Nhà nƣớc đã “xí phần” đang quây tôn để đấy, vì lý do thiếu vốn chƣa thể triển khai hoặc chậm GPMB [156]. Thời gian DN nộp tiền sử dụng đất hiện nay đƣợc quy định là 90 ngày chia làm hai đợt. Tình trạng này đƣợc phát hiện thông qua đợt giám sát của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND thành phố về tình hình sử dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố. Một con số thống kê gây sự chú ý của dƣ luận gần đây là trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có khoảng 500 dự án đã đƣợc phê duyệt, giao đất nhƣng đang “đắp chiếu” để đấy hoặc triển khai chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên đất. Hệ lụy của nó còn khiến Nhà nƣớc thất thu tiền sử dụng đất, ngƣời lao động thiếu việc làm. Để góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý nhà nƣớc đối với công tác giao đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua, UBND thành phố Hà Nội ký ban hành Quyết định số 11/2017/QĐ-UBND về ban hành quy định một số nội dung về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay thế Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 và Quyết định số 13/2016/QĐ-UBND ngày 14/4/2016 của UBND thành phố). Vì sau khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực, một số nội dung quy định tại các quyết định nêu trên không còn phù hợp, do đó việc ban hành quy định mới thay thế là cần thiết. 2.2.1.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản 2.2.1.3.1 Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc Quy định của Hiến pháp năm 1980, đất đai không phải là hàng hóa, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua bán đất đai và Nhà nƣớc không quy định giá đất. Tuy nhiên, quá trình đổi mới đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam; thực tế đó đã đòi hỏi chính sách quản lý SDĐ phải có sự chuyển động cho phù hợp. Năm 1987, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 210A/QĐ-BTC quy Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 92 định giá thuê đất áp dụng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam. Nhƣ vậy, sau nhiều năm, lần đầu tiên nhà nƣớc Việt Nam ngầm khẳng định giá đất, đó là bƣớc đột phá cho sự đổi mới chính sách, pháp luật đất đai sau này. Ngày 30/12/1995, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 1357/QĐ-BTC quy định đơn giá thuê đất và thu tiền thuê đất áp dụng đối với tổ chức cá nhân trong nƣớc. Để tiếp tục khuyến khích đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam, ngày 31/12/1995, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 1417/QĐ-BTC quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nƣớc áp dụng đối với tổ chức cá nhân nƣớc ngoài thực hiện các dự án đầu tƣ tại Việt Nam thay thế cho Quyết định số 210A/QĐ-BTC. Tiếp theo sau đó, Bộ Tài chính đã ban hành các Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 quy định về tiền thuê đất, mặt nƣớc, mặt biển đối với đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam. Các quyết định này tiếp tục hạ đơn giá thuê đất, đồng thời quy định cụ thể đơn giá thuê đất cho từng vùng, nhằm giúp các nhà đầu tƣ tính toán hiệu quả đầu tƣ và quyết định đầu tƣ. Điều đáng chú ý là đơn giá thuê đất cao nhất tại đô thị theo Quyết định số 1417/QĐ-BTC là 18 USD/m2/năm thì tại Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC chỉ còn 12 USD/m2/năm. Những điều chỉnh hợp lý đó đã góp phần khuyến khích các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài chọn Việt Nam là địa điểm đến để đầu tƣ. Tiếp đến, khi luật Đất đai 2003 đƣợc ban hành thì đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng, đánh đấu một bƣớc tiến vƣợt bậc trong các quan hệ kinh tế về đất đai. Do vậy, ngày 14/11/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, Nghị định này đã thống nhất đơn giá thuê đất, thuê mặt nƣớc áp dụng cho cả tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất, thuê mặt nƣớc. Theo đó, đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích SDĐ thuê do UBND cấp tỉnh quy định. Việc ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP đã đánh dấu bƣớc tiến quan trọng trong chính sách hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam. Ngày 30.12.2010, Chính phủ ban hành nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14.11.2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ số 94/2011/TT-BTC ngày 29.6.2011 sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 120/2005/TTBTC ngày 30.12.2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP. Theo đó, tiền thuê đất của các công ty kinh doanh du lịch tăng mạnh, có trƣờng hợp tiền thuê đất năm 2015 đƣợc thông báo tăng gấp 19 lần so với trƣớc năm 2010, do tỉ lệ phần trăm tiền thuê đất tăng từ 0,5% lên 1,5% và giá tính tiền thuế đất của các địa phƣơng tăng lên. Theo Tổng cục thống kê, cả nƣớc hiện Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 93 còn 3.311 tổ chức, DN sử dụng đất không đúng mục đích, để hoang hóa, lãng phí với diện tích hơn 25.587ha. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng và các địa phƣơng, sau một năm các cơ quan chức năng cũng chỉ thu hồi đƣợc 4.731ha đất vi phạm. Bên cạnh đó, còn nhiều dự án "treo" trên khắp cả nƣớc, cụ thể vẫn còn hơn 20.000ha đất trong dự án "treo", trong đó có không ít diện tích ở các vị trí đắc địa [158]. Điều này đồng nghĩa với việc hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị lãng phí. Trong đó, khối cơ quan nhà nƣớc để lãng phí đất nhiều nhất, với 863,43ha... Trƣớc thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành NĐ 121/2010/CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 142/2005/CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. NĐ yêu cầu giá thuê đất phải sát với giá chuyển nhƣợng sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thay vì đƣợc UBND tỉnh, TP quyết định và công bố hằng năm. Tỷ lệ tính tiền thuê đất đƣợc tính 1,5-3% giá đất, trong khi theo NĐ 142/2005/CP chỉ 0,5-2%. Quy định mới của Chính phủ sẽ buộc các DN phải sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn, hạn chế việc DN đƣợc giao đất lại không có kế hoạch sử dụng đúng mục đích... Luật Đất đai ra đời và sửa đổi 2013 đƣợc xem có nhiều điều khoản cụ thể, rõ ràng hơn trƣớc. Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã đồng thời ban hành hai Thông tƣ hƣớng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. Sau ngày 1-7-2014, thực hiện Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ, Nhà nƣớc giao quyền cho UBND cấp tỉnh, thành xác định đơn giá đất đai tại các KCX - KCN thuộc địa bàn của tỉnh, thành trên cơ sở áp dụng 4 phƣơng pháp tính giá đất: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dƣ. Thực tế, cách tính lấy “giá đất thị trƣờng” tại các khu đô thị, dân cƣ liền kề để làm cơ sở tính giá đất các KCX - KCN là không thực tế cần phải sửa đổi. Nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và hỗ trợ thị trƣờng, Bộ Tài chính đã báo cáo Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ cho phép các doanh nghiệp đƣợc giảm 50% tiền thuê đất từ năm 2011 đến năm 2014. Đồng thời, gia hạn nộp tiền sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Tuy nhiên, thời gian tới từ 2014 trở đi sẽ không tiếp tục thực hiện chính sách giảm tiền thuê đất nhƣ giai đoạn 2011-2014. Đơn giá thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định tiền thuê đất, mặt nƣớc đã đƣợc điều chỉnh theo hƣớng giảm tỷ lệ phần trăm xác định đơn giá thuê đất từ mức chung là 1,5% xuống còn 1%. Các quy định khác tại Nghị định này cũng đã tạo điều kiện thuận lợi và giảm nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất cho doanh nghiệp. Đặc biệt, theo chỉ đạo của UBND thành phố, Cục Thuế Hà Nội không xem xét, quyết định Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 94 giảm tiền thuê đất đối với các trƣờng hợp phát sinh sau ngày Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011, Quyết định số 1851/QĐ-TTg ngày 14/10/2013 của Thủ tƣớng Chính phủ và các Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02/01/2014 của Chính phủ hết thời hiệu thi hành. Ngày 09/9/2016, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nƣớc. Việc ban hành Nghị định 135/2016/NĐ-CP góp phần tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai tại các địa phƣơng… Đồng thời chính phủ cũng ban hành Thông tƣ số 333/2016/TTBTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 77/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/2/2017. Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. Nghị định quy định thêm, trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà thửa đất hoặc khu đất có diện tích tính thu tiền thuê đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ƣơng; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại khi thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt trên diện tích đất đang thuê (nhƣng không chuyển mục đích sử dụng đất) mà có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) cao hơn hệ số sử dụng đất theo quy hoạch hiện trạng trƣớc khi thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền thuê đất. Ngoài ra, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP cũng bổ sung quy định về cách xác định tiền thu đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập. - Một vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của doanh nghiệp là việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc đƣợc thực hiện theo từng dự án đầu tƣ gắn với việc cho thuê đất mới. Theo đó, việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc chỉ đƣợc thực hiện trực tiếp đối với đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc phải nộp. Đồng thời, không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất trong trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê. Theo số liệu của Cục thuế Hà Nội, số thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc năm 2013 – 2016 nhƣ sau: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 95 Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2013 – 2016 Đvt: trđ Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Thu tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2.165.157 2.498.895. 2.930.245 3.428.386,65 1.169.607 1.290.564 1.528.899 1.811.105,02 Thu tiền thuê mặt nƣớc 415,938 519,716 611,747 721,861 Thu tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc trong khu công 795,472 905,261 980,453 1152,032 Khác 733,586 832,485 106,800 124,956 3.336.709 3.791.717 4.460.843 5.241.490,52 Thu tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc từ các hoạt động thăm dò, khai thác dầu khí Tổng tiền thu về sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc Nguồn:Báo cáo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê mặt đất, mặt nước năm 2013 – 2016 Cục thuế Hà Nội. Nhận xét: - Nhìn chung, chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ đã từng bƣớc đƣợc thể chế hóa theo nguyên tắc thị trƣờng, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế; thu hẹp sự phân biệt giữa tổ chức, cá nhân trong nƣớc và nƣớc ngoài. Số thu NSNN từ đất tăng trƣởng qua các năm; trong đó, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất và có mức tăng cao nhất. Kết quả số thu năm 2014 tăng 12% so với cùng kì 2013; 2015 tăng 15% so với cùng kì năm 2014; 2016 tăng khoảng 17,5% so với cùng kì năm 2015. - Trƣớc thực trạng hàng loạt doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi triển khai các dự án đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, Cục Thuế Hà Nội chấn chỉnh, tăng cƣờng công tác lập bộ phận quản lý thu tại cơ quan thuế; trƣờng hợp đang sử dụng đất vào mục đích phải nộp tiền thuê đất nhƣng chƣa có quyết định cho thuê đất, chƣa ký hợp đồng thuê đất vẫn phải thực hiện thu và theo dõi thu nộp tiền thuê đất theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tƣ số 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính; tiếp tục tập trung đôn đốc, thu nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nợ đọng. Bên cạnh đó, Cục Thuế Hà Nội phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo chí công khai danh sách DN nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, kiên quyết áp dụng các biện pháp cƣỡng chế nợ đọng thuế đối với các trƣờng hợp cố tình chây ỳ, nợ đọng kéo dài. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 96 Trên địa bàn Thủ đô có một thực tế là phần lớn các dự án có tên trong danh sách nợ tiền sử dụng đất đều đã đƣợc bán trên thị trƣờng. Hoạt động này trái với quy định của pháp luật. Theo Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, những dự án chƣa nộp tiền sử dụng đất sẽ không đƣợc phép bán căn hộ cho khách hàng. Chính phủ quy định rõ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện, trong đó quan trọng nhất là chủ đầu tƣ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Các khoản nợ liên quan đến đất là 5.191 tỷ đồng, giảm 1.010 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2016. Trong đó: nợ tiền sử dụng đất là 3.458 tỷ đồng, giảm 750 tỷ đồng so với 31/12/2016; nợ tiền thuê đất, mặt nƣớc là 1.515 tỷ đồng, giảm 260 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2016 [158]. Trong đó có một phần nguồn điều tiết từ ngân sách 2015 sang 2016 và một số đơn vị nộp tiền đất dự án lớn nhƣ: Công ty TNHH phát triển THT (877 tỷ); Công ty cổ phần Đầu tƣ địa ốc Hải Đăng (818 tỷ); Công ty cổ phần Trung Việt (542 tỷ) [88]. Số liệu thống kê từ “ Báo cáo tình hình thu tiền sử dụng đất đấu giá năm 2016” của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng (TN&MT) Hà Nội cho biết, trong năm 2016 trên địa bàn thành phố đã tổ chức bán đấu 23,8ha đất, thu về 4.221 tỷ đồng, đạt 138% kế hoạch đƣợc giao. Cụ thể, trong năm 2016, trên địa bàn thành phố có 20 đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, với diện tích đất tổ chức đấu giá là 23,8 ha, số tiền trúng đấu giá là 4.221 tỷ đồng/3.050 tỷ đồng đƣợc giao, đạt 138% kế hoạch. Tiền thu từ đất đạt khoảng 28.000 tỷ đồng, tƣơng đƣơng 15% tổng thu ngân sách thành phố. Trong đó tiền sử dụng đất khoảng 22.400 tỷ đồng; tiền thuê đất 4.256 tỷ đồng và các khoản thu khác [160]. - Bên cạnh kết quả đã đạt đƣợc, chính sách tài chính về đất đai (chủ yếu là thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc) cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục, nhƣ: còn phức tạp, thiếu tính ổn định; thủ tục hành chính khá rƣờm rà; một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn chƣa có quy định dẫn đến lúng túng, khó khăn trong tổ chức thực hiện… 2.2.1.3.2 Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc đã đƣa ra khái niệm về Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc nhƣ sau: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc bao gồm: a) Nhà ở công vụ; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 97 b) Nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nƣớc); c) Ký túc xá sinh viên đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nƣớc do các cơ sở giáo dục đang quản lý; nhà ở sinh viên do Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng theo Quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ (sau đây gọi chung là nhà ở sinh viên); d) Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nƣớc và đƣợc bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật, bao gồm cả nhà ở thuộc diện tự quản.  Một số yếu tố cơ bản của chuyển nhượng BĐS Nhà nước: Về giá thuê, giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước: Trƣờng hợp nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc bị hƣ hỏng, xuống cấp thuộc diện phải phá dỡ thì ngƣời đang thuê đƣợc bố trí thuê nhà ở tái định cƣ theo giá thuê quy định tại Điểm b, Khoản, Điều 15 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; nếu ngƣời thuê có nhu cầu mua nhà ở tái định cƣ thì áp dụng giá bán nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và Khoản 3, Điều 35 của Thông tƣ số 14/2013/TT-BXD ngày 19/9/2013 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ. Về việc tính diện tích nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước: Hiện nay, việc tính diện tích nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc để bán cho ngƣời đang thuê đƣợc thực hiện theo quy định tại Thông tƣ số 05-BXD/ĐT ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định diện tích và phân cấp nhà ở. Về việc miễn, giảm khi mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước: Đối với trƣờng hợp ngƣời thuê đã nộp đơn đề nghị mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc trƣớc ngày 06/6/2013 (ngày Nghị định số 34/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì áp dụng quy định tại Khoản 4, Điều 39 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ và quy định tại Điều 41 của Thông tƣ số 14/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng để giải quyết; theo đó nếu ngƣời đã nộp đơn thuộc diện đƣợc bố trí nhà ở cũ trƣớc ngày 27/11/1992 thì nay khi mua nhà đƣợc áp dụng cơ chế, giá bán và chính sách miễn, giảm theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Để thực hiện việc xoá bao cấp trong việc phân phối nhà ở, tạo điều kiện cho ngƣời đang thuê nhà thuộc SHNN sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 quy định về việc bán nhà ở thuộc SHNN cho ngƣời đang thuê. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 98 Ngày 07/9/2006, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP “về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61-CP”. Nghị quyết này đã góp phần đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở tại các địa phƣơng trong cả nƣớc. Tuy nhiên, công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vƣớng mắt cần phải đƣợc khắc phục. Do vậy, tiếp đến, ngày 30/8/2007, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê theo Nghị định số 61-CP nhƣ cho bán nhà ở riêng lẻ nhà đã tự cải tạo, cơi nới, cấp giấy chứng nhận QSH nhà và QSD đất nhƣng cho nợ nghĩa vụ tài chính nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc qua đó góp phần tăng nguồn cung cho TTBĐS. Nội dung chủ yếu của Thông tƣ số 39/2011/TT-BTC ngày 22/3/2011 quy định cụ thể các hồ sơ, quy trình, thủ tục thực hiện thanh toán các khoản chi phí liên quan đến việc bán tài sản trên đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; việc quản lý, cấp phát, quyết toán số tiền thực hiện dự án đầu tƣ… Với các quy định tại Thông tƣ 48/2014 TT-BTC Hƣớng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ; Thông tƣ số 41/2015/TT-BTC, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Luật Nhà ở, các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, các tổ chức và công ty nhà nƣớc có căn cứ pháp lý để thực hiện đầy đủ, đúng quy định giúp cho việc thanh toán các khoản chi phí đƣợc kịp thời. Đồng thời tăng cƣờng trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ theo chức năng đƣợc giao trong việc triển khai thực hiện phƣơng án đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, góp phần đẩy nhanh tiến độ sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nƣớc trên phạm vi cả nƣớc. “Báo cáo tình hình BĐS thuộc sở hữu Nhà nước năm 2014” của UBTP Hà Nội và Bộ Tài chính cho biết: Trên địa bàn TP Hà Nội có 12.111 cơ sở nhà đất đã kê khai, báo cáo, trong đó có 1.493 cơ sở do các cơ quan, tổ chức, đơn vị, Tập đoàn, TCty nhà nƣớc thuộc Trung ƣơng (cơ sở thuộc TW) và 10.618 cơ sở do các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp nhà nƣớc thuộc TP Hà Nội (cơ sở thuộc địa phƣơng). Đến cuối năm 2014 đã thực hiện kiểm tra, rà soát, sắp xếp và phê duyệt phƣơng án sắp xếp lại, xử lý nhà đất đối với 11.948 cơ sở, gồm 1.330 cơ sở thuộc TW; 10.618 cơ sở thuộc địa phƣơng [161]. UBND thành phố Hà Nội đã ký ban hành Quyết định số 6121/QĐ-UBND phê duyệt danh sách, giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn thành Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 99 phố Hà Nội theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ. Cụ thể, trên địa bàn quận Tây Hồ: 2 căn; quận Ba Đình: 5 căn; quận Đống Đa: 17 căn; quận Hoàn Kiếm: 11 căn; quận Thanh Xuân: 1 căn; quận Hà Đông: 1 căn; quận Cầu Giấy: 1 căn; quận Bắc Từ Liêm: 3 căn; quận Hoàng Mai: 5 căn; quận Hai Bà Trƣng: 3 căn. Theo đó, mức giá cao nhất trong số này thuộc về căn nhà 15B trên phố Trần Hƣng Đạo với giá bán 108 triệu đồng/m2. Trong đó, giá đất là 102 triệu đồng/m2, giá nhà ở nhà dao động khoảng từ 2,6 đến 5,5 triệu đồng/m2, tùy vào cấp hạng. Đối với chung cƣ cũ, giá thấp hơn nhiều, tại phố Hàng Quạt (8,8 triệu đồng/m2), Ô quan Trƣởng (7 triệu đồng/m2), Hàng Thùng (7 triệu đồng/m2)…. [162]. Ngoài ra, UBND TP. Hà Nội cũng công bố giá bán một số biệt thự, nhà tập thể ở nhiều quận nhƣ Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm… với giá bán vài triệu đồng mỗi m2. Quận Ba Đình có giá chào bán trung bình cao nhất, theo sau là quận Đống Đa và Hai Bà Trƣng. Đối với hơn 1000 ngôi nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc hiện nay trên thành phố Hà Nội, Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà quận Đống Đa cho biết số tiền thuê nhà mà các doanh nghiệp (DN) nợ dây dƣa có nguy cơ tăng dần và ngày càng khó thu hồi (Điển hình là Công ty CP Tập đoàn Vật liệu điện và Cơ khí, thuê nhà tại 240-242 Tôn Đức Thắng còn nợ tới 2,39 tỷ đồng, Công ty TNHH MTV Dệt kim Đông Xuân nợ 249 triệu đồng…). Thống kê của Cục Thuế Hà Nội đến cuối năm 2014, số tiền nợ đọng từ tiền cho thuê nhà, đất của thành phố lên tới khoảng 200 tỷ đồng. [161]. Trƣớc tình trạng này, thành phố cần có biện pháp mạnh đối với tình trạng nợ dây dƣa kéo dài nhƣ đƣa một số trƣờng hợp ra tòa, thực hiện cƣỡng chế, thu hồi lại nhà. 2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính 2.2.2.1. Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất Trong quá trình đổi mới ở nƣớc ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nƣớc với mục tiêu đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp vào năm 2020. Bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Giải phóng mặt bằng có thể hiểu là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003: Từ đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nƣớc đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, ngày càng nhiều dự án đầu tƣ phát triển đòi hỏi phải sử Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 100 dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là GPMB, tái định cƣ cho ngƣời có đất bị thu hồi. Trƣớc tình hình đó Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản pháp lý cho việc đền bù thiệt hại cho ngƣời có đất bị thu hồi. Trong đó: - Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trƣớc đó của nhà nƣớc về đền bù, GPMB. So với các văn bản trƣớc, Nghị định 90/CP quy định mức đền bù và tính toàn diện cao hơn, qui định rõ hơn đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách đền bù thiệt hại. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy theo Nghị định này giá đất do nhà nƣớc qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế. Do vậy cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế nghị định 90/CP. - Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 so với Nghị định 90/CP, có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính sách đền bù, GPMB, tái định cƣ của nhà nƣớc đối với ngƣời bị thu hồi đất, đặc biệt là ngƣời có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phƣơng án đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà. Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/CP có rất nhiều bất cập, đặc biệt trong xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ từ sau năm 2000 đến nay thì nhiều chính sách đã lạc hậu không áp dụng đƣợc vào thực tiễn. Sau khi Nhà nƣớc ban hành Luật Đất đai năm 2003, các chính sách về đất đai cũng thay đổi theo. Quan tâm tới lợi ích của những ngƣời bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện đƣợc tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Sau khi có Luật đất đai 2013 ra đời: Vấn đề bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất luôn là vấn đề nhận đƣợc nhiều sự quan tâm nhất của toàn xã hội. Về mặt lý luận, có thể coi “thu hồi đất” là đặc quyền mà chỉ một thực thể duy nhất là Nhà nƣớc mới có. Đặc quyền này đƣợc ghi nhận tại Khoản 3, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đƣa chính sách về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống. Luật Đất đai năm 2013 đã có một số nội dung mang tính đổi mới về lĩnh vực bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Đối với thành phố Hà Nội, UBND đã ban hành chính sách giải phóng mặt bằng, đặc biệt là những quy định cụ thể thuộc thẩm quyền của UBND thành phố tại Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 liên quan đến bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn. Về nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, ngƣời sử dụng đất nếu có đủ điều kiện đƣợc bồi Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 101 thƣờng theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND thành phố quyết định. Đồng thời, cũng quán triệt Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố quy định các nội dung thuộc thẩm quyền về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn và một số nội dung liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng thuộc thẩm quyền. Luật Đất đai 2013 quy định bắt buộc phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý bởi quy hoạch này phải xuất phát từ các quy hoạch có tính chất pháp lý trƣớc đó nhƣ quy hoạch chung Thủ đô, quy hoạch ngành và chuyên ngành, quy hoạch chi tiết nên quy hoạch sử dụng đất bắt buộc phải đảm bảo sự chính xác về mặt pháp lý. Quyết định giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất do UBTP Hà Nội ban hành làm cơ sở xác định giá trị bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội , theo đó, mức giá đền bù tối đa là hơn 7,25 triệu đồng/m2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2014 đến ngày 31/12/2014. Trên thực tế, tính đến đầu năm 2016, thành phố đang có 1.047 dự án liên quan đến thu hồi hồi đất, GPMB với tổng diện tích thu hồi là 10.358 ha. Trong 7 tháng đầu năm 2016, đã có 110 dự án hoàn thành công tác GPMB, chi trả hơn 4.965 tỷ đồng tiền bồi thƣờng, bố trí tái định cƣ cho 564 hộ. Tại Hà Nội, có khoảng 20% dự án thực hiện theo hình thức Nhà nƣớc đứng ra thu hồi đất, GPMB; 80% dự án do chủ đầu tƣ thƣơng lƣợng, thực hiện GPMB [157]. Hiện tại, các quận, huyện, thị xã và các chủ đầu tƣ đang tích cực triển khai công tác GPMB hơn 60 dự án trọng điểm theo kế hoạch của Bộ Giao thông vận tải và Chƣơng trình số 07-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội (trong đó có 17 dự án chƣa xong thủ tục GPMB). Đối với các dự án đã có đủ thủ tục GPMB, UBND Thành phố chỉ đạo UBND các quận, huyện, thị xã nơi có dự án tập trung vào công tác thu hồi đất, GPMB, đảm bảo bàn giao mặt bằng đúng tiến độ cho các chủ đầu tƣ và nhà thầu thi công. Một số dự án đã cơ bản hoàn thành và bàn giao mặt bằng từng phần cho chủ đầu tƣ để đảm bảo tiến độ khởi công, thi công nhƣ: Cung Hữu nghị Việt - Trung (Từ Liêm), cầu Nhật Tân và đƣờng dẫn 2 bên đầu cầu (Đông Anh, Tây Hồ), Cầu Vĩnh Thịnh (Sơn Tây); Cao tốc Nội Bài - Lào Cai (Sóc Sơn)… Từ thực tế trên có thể thấy tuy công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, GPMB các dự án đã đạt đƣợc một số kết quả, song còn nhiều dự án, việc xử lý những tồn tại để bàn giao toàn bộ mặt bằng cho chủ đầu tƣ còn chậm so với chỉ đạo của Thành phố nhƣ dự án: Cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 32, ... Tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội, việc chuẩn bị quỹ đất tái định cƣ chƣa đƣợc các chủ đầu tƣ, các quận, huyện, thị xã quan tâm Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 102 đúng mức, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu tiến độ GPMB của dự án. Ngoài ra, tại nhiều dự án, vị trí, địa điểm của khu tái định cƣ còn chƣa sát với tình hình thực tế nơi thu hồi đất, chẳng hạn nhƣ dự án Cao tốc Nội Bài - Lào Cai, có xã bị thu hồi đất nhƣng quỹ đất tái định cƣ lại ở một xã khác, cách vị trí thu hồi hơn 10 km, trong khi các hộ có đất ở bị thu hồi vẫn đang sản xuất nông nghiệp tại xã nơi có đất thu hồi... Tình trạng ngƣời dân sử dụng đất chƣa đúng mục đích, xây dựng các công trình trái phép diễn ra khá phổ biến, vì vậy khi xác định để áp giá đền bù theo quy định của Nhà nƣớc gặp nhiều trở ngại. Giá đất đền bù, hỗ trợ để xây dựng các dự án chƣa sát với giá thị trƣờng, còn nhiều bất cập trong vấn đề tái định cƣ, dẫn đến việc ngƣời dân khiếu kiện hoặc chậm bàn giao đất cho công trình. Để giải quyết khâu này, phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc - doanh nghiệp sử dụng đất - ngƣời dân. 2.2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Ngay từ năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở trong đó quy định cụ thể việc triển khai thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành cho đầu tƣ phát triển nhà ở. Theo đó, tại Hà Nội, Quỹ phát triển nhà ở TP Hà Nội ra đời với mục đích nhận uỷ thác từ ngân sách và các nguồn vốn khác để đầu tƣ, cho vay phát triển nhà ở và hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở trên địa bàn TP, nhận tiền gửi tiết kiệm, cho vay đối với các đối tƣợng làm công ăn lƣơng để mua nhà ở thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, đƣợc tạo điều kiện và ƣu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. Bên cạnh đó, quỹ này còn đƣợc sử dụng để đầu tƣ trực tiếp vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà ở theo quyết định của UBND TP. Ngoài ra, theo Nghị định 188/2013/NĐCP quy định các ngân hàng thƣơng mại, tổ chức tín dụng, định chế tài chính phải dành lƣợng vốn tối thiểu 3% tổng dƣ nợ cho chủ đầu tƣ, ngƣời thuê, mua nhà ở xã hội vay lãi suất ƣu đãi thấp hơn lãi suất thị trƣờng. Các văn bản hiện hành có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị định 188/2013/NĐ- CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tƣ 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thi hành một số điều của nghị định 188. Các Nghị định, Quyết định và Thông tƣ đƣợc bổ sung và thay thế một cách thƣờng xuyên. Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thấy tính không ổn định của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở còn đƣợc định hƣớng, nhƣng không phải là bị điều chỉnh, theo Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia phê duyệt tại Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 103 Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ƣu đãi khác đƣợc đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lƣu ý là các ƣu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển nhà ở xã hội và kinh doanh thƣơng mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tƣơng lai trong các dự án nhà ở xã hội để vay vốn đầu tƣ. Mục đích của các chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính trên thị trƣờng là nhằm tăng cung hàng hóa BĐS, bình ổn thị trƣờng, cải thiện điều kiện sống của nhân dân một cách gián tiếp thông qua việc hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Ngày 09/12/2015 Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Nghị định 100). Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015; thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013. Nhƣ vậy theo quy định của Hà Nội, trong quá trình lập quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội, không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực nông thôn. Điều nay đang không thống nhất với qui định của Chính phủ. Theo quy định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Có thể thấy, quy định tƣơng đối cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trƣờng học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích. Điều này có thể làm cho giá nhà tăng lên rất nhiều. Vì vậy, để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, Hà Nội cần thực hiện nghiêm túc chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ về rà soát các dự án, trong đó tập trung 20% quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở quy mô từ 10 ha trở lên. Một vấn đề nữa đang đặt ra đối với Hà Nội là: Tại thị trƣờng Hà Nội đang xuất hiện cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa nhà ở thƣơng mại và nhà ở xã hội. Thông thƣờng, nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà thƣơng mại, lại nhận đƣợc nhiều ƣu đãi của nhà nƣớc nhƣ giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất... Thế nhƣng, trên thị trƣờng lúc này lại đang xuất hiện không ít các dự án nhà ở thƣơng mại còn rẻ hơn cả nhà ở xã hội. Điều này đã khiến nhiều ngƣời có ý định mua nhà ở xã hội chuyển sang mua nhà thƣơng mại vì nhà ở thƣơng mại giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các thủ tục chuyển nhƣợng. Một trong những nguyên nhân là do TTBĐS cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thƣơng mại đã chấp nhận đầu tƣ không có lãi, thậm chí lỗ. Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính toán mức lợi nhuận ở mức Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 104 10%, chƣa thích nghi với biến động của thị trƣờng. Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến nhà ở xã hội không còn hấp dẫn, thậm chí nhiều dự án còn ế ẩm không có ngƣời mua là do gói vay ƣu đãi 30.000 tỷ đã dừng giải ngân vào cuối năm 2016 và chƣa có gói nào thay thế. Nếu không có gói vay hỗ trợ, ngƣời thu nhập thấp sẽ không dám mua vì không chịu nổi lãi suất vay thƣơng mại thông thƣờng, nhất là khi thời gian vay dài mà lãi suất lại thả nổi theo thị trƣờng. Ngoài ra, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của ngƣời dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phƣơng. Trong khi khu vực nội đô Thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phƣơng chƣa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thƣơng mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nƣớc có 179 dự án NƠXH với tổng mức đầu tƣ 25.900 tỷ đồng trong những năm qua chỉ đáp ứng đƣợc 28% nhu cầu của ngƣời dân. Riêng tại Hà Nội, tính đến hết tháng 11/2016, trên địa bàn thành phố có 36 dự án hoàn thành với gần 1.336.000 m2 sàn; đã bố trí, giải quyết chỗ ở cho 11.800 hộ gia đình [163]. Số lƣợng nhà ở xã hội lại đang thiếu ở hầu hết các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và Hồ Chí Minh. Hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp đã đƣa vào sử dụng tại Hà Nội đều chƣa đƣợc cấp sổ đỏ. Chủ đầu tƣ dự án thƣờng đƣa ra nhiều lý do để biện minh cho sự chậm chễ, trong khi đó các cơ quan quản lý lại tỏ ra lúng túng trong việc giải quyết tình trạng này. Về phía cơ quan quản lý, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, chƣa thể cấp sổ đỏ cho các hộ dân tại các khu nhà thu nhập thấp một phần do sự chậm chễ của chính các chủ đầu tƣ trong việc quyết toán công trình nên không đƣa ra đƣợc giá bán chính thức. Tuy nhiên nhìn một cách khai quát thì tác động tích cực từ các chính sách và hàng loạt chính sách tài chính liên quan đến TTBĐS đƣợc Chính phủ ban hành đã có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phục hồi tăng trƣởng của TTBĐS. Tính đến nay, TP Hà Nội đã nỗ lực triển khai nhiều chính sách kích cầu cho nhà ở xã hội, thu hút chủ đầu tƣ tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội, công khai minh bạch tiến độ các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, đây là bƣớc tiến lớn mà UBND TP đã thực hiện hiện thời gian qua. 2.2.2.3. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Để TTBĐS có các kênh cung ứng vốn đa dạng và ổn định, đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trƣờng, Nhà nƣớc cần ban hành các chính sách tài chính, khung khổ pháp lý để các kênh cung ứng vốn này có đủ điều kiện hình thành và phát triển. Thực tế trong thời gian qua, chính sách tài chính trong lĩnh vực này chỉ mới dừng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 105 lại dƣới dạng định hƣớng, chƣa đƣợc quy định chi tiết và cụ thể để đi vào thực hiện, thể hiện qua các văn bản của Nhà nƣớc nhƣ sau: - Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt Định hƣớng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 có đề cập đến nội dung: Nghiên cứu xây dựng Đề án thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, có mô hình và cơ chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài chính nhà ở phát triển theo mục tiêu đã đề ra. Nội dung về thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp mới chỉ đƣợc đề cập trong quyết định trên, thực tế chƣa triển khai thực hiện. - Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có cho phép các doanh nghiệp đƣợc phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án đầu tƣ. Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hội đủ các điều kiện có thế phát hành trái phiếu BĐS. - Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 29/6/2006, có hiệu lực ngày 01/01/2007; Nghị định Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS; Thông tƣ 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. Nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở Một trong những nét mới của Nghị định 71 so với Nghị định 90 là đƣa ra quy định về các hình thức huy động vốn, trong đó có đề cập đến hình thức phát hành trái phiếu. Cụ thể, Nghị định 71 ghi rõ, chủ đầu tƣ cấp một đƣợc vay vốn, phát hành trái phiếu nhƣng không đƣợc kèm theo quyền ƣu tiên mua nhà. Chủ đầu tƣ cấp một đƣợc ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tƣ cấp II. Tuy nhiên, chủ đầu tƣ cấp một chỉ đƣợc ký các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân khác khi đã khởi công xây dựng dự án. Trƣớc 15 ngày tiến hành ký hợp đồng góp vốn-hợp tác đầu tƣ, hợp đồng hợp tác kinh doanh, huy động vốn, chủ đầu tƣ phải trình báo Sở Xây dựng. Theo Luật Chứng khoán năm 2006 và Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006. Trái phiếu doanh nghiệp là một loại chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả gốc và lãi của doanh nghiệp phát hành đối với ngƣời sở hữu trái phiếu. Luật Nhà ở 2014 đƣợc ban hành ngày 25/11/2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015) có chính sách cho phép ngƣời nƣớc ngoài thuê và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngƣời nƣớc ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lƣợng căn hộ trong một tòa nhà chung cƣ hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề trong một dự án. Việc sửa đổi cũng đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 106 2.2.2.3.1. Thực trạng kênh tài chính thế chấp Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhƣng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tƣơng lai nhƣ các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đƣa ra giao dịch trên thị trƣờng. Nói một cách dễ hiểu, chứng khoán hóa là việc chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành trong công chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán của các nhà đầu tƣ. Các khoản cho vay BĐS của các NHTM đƣợc phân loại theo những tiêu thức về đối tƣợng vay hoặc mục đích sử dụng tiền vay là cơ sở quan trọng để phân loại các khoản vay đồng nhất và là yếu tố quan trọng để thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay có thế chấp BĐS. Trên TTCK, việc ban hành Thông tƣ 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 hƣớng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tƣ BĐS đã cung cấp một kênh đầu tƣ mới có sức hấp dẫn vào TTBĐS Việt Nam. Trong thời gian gần đây, việc các doanh nghiệp chào bán cổ phiếu để hoán đổi lấy khoản nợ của chủ nợ diễn ra khá thƣờng xuyên bởi cơ chế này đã đƣợc cụ thể hóa, mới nhất là trong Nghị định số 60/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Do tính thanh khoản quá thấp của thị trƣờng sơ cấp cùng với sự thiếu vắng của khung pháp lý chung và các định chế dẫn dắt thị trƣờng, thị trƣờng cầm cố thứ cấp đã không có điều kiện để hình thành và phát triển. Để tăng quy mô nguồn vốn cho các hoạt động của TTBĐS, Nhà nƣớc cần xây dựng cơ chế pháp lý và hỗ trợ hình thành định chế thị trƣờng thế chấp thứ cấp để có một tổ chức tài chính trung gian làm tăng tính thanh khoản cho thị trƣờng tín dụng BĐS. Hiện nay cần từng bƣớc thành lập công ty chứng khoán hóa trực thuộc Nhà nƣớc để hỗ trợ cho quá trình chửng khoán hóa. Khi quá trình chứng khoán hóa đã đi vào ổn định, lúc đó có thể cổ phần hóa các công ty này. Đây cũng chính là bƣớc triển khai tiếp theo Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về phê duyệt định hƣớng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020. Tại Việt Nam, cho tới nay kỹ thuật chứng khoán hóa chƣa đƣợc phổ biến, mặc dù trên thực tế đã có một số giao dịch phát hành chứng khoán có bảo đảm bằng tài sản đã đƣợc thực hiện. Có bốn loại chủ thể liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó là: (1) ngƣời thế chấp và đi vay, (2) tổ chức tập hợp tài sản thế chấp rồi phát hành chứng khoán, (3) nhà đầu tƣ mua bán chứng khoán, và (4) tổ chức tín dụng cho vay. Với Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 107 bốn loại chủ thể kinh tế, thay vì hai loại là ngƣời thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro đƣợc chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tƣ trái phiếu đảm bảo bằng tài sản. Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào một tập hợp cũng là một hình thức phân tán rủi ro. Vì thế, đã có cách gọi các trung gian tài chính tham gia vào chứng khoán hóa là những ngƣời tạo ra và phân tán rủi ro. Hai loại chủ thể kinh tế trung gian giữa ngƣời đi vay và tổ chức tín dụng cho vay đóng vai trò trung gian - môi giới, nên giúp cho ngƣời vay và tổ chức tín dụng dễ “gặp nhau” hơn. Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài chính. Dù ngƣời đi vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhƣng với tài sản đem thế chấp tốt thì chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể đƣợc xếp hạng tín nhiệm cao và dễ bán. Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay có thế chấp. Hiện nay, đã có một số tiền đề thuận lợi để doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua ứng dụng chứng khoán hóa. Thứ nhất: Đã có những tài sản tài chính phù hợp cho chứng khoán hóa đƣợc hình thành từ hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực dầu khí, viễn thông, hay phát triển hạ tầng kinh doanh nhà ở là các đối tƣợng có nguồn tài sản tài chính phù hợp với giao dịch chứng khoán hóa. Các doanh nghiệp này có thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm ổn định và do vậy các tài sản tài chính do các doanh nghiệp này khởi tạo sẽ phát sinh dòng tiền ổn định. Thứ hai: Về điều kiện thị trƣờng, thị trƣờng chứng khoán tập trung đã hình thành với sự ra đời và chính thức hoạt động của Sở Giao dịch Chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và gần đây là Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội. Sau vài năm hoạt động, ngoài việc đóng vai trò là một sàn giao dịch cho các chứng khoán tạo ra từ ứng dụng chứng khoán hóa trong tƣơng lai, các Sở Giao dịch Chứng khoán đã tạo ra một thế hệ các nhà đầu tƣ mới, những ngƣời đã làm quen với các kỹ thuật đầu tƣ trên thị trƣờng chứng khoán và không khó để thuyết phục họ đầu tƣ vào các chứng khoán này. Thứ ba: Các ngân hàng và các tổ chức tài chính Việt Nam khác đang trong quá trình cải tổ và tiếp thu đƣợc các công nghệ ngân hàng hiện đại. Các tổ chức tài chính này là những tổ chức tiềm năng cung cấp các dịch vụ tài chính mới phù hợp với các giao dịch chứng khoán hóa khi có nhu cầu. Đây là một thuận lợi đáng kể để các doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận với các dịch vụ tài chính hay tƣ vấn cần thiết trong chứng khoán hóa. Thứ tư: Việt Nam đang trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật và hệ thống các chuẩn mực kế toán mới. Đây là cơ hội để các nhà quản lý tham khảo kinh Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 108 nghiệm ở các nƣớc khác trong việc xây dựng và quản lý thị trƣờng chứng khoán hóa để đƣa nghiên cứu áp dụng sao cho các doanh nghiệp có thể ứng dụng thành công kỹ thuật chứng khoán hóa trong điều kiện Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng. Với hình thức chứng khoán hóa vốn đầu tƣ, ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán nhƣ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tƣ cũng đã đƣợc áp dụng. Theo đó, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tƣơng lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lƣợng cổ phiếu. 2.2.2.3.2. Thực trạng trái phiếu bất động sản Trong lĩnh vực BĐS thị trƣờng còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng do thị trƣờng tài chính chƣa phát triển và khi có những biến động xảy ra nhƣ hiện nay rõ ràng ảnh hƣởng rất lớn tới TTBĐS. Trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS đang thiếu vốn. Đồng thời các Tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tƣ BĐS. Dẫn đến phƣơng án huy động vốn từ ngƣời dân, thông qua việc phát hành trái phiếu trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án BĐS. Vì vậy vấn đề hành lang pháp lý của trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu BĐS nói riêng, rất cần đƣợc làm rõ. Về bản chất, trái phiếu BĐS là trái phiếu có thể chuyển sang hình thức góp vốn. về mặt pháp lý, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 52/2006/NĐ- CP về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định nêu rõ: “Doanh nghiệp chi cần có thời gian hoạt động tối thiểu 1 năm kể từ ngày chỉnh thức hoạt động, báo cảo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán, kết quả hoạt động SXKD năm liền kề năm phát hành có lãi và phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua là có thể triển khai”. Vì vậy, dựa vào quy định này, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn áp dụng dễ dàng và có nhiều thuận lợi hơn so với các doanh nghiệp hoạt động ở các lĩnh vực khác. Trong trƣờng hợp doanh nghiệp chƣa quen hay còn bở ngỡ trƣớc phƣơng thức phát hành trái phiếu thì có thể hợp tác hay nhờ đến sự tƣ vấn của các công ty, tổ chức có đủ kinh nghiệm và uy tín trong và ngoài nƣớc. Đây là một biện pháp huy động vốn thuộc về vĩ mô, thuộc về doanh nghiệp chứ không phải cho toàn bộ TTBĐS. Hơn nữa, hiện nay không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành trái phiếu. Những doanh nghiệp đƣợc hỗ trợ từ ngân hàng, có uy tín, có thƣơng hiệu mạnh, dự án hấp dẫn, khả thi và hầu hết phải có đơn vị bảo lãnh mới có khả năng đạt đƣợc mục tiêu đề ra với việc phát hành trái phiếu. Thực tế cho thấy phƣơng pháp này còn mới mẻ đối với thị trƣờng Việt Nam nói Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 109 chung và Hà Nội nói riêng, do đó việc huy động vốn dƣới hình thức này cũng không mở rộng đối với mọi doanh nghiệp trong ngành. Đầu năm 2008 một số doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu thành công vào lúc thị trƣờng nhà đất sôi động đến đỉnh điểm, giá nhà đất tăng từng giờ, quyền mua nhà trong tƣơng lai là tác nhân quan trọng để ngƣời dân bỏ tiền mua trái phiếu một cách dễ dàng. Tại thời điểm thị trƣờng trầm lắng, doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu bất động sản là không dễ. Đòi hỏi doanh nghiệp phát hành cần có phƣơng án đảm bảo lợi ích cho ngƣời mua trái phiếu một cách chắc chắn và hấp dẫn. Ví dụ phát hành trái phiếu có kèm theo chứng quyền hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng tài sản hiện có của doanh nghiệp hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai - chính dự án cần huy động vốn, chứ không phải là trái phiếu không có bảo đảm nhƣ một số doanh nghiệp đã phát hành. Hơn nữa cần minh bạch hơn, chặt chẽ hơn về quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành và ngƣời mua trái phiếu, bằng cách ký Hợp đồng mua bán trái phiếu; đó là cách hạn chế việc tranh chấp sau này và quan trọng hơn là khách hàng yên tâm khi bỏ tiền mua trái phiếu. Một số các trƣờng hợp điển hình nhƣ: Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn đáo hạn trái phiếu 3 năm; Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng đã phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm với lãi suất 11,5%/năm, nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng và khu đô thị mới Phúc Ninh… Kết quả của một đợt phát hành trái phiếu cho dự án địa ốc chỉ đƣợc xem là thành công, nếu đến kỳ đáo hạn trái phiếu, không xảy ra trƣờng hợp số đông trái chủ chỉ nhận trái tức và từ chối quyền mua. Thực tế cho thấy, dù đƣợc xem là kênh huy động vốn khá hấp dẫn, nhƣng huy động vốn bằng phát hành trái phiếu cũng không kém phần rủi ro. Nếu đến kỳ đáo hạn mà đồng loạt trái chủ từ chối quyền mua căn hộ, chỉ lấy lại tiền gốc và trái tức, trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ không đủ khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng, thì dự án sẽ kết thúc bằng những rắc rối không chỉ cho riêng doanh nghiệp, mà còn cho cả khách hàng và thông thƣờng quyền lợi của khách hàng sẽ bị thiệt thòi vì khung pháp lý quy định cho vấn đề này ở Việt Nam chƣa đầy đủ. Hoặc khi cần huy động vốn, nhà phát hành sẽ phải tính tới biện pháp nâng lãi suất cho hấp dẫn, có thể trên mức vay ngân hàng; nhƣ vậy sẽ làm nâng cao chi phí tài chính, tăng rủi ro cho dự án, vô hình trung cũng giảm giá trị trên khoản đầu tƣ của trái chủ. Nếu khi bị chặn, họ sẽ tìm cách để lách luật, và càng làm cho thị trƣờng thiếu minh bạch, tăng rủi ro cho nhà đầu tƣ. 2.2.2.3.3. Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT Hình thức quỹ đầu tƣ BĐS (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tƣ thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 110 đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tƣ vào các công ty BĐS. Hiện nay, REIT là một mô hình đƣợc nhắc tới khá nhiều trong thời gian vừa qua và mang lại nhiều lợi ích cho bất kỳ ai tham gia, bao gồm ngƣời góp vốn, dù có tiền nhiều hay ít đều có thể gửi vào để đầu tƣ. Sau khi huy động, REIT sử dụng tiền này để mua những tài sản BĐS có chất lƣợng, thiết lập danh mục đầu tƣ BĐS có quy mô và quản lý danh mục đầu tƣ này nhằm mục đích đầu tƣ dài hạn. Với việc đƣợc quản lý một cách bài bản và quy mô dựa trên cơ sở phân tích thực tiễn các yếu tố của thị trƣờng nhà đất, mô hình quỹ này sẽ hạn chế đƣợc những rủi ro không đáng có của thị trƣờng, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho cả ngƣời đóng góp và các dự án BĐS. Trên thực tế, REIT đã có nền tảng pháp lý là Thông tƣ số 228/2012/TT-BTC hƣớng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tƣ BĐS. Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012 và Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ số 228/2012/TT-BTC hƣớng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tƣ BĐS. Sau này, Nghị định số 60/2015 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 58/2012 cũng đã dành tới 3 chƣơng để quy định về quỹ đầu tƣ BĐS. Tuy nhiên, vấn đề là cách quy định về quỹ lại bị lai tạp giữa quỹ đầu tƣ BĐS và quỹ tín thác BĐS, trong khi đây là hai loại hình quỹ hoàn toàn khác nhau, với vai trò và hoạt động khác nhau trên thị trƣờng. Quỹ đầu tƣ BĐS sẽ đƣợc tổ chức dƣới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ đƣợc niêm yết tại thị trƣờng chứng khoán và đƣợc mua bán tại mức giá do thị trƣờng quyết định. Trong khi đó, quỹ mở đƣợc phép phát hành thêm cổ phần, và nhà đầu tƣ có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần (NAV per share). Vấn đề chính hiện nay là cần thúc đẩy để các tổ chức, DN mạnh dạn phát triển mô hình này trong thời gian tới. Ngày 14/12/2015, Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ Thƣơng (Techcom Capital - TCC) giới thiệu và chào bán Quỹ đầu tƣ BĐS Techcom Việt Nam REIT (TCREIT) ra công chúng, đây là quỹ đầu tƣ BĐS đầu tiên tại Việt Nam. TCREIT có mức vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng với mệnh giá chứng chỉ quỹ (CCQ) là 10,000 đồng/CCQ. Quỹ này dự kiến sẽ niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) trong năm 2016. Nhà đầu tƣ có thể bắt đầu đăng ký mua CCQ với giá trị mua tối thiểu là 1 triệu đồng/lệnh mua từ ngày 14/12/2015 đến hết ngày 09/03/2016 thông qua đại lý phân phối là Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ Thƣơng (Techcom Securities - TCBS). Quỹ đầu tƣ BĐS TCREIT tập trung đầu tƣ vào các Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 111 BĐS là tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dƣỡng, trung tâm thƣơng mại nhằm mang lại nguồn thu ổn định từ việc cho thuê và khai thác kinh doanh. Tại hầu hết các thị trƣờng phát triển, nhà nƣớc đều có chính sách khuyến khích phát triển Quỹ giúp cho việc thành lập và hoạt động đƣợc dễ dàng và thuận lợi. Một vài quốc gia còn cho phép Quỹ tự chủ trong vấn đề sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua việc ban hành chính sách thuế ƣu đãi, thậm chí cho phép quỹ đầu tƣ ra nƣớc ngoài vì lợi ích của nhà đầu tƣ. Nhƣng tại Việt Nam, Quỹ đầu tƣ BĐS đang giai đoạn sơ khai do đó chính sách quản lý nhà nƣớc đối với Quỹ còn thận trọng và hơi chặt. Theo quy định, quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tƣ dƣới hình thức lợi tức bằng tiền mặt hoặc phát hành thêm chứng chỉ quỹ. Khác với các loại hình quỹ khác, quỹ đầu tƣ BĐS bắt buộc phải niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán tập trung, theo luật Việt Nam. Hiện tại quy định giới hạn tỷ lệ vay ở mức 35% giá trị tài sản ròng. Đây là ràng buộc sẽ hạn chế rất nhiều khả năng sinh lời và trả cổ tức của Quỹ và làm giảm đi mức độ hấp dẫn của nhà đầu tƣ. BĐS thƣờng đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn, hầu hết các tài sản là BĐS tại Việt Nam đều có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy từ 50 đến 70%. Do vậy, việc kỳ vọng Quỹ đầu tƣ BĐS phải mua các BĐS với 100% vốn cổ phần là không thực tế. Mặt khác, theo quy định của Bộ Tài chính tại Thông tƣ 228/2012/TT-BTC, bắt buộc Quỹ đầu tƣ BĐS phải đƣợc thành lập với tiền mặt và tiền mặt đó đƣợc dùng để mua tài sản sau đó. Để có thể làm đƣợc điều này, Quỹ đầu tƣ BĐS phải đóng quỹ với ít nhất là hàng nghìn tỷ đồng. Với quy định trên , đa số các công ty quản lý quỹ sẽ không có khả năng gây quỹ để thành lập. Quy định hiện hành cũng yêu cầu Quỹ đầu tƣ BĐS phải sở hữu trực tiếp tài sản hơn là nắm giữ cổ phần của công ty sở hữu tài sản. Điều này sẽ gây khó khăn cho việc mua bán các BĐS lớn vì đa số các BĐS thƣơng mại đều đang đƣợc cấu trúc thuộc quyền sở hữu của một công ty (công ty lại thuộc sở hữu của nhiều nhà đầu tƣ) nên Quỹ muốn mua lại phải mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Ngoài ra, hầu hết các Quỹ đầu tƣ BĐS đều không mong muốn sở hữu hoàn toàn mà chỉ một phần BĐS, đặc biệt là trong giai đoạn sơ khai của thị trƣờng khi mà các Quỹ đều có quy mô nhỏ và cần đa dạng danh mục BĐS để giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận. 2.2.2.3.4. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở Theo quy định tại Điều 75 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, việc lập Quỹ phát triển nhà ở đƣợc quy định nhƣ sau: Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc trên địa bàn; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 112 b) Trích tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; c) Ngân sách địa phƣơng hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; d) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật; đ) Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện từ các tổ chức, cá nhân khác trong và ngoài nƣớc. Quỹ phát triển nhà ở là mô hình tổ chức tài chính nhà nƣớc hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì lợi ích lợi nhuận. Vốn hình thành quỹ có thể từ các nguồn, nhƣ thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; ngân sách địa phƣơng hỗ trợ; huy động từ các nguồn hợp pháp; hỗ trợ hay đóng góp từ nguyện từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc; trích tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại hay khu đô thị mới trên địa bàn... Quỹ phát triển nhà ở của địa phƣơng đƣợc miễn, giảm các loại thuế và nộp ngân sách theo quy định của Bộ Tài chính. Vì vậy, Quỹ này sẽ đƣợc sử dụng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nƣớc trên địa bàn. Hiện nay, tùy điều kiện của từng nơi mà Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố có thể ủy thác cho Quỹ đầu tƣ phát triển của địa phƣơng quản lý các hoạt động của quỹ này. Trong nƣớc cũng đã có một số địa phƣơng thành lập Quỹ phát triển nhà ở nhƣng nguồn vốn vẫn rất hạn chế. Vì vậy, nhiều địa phƣơng đang thực hiện lồng ghép nguồn vốn này vào Quỹ đầu tƣ phát triển. Tại Hà Nội, nguồn vốn này cũng tồn tại dƣới dạng Quỹ đầu tƣ phát triển và đƣợc sử dụng cho vay trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hà Nội đƣợc coi là một trong những địa phƣơng đi đầu trong cả nƣớc hiện nay trong vấn đề đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội. Quỹ phát triển nhà ở xã hội đƣợc cho thuê, cho thuê mua theo đúng đối tƣợng và mức giá do UBND TP quy định cụ thể trên địa bàn, đảm bảo phù hợp với các quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ, theo nguyên tắc bảo toàn vốn, sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí và không quay trở lại cơ chế bao cấp cũ. Quỹ phát triển nhà ở của thành phố đã đƣợc tăng lên đáng kể, tổng diện tích nhà ở xây mới theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội đến năm 2014 đạt 12,6 triệu m2, nhiều KĐT mới hiện đại đƣợc đầu tƣ xây dựng phần nào giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở của thành phố. Có thể nói, hiện nay, Hà Nội đang là địa phƣơng tích cực và có nhiều chính sách mới nhằm hỗ trợ, giải quyết yêu cầu bức thiết của ngƣời dân về vấn đề nhà ở xã hội trên địa bàn. Theo Bộ Xây dựng, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 113 hiện chỉ có hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức vốn Quỹ phát triển nhà ở 1.000 tỷ đồng [147]. 2.2.2.3.5. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở Quỹ tiết kiệm nhà ở đang đƣợc tính đến nhƣ một trong những giải pháp ƣu việt nhằm tạo ra kênh dẫn vốn hiệu quả, lâu dài cho phát triển nhà ở. Phƣơng thức hoạt động của quỹ là huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những ngƣời cần nhà ở cộng với một phần tiền thu đƣợc từ đầu tƣ đất đai đô thị và TTBĐS. Quỹ này dành cho ngƣời thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp bằng chính căn nhà mua đƣợc, sau đó ngƣời vay trả dần trong nhiều năm. Bộ Xây dựng đã có không ít chính sách hƣớng tới việc tạo nguồn tài chính cho phát triển nhà ở. Tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã có quy định về hình thành Quỹ Phát triển nhà ở nhƣng đến nay mới chỉ có 13/63 tỉnh, thành phố thành lập Quỹ này. Hầu hết các địa phƣơng không thành lập Quỹ Phát triển nhà ở riêng mà ủy thác việc quản lý, điều hành và hoạt động cho Quỹ Đầu tƣ phát triển của địa phƣơng. Duy nhất có TP Hồ Chí Minh là có Quỹ Phát triển nhà ở riêng. Việc huy động vốn và cho vay để đầu tƣ phát triển nhà ở đều chƣa đƣợc địa phƣơng quan tâm và không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Chính phủ đã đồng ý với đề án lập quỹ tiết kiệm nhà ở và giao cho Bộ Xây dựng lấy ý kiến hoàn thiện thêm. Đề án đề án Quỹ Tiết kiệm nhà ở của Bộ xây dựng triển khai dƣới hai mô hình. Mô hình thứ nhất: là Quỹ Tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp, hộ nghèo tại đô thị vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội và doanh nghiệp trong nƣớc vay để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội. Nguồn vốn quỹ hình thành từ vốn hiện có của Quỹ phát triển nhà ở (bao gồm tối thiểu 10% tiền thu đƣợc từ chuyển quyền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, ngân sách địa phƣơng); lợi nhuận thu đƣợc từ phát hành xổ số kiến thiết... Hình thức tham gia quỹ là tự nguyện, không bắt buộc. Với điều kiện phải đóng vào quỹ ít nhất khoảng 30% tổng số tiền dự kiến để mua, thuê mua nhà ở xã với mức tối thiểu trong thời gian 5 năm, cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ đƣợc vay tiền từ quỹ này để mua nhà. Mức tiền đƣợc vay thêm tối đa bằng 2 lần tổng số tiền đã đóng vào quỹ. Thời gian trả nợ trong vòng 15 năm với mức lãi suất cho vay trong khoảng 6,5- 8,5%. Đối với những ngƣời tham gia không có nhu cầu vay để tạo lập hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì sẽ đƣợc quỹ thanh toán cả gốc và lãi nhƣng mức lãi suất đƣợc hƣởng sẽ cao hơn lãi suất huy động ban đầu là 2% mỗi năm. Đối với doanh nghiệp, số tiền đƣợc vay tối đa bằng 50% tổng số vốn đầu tƣ xây lắp của dự án nhà ở xã hội (bao gồm cả chi phí trang thiết bị của nhà ở đó) với điều kiện dự án xây dựng nhà ở xã hội mà doanh nghiệp đầu tƣ đã có thiết kế kỹ thuật của dự án và đƣợc phê duyệt. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 114 Mô hình thứ hai: là hai thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở để cho các cá nhân, hộ gia đình trong nƣớc vay mua nhà ở thƣơng mại, trong đó chủ yếu tập trung cho đối tƣợng có thu nhập từ trung bình trở lên vay. Việc huy động vốn, cơ chế cho vay, tính lãi suất huy động, lãi suất cho vay, cơ cấu tổ chức, cơ chế tài chính, nguyên tắc hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở này do Thủ tƣớng quyết định. Việc đề xuất thành lập 2 mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, trong đó có Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội đƣợc đánh giá là rất cần thiết, giúp cho ngƣời có thu nhập thấp, hộ nghèo tại đô thị đƣợc vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, để cải tạo, sửa chữa nhà ở, đồng thời giúp doanh nghiệp trong nƣớc vay để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội phục vụ ngƣời dân. Công ty cổ phần BĐS Việt Nam (Vinaland) năm 2009, cho ra đời sản phẩm “Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở Vinaland” tại TPHCM đã “tiên phong” thử nghiệm một mô hình và không ít khách hàng đã kỳ vọng gửi gắm vào dự án. Nhƣng hiện ngƣời tham gia góp vốn khó có khả năng đƣợc mua nhà khi dự án không biết bao giờ mới trở thành hiện thực, tiền đã góp có nguy cơ mất trắng. Có thể thấy, việc triển khai mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, nếu không tính toán kỹ sẽ rất khó thực hiện vì trong thực tế có nhiều vƣớng mắc. 2.2.3. Thực trạng chính sách giá bất động sản 2.2.3.1. Thực trạng về giá đất Từ năm 1993, khi Quốc hội ban hành Luật Ðất đai thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép ngƣời sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp) thì đã thừa nhận đất đai có giá và quy định "Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất". Căn cứ vào quy định trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993, sau đó ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP quy định khung giá các loại đất thay cho Nghị định số 80/CP. Ngày 13/5/1996, Thủ tƣớng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định khung giá của Chính phủ để ban hành giá các loại đất tại địa phƣơng mình. Tiếp theo, trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998, Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh đƣợc điều chỉnh giảm hoặc tăng không vƣợt quá 50% so với giá đất của khung giá theo Nghị định số 87/CP và hệ số K đã đƣợc điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg. Sau nhiều năm thực hiện, những hạn chế của cơ chế giá đất ở thời kỳ này đã bộc lộ rõ. Cơ chế quản lý giá, thực chất vẫn là giá kế hoạch tập trung, nguyên tắc thị trƣờng chƣa trở thành căn cứ định giá, giá đất do Nhà nƣớc quy định xa rời thực Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 115 tế và giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất trao đổi thực tế trên thị trƣờng có chênh lệch rất lớn. Nghị quyết Hội nghị BCH T.Ƣ lần thứ bảy Khóa IX (ngày 12-3-2003) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HÐH đất nƣớc và sau đó Quốc hội ban hành Luật Ðất đai năm 2003 đã tạo ra một "luồng gió mới", thay đổi một cách căn bản lối tƣ duy cũ. Giá đất mới do Nhà nƣớc quy định theo yêu cầu của Luật Ðất đai năm 2003, cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác động tích cực đến thị trƣờng, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá quyền sử dụng đất trên thị trƣờng dần vận động về mức hợp lý hơn; tạo điều kiện cho doanh nghiệp, doanh nhân tính đúng giá trị quyền sử dụng đất trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Do biến động về TTBĐS cả nƣớc nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng, từ năm 2000 đến 2003, khung giá quy định tại Quyết định 3519 ngày 12-9-1997 của UBND TP Hà Nội đã dần bộc lộ nhiều bất cập. Giá chuyển nhƣợng các loại đất trên thị trƣờng đều vƣợt nhiều lần so với khung giá quy định. Ngày 4-8-2004, thành phố đã ban hành Quyết định số 119 quy định tạm thời về điều chỉnh khung giá đất, trong đó giá các loại đất để tính thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá thu tiền cho thuê đất đã tăng 1,0 - 1,8 lần so với khung giá tại Quyết định 3519. Đối với đất nông nghiệp, hiện đang áp dụng Quyết định số 99/2003/QĐ-UB ngày 21-82003 quy định giá đền bù cụ thể của từng khu vực. Theo Nghị định số 188, đối với đô thị loại đặc biệt nhƣ Hà Nội, mức giá đất ở tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa là 67,5 triệu đồng/m2. Cũng theo Nghị định này, UBND TP đƣợc phép quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa (81 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, theo Sở Tài chính Hà Nội, tại các quận, huyện, mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế cao hơn từ 1,5 đến 2 lần so với mức quy định tại khung giá của Chính phủ (nhiều đƣờng phố vƣợt mức 100 triệu đồng/m2, cá biệt có đƣờng phố vƣợt 200 triệu đồng/m2). Từ kết quả điều tra trên, Sở Tài chính đề nghị UBND TP cho phép ban hành khung giá đất ở với mức tối đa là 81 triệu đồng/m2. Ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Theo đó, giá đất đƣợc xác định theo hai phƣơng pháp là phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập và 9 khung giá đất đƣợc ban hành. Do sự biến động lớn của giá đất trên thị trƣờng, việc xác định giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP không đáp ứng đƣợc hết các yêu cầu của thực tế đặt ra, nên ngày 27/7/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ- CP: sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, một số nội dung chính của Nghị định này là: Bổ sung thêm 2 phƣơng pháp xác định giá đất là phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 116 về khung giá các loại đất thì mức giá tối thiểu không đổi, mức giá tối đa tăng hầu hết ở mức 50%. Tuy nhiên, qua 10 năm thực hiện (2003-2013), trong điều kiện giá TTBĐS nói chung, thị trƣờng quyền sử dụng đất và giá đất nói riêng có nhiều thay đổi, trong khi cơ chế quản lý giá chƣa có những đổi mới tiếp theo, khung giá đất do Nhà nƣớc quy định thì vẫn giữ ổn định bất biến, bảng giá các loại đất cụ thể do các địa phƣơng quy định tuy có điều chỉnh và công bố hằng năm nhƣng vẫn phải "nằm trong" khung giá bất biến đó cho nên đã nảy sinh những bất cập, xung đột với sự vận động của thị trƣờng. Triển khai thực hiện những nội dung về giá đất theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NÐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 45/2014/NÐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trƣớc đó, đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, đƣợc áp dụng trong 5 năm, kể từ ngày 1/01/2015. Bảng khung giá đất thành phố Hà Nội áp dụng từ năm 2015 đến 2019 đƣợc ban hành kèm theo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 . HĐND TP Hà Nội vừa thông qua bảng giá đất năm 2015 trên cơ sở đệ trình của UBND TP. Theo đó, mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2, áp dụng tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ thuộc quận Hoàn Kiếm; thấp nhất 480.000 đồng/m2, áp dụng tại khu vực nông thôn một số huyện ngoại thành. Bên cạnh đó, theo quy định thì giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không đƣợc thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố. Khảo sát thực tế cho thấy, ở một số tuyến phố nhƣ Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bài, Hàng Bồ, Nhà Thờ...., nhà đất mặt tiền đƣợc rao bán với mức giá phổ biến từ 500 đến 600 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, có một số ít BĐS khác đƣợc rao với giá từ 800 đến 1,1 tỷ đồng một m2 [148]. Nhƣ vậy có thể thấy ràng mức giá thực tế của nhà trên phố cổ Hà Nội đắt hơn khoảng 6 lần so với khung giá đất. Nhƣ vậy sự chênh lệch giữa giá thị trƣờng và khung giá đất vẫn rất lớn. 2.2.3.2. Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng Giá BĐS trên thị trƣờng đƣợc hiểu là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng BĐS thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng của thị trƣờng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 117 Giá BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trƣờng. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng nhƣ "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp và thoát nƣớc, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cƣ, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Chỉ số giá BĐS: là loại chỉ số nằm trong hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia nên việc công bố số liệu này rất quan trọng, ảnh hƣởng đến việc hoạch định chính sách cũng nhƣ các quyết định của nhà đầu tƣ và các bên có liên quan. Đây là công cụ đƣợc kỳ vọng sẽ đo lƣờng thị trƣờng hiệu quả, và giúp các nhà hoạch định chính sách quản lý hƣớng phát triển của thị trƣờng, cũng nhƣ sớm nhận dạng các bất ổn và biến dạng tiềm ẩn của thị trƣờng. Bên cạnh đó, việc ghi nhận chuyển động giá của TTBĐS, khi kết hợp với các chỉ số khác, sẽ cung cấp các công cụ hiệu quả trong việc dự báo các xu hƣớng sắp tới. Theo Thông tƣ 20/2010 ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng, có hai loại cần công bố là chỉ số giá và chỉ số lƣợng giao dịch trên TTBĐS ở từng địa phƣơng và khu vực… tiếp tục triển khai việc xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS năm 2013 (Sở Xây dựng đã kí biên bản ghi nhớ với Savills Việt Nam hỗ trợ về kinh nghiệm xây dựng chỉ số giá BĐS). Cơ sở để xây dựng chỉ số giá BĐS: Dữ liệu đƣợc thu thập từ nhiều nguồn nhƣ Cục Thuế và các chi cục Thuế, Sở TN-MT và các phòng đăng kí nhà đất, các sàn giao dịch BĐS, khảo sát trực tiếp hoặc gián tiếp trên thị trƣờng. Đồng thời Sở cũng đề xuất UBND TP chỉ đạo giao cho Sở Xây dựng thành lập thành lập Tổ công tác xây dựng chỉ số giá BĐS trên địa bàn TP Hà Nội, giao Sở TN-MT, Cục Thuế HN, UBND các quận, huyện, thị xã chỉ đạo thƣờng xuyên tổng hợp các số liệu giao dịch BĐS, cung cấp cho Sở Xây dựng theo yêu cầu. Tuy nhiên, khó khăn của Hà Nội là đô thị phát triển chƣa đồng bộ, các tiêu chí quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội có khoảng cách lớn. Hà Nội là loại đô thị đặc biệt nhƣng cũng có cả khu vực miền núi, nông thôn do đó cần phải lựa chọn các khu vực có cơ sở hạ tầng tƣơng đồng để xây dựng chỉ số giá. Khâu khó nhất hiện nay chính là cơ chế thu thập thông tin. Quan trọng là phải tìm kiếm đƣợc Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 118 thông tin do ngƣời dân, doanh nghiệp chào bán hoặc trả giá mua. Giá ảo sẽ chỉ giảm bớt khi hầu hết giao dịch BĐS đều thực hiện qua sàn giao dịch. Sở Xây dựng đã kí biên bản ghi nhớ với Savills Việt Nam hỗ trợ về kinh nghiệm xây dựng chỉ số giá BĐS. Chỉ số giá BĐS thí điểm xây dựng trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội. “Báo cáo chỉ số giá nhà ở chung cư trên TTBĐS Hà Nội quý IV-2017” đƣợc Sở Xây dựng Hà Nội công bố chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung cƣ quý IV/2017. Theo đó, tăng cao nhất là quận Tây Hồ 0,19%; tiếp đến là quận Cầu Giấy 0,13%, Long Biên 0,11%... Có mức tăng thấp nhất là khu vực quận Hà Đông và Hai Bà Trƣng chỉ khoảng 0,05%. Phân khúc chung cƣ cao cấp khu vực quận Thanh Xuân có chỉ số giá cao nhất trên thị trƣờng, ở mức 95,97%; tiếp đến là phân khúc chung cƣ trung cấp khu vực quận Cầu Giấy 89,65% và quận Tây Hồ 88%... Khu vực có chỉ số giá thấp nhất là phân khúc chung cƣ trung cấp quận Bắc Từ Liêm 74,51%; tiếp đến là các quận Nam Từ Liêm 75,08%, quận Hoàng Mai 75,72% và Hà Đông 79,55% [169]. Nhƣ vậy, TTBĐS đã vƣợt qua giai đoạn khó khăn và đang hồi phục. Xu hƣớng năm 2018 sẽ là phân khúc nhà ở giá rẻ, phù hợp với sức thanh toán của thị trƣờng, nhu cầu của đại bộ phận ngƣời dân, hƣớng tới TTBĐS lành mạnh, bền vững. 2.3. Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội trong thời gian qua 2.3.1. Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội TTBĐS thành phố Hà Nội trong thời gian qua theo đà phát triển của đất nƣớc, theo xu hƣớng hội nhập chung vào khu vực và thế giới, đã có nhiều chuyển biến và phát triển không ngừng. Cùng với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành và phát triển TTBĐS, Nhà nƣớc cũng ban hành hàng loạt chính sách tài chính nhằm quản lý và phát triển TTBĐS. Đóng góp của TTBĐS đối với ngân sách nhà nƣớc chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Nhiều giải pháp quyết liệt của Bộ Xây dựng triển khai trong thời gian qua đã có những tác động tích cực đến TTBĐS. Trong hai năm gần đây, thị trƣờng BĐS đã đƣợc chứng minh sự hồi phục qua những con số ấn tƣợng mà phần lớn kết quả đó nhờ vào hàng loạt chính sách tháo gỡ và ổn định thị trƣờng từ phía cơ quan quản lý Nhà nƣớc. Sau bảy năm khủng hoảng, TTBĐS đang có sự phục hồi rõ nét trong năm 2016 và 2017. 2.3.1.1. Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội Các chính sách nói chung và chính sách tài chính nói riêng đã tác động mạnh mẽ đến nguồn cung trên TTBĐS thành phố Hà Nội, cụ thể nhƣ sau: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 119 - Các sắc thuế trong lĩnh vực BĐS đã góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoàn thành các thủ tục giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, để hình thành các giao dịch chính thức trên thị trƣờng. Tính đến cuối tháng 6/2016, Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận cho 1.458.150 thửa đất. Cụ thể, gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các khu dân cƣ cấp đƣợc: 1.313.921/1.460.110 thửa đất (đạt 89,9%); các tổ chức đã đƣợc cấp (bao gồm các tổ chức kinh tế, cơ quan hành chính nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, UBND các cấp): 10.902 thửa đất/19.247 thửa đất, đạt 57%...; 358 thửa đất do các cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng sử dụng; cấp đƣợc 54.000 Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn điền, đổi thửa.... Hiện còn 146.189 thửa đất của hộ gia đình, cá nhân, 8.345 thửa đất các tổ chức đang sử dụng đất chƣa kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận, 144.011 thửa đất, 56.970 căn hộ đang gặp khó khăn, vƣớng mắc, đặc biệt là việc cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa tiến độ rất chậm so với yêu cầu, đạt khoảng 7% [168]. - Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS với các qui định khá thông thoáng, thể hiện rõ xu hƣớng cải tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhƣợng BĐS, góp phần làm thị trƣờng trở nên sôi động. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế TNDN với thuế xuất 20% làm giảm áp lực thuế đối với các doanh nghiệp, tạo điều kiện, khuyến khích các nhà đầu tƣ trên TTBĐS. - Các sắc thuế trong lĩnh vực BĐS đã động viên một phần thu nhập của ngƣời sử dụng đất vào NSNN, đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách thành phố, qua số liệu thống kê phần thực trạng cho thấy số thu liên quan đến BĐS ngày càng tăng. Đây là nguồn thu thƣờng xuyên, ổn định và quan trọng đối với ngân sách của thành phố nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển BĐS nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, đồng thời tạo nguồn lực tài chính để tăng cung cho TTBĐS. - Chính sách tài chính đƣợc hoàn thiện theo hƣớng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tƣ để tăng nguồn cung cho TTBĐS, nhằm góp phần bình ổn thị trƣờng. Từng bƣớc tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia vào thị trƣờng theo hƣớng bình đẳng, cùng sân chơi với nhà đầu tƣ trong nƣớc. - Các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đƣợc áp dụng đối với các doanh nghiệp nhà ở, nhà ở xã hội xã hội… tạo điều kiện tăng cung cho thị trƣờng. Thông tƣ 139/2016/TT-BTC có hiệu lực từ 15/11/2016 qui định chi tiết về việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án xây dựng nhà ở góp phần tăng cung, giúp giải quyết vấn đề về nhà ở cho Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 120 ngƣời dân. Đồng thời, không sử dụng vốn nhà nƣớc thu hút đầu tƣ, vừa làm giảm chi phí hao hụt ngân sách nhà nƣớc vừa đảm bảo an sinh xã hội. - Nhà nƣớc có sẵn quĩ đất giao cho nhà đầu tƣ theo phƣơng thức thuê đất, miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tƣ tự bỏ tiền ra bồi thƣờng, cho vay ƣu đãi với lãi suất thấp, qui định các nhà đầu tƣ xây nhiều tầng hơn nữa đối với nhà chung cƣ và nhà xã hội. Quỹ đất của thành phố Hà Nội để xây nhà thu nhập thấp đƣợc lấy từ quỹ đất 20% chủ đầu tƣ các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở bàn giao lại thành phố, đất xen kẹt trong các khu dân cƣ... Mỗi căn hộ sẽ có diện tích từ 50-120 m2 để ngƣời mua có điều kiện chọn lựa, dự án sẽ giải quyết cơ bản chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp (chƣa có nhà hoặc diện tích nhà ở nhỏ hơn 20 m2 mỗi ngƣời) đạt 25.500 căn hộ tƣơng ứng 3 triệu m2 nhà ở. Vì theo số liệu của Bộ xây dựng, nguồn cung nhà ở xã hội hiện mới đáp ứng đƣợc 60 – 70% tổng nhu cầu. Dự báo đến năm 2020 nhu cầu ở thành phố Hà Nội cần tới khoảng 30.000 căn. - Về chính sách phát triển nhà xã hội, theo Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ, các cơ chế hỗ trợ đã tăng lên rất nhiều so với trƣớc đây. Các dự án nhà xã hội sẽ đƣợc hƣởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%, thuế GTGT với ngƣời mua là 5%. Bên cạnh đó quy định mới cũng mở rộng diện đƣợc mua nhà xã hội, thu hẹp bớt điều kiện, tiêu chí đƣợc mua, bán nhà; trong khu vực phát triển nhà xã hội đƣợc trích 20% quỹ đất để làm nhà thƣơng mại, bán theo giá nhà thƣơng mại để bù đắp chi phí xây dựng nhà xã hội; cho phép các địa phƣơng có thể hỗ trợ hạ tầng trong phạm vi dự án... Bộ Xây dựng đã áp dụng những chính sách này đƣợc áp dụng từ quý II/2013. - Chính sách đền bù giải tỏa thu hồi đất , hỗ trợ tái định cƣ phát huy nhiều tác động tích cực trong phân phối lại quĩ đất, thúc đẩy TTBĐS hoạt động mạnh mẽ hơn. - Khung pháp lý về nhà cho thuê đã thay đổi, tạo điều kiện tăng cung cho nhà thuê và đảm bảo quyền lợi cho ngƣời thuê và cho thuê. - Đẩy mạnh công tác đấu giá đấu thầu, đấu thầu đất đai, Nhà nƣớc đứng ra là ngƣời chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tƣ thay vì giao cho nhà đầu tƣ tự đền bù giá cả. Trong trƣờng hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trƣờng. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút đƣợc nhiều nhà đầu tƣ tham gia đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nƣớc. - Từ việc khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hóa trên TTBĐS, chủ động bình ổn thị trƣờng và tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng hóa các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nƣớc chủ động điều tiết cung hàng hóa BĐS thông qua qui hoạch phát triển, qui hoạch đô thị đặc biệt là nguồn cung đất đai Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 121 cho TTBĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Hiện nay, các định chế tài chính mới để phát triển các công cụ tài chính cho TTBĐS nhƣ Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tƣ BĐS, Cơ quan tái thế chấp nhà ở... nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS cũng sẽ sớm đƣợc hoàn thiện. Đây cũng là những yếu tố đƣợc kỳ vọng sẽ tạo đà cho TTBĐS chuyển động theo hƣớng tích cực. 2.3.1.2. Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội TTBĐS thành phố Hà Nội dƣới những tác động của chính sách tài chính đã có những chuyển động tích cực, phát triển ổn định. Hệ thống chính sách mới nhƣ: Luật đất đai 2013; Luật nhà ở; Luật kinh doanh BĐS… và các chính sách tài chính đã phát huy tác dụng trên thực tế và từng bƣớc đi vào cuộc sống. - Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015 với các quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam đối với ngƣời nƣớc ngoài đã góp phần thúc đẩy TTBĐS sôi động hơn. - Thuế SDĐNN có thuế suất cố định, thuế suất độc lập với sản lƣợng và giá trị sản lƣợng trên một đơn vị diện tích đất, thu thuế kể cả phần diện tích đất không sử dụng, đây là yếu tố quan trọng khuyến khích các tổ chức và cá nhân nắm giữ đất nông nghiệp phải sử dụng đất có hiệu quả. Vì vậy, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không hiệu quả hoặc không sử dụng thì cho thuê lại đất hoặc chuyển nhƣợng đất cho chủ thể khác. Qua đó quỹ đất nông nghiệp đƣợc sử dụng có hiệu quả hơn, đồng thời làm tăng giao dịch, kích cầu trên TTBĐS ở nông thôn. - Thực tế cho thấy, những giải pháp tài chính tháo gỡ khó khăn cho TTBĐS trong thời gian qua của Chính phủ là đúng đắn nhƣ: cho phép chuyển nhƣợng nhà ở xã hội, chủ động tháo gỡ những nút thắt nghẽn thị trƣờng nhà ở xã hội nói chung và TTBĐS nói riêng thông qua tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch và có phƣơng án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hƣởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. - Chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn và ổn định thị trƣờng là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS kết nối giữa ngƣời sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất. Chính sách này hỗ trợ khai thác nguồn lực doanh nghiệp trong ngoài nƣớc đầu tƣ BĐS góp phần làm TTBĐS thêm sôi động. - Giảm thuế với một số dự án nhà ở thƣơng mại quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi có hiệu lực 1/04/2014 áp dụng chính sách giảm 50% thuế GTGT cho các hoạt động mua bán tại một số dự án nhà ở thƣơng mại đối với kỳ khai thuế Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 122 từ 01/07/2013 đến 30/06/2014. Điều kiện để đƣợc giảm thuế là dự án phải hoàn thành, có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 (bao gồm cả 10% thuế GTGT) và có diện tích thƣơng mại dƣới 70m2… cũng có tác động tích cực kích cầu trên thị trƣờng. - Chính sách tài chính đã phần nào cải thiện giá BĐS trên cơ sở giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh đồng thời bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua BĐS duy trì các động lực thúc đẩy thị trƣờng này. - Triển khai hình thức chứng khoán BĐS là hình thức huy động vốn cho TTBĐS và phù hợp với các chủ đầu tƣ trong điều kiện thiếu vốn nhƣ nƣớc ta hiện nay. Hình thức này đã phần nào thu hút đƣợc một lƣợng vốn lớn trong dân cƣ đầu tƣ vào BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu tƣ gián tiếp thay vì chỉ thu hút hầu hết đầu tƣ trực tiếp vào TTBĐS nhƣ hiện nay, tạo nguồn vốn phát triển TTBĐS chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng nhƣ đa số các nhà đầu tƣ ở nƣớc ta hiện nay. 2.3.1.3. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh Trong hai năm gần đây, TTBĐS đã đƣợc cải thiện. Có đƣợc kết quả này là nhờ một số chính sách tài chính, luật mới đƣợc ban hành đã tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng. - Chính sách thu đối với BĐS đã đƣợc quy định khá đầy đủ, tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nƣớc thực hiện quản lý đối với BĐS, khuyến khích việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai, BĐS tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh, góp phần thể chế hóa chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc vào cuộc sống. - Góp phần huy động nguồn thu hợp lý từ BĐS cho ngân sách nhà nƣớc (NSNN) góp phần tái đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội, đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển; Nâng cao hiệu suất sử dụng đất và khai thác hiệu quả nguồn lực tiềm năng từ đất đai, BĐS; Khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh, định hƣớng và điều tiết TTBĐS phát triển theo đúng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. - Về cơ bản, chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc đã phù hợp với cơ chế thị trƣờng; đã huy động nguồn lực tài chính quan trọng cho NSNN để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý tài chính đất đai và đƣa Luật đất đai năm 2013 vào thực tiễn cuộc sống. Trong đó, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tƣ trong nƣớc và đầu tƣ nƣớc ngoài; giải quyết hài hoà về lợi ích giữa nhà nƣớc với Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 123 nhà đầu tƣ; ổn định chi phí về đất đối với doanh nghiệp. Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trƣờng đã từng bƣớc hạn chế đƣợc tình trạng tiêu cực trong việc giao đất, thuê đất; bảo đảm công khai và minh bạch. Đồng thời, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc cơ bản đã thể hiện đƣợc chính sách ƣu đãi và khuyến khích đầu tƣ của Nhà nƣớc đối với các đối tƣợng sử dụng đất cần ƣu đãi hoặc khuyến khích đầu tƣ theo pháp luật về đầu tƣ và chủ trƣơng xã hội hoá. - Chính sách thu tiền SDĐ đã từng bƣớc hoàn thiện theo cơ chế thị trƣờng về quan hệ đất đai, xoá bỏ dần cơ chế “xin – cho” về đất đai qua cơ chế “một giá đất” và đã trở thành công cụ để Nhà nƣớc thực hiện vai trò chủ sở hữu của mình đối với đất đai. Mặt khác, với việc thu tiền SDĐ, Nhà nƣớc đã tạo điều kiện để cho các quan hệ về đất đai vận động nhƣ ngƣời đƣợc giao đất có 5 quyền, trong đó có quyền chuyển nhƣợng QSD đất, QSD đất trở thành hàng hóa và trên thực tế, thị trƣờng về QSD đất đối với đất ở ngày càng phát triển, góp phần hình thành và phát triển TTBĐS. - Các sắc thuế tác động tích cực đến việc đẩy mạnh các giao dịch chính thức trên TTBĐS giúp Nhà nƣớc kiểm tra kiểm soát đối với các hoạt động của TTBĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, đồng thời qua đó đảm bảo công bằng trong các giao dịch và sử dụng BĐS tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc. Chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ngày càng đƣợc hoàn thiện, đã đảm bảo nguyên tắc đánh thuế vào thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời cũng đảm bảo tính công bằng trong nghĩa vụ về thuế giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Các sắc thuế trong lĩnh vực BĐS đã giúp Nhà nƣớc nắm đƣợc tỉnh hình sử dụng và chuyển dịch BĐS trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của TTBĐS. Nhờ việc triển khai và quản lý chặt chẽ các luật thuế SDĐ nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển QSD đất, lệ phí trƣớc bạ nhà đất nên cơ quan thuế đã giúp cho Chính phù và UBND các cấp nắm đƣợc một cách khá đầy đủ Quỹ đất của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Hà Nội do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, cũng nhƣ tình hình chuyển dịch QSD đất. Điều đó đã giúp Nhà nƣớc mà trực tiếp là UBND thành phố Hà Nội phát hiện những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng và chuyển nhƣợng đất đai, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vƣớng mắt trong thực tiễn để kịp thời xử lý và tháo gỡ. - Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 124 + Việc áp dụng thuế suất cao đối với trƣờng hợp đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chƣa sử dụng theo đúng quy định và việc kê khai nộp thuế đối với trƣờng hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (cộng tổng diện tích các thửa đất để áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần) sẽ góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh. Đồng thời góp phần động viên hợp lý sự đóng góp của ngƣời sử dụng đất (nhất là ngƣời sử dụng đất vƣợt hạn mức, đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chƣa sử dụng theo đúng quy định) vào ngân sách nhà nƣớc. + Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp phần khắc phục những mặt hạn chế, nâng cao tính pháp lý của pháp luật hiện hành về thuế nhà, đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp. Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế. - Thuế sử dụng đất nông nghiệp + Việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 từ năm 2011 đến hết năm thuế 2020 sẽ góp phần giảm bớt khó khăn, cải thiện đời sống, hỗ trợ nông dân có thêm vốn tái đầu tƣ phát triển sản xuất nông nghiệp; bảo đảm bình đẳng trong việc điều tiết thu nhập. Theo quy định thì ngƣời nộp thuế, kể cả trƣờng hợp đƣợc miễn hoặc giảm sử dụng đất nông nghiệp phải nộp hồ sơ khai, thuế. Nhƣ vậy, thông qua việc kê khai, Nhà nƣớc kiểm soát và quản lý việc sử dụng đất nông nghiệp, trực tiếp tăng cƣờng cho việc quản lý nhà nƣớc về đất đai một cách hiệu quả. - Hệ thống thuế về BĐS hiện hành đã góp phần đảm bảo công bằng xã hội, về cơ bản đã bao quát đƣợc nguồn thu, đáp ứng đƣợc một phần nhu cầu dễ tính, dễ thu. Việc đánh thuế vào đất đai có tính đến khả năng sinh lợi của đất, mức độ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào đất, vị trí, khu vực của diện tích đất, mục tiêu SDĐ... đã góp phần tạo ra sự công bằng giữa các đối tƣợng SDĐ qua việc đóng góp phần thuế. - Chính sách thu tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê: đã tạo điều kiện cho một bộ phận ngƣời dân (chủ yếu là cán bộ, công chức) đƣợc quyền sở hữu, tự cải thiện nhà ở của mình từ đó giảm gánh nặng duy trì, bảo dƣỡng từ NSNN và góp phần chỉnh trang đô thị. - Công tác đền bù giải phóng mặt bằng của thành phố đã đạt đƣợc những kết quả khả quan đồng thời giúp quản lý đất đai, dự án một các hợp lý, hiệu quả. Đạt đƣợc kết quả ấy là do thành phố đã tập trung chỉ đạo và ƣu tiên vốn cho công tác đền bù GPMB. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 125 - Chính quyền thành phố bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2013, các Nghị định hƣớng dẫn thi hành, đã dựa vào tình hình thực tế tại địa phƣơng để ban hành các văn bản pháp luật, làm cho công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đƣợc thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn nhƣ: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thƣờng, Quyết định số 03/2013/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội… Do đã vận dụng các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thƣờng, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhƣng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện. - Về chính sách giá đất: + Đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính tiền thuê đất bằng Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định áp dụng phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất. Quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất đã mang lại hiệu quả cao trong quá trình thực hiện. Thực tế hiện nay hầu hết các địa phƣơng đều sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất: k1, k2,... để định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất. Hệ số này đƣợc điều chỉnh để điều tiết đƣợc lợi ích phát sinh do yếu tố quy hoạch mà có hệ số sử dụng đất (bao gồm mật độ sử dụng đất và chiều cao công trình) cao hay thấp. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thời gian qua cho thấy đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho cơ quan Nhà nƣớc và thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, ít xảy ra thắc mắc, tránh tuỳ tiện trong việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai nói chung và đơn giá thuê đất nói riêng. - Việc quy định giá đất có nhiều đổi mới và rõ ràng theo 3 loại là khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh; bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ áp dụng cho một số trƣờng hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính…; giá đất cụ thể đƣợc sử dụng để tính tiền thuê đất, tính tiền bồi thƣờng khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc đều phải quyết định giá đất cụ thể. Nhƣ vậy, đối với các trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì việc xác định giá đất đƣợc tiến gần với giá thị trƣờng, hạn chế đƣợc tình trạng tiêu cực trong xác định giá, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc. + Điều chỉnh tỷ lệ % đơn giá thuê đất phù hợp: Nghị định số 46/2014/NĐ-CP đã điều chỉnh tỷ lệ % đơn giá thuê đất chung là 1% (điều chỉnh trong khung 0,5%-3%) thay cho Nghị định số 121/2010/NĐ-CP mức tỷ lệ (%) chung là 1,5% (điều chỉnh trong khung từ 0,75% - 3%). Nhƣ vậy, mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất đối với trƣờng hợp thuê đất trả tiền hàng năm Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 126 theo quy định của Nghị định 46/2014/NĐ-CP vừa đảm bảo chi phí đầu vào về đất hợp lý vừa từng bƣớc hạn chế tình trạng bao cấp về tiền thuê đất để doanh nghiệp từng bƣớc vận hành theo cơ chế thị trƣờng, phù hợp với thông lệ quốc tế và là công cụ để điều tiết thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất, hạn chế tình trạng “đầu cơ đất”, sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả. - Quy định các tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đƣợc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhƣ tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đã thu hẹp sự bất bình đẳng giữa ngƣời sử dụng đất trong nƣớc và nƣớc ngoài đồng thời góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách của Việt Nam theo xu hƣớng chung của thế giới. - Về giá chuyển nhƣợng BĐS, đánh giá chung có thể thấy: Trong việc tính toán chỉ số, Savills đã sử dụng rổ dự án cố định và đƣợc cập nhật thƣờng xuyên. Phƣơng pháp này cho phép rổ cố định đƣợc duy trì nhằm so sánh giá cả giữa các quý; tuy nhiên, dự án mới vẫn đƣợc cấp nhật vào rổ để đảm bảo phản ánh kịp thời các chuyển động của thị trƣờng. Bên cạnh đó, Savills áp dụng “tỉ số thanh khoản” để điều chỉnh giữa giá chào bán và giá giao dịch trên thị trƣờng. Tỉ số thanh khoản khá nhạy cảm với các biến động của thị trƣờng và do đó tự thân tỉ số này có thể đƣợc sử dụng nhƣ một công cụ đánh giá để từ đó quản lý thị trƣờng phát triển thông suốt và lành mạnh khá hữu hiệu. 2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc nêu trên, hệ thống chính sách tài chính thực hiện việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển TTBĐS của thành phố Hà Nội vẫn còn nhiều hạn chế, thể hiện qua các nội dung sau: 2.3.2.1. Những hạn chế 2.3.2.1.1. Về hệ thống thuế bất động sản Mặc dù hệ thống thuế tƣơng đối đầy đủ và đồng bộ, góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh. Tuy nhiên trên thực tế, các chính sách thuế đối với BĐS vẫn chƣa phát huy hết vai trò là công cụ quản lý, điều tiết TTBĐS hiệu quả. Cụ thể nhƣ sau: Thứ nhất: Chính sách thu đối với BĐS tƣơng đối phức tạp, vì vậy khó trong quá trình quản lý thu và thực hiện thu nộp thuế do đƣợc qui định ở quá nhiều các văn bản pháp luật, một số qui định chƣa phù hợp với thực tế gây khó khăn cho cả cán bộ ngành thuế và cho cả ngƣời nộp thuế, điển hình nhƣ qui định về xác định giá giá theo giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, qui định về miễn thuế TNCN đối với cá nhân có một nhà ở, đất ở duy nhất… Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 127 Thứ hai: Về thuế sử dụng đất nông nghiệp cần có thêm nghị định đề xuất một cách chi tiết những đối tƣợng thuộc diện miễn giảm và mức miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp để việc áp dụng đƣợc rõ ràng thuận lợi trong thực tế. Thứ ba: Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, kể từ khi áp dụng thí điểm sắc thuế này, không ít khó khăn đã bộc lộ mà điển hình là do cơn lốc đô thị hóa, nhiều con đƣờng mới đƣợc mở ra, kéo theo sự xáo trộn về vị trí tính thuế nhà đất. Có nhiều hộ trƣớc kia đƣợc tính thuế theo vị trí trong ngõ, nghách nhƣng nay ra mặt đƣờng, những thông tin này lại chƣa đƣợc cập nhật kịp thời vào dữ liệu quản lý. Bên cạnh đó, do cách xác định vị trí thửa đất đƣợc tính thuế với cách xác định vị trí tại bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân thành phố hàng năm không đồng nhất, dẫn đến vƣớng mắc khi áp vị trí đất để xác định giá đất tính thuế. - Việc xác định diện tích chịu thuế cũng rất khó khăn, do phần diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích lấn chiếm đƣợc giấy chứng nhận ghi là diện tích sử dụng chung song thực tế, ngƣời nộp thuế vẫn sử dụng vào mục đích riêng. - Vƣớng mắc về căn cứ tính thuế SDĐPNN: Trƣờng hợp đất chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận không áp dụng hạn mức tính thuế là không công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất, gây thắc mắc trong dân vì ngƣời chây ì nghĩa vụ tài chính với nhà nƣớc nên chƣa đƣợc cấp GCN thì lại đƣợc hƣởng mức thu có lợi hơn so với ngƣời chấp hành tốt chính sách pháp luật của nhà nƣớc. Hơn nữa, trƣờng hợp này nếu xét miễn giảm thì cũng đƣợc xét cho toàn bộ diện tích chứ không xét theo đất trong hạn mức nhƣ đối với ngƣời nộp thuế sử dụng đất đã có GCN thì càng bất hợp lý, cần phải có sửa đổi. - Trong thực tế, ngƣời thuê đất đã nộp tiền sử dụng đất thuê lại phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là thu trùng 2 khoản đều là thu NSNN về sử dụng đất, vì vậy gây phản ứng và thắc mắc của ngƣời nộp thuế. - Do đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tƣơng đối lớn, thông tin biến động về tình hình miễn, giảm tƣơng đôi nhiều nên việc cập nhật, điều chỉnh thông tin để lập bộ thuế hàng năm thƣờng không kịp thời, xác định thửa đất đƣợc miễn, giảm đối với trƣờng hợp có 02 thửa đất trở lên gặp nhiều khó khăn. - Thực tế có rất nhiều trƣờng hợp ngƣời dân đã tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nhƣng không làm hồ sơ thủ tục để đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, do mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng rất cao, ngƣời dân còn nhiều khó khăn nên không đủ tiền đế nộp, dẫn đến tình trạng vi phạm chính sách pháp luật về đất đai. Từ đó có nhiều trƣờng hợp ngƣời dân kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên tờ khai ghi là đất ở nhƣng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp. Nên nảy sinh nhiều vƣớng mắc trong công tác lập bộ, tính thuế và thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 128 - Đối với các hộ gia đình thuộc đối tƣợng hộ tái định cƣ và hộ gia đình đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhƣng chƣa đƣợc các cơ quan có thẩm quyền cấp; các hộ gia đình xã vùng sâu, vùng xa hiện nay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn cho công tác lập hồ sơ miễn, giảm đối với những hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tƣợng đƣợc miễn, giảm theo khoản 4, điều 10 Thông tƣ 153/2011/TT-BCT ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính. Thứ tư: Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhƣợng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trƣờng hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì đƣợc miễn thuế; đồng thời ngƣời chuyển nhƣợng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nƣớc, trong đó có ngành thuế còn chƣa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát đƣợc từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không ít ngƣời có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhƣợng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách. + Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhƣợng nhƣng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Thực tế trên TTBĐS, giá đất mua bán thƣờng cao hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Nhƣng vì lợi ích của cả ngƣời mua và ngƣời bán (bên bán đƣợc nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trƣớc bạ thấp hơn), nên họ thƣờng thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn thực tế. Và để đƣợc cơ quan nhà nƣớc chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Nhƣ thế sẽ đƣợc nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nƣớc chịu thất thu thuế. - Một số quy định về phạm vi, đối tƣợng chịu thuế trong Luật thuế TNCN chƣa bao quát đƣợc các khoản thu nhập chịu thuế TNCN để động viên nguồn lực vào ngân sách nhà nƣớc. Nhiều khoản thu nhập có tính chất tƣơng tự nhƣ các khoản thu nhập chịu thuế quy định trong Luật nhƣ: thu thuế đối với thu nhập từ uỷ quyền bán nhà, đất mà ngƣời uỷ quyền có quyền định đoạt tài sản; thu nhập từ chuyển nhƣợng thẻ hội viên sân golf do chƣa đƣợc quy định trong Luật.... nên chƣa điều tiết đƣợc đối với các khoản thu nhập này. Thứ năm: Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 129 - Về miễn, giảm thuế: Theo quy định của Luật Thuế TNDN và các văn bản hƣớng dẫn thi hành thì hoạt động chuyển nhƣợng BĐS không đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế, trừ các dự án nhà ở cho sinh viên, cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cho ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, chỉ có các đơn vị thuê đất trực tiếp của nhà nƣớc mới đƣợc hƣởng ƣu đãi này. Thực tế, hiện nay tại các khu công nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn đối với các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân vì các DN trong các khu công nghiệp thuê lại đất của các công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng không phải thuê trực tiếp đất của Nhà nƣớc nên không đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế TNDN, tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất. - Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 “về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất” thì giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng tự quyết định công bố vào ngày đầu tiên của mỗi năm làm căn cứ để tính toán, trong đó có dùng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Những căn cứ để tính thuế TNDN là khung giá của UBND tỉnh công bố tại thời điểm chuyển nhƣợng. Trên thực tế có nhiều trƣờng hợp DN mua tài sản mà thời điểm chuyển nhƣợng (mua vào) cách đây đã rất lâu nên giá vốn mua vào rất cao; so với giá quy định của UBND tại thời điểm chuyển nhƣợng thì chênh lệch quá lớn tức là nếu theo giá quy định của UBND tỉnh thì giá đất rất thấp và nếu đƣa giá này vào công thức trên thì thu nhập chịu thuế rất cao mà DN không chịu nổi. Đó là điều bất hợp lý so với thực tế. Vì thế các DN vô cùng lúng túng, bị động. - Về giá đất: Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh do UBND tỉnh ban hành hàng năm có sự khống chế bởi khung giá đất do Chính phủ quy định, một số trƣờng hợp thấp hơn đơn giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Do khung giá đất Nhà nƣớc ban hành chƣa sát với giá thị trƣờng nên khi thực hiện chính sách đền bù cho dân, DN phải thuê đơn vị tƣ vấn để tiến hành xác định lại giá đất, dẫn đến tốn kém chi phí, mất thời gian. Thứ sáu: Hiện nay tiền sử dụng đất vẫn là một “gánh nặng", đối với các doanh nghiệp BĐS, tạo ra cơ chế xin – cho và cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ đƣợc tính vào giá bán mà ngƣời tiêu dùng phải gánh chịu. Khi một dự án BĐS khởi công, số tiền đền bù thực tế của doanh nghiệp thƣờng cao hơn nhiều so với số tiền doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc khấu trừ khi nộp tiền sử dụng đất. Có thể thấy rằng, chủ đầu tƣ dự án BĐS vừa phải trả tiền bồi thƣờng đất làm dự án theo giá thị trƣờng khá nặng, lại không đƣợc khấu trừ đầy đủ khi đóng tiền sử dụng đất cho nhà nƣớc. Cách tính giá đất thu tiền SDĐ (giá đầu ra) và cách tính giá bồi thƣờng để khấu trừ chi phí (giá đầu vào) theo quy định hiện hành đều không hợp lý. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá đất tăng cao. Do DN không đƣợc Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 130 khấu trừ tiền bồi thƣờng mà phải tính theo khung giá đất nông nghiệp do Nhà nƣớc quy định với giá thấp. Nhƣ vậy, tiền sử dụng đất là một "ẩn số" không minh bạch bởi theo lẽ thƣờng khi làm ăn hay kinh doanh, nhà đầu tƣ phải biết giá vốn của mình là bao nhiêu. Nhƣng ngay từ khi bắt tay làm một dự án BĐS, chủ đầu tƣ thƣờng không biết trƣớc mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất vì cơ quan nhà nƣớc, cụ thể là UBND thành phố, sẽ là đơn vị ra quyết định cuối cùng căn cứ vào quy hoạch từng khu đất. Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt để ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn rất nhiêu khê và tốn rất nhiều thời gian làm ảnh hƣởng đến nguồn thu ngân sách của địa phƣơng, làm ảnh hƣởng đến hoạt động sản xuất và cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, cần phải đƣợc cải cách triệt để. - Tại khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định: “UBND cấp tỉnh đƣợc quy định mức giá đất cao hơn nhƣng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trƣờng hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng xem xét, quyết định”. Bên cạnh đó, theo quy định thì giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không đƣợc thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố. Việc áp dụng bảng giá đất năm 2015 của thành phố đã dẫn đến có trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một số vị trí đất trong hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trƣờng hợp tƣơng tự đã đƣợc cấp giấy tờ từ năm 2014 trở về trƣớc. Nhìn tổng thể, theo quy định này thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trƣớc, nên có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở; từ đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trƣờng ngầm, làm giảm tính minh bạch của TTBĐS, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách. 2.3.2.1.2. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất Đánh giá về tình trạng tổ chức đƣợc giao đất không triển khai hoặc chậm triển khai ở thành phố Hà Nội có nhiều nguyên nhân trong đó có cả khách quan và chủ quan. Việc giao đất và thuê đất còn mang nặng tính hành chính, chƣa thực sự công bằng. - Ngoài các văn bản hƣớng dẫn, ban hành chậm, nhiều thay đổi, nội dung khó triển khai trong điều kiện thực tiễn (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tƣ) còn do tình hình kinh tế khó khăn, TTBĐS trầm lắng, nguồn vốn đầu tƣ giảm, dẫn đến nhiều dự án chậm triển khai hoặc kéo dài thời gian thực hiện dẫn đến lãng phí đất đai. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 131 - Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng nhiều tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền nhƣng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trƣờng hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ ngƣời khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hƣởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. - Hầu hết các tập đoàn, tổng công ty Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng, kinh doanh BĐS đều có dự án triển khai chậm, kéo dài nhiều năm làm giảm hiệu quả đầu tƣ. Thậm chí một số dự án phải dừng thi công do thiếu vốn gây lãng phí đầu tƣ. Nhà nƣớc giao đất cho các doanh nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp. Hiện đang có tình trạng cơ quan Nhà nƣớc có quyền bán đất ở vị trí rất đẹp ngay trong trung tâm cho công ty tƣ nhân với giá rẻ, song lại xin Nhà nƣớc một mảnh đất khác để xây trụ sở. - Hiện nay, tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật thuế, Luật phí và lệ phí) nhƣng lại là một khoản thu ngân sách của địa phƣơng rất lớn đƣợc thực hiện thông qua Luật đất đai, Luật ngân sách Nhà nƣớc và theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là một “gánh nặng” của doanh nghiệp, của ngƣời tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà, là “ẩn số” mà nhà đầu tƣ không thể tiên lƣợng trƣớc khi quyết định đầu tƣ, là môi trƣờng của cơ chế “xin-cho”. Bên cạnh đó thời gian nộp tiền sử dụng đất của DN hiện nay đƣợc chia thành hai giai đoạn (90 ngày) là tƣơng đối ngắn. 2.3.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản 2.3.2.1.3.1. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc - Từ khi Luật Đất đai 45/2013/QH13 đƣợc ban hành ngày 29-11-2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014), Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, khi tổ chức thực hiện đã phát sinh hàng loạt vƣớng mắc, bất cập, nhất là vấn đề đóng tiền thuê đất tại các khu chế xuất, khu công nghiệp. Tuyệt đại đa số doanh nghiệp (DN) đầu tƣ hạ tầng KCX, KCN đều thống nhất thực hiện chuyển từ hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm sang hình thức trả một lần. Thế nhƣng, cách xác định đơn giá, chốt giá của từng thời kỳ, vấn đề trƣợt giá, thẩm định giá có một số vấn đề bất cập, vƣớng mắc. - Tiền thuê thuê đất, thuê mặt nƣớc: Để thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 132 nƣớc, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ số 77/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014. Tuy nhiên, một số quy định vẫn chƣa đƣợc cụ thể trong thông tƣ khiến các cơ quan chức năng lúng túng trong thực hiện. Thời gian nộp tiền sử dụng đất hiện nay qui định là 90 ngày chia thành 2 đợt là hơi ngắn và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các dự án. Vì các dự án thƣờng kéo dài và có nhiều sự biến động. - Việc cho thuê đất cũng còn mang nặng tính hành chính, bao cấp tạo ra sự không bình đẳng trong kinh doanh BĐS và việc nắm giữ đất trái pháp luật, SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Giá thuê đất hầu nhƣ chƣa giúp việc ổn định, có tác dụng khuyến khích đầu tƣ trong nƣớc và thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài. Thực tế cho thấy, giá cho thuê lại đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất cao hơn nhiều so với giá đất do Nhà nƣớc cho thuê. 2.3.2.1.3.2. Chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc Một số những hạn chế trong chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc: - Theo báo cáo chƣa đầy đủ của các Bộ, ngành, Tập đoàn, Tổng công ty, trên địa bàn TP Hà Nội, đến nay còn khoảng 200 cơ sở nhà, đất sử dụng chƣa đúng mục đích đƣợc giao.Trong đó, có 60 cơ sở cho thuê, cho mƣợn; 5 cơ sở liên doanh liên kết không đúng quy định; 90 cơ sở bố trí làm nhà ở đan xen trong khuôn viên cần phải di dời; còn lại là các cơ sở sai phạm khác nhƣ bị lấn chiếm, bố trí cho các đối tƣợng khác sử dụng...[188]. - Mặc dù Chính phủ đã có những chủ trƣơng và giải pháp để đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc theo Nghị định số 61-CP, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 6121/QĐ-UBND phê duyệt danh sách, giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ. Nhƣng việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc diễn ra còn chậm, chƣa đạt đƣợc mục tiêu của Nhà nƣớc đề ra và chƣa thực sự góp phần thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. 2.3.2.1.4. Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất - Trên thực tế, việc triển khai công tác GPMB không hề đơn giản, có dự án lực lƣợng chức năng phải tổ chức cƣỡng chế, nhƣng sau khi mặt bằng đƣợc bàn giao cho chủ đầu tƣ lại bỏ không. Cùng với đó là những dự án GPMB dở dang, nhƣng không có năng lực tài chính để hoàn trả cho dân theo quy định, dẫn đến khiếu nại tố cáo. Trên thực tế nảy sinh bất cập là nhiều dự án (dự án chủ đầu tƣ đã đền bù, giải phóng đƣợc 80% diện tích trở lên) chỉ còn vài trƣờng hợp chủ đầu tƣ không thỏa thuận đƣợc hoặc cố tình chây ỳ, ép giá chủ đầu tƣ làm cho toàn bộ dự Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 133 án đình trệ, không triển khai, ảnh hƣởng đến tiến độ dự án và môi trƣờng đầu tƣ chung của thành phố. - Nhìn chung, nhiều chủ đầu tƣ chƣa coi trọng việc lập khu tái định cƣ cho các dự án trên cùng địa bàn. Một số khu tái định cƣ đã đƣợc lập nhƣng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cƣ còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thƣờng không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cƣ. - Vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với TTBĐS. + Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất cụ thể đƣợc xác định trên cơ sở "giá đất phổ biến trên thị trƣờng", tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng là việc rất khó khăn khi trên địa bàn thành phố chƣa có một TTBĐS thực sự hoạt động công khai minh bạch; các cơ quan quản lý nhà nƣớc thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp đƣợc đầy đủ chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở là rất khó khăn nên việc xác định giá đất cụ thể để áp dụng trong bồi thƣờng là rất khó xác định đƣợc một cách đầy đủ và đáp ứng đƣợc sự thỏa mãn giữa Nhà nƣớc và ngƣời có đất bị thu hồi. Giá đất bồi thƣờng ở các địa phƣơng, các khu vực lại khác nhau, mỗi nơi một kiểu, áp dụng khung giá đất riêng dẫn đến thắc mắc, trong cƣ dân ở những địa bàn giáp ranh. + Quy định mới của Luật Đất đai và các Nghị định hƣớng dẫn, giá đất bồi thƣờng đƣợc áp dụng riêng cho từng dự án, điều này phần nào ảnh hƣởng đến tiến độ thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB do công tác định giá, thẩm định, phê duyệt giá đất làm căn cứ lập phƣơng án bồi thƣờng, GPMB mất khá nhiều thời gian để thực hiện. Nhất là, theo quy định hiện hành, quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng GPMB phải đƣợc phê duyệt cùng một ngày, do đó, việc thống nhất thời gian ban hành quyết định thu hồi đất của UBND huyện và quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng của UBND thành phố gặp khó khăn. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện công tác GPMB một số dự án chuyển tiếp gặp phải vƣớng mắc do ngƣời bị thu hồi đất thắc mắc về chế độ, chính sách áp dụng giữa thời điểm trƣớc luật và thời điểm sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành. Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể, theo chủ trƣơng sát giá thị trƣờng nhƣng trên thực tế, việc thu thập hợp đồng chuyển nhƣợng để định giá đất thì giá trị chuyển nhƣợng đều thấp hơn do ngƣời dân không thông báo giá thật để tránh nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhƣợng. Nên, quy định giá đất đền bù khi đƣợc xác định cụ thể dù cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tƣợng ngƣời dân không đồng ý với phƣơng án giá đền bù, gây chậm trễ cho công tác GPMB. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 134 - Hiện nay, có thể thấy quyền thu hồi đất của Nhà nƣớc đang bó hẹp khi chỉ áp dụng với dự án mục đích an ninh quốc phòng, dự án trọng điểm, mục đích công ích mà thiếu sự “điều tiết” đối với các dự án phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn tới hệ lụy là việc thu hồi đất phục vụ sản xuất kinh doanh gặp khó, rất nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ không thƣơng lƣợng đƣợc với ngƣời dân. Nếu chấp nhận giá bồi thƣờng theo yêu cầu của ngƣời dân thì doanh nghiệp sẽ rất khó khăn về chi phí chi trả. Thỏa thuận không thành dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí không ít dự án đã bị doanh nghiệp bỏ hoang sau khi thỏa thuận với dân thất bại. 2.3.2.1.5. Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Nhìn chung, trong thời gian qua Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS để xây dựng nhà ở để bán và cho thuê nhƣ không phải nộp tiền SDĐ, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ƣu đãi... Các chính sách trên nhằm tăng cung hàng hóa BĐS đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hộ nghèo và hộ có thu nhập thấp. Tuy nhiên, các biện pháp hỗ trợ tài chính chƣa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển TTBĐS. Cụ thể, chƣa có chính sách ƣu đãi hoặc giảm cho các đối tƣợng đƣợc doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyển nhƣợng hoặc cho thuê BĐS; hay nhiều trƣờng hợp đƣợc hƣờng ƣu đãi hỗ trợ từ ngân sách nhƣng lại chịu quá nhiều chi phí cho việc đóng góp các khoản nhƣ xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phƣơng. Do vậy, phần lớn doanh nghiệp kinh doanh BĐS không mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê theo chủ trƣơng của Nhà nƣớc. + Thị trƣờng nhà ở xã hội hiện nay rất tiềm năng, nhƣng vẫn chƣa thực sự thành công vì còn vƣớng khá nhiều rào cản. Chủ đầu tƣ nhà ở xã hội tại Hà Nội đƣợc áp dụng tất cả các chính sách hỗ trợ nhƣ: Đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; đƣợc vay vốn ƣu đãi… Việc hỗ trợ kinh phí thì chƣa thể làm đƣợc bởi ngân sách vẫn trong giai đoạn khó khăn và cần phải ƣu tiên đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng chung cho cả thành phố. Tuy nhiên, nhiều DN không hƣởng ứng, bởi theo quy định doanh nghiệp đƣợc miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp… nhƣng lợi nhuận bằng giá kiểm toán cộng với không quá 10% biên độ lợi nhuận. - Trong rất nhiều giải pháp gỡ khó cho TTBĐS, hiện cơ quan quản lý mới chỉ thực hiện giải pháp cho doanh nghiệp chuyển đổi dự án nhà thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Giải pháp này, không có nhiều tác động tới TTBĐS. Ngay cả giải pháp hỗ trợ nhà thƣơng mại giá rẻ, cũng không tác động nhiều tới thị trƣờng. Bởi có rất ít dự án thƣơng mại hiện nay đáp ứng đủ các tiêu chí để nhận đƣợc hỗ trợ nhƣ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 135 Nghị quyết số 02 của Chính phủ. Do vậy, phần lớn doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục khó khăn. - Nhiều hiện tƣợng tiêu cực nảy sinh liên quan đến việc đăng ký, mua bán nhà thu nhập thấp... Do vậy, các ƣu đãi của Nhà nƣớc không đến đƣợc với ngƣời dân lao động. Mặt khác, còn tồn tại sự thiếu bình đăng giữa các thành phần kinh tế trong việc hƣởng các ƣu đãi này. Chính vì vậy, các biện pháp hỗ trợ tài chính gián tiếp thông qua các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã không đem lại hiệu quả nhƣ mong muốn. 2.3.2.1.6. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Phát triển và quản lý có hiệu quả thị TTBĐS sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển. Huy động vốn từ các định chế phi ngân hàng hiện nay có những hạn chế chủ yếu sau: a. Kênh tài chính thế chấp Để giải quyết vấn đề vốn cho phát triển thị TTBĐS Việt Nam, chứng khoán hóa vốn đầu tƣ vào TTBĐS là những biện pháp đƣợc cho hiệu quả. Tuy nhiên, chứng khoán hóa vốn đầu tƣ vào TTBĐS vẫn chƣa thu hút đƣợc sự quan tâm của các nhà đầu tƣ. - Hiện chƣa có hệ thống pháp lý phù hợp cho chứng khoán hóa. Hơn nữa, mặc dù đã có cam kế chính thức trong khuôn khổ ASEAN về phát triển thị trƣờng chứng khoán hóa nhƣng trên thực tế, Chính phủ chƣa đề ra một chính sách hay chƣơng trình hành động nào để thúc đẩy thực hiện cam kết này. - Thị trƣờng chứng khoán mặc dù đã có nhƣng còn ở trình độ phát triển rất sơ khai, thị trƣờng phi tập trung còn chƣa đƣợc hình thành, mà từ thực tế ở các nƣớc thì đây là thị trƣờng rất quan trọng đối với các giao dịch chứng khoán hóa để chứng khoán đƣợc phát hành và mua bán. - Mặc dù các ngân hàng thƣơng mại quốc doanh có vai trò chủ đạo trên thị trƣờng tài chính ở Việt Nam, nhƣng tiến trình cải cách của các ngân hàng này diễn ra rất chậm chạp nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu về năng lực quản lý và khả năng tài chính để có thể thực hiện đƣợc vai trò tổ chức tài chính trung gian trong giao dịch chứng khoán hóa. - Trong nhiều năm qua các doanh nghiệp Việt Nam đã quá quen với tập quán vay tín dụng ngân hàng trong nƣớc vì phƣơng thức này đơn giản, thuận tiện, phù hợp với thực trạng trình độ quản trị tài chính yếu kém của các doanh nghiệp hiện nay mà chƣa muốn thực hiện hình thức huy động vốn mới. b. Trái phiếu bất động sản Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 136 Thứ nhất: Khả năng huy động vốn gián tiếp lẫn trực tiếp của doanh nghiệp BĐS hiện nay không dễ khi nhiều doanh nghiệp vẫn coi đây là thị trƣờng đầy rủi ro về mặt tài chính và pháp lý. Huy động vốn qua kênh trái phiếu đang đƣợc nhiều chủ đầu tƣ lựa chọn khi chính sách và biện pháp tài chính hiện chƣa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển bền vững của TTBĐS. Huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu đang tỏ ra có ƣu thế khi không cần thế chấp. Doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tƣợng khác nhau nhƣ quỹ đầu tƣ, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ khách hàng bằng việc áp dụng lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thƣơng mại và linh động trong việc trả lãi và gốc. Bằng việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trƣờng thứ cấp, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính nhƣng thu lời khó hơn bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc nhƣ có thƣơng hiệu trên thị trƣờng, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lƣng”. Thứ hai, trái phiếu BĐS rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tƣ phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án BĐS. Hiện nay thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Chẳng hạn nhƣ các điều kiện chuyển đổi không phải lúc nào cũng thuận lợi, có nhiều loại trái phiếu phụ thuộc rất lớn vào diễn biến của TTBĐS. Nếu TTBĐS phát triển, thì việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu của các công ty có nguồn vốn lớn và thƣơng hiệu tốt tƣơng đối dễ dàng. Nếu không điều này rất khó khăn, có thể nói gần nhƣ không huy động đƣợc nguồn vốn qua trái phiếu BĐS, đặc biệt là với các công ty nhỏ. Thứ ba, trái phiếu BĐS nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của BĐS trong tƣơng lai thƣờng chƣa đƣợc thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trƣờng địa ốc “sốt”. Điểm hạn chế hiện nay là điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành sân chơi cho những doanh nghiệp Nhà nƣớc lớn, công ty cổ phần có vốn điều lệ lớn. c. Quĩ đầu tƣ bất động sản REIT - Cơ chế quản lý quỹ chƣa đảm bảo sự minh bạch, hiệu quả và tránh đƣợc tiêu cực. Bởi nếu không minh bạch, nguồn vốn trên sẽ bị sử dụng không đúng mục đích. Việc đóng góp quỹ là tự nguyện, nhƣng vấn đề ngƣời đóng góp quan tâm là việc phân chia quỹ để cho vay và phát triển nhà ở xã hội đƣợc tiến hành ra sao để đảm bảo mọi ngƣời đều bình đẳng trong việc hƣởng lợi từ quỹ này. - Chƣa xác định rõ cơ quan nào sẽ làm vai trò quản lý quỹ cùng là một vấn đề quan trọng. Việc Bộ Xây dựng tự đề xuất rồi tự quản lý quỹ là không ổn, bởi Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 137 lẽ, đây là nghiệp vụ huy động tiết kiệm và cho vay tài chính, nhƣ vậy sẽ trái tay. Nếu Bộ chủ trì rồi quản lý quỹ cũng dễ phát sinh tiêu cực. - Nếu nguồn thu của quỹ là từ tiền sử dụng đất, nhƣng mấy năm nay do vƣớng Nghị định 69 nên nhà nƣớc hầu nhƣ thu không đƣợc khoản tiền này. Trong khi đó, ngân sách các địa phƣơng hỗ trợ hằng năm cho quỹ lại càng khó, khi ngân sách hoạt động của nhiều tỉnh còn “nhìn” vào trung ƣơng. Huy động vốn từ việc phát hành xổ số nhà ở khi cho rằng việc này cũng đồng nghĩa với loại hình lô đề sẽ tăng lên. - Việc thành lập một ngân hàng để quản lý nguồn vốn, cho vay với lãi suất khác với thị trƣờng rất khó. Ngoài ra, nếu hoạt động không minh bạch, không có sự giám sát chặt, sẽ dễ dẫn đến lợi ích nhóm, vốn sẽ chảy vào những DN lớn mà không đến đƣợc tay ngƣời dân. Điển hình nhƣ tại TP.HCM cũng có quỹ phát triển nhà ở, nhƣng sau 9 năm thành lập với vốn điều lệ 1.000 tỉ đồng thì có rất ít ngƣời tham gia. Hay chƣơng trình phát triển nhà xã hội vẫn bị các DN thờ ơ. - Việc chia quỹ tiết kiệm nhà ở thành hai mô hình áp dụng cho những nhóm đối tƣợng khác nhau khiến hình thức trở nên rƣờm rà cần dễ hiểu hơn với các đối tƣợng tham gia. d. Quĩ phát triển nhà ở - Tại Hà Nội, quy định mới của Quỹ đầu tƣ phát triển khiến các dự án nhà ở cho CBCNV càng khó tiếp cận hơn. Vì kể từ 26.7.2012, dự án xây dựng nhà ở khu đô thị và khu dân cƣ phải chịu lãi suất vay bằng trần lãi suất (VND) của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành tại thời điểm vay. Mà lãi suất cho vay của ngân hàng thì luôn ở mức cao, không phải dự án nào cũng có khả năng chịu đựng đƣợc. - Hiệu quả hoạt động của các quỹ này thời gian qua rất hạn chế, số lƣợng dự án đƣợc vay quá ít, thủ tục rƣờm rà khiến chủ đầu tƣ các dự án cũng không mặn mà, việc xét duyệt cho vay còn quá ít so với nhu cầu thực tế về nhà ở của ngƣời có thu nhập thấp. e. Quĩ tiết kiệm nhà ở - Việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở đã đƣợc triển khai nhƣng nguồn vốn vẫn rất hạn chế. Vì vậy, nhiều địa phƣơng đang thực hiện lồng ghép nguồn vốn này vào Quỹ đầu tƣ phát triển. Tại Hà Nội, nguồn vốn này cũng tồn tại dƣới dạng Quỹ đầu tƣ phát triển và đƣợc sử dụng cho vay trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hoạt động cho vay đầu tƣ của Quỹ cũng gặp không ít khó khăn, do các dự án trên thuộc các công trình an sinh xã hội, chủ yếu phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của TP, không đặt mục tiêu kinh doanh (không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp). Đặc điểm chung của các dự án này là vốn đầu tƣ lớn, thời gian thu hồi vốn Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 138 dài, huy động vốn khó khăn… Trong khi đó, năng lực về vốn để tham gia dự án của các chủ đầu tƣ rất hạn chế, không đủ năng lực tài chính (nguồn vốn đối ứng, tài sản đảm bảo). Quỹ phát triển nhà ở đƣợc miễn, giảm các loại thuế và nộp ngân sách theo quy định của Bộ Tài chính. Vì vậy, Quỹ này sẽ đƣợc sử dụng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nƣớc trên địa bàn. Kết quả là chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chủ trƣơng thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại Hà Nội trong thời gian qua chậm đi vào thực tiễn, chƣa tạo đƣợc nguồn cung cũng nhƣ kích cầu để TTBĐS phát triển. 2.3.2.1.7. Chính sách giá bất động sản Từ việc phân tích thực trạng thị trƣờng, giá BĐS trên TTBĐS Hà Nội có thể đƣa ra một số nhận xét sau: - Giá đất ở và thành phố Hà Nội quá cao so với giá các hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho ngƣời lao động. Nhà nƣớc hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, điều này tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng. Đây là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trƣờng cũng nhƣ nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập thấp. - Giá giao dịch BĐS trên thị trƣờng thƣờng không đƣợc ghi nhận trên các giấy tờ chính thức. Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trong thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trƣờng. Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thƣờng phải ghi nhận giá thị trƣờng qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo BĐS hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trƣớc hết là thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch BĐS. Các cơ quan quản lý khó đƣa ra những quyết định kịp thời khi thị trƣờng có những diễn biến bất ngờ vì chƣa có hệ thống thông tin dự báo nhanh chóng. 2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế 2.3.2.2.1. Yếu tố pháp lý Thứ nhất: Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS, từ công tác đầu tƣ xây dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm đƣợc hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhƣng chƣa đƣợc bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến TTBĐS chƣa đƣợc quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Thứ hai: Chính sách phát triển TTBĐS chƣa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nƣớc trong kiểm soát và điều tiết TTBĐS thông qua thị trƣờng quyền sử dụng đất sơ cấp chƣa hiệu quả. Chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chƣa rõ ràng. Thêm vào đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 139 với hầu hết các loại dự án BĐS nhƣ hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tƣ cũng nhƣ ngƣời dân, đồng thời chƣa tạo đƣợc nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách. Thứ ba: Hệ thống tài chính BĐS còn thiếu đồng bộ. Mặc dù trên thực tế Nhà nƣớc đã đƣa ra một số chính sách về tài chính nhƣng nhìn chung vẫn chƣa cụ thể rõ ràng, chƣa có chính sách riêng về các tổ chức tài chính, chƣa có qui định về việc lập quĩ phát triển nhà ở, quĩ tín thác BĐS, quĩ đầu tƣ BĐS, thị trƣờng thế chấp BĐS chƣa phát triển hoàn thiện nên chƣa tạo ra đƣợc nguồn cung dồi dào về tài chính cho TTBĐS, đặc biệt là các chủ đầu tƣ thiếu vốn để phát triển quĩ hàng hóa. Hệ thống các định chế tài chính BĐS chƣa đƣợc hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS. - Chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; phƣơng pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chƣa thực sự tạo thuận lợi cho ngƣời dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin yếu kém, nghèo nàn về cơ sở dữ liệu làm hạn chế hiệu quả công tác quản lý thuế BĐS. Hơn nữa do những hạn chế về tài chính, các cơ quan thuế và thống kê gặp phải nhiều khó khăn trong việc tổng hợp và đƣa ra những số liệu thống kê một cách chi tiết và đáng tin cậy làm cho những ngƣời ra quyết định chính sách thuế BĐS gặp phải nhiều khó khăn trong việc đánh giá sự ảnh hƣởng của những thay đổi cơ bản đến hệ thống thuế hiện hành . - Chính sách về ƣu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật về khuyến khích đầu tƣ, cho đối tƣợng chính sách cũng còn bất cập do thay đổi nhiều, ƣu đãi chồng ƣu đãi. Việc xử lý miễn giảm còn nặng về thủ tục hành chính, vẫn còn nhiều vƣớng mắc, chƣa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi theo chính sách. Bên cạnh đó, do có nhiều đối tƣợng đƣợc ƣu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gây khó khăn, phức tạp trong quản lý, tạo sự không minh bạch, tạo cơ chế xin cho, dễ lợi dụng gây thất thu ngân sách nhà nƣớc. - Việc giao đất phần lớn vẫn theo hình thức chỉ định, chƣa thực hiện triệt để theo cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc xử lý đối với các dự án đã đƣợc giao đất, nhƣng chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rất vƣớng mắc; do các dự án có quy mô lớn, công tác giải phóng mặt bằng qua nhiều năm, nay mới chính thức có quyết định giao đất hoặc bàn giao đất thực tế dẫn đến nếu phải xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất hiện nay thì số tiền phải nộp quá lớn vƣợt quá khả năng của doanh nghiệp, do nhiều dự án sau khi giải phóng mặt bằng đã thực hiện bán nhà, đất cho dân thông qua hợp đồng góp vốn... dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại. Tình trạng chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai theo quy định vẫn còn phổ biến. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 140 - Về giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn vƣớng mắc vì: + Phân tích nguyên nhân khách quan việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp, là do việc thực hiện quy hoạch chung xây dựng thủ đô nên nhiều dự án phải dừng triển khai thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để chờ điều chỉnh quy hoạch theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và Quy hoạch phân khu đô thị; các nhà đầu tƣ kỳ vọng vào tăng trƣởng kinh tế và đầu tƣ nên đăng ký nhu cầu sử dụng đất lớn hơn so với khả năng thực hiện. + Về nguyên nhân chủ quan, đó là do công tác dự báo một số chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chƣa sát với nhu cầu phát triển KTXH và khả năng thực hiện; nhiều chủ đầu tƣ chƣa quyết liệt thực hiện giải phóng mặt bằng nên tiến độ thực hiện dự án chậm, ảnh hƣởng đến kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất. - Đối với BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc: + Việc sắp xếp lại nhà, đất, để đƣa ra phƣơng án xử lý phù hợp: giữ lại sản xuất kinh doanh hay chuyển nhƣợng… cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội, cần xử lý hài hòa giữa đất cũ với địa điểm mới di dời đến. + Do các đối tƣợng phải sắp xếp lại nhà, đất, phải di dời đang nắm giữ các khu đất có giá trị thƣơng mại cao, trong điều kiện TTBĐS sôi động nên các đối tƣợng phải di dời có tâm lý chờ quy định mới của Chính phủ về xử lý đất tại vị trí cũ và giải quyết lợi ích của họ. Di dời là công việc đòi hỏi phải có thời gian và nguồn vốn tập trung đủ lớn để thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế là nguồn vốn ứng trƣớc của Nhà nƣớc là hết sức hạn chế. + Do ý thức, trách nhiệm chƣa cao nên các cấp đều thực hiện chậm quy định của Nhà nƣớc về sắp xếp, xử lý nhà, đất. Những sai phạm không đƣợc kiên quyết xử lý nên để kéo dài. - Đối với các định chế phi ngân hàng hỗ trợ phát triển TTBĐS Các văn bản hƣớng dẫn kèm theo chƣa đƣợc ban hành nên trong thực hiện có nhiều vƣớng mắc, việc thực hiện do vậy còn nhiều hạn chế và chƣa phổ biến. Ngoài ra, các chính sách tài chính để vận hành các kênh huy động vốn từ các quỹ đầu tƣ BĐS, nhất là Quỹ tín thác đầu tƣ BĐS - REIT; huy động vốn từ các quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm hƣu trí; huy động vốn qua hệ thống các hiệp hội vay và tiết kiệm đến nay vẫn chƣa đƣợc ban hành. Thứ tư: Việc phát triển BĐS chƣa theo quy hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trƣờng và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển dự án BĐS còn bất cập. Bên cạnh đó, chất lƣợng lập và thực hiện quy hoạch chƣa đáp ứng yêu cầu thực tế, không đồng bộ. Năng lực các chủ thể của TTBĐS, kể cả về năng lực chuyên môn cũng nhƣ năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 141 Bên cạnh đó, chƣa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình TTBĐS, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu BĐS, giao dịch BĐS đồng bộ từ Trung ƣơng đến địa phƣơng, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành, đề xuất giải pháp để điều chỉnh cũng nhƣ định hƣớng TTBĐS. Thứ năm: Công tác lập hồ sơ địa chính còn chƣa hoàn thành, trên địa bàn thành phố còn tồn đọng 63.255 thửa đất các hộ gia đình chƣa thực hiện kê khai đăng ký; 144.011 thửa đất do vƣớng mắc khó khăn bởi các quyết định của các cơ quan nội chính; 8.700 thửa đất của các tổ chức sử dụng đất (vƣớng mắc sắp xếp cơ sở nhà đất theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ) và 38.111 căn hộ tại các dự án khu nhà ở, khu đô thị (do các chủ đầu tƣ chƣa thực hiện kê khai cấp giấy chứng nhận) [165] vì một số vƣớng mắc cụ thể nhƣ sau: là diện tích đo đạc nhiều nhƣng diện tích đƣợc đƣa vào cấp giấy chứng nhận cũng nhƣ số lƣợng thửa đất đƣợc cấp giấy chứng nhận trao đến ngƣời sử dụng đất còn chƣa tƣơng xứng với kế hoạch đầu tƣ, biến động đất đai quá lớn… Thứ sáu: Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực BĐS, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch BĐS chƣa đƣợc thƣờng xuyên, liên tục. Thủ tục hành chính liên quan đến TTBĐS nhƣ thủ tục đầu tƣ, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hƣởng chung đến TTBĐS. Thứ bảy: Các qui định liên quan đến TTBĐS, các chính sách tài chính đối với TTBĐS nằm ở các văn bản luật khác nhau nhƣ: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp… Có thể thấy, các chính sách trong đó có chính sách tài chính để phát triển TTBĐS tƣơng đối phân tán do gắn với các cơ quan quản lý các khia cạnh khác nhau của TTBĐS. Hơn nữa quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng của Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng là quá trình tiến dần từng bƣớc một, do đó các chính sách phát triển TTBĐS trong đó có chính sách tài chính không những phân tán còn thiếu đồng bộ, nhiều chính sách quan trong chƣa đƣợc nghiên cứu hoàn chỉnh để ban hành. 2.3.2.2.2. Yếu tố thị trƣờng bất động sản Thứ nhất: Hiện nay, thành phố cũng chƣa có các biện pháp cụ thể để điều tiết thị trƣờng nhằm bảo đảm cho TTBĐS phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở và chƣa quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS nên vẫn còn mất cân bằng giữa các loại BĐS, giá cả vẫn cao hơn so với thực tế giá BĐS quá cao vì phải qua nhiều khâu trung gian. Thứ hai: Đa số các nhà đầu tƣ mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chƣa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tƣợng, đặc biệt là các đối tƣợng có thu nhập thấp. Trong khi Nhà nƣớc cũng chƣa có chính Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 142 sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cƣ, dẫn đến tình trạng TTBĐS lệch pha cung - cầu, thị trƣờng dƣ thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Thứ ba: Các thị trƣờng khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với TTBĐS nhƣ: thị trƣờng vốn, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng lao động phát triển chƣa đồng bộ, chƣa tƣơng thích với TTBĐS, vì vậy chƣa hỗ trợ cho thị trƣờng này phát triển một cách ổn định. Thứ tư: Hệ thống thông tin, dự báo về TTBĐS không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc, cũng nhƣ bảo đảm tính công khai, minh bạch của TTBĐS. TTBĐS Hà Nội bị méo mó do thiếu minh bạch, hiện tƣợng đầu cơ, kích giá, mua bán theo tin đồn, theo đám đông và theo qui hoạch còn diễn ra khá phổ biến giá bị đẩy lên cao gây mất ổn định thị trƣờng. Kết luận chƣơng II Từ việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và phân tích thực tiễn chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội, cho phép luận án đƣa ra một số những kết luận sau: Thứ nhất: Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội gắn liền với hệ thống cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý liên quan đến chính sách phát triển trong đó chính sách tài chính là một trong những chính sách quan trọng tác động trực tiếp đến TTBĐS. Thứ hai: TTBĐS thành phố Hà Nội có ảnh hƣởng lớn đến sự phát triển của TTBĐS Việt Nam. Thị trƣờng này có đóng góp không nhỏ vào sự phát triển ổn định, lành mạnh của TTBĐS Việt Nam. Thứ ba: Qua việc phân tích các giai đoạn phát triển của TTBĐS thành phố Hà Nội, có thể thấy bên cạnh những kết quả đã đạt đƣợc, vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế nhƣ: giá cả hàng hóa lên xuống thất thƣờng lúc nóng lúc lạnh, hiện tƣợng đầu cơ, tham nhũng còn nhiều… Thứ tư: Hoàn thiện chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội để hạn chế những tiêu cực, đƣa thị trƣờng thành phố phát triển đúng hƣớng là đòi hỏi cấp thiết. Luận án đã phân tích và chỉ rõ thực trạng của chính sách tài chính trên các khía cạnh nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trƣng mua trƣng dụng BĐS, chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển nhƣợng BĐS, chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn trên thị trƣờng… Đồng thời luận án cũng phân tích, đánh giá sự tác động tích cực của các chính sách tài chính đến việc tăng cung, kích cầu và giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát, thúc đẩy phát triển TTBĐS Hà Nội. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 143 Thứ năm: Qua việc phân tích các vấn đề thực tiễn, đề tài đã chỉ ra đƣợc những ƣu điểm cũng nhƣ các mặt còn tồn tại, nguyên nhân của tồn tại của chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội. Đây sẽ là cơ sở để đề tài đƣa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội ở chƣơng III. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 144 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 3.1. DỰ BÁO VÀ ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2025 VÀ NHỮNG NĂM TIẾP THEO 3.1.1 Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.1.1.1 Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Hà Nội Tốc độ phát triển của nền kinh tế: TTBĐS là một trong những yếu tố động lực đóng góp vào tăng trƣởng GDP và ngƣợc lại, khi GDP tăng, TTBĐS cũng đƣợc hƣởng lợi trở lại là khả năng thanh toán, thanh khoản cho giao dịch BĐS tăng lên. Tăng trƣởng GDP cả nƣớc theo báo cáo của Tổng cục thống kê năm 2017 tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) năm 2017 ƣớc tính tăng 6,81% so với năm 2016, trong đó quý 1 tăng 5,15%; quý 2 tăng 6,28%; quý 3 tăng 7,46%; quý 4 tăng 7,65%. Quy mô nền kinh tế năm 2017 theo giá hiện hành đạt 5.007,9 nghìn tỷ đồng; GDP bình quân đầu ngƣời ƣớc tính đạt 53,5 triệu đồng, tƣơng đƣơng 2.385 USD, tăng 170 USD so với năm 2016. Kinh tế - xã hội nƣớc ta năm 2017 tiếp tục chuyển biến tích cực. Kinh tế vĩ mô ổn định; chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2017 tăng 3,53% và Lạm phát cơ bản bình quân năm 2017 tăng 1,41% so với bình quân năm 2016 (mục tiêu kiểm soát lạm phát, giữ mức CPI bình quân năm 2017 dƣới 4% đã đạt đƣợc). Năm 2017 TTBĐS đã tăng trƣởng với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trƣởng GDP của cả nƣớc [167]. Nhờ yếu tố vĩ mô thuận lợi đó, TTBĐS kỳ vọng sẽ tiếp tục đà tăng trƣởng và phát triển mạnh mẽ, không chỉ dòng vốn ngoại mà cả dòng vốn nội cũng chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS. Hệ thống pháp luật: Các đạo luật cùng với các văn bản hƣớng dẫn thi hành liên quan đến TTBĐS đã có hiệu lực nhƣ: Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tƣ 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014. Theo đó, một số quy định, chính sách mới có tác động thúc đẩy sự phát triển của thị trƣởng BĐS cũng đã bắt đầu đi vào cuộc sống nhƣ cho phép bán đất nền, Việt kiều đƣợc mua nhà để ở, tăng vốn điều lệ của các doanh nghiệp BĐS từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng; hàng năm các địa phƣơng phải lập quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phƣơng mình (trong đó địa phƣơng phải tự cân đối đƣợc cung - cầu, các nguồn lực đầu tƣ cho nhà ở)... Trong năm 2018 sắp tới Pháp luật sẽ tiếp tục hoàn thiện về : Đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tƣ, tín dụng , thuế, tiền tệ, kinh doanh BĐS. Do vậy, nền kinh tế - tài chính hay kể cả TTBĐS sẽ bị tác động lớn do sự điều chỉnh hệ thống pháp luật ở Việt Nam. Những quy định mới này sẽ giúp cho TTBĐS thông thoáng hơn, mở rộng hơn; đồng thời, cơ chế quản Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 145 lý của Nhà nƣớc cũng chặt chẽ hơn, sàng lọc đƣợc các doanh nghiệp BĐS yếu kém, tăng cƣờng tính minh bạch, pháp lý cho các giao dịch BĐS. Vốn FDI đầu tư vào TTBĐS: Theo Cục Đầu Tƣ Nƣớc Ngoài, Tổng vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Việt Nam năm 2017 đạt gần 36 tỷ USD, tăng 44,4% so với cùng kỳ năm 2016 gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Trong đó, BĐS giữ vị trí thứ 3 về thu hút FDI, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tƣ FDI đăng ký. Nhiều nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đang quan tâm đặc biệt đối với TTBĐS Hà Nội [168]. Điều này cho thấy Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng tiếp tục là điểm thu hút đầu tƣ đối với các nhà đầu tƣ ngoại vì tiềm năng sinh lời. 3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội Sự phát triển TTBĐS có thể đƣợc coi nhƣ là sự biểu hiện của tăng trƣởng kinh tế. TTBĐS thành phố Hà Nội trong thời gian qua đã có bƣớc phát triển quan trọng. Nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ đã đƣợc hình thành, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ. Nhà nƣớc định hƣớng thị trƣờng qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo nguồn cung cho thị trƣờng. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 2015) của thành phố Hà Nội, cụ thể nhƣ sau: Đất đô thị chiếm 20,09%, theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Hà Nội, tổng diện tích đất tự nhiên của Hà Nội là 332.889 ha; trong đó, đất nông nghiệp là 152.242 ha, chiếm 45,7% và diện tích đất phi nông nghiệp là 178.836 ha, chiếm 53,7% diện tích đất tự nhiên toàn thành phố. Riêng đất đô thị chiếm tới 20,09%, tƣơng đƣơng 66.875 ha. Đối với đất phi nông nghiệp, diện tích đất phát triển hạ tầng là 66.597 ha, chiếm 37,2%; đất ở tại đô thị là 9.522 ha chiếm 5,3%... Giai đoạn 2011 – 2020 có 43.076 ha đất nông nghiệp đƣợc chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp và giai đoạn 2016 - 2020, con số này là 19.039 ha. Hà Nội luôn khuyến khích, tạo mọi điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tƣ nhà ở xã hội. Theo Chƣơng trình quy hoạch nhà ở thành phố, giai đoạn 2012 – 2015 khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn; đến 2020 cần thêm 200.000 căn trong đó Hà Nội cần khoảng 111.200 căn. Nhu cầu nhà ở thu nhập thấp đến năm 2020 định hƣớng đến năm 2030 của UBND Thành phố Hà Nội nhằm điều chỉnh theo quy hoạch Chƣơng trình phát triển Nhà ở Thành phố do Thủ tƣớng phê duyệt, thì nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội đến năm 2020 tăng gần 50% so với Chƣơng trình phát triển nhà ở Thành phố đặt ra. Nguyên nhân chủ yếu do một lƣợng lớn công nhân (40.000 ngƣời) chuyển từ thuê nhà công nhân sang thuê Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 146 mua nhà ở thu nhập thấp. Kế hoạch dài hạn giai đoạn từ 2016-2020 của UBND Thành phố, dựa trên nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là 6.023.000m 2, tăng gần 50% so với dự kiến (4.023.000m2). Vì vậy, UBND Thành phố cũng đã thông báo các dự án Phát triển nhà ở xã hội dự kiến đến năm 2020, trong đó nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 3.124.000m2, ƣớc tính đạt 52% nhu cầu thực tế, và đạt 78% so với mục tiêu Chƣơng trình phát triển nhà ở Thành phố đề ra. Trong 22 dự án nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2016-2020, đáng chú ý phải kể đến Dự án Đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Bắc An Khánh do liên doanh Vinaconex và Tổng Công ty đầu tƣ Phát triển nhà Hà Nội (Handico) làm chủ đầu tƣ với tổng diện tích sàn 551.600m2, đƣợc UBND TP Hà Nội ký vào ngày 24/7/2012, Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội tại Khu đô thị Thanh Hà do Công ty cổ phần phát triển địa ốc CIENCO 5 làm chủ đầu tƣ, tại địa bàn xã Thanh Oai và Hà Đông, Hà Nội có diện tích sàn xây dựng lên đến 998.769m2… 3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội Theo Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân của ngƣời dân hiện nay tại các địa phƣơng có sự chênh lệch khá lớn: TP.HCM: 12 m2/ngƣời, Long An 15,6 m2/ngƣời, cao nhất là Đà Nẵng 20 m2/ngƣời; trong khi đó Hà Nội, Thừa ThiênHuế, Lạng Sơn có diện tích nhà ở bình quân thấp nhất 7-7,5 m2/ngƣời. Chƣơng trình phát triển nhà ở TP.Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hƣớng đến năm 2030 vừa đƣợc Thủ tƣớng phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐTTg, thành phố Hà Nội và Trung ƣơng sẽ dành khoảng 6.744,6 tỷ đồng vốn đầu tƣ từ ngân sách để đầu tƣ nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên, nhà ở tái định cƣ; hỗ trợ hộ nghèo có khó khăn về nhà ở. Chƣơng trình cũng đƣa ra mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 26,3 m2/ngƣời, trong đó khu vực đô thị 29,1 m2/ngƣời, khu vực nông thôn 22,1 m2/ngƣời; nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên 91,2%; hoàn thành việc xóa nhà tạm, nhà ở đơn sơ. Mục tiêu trong giai đoạn này là tiếp tục phát triển nhà ở thƣơng mại theo quy định của pháp luật; tỷ lệ nhà chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%; tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội đạt 30%. Nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cƣ sẽ đƣợc thành phố đầu tƣ từ ngân sách thành phố khoảng 6.968,2 tỷ đồng. Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt mục tiêu 31,5 m2/ngƣời; nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 93,2%. Vốn đầu tƣ từ ngân sách địa phƣơng khoảng 9.505,8 tỷ đồng [166]. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 147 Nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân Hà Nội đòi hỏi ngày càng cao hơn về số lƣợng và chất lƣợng. Vì vậy, thành phố cũng đề xuất những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở, hiện đại, bền vững. 3.1.1.4. Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Căn cứ trên động thái cung, cầu và xu hƣớng phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, có thể dự báo sự phát triển của TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội nhƣ sau: Thứ nhất, từ những phân tích trong phần thực trạng và các yếu tố trên có thể đƣa ra nhận định về TTBĐS dự kiến sẽ duy trì mức tăng trƣởng ổn định, các yếu tố tác động vĩ mô chƣa có khả năng gây biến động lớn. Tuy nhiên, một số vấn đề có thể phát sinh: Nguồn cung nhà ở cao cấp gia tăng mạnh hơn so với phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nơi có nhu cầu lớn và khả năng thanh toán phù hợp hơn; do vậy, có thể dẫn tới dƣ thừa căn hộ, nhà ở cao cấp. Thứ hai, TTBĐS sẽ phát triển theo hƣởng mở rộng quy mô và phong phú về cơ cấu, chủng loại hơn. Các phân khúc thị trƣờng sẽ có sự phát triển đồng bộ, nhất là phân khúc thị trƣờng nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp. Các dự án cung nhà ở bình dân sẽ có điều kiện phát triển nhanh do có lƣợng cầu cao. TTBĐS sẽ có những bƣớc phát triển mạnh, mang tính chuyên nghiệp hơn. Việc tăng giá BĐS nhà ở vẫn ở mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, chƣa tạo thành xu hƣớng rộng khắp trên toàn thị trƣờng. Phân khúc thị trƣờng giao đất có khả năng bị thu hẹp, nhƣng quá trình giao đất sẽ mang tính thị trƣờng nhiều hơn. Các khu đô thị ngoại vi mở rộng sẽ khiến quy mô thị trƣờng mở rộng bao khắp địa bàn hành chính, không co cụm ở một số địa bàn nhƣ hiện nay. Thứ ba, TTBĐS sẽ vận hành năng động và lành mạnh hơn: Sau một thời gian thử nghiệm, các chủ thể tham gia thị trƣờng cũng nhƣ tiềm lực thị trƣờng đã đạt mức độ cho phép công khai hóa và chuẩn hóa các giao dịch BĐS. Ngoài ra, với sự tham gia ngày càng sâu của các chủ thể nƣớc ngoài có kinh nghiệm, các chủ thể kinh doanh BĐS sẽ buộc phải điều chỉnh hành vi theo hƣớng đàng hoàng và dài hạn hơn. Hệ thống luật pháp chung tiếp tục đƣợc hoàn thiện cũng hỗ trợ xu hƣớng vận hành lành mạnh của TTBĐS. Thứ tư, TTBĐS phụ thuộc và gắn kết với thị trƣờng tài chính chặt chẽ hơn: Trong những năm tới, các hình thức thế chấp, thế chấp lại và bảo lãnh bằng BĐS, các định chế phi ngân hàng… sẽ đƣợc thúc đẩy phát triển để khai thông luồng vốn cho TTBĐS. Sự gắn kết của TTBĐS với thị trƣờng tài chính tạo cơ hội cho TTBĐS phát triển nhƣng cũng tiềm ấn rủi ro nếu Nhà nƣớc không thiết Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 148 lập mạng lƣới bảo đảm đủ độ an toàn cho các hoạt động liên thông về vốn giữa hai thị trƣờng. Thứ năm, các dịch vụ thị trƣờng sẽ phát triển lên trình độ cao hơn: Chính phủ và Quốc hội có quyết tâm cao hơn trong hoạch định chính sách, sửa đổi pháp luật nhằm tạo môi trƣờng pháp lý thuận lợi hơn, hỗ trợ phát triển hệ thống thị trƣờng đồng bộ, cung cấp thông tin và các dịch vụ công cần thiết, tạo sức phát triển mạnh hơn cho TTBĐS nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng. Thứ sáu, tính phụ thuộc, liên thông trên TTBĐS Hà Nội với TTBĐS ở các tỉnh lân cận: Giao thông phát triển khiến các vị trí không gian xích lại gần nhau hơn làm cho các TTBĐS ở các địa phƣơng khác nhau có tác động và ảnh hƣởng lẫn nhau. Với sự liên thông này, quan hệ cung - cầu trên TTBĐS ở Thành phố Hà Nội sẽ giảm căng thẳng. Thứ bảy, thị trƣờng giao đất sẽ có những thay đổi lớn: Thị trƣờng quyền sử dụng đất sẽ đƣợc kiện toàn theo Luật đất đai hiện hành và Luật đất đai sửa đổi trong tƣơng lai, xu hƣớng từng bƣớc mở cửa hơn nữa cho ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài và cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài tham gia. Cơ quan giao đất phải tuân thủ các cam kết đối xử bình đẳng với các nhà đầu tƣ tham gia đấu thầu dự án sử dụng đất. Quỹ đất có thể thu hồi để giao cho các nhà đầu tƣ sẽ ngày càng khan hiếm hơn đòi hỏi cơ quan giao đất phải lựa chọn kỹ càng các dự án cũng nhƣ nhà đầu tƣ. Giá giao đất cũng sẽ sát với giá thị trƣờng nhiều hơn. Đặc biệt, các chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất cũng sẽ đƣợc đổi mới theo hƣớng cân đối lợi ích giữa các bên theo hƣớng công bằng hơn. 3.1.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo TTBĐS nƣớc ta nói chung cũng nhƣ TTBĐS tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Nhìn chung, định hƣớng phát triển TTBĐS Việt Nam theo Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII tập trung xây dựng và phát triển TTBĐS bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc trong từng giai đoạn; hình thành một hệ thống TTBĐS đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trƣờng khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế đất nƣớc. Những sách lƣợc do Đại hội Đảng khoá XII quyết định đƣợc kỳ vọng sẽ tiếp tục đổi mới để thực hiện thành công quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc để “phấn đấu sớm đưa nước ta thành Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 149 nước công nghiệp theo hướng hiện đại” (Phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 – 2020) [149]. - Định hƣớng phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo: + UBND thành phố Hà Nội rà soát điều chỉnh, tiếp tục thực hiện Chƣơng trình phát triển nhà ở và xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2011 - 2020, định hƣớng đến năm 2025 phù hợp với yêu cầu của pháp luật và thực tiễn của Hà Nội. UBND Thành phố tiếp tục rà soát các văn bản liên quan, đề xuất, sửa đổi, bổ sung đảm bảo hệ thống chính sách đồng bộ, thúc đẩy phát triển TTBĐS trên địa bàn Thành phố phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. + Lập các chỉ tiêu cơ bản về phát triển TTBĐS trong chƣơng trình, kế hoạch phù hợp với nhiệm vụ phát triển KT-XH của Thành phố trong từng giai đoạn. + Tập trung chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất ở tái định cƣ đảm bảo số lƣợng, chất lƣợng, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị đáp ứng nhu cầu tái định cƣ phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. + Hoàn chỉnh cơ chế chính sách về quản lý đầu tƣ, xây dựng, vận hành, khai thác sử dụng đối với các dự án BĐS, chính sách tài chính, các định chế tài chính ngân hàng và phi ngân hàng…để hỗ trợ phát triển TTBĐS. 3.1.3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội  Quan điểm hoàn thiện chính sách tài chính Theo Văn kiện đại hội đại biểu lần thứ XII quan điểm hoàn thiện chính sách tài chính trên TTBĐS Việt Nam là: “Phát triển thị trường tài chính, các thị trường mua bán nợ, công cụ tài chính phái sinh, cho thuê tài sản… Nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tiền tệ, mở cửa tín dụng và dịch vụ ngân hàng đáo ứng yêu cầu phát triển và phù hợp với các cam kết quốc tế”. Từ đây, có thể đƣa ra quan điểm cụ thể hoàn thiện chính sách tài chính đối với TTBĐS Hà Nội nhƣ sau: Một là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các chính sách trong đó có chính sách tài chính, đáp ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của thành phố; phát triển TTBĐS phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, của ngƣời dân và của nhà đầu tƣ. Đặc biệt, chính sách tài chính phải khai thác và huy động các nguồn tài chính trung và dài hạn, phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực này, góp phần tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở cho nhân dân. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 150 Hai là, trong giai đoạn đầu phát triển chính sách tài chính , Nhà nƣớc đóng vai trò chủ đạo trong việc củng cố và phát triển thị trƣờng thế chấp nhà ở sơ cấp, hình thành và phát triển thị trƣờng thế chấp nhà ở thứ cấp. Định hƣớng chính sách tài chính thành phố Hà Nội theo định hƣớng chính sách tài chính quốc gia sẽ bao gồm các giải pháp tạo điều kiện cho các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc tiếp cận các nguồn vốn. Ba là, chính sách tài chính đối với TTBĐS là cơ sở xây dựng khung pháp lý để Nhà nƣớc quản lý tài chính BĐS trên địa bàn thành phố bằng pháp luật. Bốn là, chính sách tài chính đối với TTBĐS đƣợc xây dựng trên cơ sở phối hợp một số chính sách kinh tế quan trọng nhƣ: chính sách huy động vốn, chính sách tăng cƣờng năng lực thể chế cho các định chế tài chính tham gia, chính sách tài chính công, chính sách xây dựng và chính sách đất đai. Đồng thời, chính sách tài chính trên TTBĐS thành phố Hà Nội đƣợc xây dựng phù hợp với quan điểm chiến lƣợc phát triển TTBĐS cả nƣớc tầm nhìn đến năm 2025 và những năm tiếp theo.  Mục tiêu hoàn thiện chính sách tài chính Mục tiêu chung của chính sách tài chính là thiết lập một hệ thống tài chính BĐS bền vững, hiệu quả và công bằng, huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn trong và ngoài nƣớc nhằm phát triển TTBĐS lành mạnh, bền vững; đáp ứng nhu cầu và nâng cao chất lƣợng cuộc sống của nhân dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.  Yêu cầu hoàn thiện chính sách tài chính Để đạt đƣợc các mục tiêu chủ yếu chính sách tài chính trong quá trình hoàn thiện cần đảm bảo đƣợc các yêu cầu sau đây: Thứ nhất, xây dựng chính sách tài chính phù hợp với các chủ trƣơng, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nƣớc đồng thời, chính sách tài chính phải đảm bảo yêu cầu phù hợp với thông lệ quốc tế trong điều kiện hội nhập. Việc cần làm là chúng ta phải tiếp cận với các thông lệ quốc tế về chính sách tài chính, phải tuân thủ các quy định, các chuẩn mực, các nguyên tắc... trong quá trình hoàn thiện chính sách tài chính tiến đến hội nhập quốc tế. Thứ hai, chính sách tài chính phải phù hợp với các chính sách khác của Nhà nƣớc, nhƣ: chính sách đất đai, chính sách nhà ở, chính sách trong việc phát triển TTBĐS... Đặc biệt, chính sách tài chính phải đặt trong mối quan hệ và đồng bộ với các chính sách khác trong hệ thống chính sách liên quan đến TTBĐS. Sự thống nhất, đồng bộ giữa các chính sách này là điều kiện quan trọng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 151 đảm bảo thực hiện thành công các chính sách tài chính, cũng nhƣ tránh sự chồng chéo, trùng lặp, gây khó khăn khi thực hiện các khâu của chính sách. Thứ ba, chính sách tài chính phải đƣợc xây dựng hợp lý. Việc nghiên cứu hoàn thiện chính sách tài chính phải nhằm thiết lập một hệ thống chính sách công bằng, hiệu quả. Các quy định trong chính sách tài chính phải đảm bảo rõ ràng, minh bạch, thuận tiện cho các chủ thể tham gia trên TTBĐS. 3.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.1.1.1. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp Những qui định trong luật thuế sử dụng đất nông nghiệp có tác động đến việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp cũng nhƣ tăng một phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc. Thứ nhất: Việc bổ sung miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp là giải pháp để góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ vào nông nghiệp, nông thôn. Để triển khai thực hiện các giải pháp kịp thời, hiệu quả và đúng đối tƣợng sử dụng đất, Chính phủ cần chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phƣơng phối hợp chặt chẽ để tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến chính sách và tổ chức thực hiện hiệu quả, đảm bảo công khai, minh bạch; nâng cao hiệu quả quản lý, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội. Thứ hai: Để thực hiện chủ trƣơng, quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc phù hợp với bối cảnh hội nhập quốc tế thì cần thiết tiếp tục bổ sung quy định về miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với (i) toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp, mà không phân biệt phần diện tích đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất nông nghiệp hay phần diện tích đất vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; (ii) toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao cho các tổ chức đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; (iii) toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao cho đơn vị vũ trang nhân dân quản lý sử dụng. 3.2.1.1.2. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Tăng cƣờng quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tạo điều kiện tăng thu Ngân sách, đồng thời quản lý tốt diện tích đất phi nông nghiệp trên địa Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 152 bàn, đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất. Nghiên cứu, tìm giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khắc phục những bất cập, hạn chế nêu trên, là nhu cầu tất yếu đặt ra. Một số giải pháp đối với thuế phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội nhƣ sau: Thứ nhất: Do khối lƣợng mã số thuế ở thành phố Hà Nội phải cấp rất lớn, trong khi một phần không nhỏ dân cƣ ở miền núi và nông thôn lại không có chứng minh thƣ nhân dân, trình độ dân trí không đồng đều nên việc cấp mã số thuế gặp nhiều khó khăn. Công tác cấp mã số thuế cần đƣợc hoàn thiện, đồng bộ trên phạm vi thành phố Hà Nội nói riêng và cả nƣớc nói chung để có thể thông qua đó các Cục Thuế khai thác thông tin mã số thuế nắm đƣợc số thửa đất của cá nhân hộ gia đình trong phạm vi cả nƣớc khi xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Thứ hai: Đối với việc xây dựng hạn mức tính thuế, dữ liệu thông tin về mảnh đất nhƣ vị trí… cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của chính quyền địa phƣơng trong việc phối hợp cùng với cơ quan thuế kiểm tra chất lƣợng kê khai để đảm bảo tính đồng nhất với bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân thành phố hàng năm. Thứ ba: Đối với diện tích đất tính thuế, cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của cơ quan tài nguyên môi trƣờng, Ủy ban Nhân dân phƣờng, xã trong việc phối hợp với ngành Thuế xác định, xác nhận vào tờ khai nhằm bảo thu đúng, thu đủ tiền thuế đất của ngƣời dân. Thứ tư: Doanh nghiệp có dự án đầu tƣ hiện phải nộp “thuế trùng” cho việc sử dụng đất. trên cùng một diện tích đất thực hiện dự án, DN đã trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nƣớc, nhƣng vẫn phải nộp thêm khoản thuế SDĐPNN (mặc dù không nhiều) là bất hợp lý. Đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định các dự án thuê đất và nộp tiền thuê đất hàng năm không thuộc đối tƣợng điều chỉnh của Luật thuế SDĐPNN, bởi nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc đã thực hiện theo hợp đồng thuê đất với cơ quan thẩm quyền. Thứ năm: Đề nghị thu hẹp đối tƣợng miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, vì hiện tại quá nhiều đối tƣợng miễn, giảm gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan thuế. Thứ sáu: Vấn đề đang gây lãng phí trong quản lý thuế SDĐPNN là chi phí cho công tác tổ chức thu cao hơn số thuế thu đƣợc. Theo quy định, mức thu thuế SDĐPNN tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Thực tế cho thấy, nhiều nơi có giá đất thấp từ vài trăm ngàn đồng đến dƣới 500 ngàn đồng/m2 (nhƣ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 153 đất ở khu dân cƣ nông thôn tại các tuyến đƣờng do xã, huyện quản lý; đất hẻm ở các tuyến đƣờng loại 4, loại 5 thuộc vị trí 4, vị trí 5 khu vực dân cƣ đô thị). Với giá đất thấp, cùng với diện tích đất tính thuế nhỏ, đồng thời đƣợc hƣởng chính sách giảm thuế thì số thuế phải nộp của mỗi thửa có khi chỉ vài ngàn đồng/năm. Trong khi đó, cơ quan thuế phải chi nhiều hơn cho công tác quản lý thu nhƣ: Tổ chức việc kê khai thuế, in thông báo thuế, phát hành thông báo thuế, chi trả thù lao thu - nộp, quyết toán thuế... Do đó, đối với ngƣỡng có mức thuế phải nộp từ 100 ngàn đồng/năm trở xuống, nên đƣợc bổ sung quy định thuộc đối tƣợng miễn thuế để tránh lãng phí. Thứ bảy: Chính sách miễn giảm hộ nghèo, theo văn bản hƣớng dẫn thì trƣờng hợp hộ nghèo phải có Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (trong hạn mức) mới đƣợc miễn giảm, nhƣng hộ nghèo thƣờng không có Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nên việc miễn giảm cho hộ nghèo rất khó. Đề nghị bỏ quy định phải có Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi xem xét miễn giảm cho hộ nghèo (trong hạn mức). 3.2.1.1.3. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng và chỉ ra những ƣu điểm cũng nhƣ hạn chế của thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng BĐS, luận án đƣa ra một số những giải pháp sau: - Về thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản Trên cơ sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi triển khai thực hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn trƣơng có những giải pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau: Thứ nhất: Về phía Nhà nƣớc, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên và môi trƣờng kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý đƣợc việc sở hữu BĐS chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, hạn chế đƣợc sự man khai là tài sản duy nhất trong chuyển nhƣợng BĐS để đƣợc miễn thuế. Thứ hai: Đối với UBND các tỉnh, đặc biệt thành phố Hà Nội nơi có TTBĐS đa dạng và phức tạp, để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhƣợng trên thị trƣờng tự do. Thứ ba: Bên cạnh đó nhiều khoản thu nhập có tính chất tƣơng tự nhƣ các khoản thu nhập chịu thuế quy định trong Luật nhƣ: thu thuế đối với thu nhập từ uỷ quyền bán nhà, đất mà ngƣời uỷ quyền có quyền định đoạt tài sản; thu nhập Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 154 từ chuyển nhƣợng thẻ hội viên sân golf do chƣa đƣợc quy định trong Luật... nên chƣa điều tiết đƣợc đối với các khoản thu nhập này. Để khắc phục bất cập nêu trên, cần thiết nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN. Thứ tư: Thuế thu nhập cá nhân từ đầu tƣ, mua bán, chuyển nhƣợng quyền sở hữu BĐS, dù đã đƣợc sửa đổi nhƣng vẫn còn vƣớng mắc. Hình thức nộp thuế thu nhập cá nhân là 2%. Nhƣng tên gọi vẫn chƣa phù hợp. Bởi đã gọi là thuế thu nhập cá nhân, thì phải có thu nhập mới phải nộp thuế. Nhiều ngƣời chuyển nhƣợng quyền sở hữu BĐS lỗ vốn, hoặc ngang giá vốn, không lời, vẫn phải đóng thuế thu nhập. Do đó, để hợp lí, Luận án kiến nghị Chính phủ nên bổ sung nội dung này vào các nội dung sửa đổi của Luật thuế, với việc gọi tên đúng của nó là thuế chuyển nhƣợng BĐS. Bởi nếu không một khi đã sai về nguyên lý thì sẽ sai cả bản chất sắc thuế. - Về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyến sử dụng bất động sản Thứ nhất: Cần sửa Luật Thuế TNDN và các văn bản hƣớng dẫn thi hành theo hƣớng nên đƣa chỉ số giá vào để điều chỉnh giá vốn BĐS. Nhƣ vậy hoạt động chuyển nhƣợng BĐS sẽ diễn ra một các công khai và công bằng, DN không bị thiệt về nghĩa vụ thuế. Theo đó, thu nhập chịu thuế đƣợc xác định nhƣ sau: Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhƣợng trừ (–) Giá vốn BĐS nhân (x) chỉ số giá trừ (-) Chi phí đầu tƣ, cải tạo và các khoản thuế, phí, lệ phí đã nộp. Thứ hai: Tại các khu công nghiệp đối với các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân mà các DN trong các khu công nghiệp thuê lại đất của các công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng không phải thuê trực tiếp đất của Nhà nƣớc cần có quy định đối với các trƣờng hợp này vẫn đƣợc hƣởng ƣu đãi mặc dù không thuê trực tiếp đất của nhà nƣớc để tháo gỡ khó khăn và khuyến khích doanh nghiệp. Thứ ba: Đối với phần định giá đất của DN, nên để cho các tổ chức định giá chuyên nghiệp làm vì DN kinh doanh, mang tính thị trƣờng. Thực tế, cách tính lấy “giá đất thị trƣờng” tại các khu đô thị, dân cƣ liền kề để làm cơ sở tính giá đất các KCX - KCN là không thực tế. Do đó kiến nghị các DN đầu tƣ hạ tầng KCX - KCN sau ngày 1-7-2014 khi chuyển hình thức nộp tiền thuê đất nhà nƣớc 1 lần đƣợc tính đơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất theo bảng giá đất của các tỉnh, thành (phƣơng pháp này theo quy định hiện hành chỉ áp dụng cho KCX - KCN có giá trị dƣới 30 tỷ đồng theo Mục a, Khoản 5, Điều 4, Nghị định 46). Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 155 Thứ tư: Để đảm bảo chính sách thuế TNDN ngày càng phù hợp hơn với thực tiễn cũng nhƣ thông lệ quốc tế, về lâu dài, kiến nghị Chính phủ và các bộ có biện pháp tổng thể để làm giảm mặt bằng giá BĐS ở Việt Nam; đề nghị giảm thuế suất thu nhập DN xuống còn 15%. 3.2.1.1.4. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản Thuế đăng kí tài sản là sắc thuế đánh vào giá trị các tài sản khi đƣợc chủ sở hữu thực hiện dăng kí quyền sở hữu với cơ quan quản lý nhà nƣớc. Thuế đăng ký tài sản là thuế đánh một lần khi các chủ sở hữu tài sản chịu thuế thực hiện việc đăng kí quyền sở hữu tài sản của mình với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo qui định của pháp luật. Thuế tài sản đƣợc điều chỉnh theo quyền sở hữu, quyền sử dụng, khai thác hay chuyển nhƣợng tài sản tại thời điểm nhất định, theo qui định của pháp luật, với nhiều hình thức tên gọi khác nhau, chủ yếu là: thuế đăng ký tài sản (thuế trƣớc bạ, lệ phí trƣớc bạ); thuế thừa kế; thuế quà biếu; thuế nhà đất; thuế tài sản (đánh tổng hợp trên toàn bộ giá trị BĐS, động sản và tài sản tài chính của một chủ thể); thuế chuyển nhƣợng tài sản (nhà, đất, vốn, trái phiếu…); thuế khai thác tài nguyên quốc gia. Thuế tài sản đƣợc đánh giá là loại thuế trực thu có thể động viên tƣơng đối sát với khả năng đóng góp thực tế của ngƣời chịu thuế vì thuế đánh vào những tài sản cụ thể, nhất là nhà và đất, là những vật thực có, dễ nhận biết hơn các đối tƣợng đánh thuế thu nhập hay tiêu dùng. * Cơ sở của giải pháp Hiện nay, ở Việt Nam lệ phí trƣớc bạ là khoản tiền thu vào việc đăng ký hoặc chuyển nhƣợng các tài sản thuộc diện phải đăng ký QSH và QSD tài sản để đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận tính hợp pháp việc sở hữu tài sản đó hoặc hành vi chuyển nhƣợng đó. Lệ phí trƣớc bạ vừa mang tính chất lệ phí, vừa có bản chất thuế (một loại thuế tài sản huy động một phần thu nhập của ngƣời có tài sản). Tính chất thuế của khoản thu này thể hiện ở chỗ mức thu của nó không hoàn toàn dựa vào các chi phí liên quan đến việc cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý của Nhà nƣớc mà mức thu đƣợc xác định theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị của tài sản đăng ký trƣớc bạ. Nó thực hiện một phần điều tiết thuế thu nhập của các chủ thể này vào NSNN, góp phần phân phối lại thu nhập, đồng thời, đảm bảo công bằng xã hội. * Nhƣ vậy, luận án đề xuất thực hiện đổi mới và phát triển hoàn thiện tính chất thuế của lệ phí trƣớc bạ thành Luật thuế đăng ký tài sản. Thuế đăng kí tài Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 156 sản sẽ đánh một lần vào giá trị của các tài sản chịu thuế khi chủ thể đăng kí quyền sở hữu tài sản. - Đề xuất này có tính khả thi vì những lý do sau đây: + Lệ phí trƣớc bạ là khoản thu đã hình thành ở Việt Nam theo Sắc luật số 051TT/SLU ngày 25/12/1972 với tên gọi là lệ phí trƣớc bạ. Các qui định trong luật này đều thể hiện đây là một khoản thuế đăng kí tài sản. Hiện nay, mặc dù đƣợc gọi là lệ phí nhƣng khoản thu này lại đƣợc tính và thu nhƣ một sắc thuế. + Thuế đăng ký tài sản với mức thu phù hợp sẽ góp phần điều tiết hợp lý thu nhập của chủ sở hữu BĐS. Thông qua thuế đăng kí tài sản, Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các tài sản (BĐS), động viên đƣợc nguồn t hu với chi phí hành thu không cao, đảm bảo đƣợc tính hiệu quả và công bằng. + Thuế tài sản đƣợc đánh giá là loại thuế trực thu có thể động viên tƣơng đối sát với khả năng đóng góp thực tế của ngƣời chịu thuế vì thuế đánh vào những tài sản cụ thể, nhất là nhà và đất, là những vật thực có, dễ nhận biết hơn các đối tƣợng đánh thuế thu nhập hay tiêu dùng. - Quan điểm về thuế đăng ký tài sản: + Nghiên cứu, ban hành Luật Thuế đăng ký trƣớc bạ, thay thế lệ phí trƣớc bạ hiện nay, đúng với tính chất của khoản thu. + Thuế trƣớc bạ đƣợc xây dựng trên cơ sở kế thừa có bổ sung, sửa đổi một số điểm cần thiết, phù hợp với tình hình mới, nhƣng về cơ bản vẫn là khoản thu 1 lần đánh vào ngƣời có tài sản khi thực hiện thủ tục trƣớc bạ, nhằm xác nhận tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản khi có chuyển nhƣợng, mua sắm hoặc xây dựng mới. + Tài sản phải làm thủ tục trƣớc bạ và nộp thuế bao gồm các loại tài sản nằm trong danh mục quản lý của Nhà nƣớc nhƣ các tài sản đang phải nộp lệ phí trƣớc bạ hiện nay. Ngoài ra, một số tài sản cần bổ sung do nhu cầu muốn đƣợc xác nhận tính pháp lý của các văn tự có liên quan đến việc giao dịch, chuyển nhƣợng nhƣ: nhà, đất, tàu thuỷ, máy bay, ôtô, xe máy... cũng cần đƣợc quy định rõ trong luật. + Thuế đăng ký tài sản phải nhằm nâng cao nghĩa vụ đóng góp mang tính chất bắt buộc đối với ngƣời có tài sản hoặc chuyển nhƣợng tài sản. Đồng thời, thông qua thuế đăng ký tài sản, Nhà nƣớc công nhận, đảm bảo và bảo hộ cho những quyền lợi chính đáng của ngƣời dân trong việc sở hữu và hƣởng lợi từ các tài sản của họ. - Nội dung của Luật thuế đăng ký tài sản: Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 157 + Đối tƣợng thuộc diện chịu thuế: là các tài sản thuộc diện phải đăng ký tài sản là các tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu với cơ quan Nhà nƣớc. Lệ phí trƣớc bạ hiện hành đang điều chỉnh đối với các tài sản trong danh mục Nhà nƣớc cần quản lý: nhà, đất, ô tô, xe máy, tàu, thuyền, súng săn, súng thể thao. Khi hình thành Luật thuế đăng ký tài sản, có thể qui đổi đối tƣợng chịu thuế là các tài sản nêu trên và cần bổ sung thêm các tài sản khác nhƣ: máy bay, tài sản tài chính… + Đối tƣợng nộp thuế: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi mua sắm, xây dựng mới, khi chuyển nhƣợng các tài sản thuộc danh mục Nhà nƣớc quản lý muốn xác lập QSH hợp pháp với cơ quan Nhà nƣớc là đối tƣợng phải nộp thuế. + Tài sản không thuộc diện chịu thuế hoặc đƣợc miễn nộp thuế: theo hƣớng giống nhƣ lệ phí trƣớc bạ hiện nay. – Căn cứ tính thuế: giá tính thuế và thuế suất + Giá tính thuế đăng ký tài sản là giá trị thực tế của tài sản ghi tại thời điểm tính thuế. Và đƣợc xác định dựa trên cơ sở các chứng từ pháp lý liên quan đến việc tạo lập, mua bán và chuyển nhƣợng tài sản. Đối với đất (tài sản là QSD đất): giá tính thuế đăng ký tài sản đƣợc xác định theo giá thực tế trao đổi, mua bán trên thị trƣờng. Trƣờng hợp QSD đất không đủ các căn cứ để xác định giá thị trƣờng hoặc QSD đất đƣợc giao mới thì giá tính thuế xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với tài sản là nhà và vật kiến trúc trên đất: giá tính thuế dựa trên giá thực tế mua bán, chuyển nhƣợng trên thị trƣờng theo các chứng từ pháp lý. Trƣờng họp không có các chứng từ pháp lý liên quan, hoặc giá trên các chứng từ pháp lý thấp hơn giá nhà tiêu chuẩn do UBND cấp tỉnh tại địa phƣơng đó quy định thì giá tính thuế ỉà giá do UBND cấp tỉnh đó quy định. Đối với nhà đã qua sử dụng, giá tính thuế đăng ký tài sản cần phải có sự điều chỉnh theo hệ số sử dụng tƣơng tự nhƣ điều chỉnh giá tính lệ phí trƣớc bạ trong quy định của lệ phí trƣớc bạ hiện hành. + Thuế suất thuế đăng ký tài sản quy định theo tỷ lệ phần trăm trên giá tính thuế. Áp dụng theo hƣớng thuế suất thấp đối với tài sản sẽ chịu thuế hàng năm nhƣ quyền sử dụng nhà, đất, vật kiến trúc trên đất. Nếu tài sản đƣợc sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thì có thể áp dụng mức thuế thấp hơn so với các tài sản không sử dụng cho mục đích kinh doanh; tài sản sử dụng trong Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 158 các mục đích cần khuyến khích thực hiện thì xây dựng mức thuế thấp hơn sử dụng cho các mục đích khác. Đối với BĐS, để khuyến khích ngƣời dân đăng ký BĐS với Nhà nƣớc, Luận án thống nhất kiến nghị với Bộ Xây dựng là: thuế suất 0,03% tƣơng ứng với mức giá trị của BĐS và mức thu không quá 3 triệu đồng/ BĐS. Nhƣ vậy với mức tiền thuế hợp lý sẽ khuyến khích ngƣời dân đi đăng ký BĐS với cơ quan nhà nƣớc để đƣợc công nhận quyền sở hữu BĐS + Các vấn đề khác nhƣ quy định về kê khai, đăng ký, nộp thuế, xử lý vi phạm, khen thƣởng, khiếu nại, thời hiệu, tổ chức thực hiện và điều khoản thi hành đƣợc quy định phù hợp với tình hình thực tế về đăng ký và quản lý tài sản hiện hành và bảo đảm đồng bộ với các sắc thuế khác trong hệ thống chính sách thuế. Ngoài ra, chính sách thuế cũng có quy định miễn, giảm thuế trong một số trƣờng hợp. 3.2.1.1.5. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà Thuế Nhà là sắc thuế đánh hàng năm vào giá trị nhà và vật kiến trúc trên đất.  Cơ sở của giải pháp Thuế đánh vào nhà và vật kiến trúc trên đất là một sắc thuế có từ lâu đời ở một số quốc gia, hiện nay rất nhiều quốc gia đang áp dụng sắc thuế này. Ở miền Bắc Việt Nam (vùng giải phóng) kể từ năm 1955, Điều lệ tạm thời về thuế Thổ trạch ban hành ngày 12/01/1956 đã thu vào nhà, đất ở các thành phố và thị trấn thuộc diện đƣợc phép thu thuế, về phàn thuế nhà, thuế cả năm bằng 0,8% giá nhà tiêu chuẩn. Ở miền Nam Việt Nam, kể từ năm 1953, đã áp dụng thuế điền thổ (thuế thổ trạch). Thuế thổ trạch đánh thuế vào tất cả các loại nhà, vật kiến trúc và đất toạ lạc trong phạm vi đô thành, thị xã, tỉnh lỵ, các thị tứ khác. Đối với nhà, thuế suất là 1% trị giá nhà và vật kiến trúc. Thuế suất tối thiểu do Bộ Nội vụ ấn định hàng năm cho mỗi địa phƣơng nhƣng không đƣợc thấp hơn 0,5% trị giá nhà và vật kiến trúc. Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991 có quy định thu thuế đối với tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà. Căn cứ tính thuế nhà là diện tích nhà, giá tính thuế mỗi m2 đối với từng hạng nhà (đƣợc quy định căn cứ vào giá thị trƣờng đối với từng hạng nhà) và thuế suất (0,3% giá tính thuế/năm). Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai thực hiện, việc thu thuế đối với nhà ở là chƣa phù hợp, Pháp lệnh thuế nhà, đất đƣợc ban hành ngày 31/7/1992 thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991, trong đó quy định “Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 159 Chính sách đánh thuế BĐS đã đƣợc nhiều nƣớc phát triển áp dụng và đây là một nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Đánh thuế BĐS thứ 2 trở đi là một xu thế phù hợp với hƣớng đi của quốc tế nhằm lành mạnh hóa TTBĐS, giúp thị trƣờng phát triển minh bạch và bền vững. Ở Việt Nam, mặc dù chƣa có lộ trình áp dụng cụ thể, song chính sách đánh thuế nhà ở thứ 2 đang đƣợc sự đồng tình về chủ trƣơng của nhiều chuyên gia BĐS. - Mục tiêu của luật thuế nhà: Thứ nhất: Áp dụng, sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho TTBĐS phát triển lành mạnh, chống đầu cơ. Ngƣời mua nhà để đầu tƣ sẽ phải cân nhắc, tính toán kỹ hơn và do đó, nguồn lực xã hội sẽ đƣợc phân bổ tốt hơn, hạn chế đƣợc các khu đô thị, khu chung cƣ bỏ hoang. Thứ hai: Tăng nguồn cung và cơ hội cho ngƣời có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở, đặc biệt tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc. Qua đó tạo điều kiện mở rộng đầu tƣ, xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, sắc thuế này còn hƣớng các nhà đầu tƣ thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể nhƣ hiện nay. Thứ ba: Giúp Nhà nƣớc quản lý đƣợc Quỹ nhà làm căn cứ hoạch định các chính sách kinh tế vĩ mô về sử dụng nhà ở, khuyến khích sử dụng Quỹ nhà tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả trong phát triển KTXH. Thứ tư: Điều tiết lợi ích giữa nhóm ngƣời có nhiều chỗ ở với nhóm ngƣời có khó khăn về nhà ở, nhất là trong bối cảnh hàng triệu ngƣời chƣa có nhà ở nhƣng rất nhiều ngƣời khác lại có thể sở hữu tới vài ngôi nhà hoặc hơn nữa. Qua đó, góp phần thực hiện công bằng xã hội, thu hẹp khoảng cách chênh lệch về thu nhập, tài sản, đời sống của các tầng lớp dân cƣ. Thứ năm: Luật Thuế nhà phải đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, phù hợp với dân trí trung bình trong xã hội. Ngoài ra, việc tính thuế cũng phải theo từng khu vực, vùng miền, từng loại nhà khác nhau (nhà mới xây, nhà cũ…), thời điểm đồng thời phải đƣợc xây dựng và triển khai với các bƣớc đi thích hợp, phù hợp với điều kiện KTXH và khả năng đóng góp của ngƣời nộp thuế. - Đối tượng chịu thuế: Chỉ đánh thuế nhà vào nhà ở của các cá nhân, thể nhân; không đánh thuế vào nhà ở của tổ chức (pháp nhân). Vì thuế nhà là loại thuế trực thu, mục đích của thuế tài sản là loại thuế đánh vào thu nhập nhằm góp phần động viên công bằng, hợp lý giữa các tầng lớp dân cƣ. Đây là loại thuế có tính luỹ tiến để đảm bảo sự công bằng, hợp lý trong phân phối và huy động nguồn lực tài chính. Nhƣng nhà của tổ chức (pháp nhân) là thuộc sở hữu của Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 160 nhiều ngƣời nên việc đánh thuế vào nhà của tổ chức là không phù hợp (đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp thì nhà là trụ sờ để làm việc nên không thuộc đối tƣợng động viên, điều tiết). - Căn cứ tính thuế nhà: là diện tích nhà chịu thuế, giá tính thuế của l m2 nhà và thuế suất. Diện tích nhà chịu thuế: là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trinh phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ (đối với nhà chung cƣ) hoặc nhà ở. Diện tích nhà kê khai nộp thuế tối thiểu phải bằng diện tích trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trong một số trƣờng hợp cần có sự phối họp đối chiếu, kiểm tra của các cơ quan liên quan để đảm bảo số liệu tính thuế đƣợc chính xác. Giá tính thuế của lm2 nhà: do UBND cấp tỉnh quy đinh căn cứ vào chất lƣợng xây dựng, chất lƣợng sử dụng đối với từng loại nhà (nhà biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2...) do Bộ Xây dựng quy định và phân biệt theo hệ số về thời gian sử dụng đối với từng loại nhà, cấp nhà cụ thể và cho từng loại tầng cụ thể trong nhà. Giá tính thuế đƣợc ổn định trong vòng 5 năm kể từ năm tính thuế đầu tiên. Thuế suất: Thực hiện Chƣơng trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2009, ngày 17/9/2009, Chính phủ đã trình Quốc hội dự án Luật thuế nhà, đất (thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất). Theo dự án Luật thuế nhà, đất trình Quốc hội thì dự kiến đƣa nhà ở vào đối tƣợng chịu thuế với 3 phƣơng án đƣợc đƣa ra là: (i) Áp dụng mức thuế suất 0,03% đối với các loại nhà ở có giá tính thuế từ 500trđ trở lên; (ii) Nhà cấp IV trở xuống không thu thuế, các loại nhà khác áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần theo diện tích (đến 120m2 là 0%, phần trên 120m2 là 0,03%); (iii) Áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần theo giá trị (đến 500trđ là 0%, phần trên 500trđ là 0,03%). Chính phủ trình Quốc hội theo phƣơng án 3 là áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần theo giá trị. * Qua phân tích các quan điểm trên, Luận án đề xuất: Nên xây dựng thuế suất luỹ tiến theo giá trị nhà chịu thuế, có điều kiện về diện tích nhà. Nhƣ vậy, sẽ đạt đƣợc mục tiêu dễ quản lý vì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã ghi rõ diện tích nhà ở và cấp công trình, dễ xác định đƣợc thay đổi về diện tích của nhà ở, dễ tính mức lũy tiến. Đề xuất mức thuế: là 0,03% đối với ngƣời sở hữu ngôi nhà thứ hai, đối với các loại nhà ở có giá tính thuế từ 500 trđ trở lên, đảm bảo mỗi ngƣời dân có 1 căn nhà không thuộc diện chịu thuế; mức thuế suất thấp (0,03%), nên sẽ tác động không lớn tới tâm lý và đời sống kinh tế của ngƣời dân. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 161 Hạn mức nhà chịu thuế do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện từng địa phƣơng và có tính theo nhân khẩu. Diện tích nhà ở trong hạn mức đƣợc xây dựng thuế suất thấp, trên hạn mức quy định cho từng loại hộ (tuỳ theo số nhân khẩu của hộ đó) phải nộp thuế luỹ tiến. Trƣờng hợp, hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vƣợt hạn mức nhà ở thì thuế suất tăng gấp 2 - 3 lần thuế cơ bản. Trƣờng hợp mua nhà mà bỏ không (không có ai sử dụng) thì cũng áp dụng thuế suất tăng gấp 2 - 3 lần thuế cơ bản. Trƣờng hợp nhà dùng để cho thuê thì phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà và nộp thuế kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà và thuế thu nhập, thuế nhà nộp theo thuế suất trong hạn mức. Miễn giảm thuế: không thu thuế này đối với nhà ở xã hội; nhà ở tái định cƣ; nhà ở thƣơng mại có giá trị dƣới 500 triệu đồng; nhà cấp 4 trở xuống. Nhà sử dụng vào lợi ích công cộng (nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trạm xá, bệnh viện, nhà trƣờng, nhà bảo tàng, đình, chùa, nhà thờ); nhà mà chủ sở hữu không thu tiền hoặc tiền thuê chỉ đủ bù đắp chi phí bảo dƣỡng, sửa chữa; nhà bị thiên tai, địch hoạ; nhà của các đối tƣợng chính sách thuộc diện miễn thuế ...Không thu thuế này đối với các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhƣng đang ở chật (đối với thành phố Hà Nội dƣới mức bình quân nhà ở tối thiểu 6,5 m2/ngƣờ m2/ngƣời tính đến 2015 của Quyết định phê duyệt Chƣơng trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hƣớng đến năm 2030) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3... nhƣng tổng diện tích các căn hộ này dƣới 200m2. - Điều kiện để thực hiện Luật thuế nhà ở: + Khi thực hiện đánh thuế, thì khó khăn lớn nhất là hệ thống dữ liệu về nhà ở Việt Nam. Không có cơ sở dữ liệu này, khó xác định đâu là ngôi nhà thứ hai. Về việc thu thập dữ liệu, quan trọng nhất là ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ. Đây là các thành phố chiếm nhiều giao dịch, nhiều nhà ở nhất cả nƣớc. Cần xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và đƣợc cập nhật theo thời gian. + Để đƣa chính sách này vào cuộc sống, cần tính toán tác động và cách thức thực hiện: đó là phải sàng lọc đối tƣợng mua nhà ở thứ 2 đầu cơ khác với mua nhà ở thứ 2 nhằm mục đích chuyển chỗ ở chật hẹp, thiếu không gian. Họ có tiền, họ đƣợc mua mà vẫn giữ nhà cũ. Phải hoàn thành cấp thẻ căn cƣớc công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ ngƣời đang sở hữu nhà ở. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 162 + Cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho các BĐS nhà ở tại thành phố Hà Nội. + Thời điểm đánh thuế cho phù hợp, căn cứ để đánh thuế để tránh đánh thuế nhầm đối với những ngƣời dân đã ký hợp đồng mua nhà, hợp đồng góp vốn dự án, đã đến thời hạn hoàn thiện dự án, cấp nhà nhƣng chủ đầu tƣ vẫn chƣa bàn giao nhà. Xác định thời điểm sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trƣờng là việc cần thiết nhƣng hết sức cân nhắc khi sử dụng thuế trực thu bởi thông thƣờng loại thuế này giải quyết tình trạng đầu cơ trong nhà đất, nhƣng nó có thể khiến TTBĐS vừa khởi sắc chuyển lạnh. Luật Thuế nhà thứ 2 đánh trên ngƣời có nhiều nhà cần nghiên cứu và đƣa vào áp dụng trƣớc năm 2020 để nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên TTBĐS. 3.2.1.2. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Để khắc phục những hạn chế, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất. Tuy nhiên trên thực tế công tác giao đất, cho thuê đất vẫn có những hạn chế nhất định, luận án đề xuất một số giải pháp sau: Thứ nhất: Trƣờng hợp các tập đoàn, tổng công ty Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng, kinh doanh BĐS đều có dự án triển khai chậm, kéo dài nhiều năm làm giảm hiệu quả đầu tƣ, thậm chí một số dự án phải dừng thi công do thiếu vốn gây lãng phí đầt đầu tƣ và tình trạng cơ quan Nhà nƣớc có quyền bán đất ở vị trí rất đẹp ngay trong trung tâm cho công ty tƣ nhân với giá rẻ, song lại xin Nhà nƣớc một mảnh đất khác để xây trụ sở. Với những bất cập này, phải đƣa quyền sử dụng đất thành hàng hóa. Doanh nghiệp, công ty Nhà nƣớc thậm chí cả đơn vị hành chính sự nghiệp phải thuê đất thay vì đƣợc giao đất. Kể cả khi Nhà nƣớc dùng tiền ngân sách để trả tiền thuê cũng phải hạch toán rõ ràng. Khi thuê đất nhƣ vậy các chủ thể sử dụng đất mới có động cơ để sử dụng đất hiệu quả. Đơn vị nào không sử dụng đất mà phải trả tiền thuê, họ sẽ thấy lợi ích không lớn, không đƣợc bán đất đó đi thì họ sẽ trả lại cho Nhà nƣớc. Việc thu hồi đất với các đơn vị này cũng dễ dàng hơn. Thứ hai: Trong khi các doanh nghiệp Nhà nƣớc sử dụng đất thiếu hiệu quả nhƣng lại hƣởng lợi lớn khi chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhƣợng còn với đối tƣợng sở hữu đất là ngƣời dân, đặc biệt ngƣời nông dân lại chịu nhiều thiệt thòi Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 163 nhất là trong trƣờng hợp bị thu hồi đất. Đối với đất ở của ngƣời dân, đất nông nghiệp đƣợc giao, cho thuê đối với ngƣời nông dân cần đƣợc lƣu thông trên TTBĐS nhằm kích hoạt cơ chế thị trƣờng. Khuyến khích ngƣời dân tự chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tuy nhiên cần chú trọng đánh thuế phần giá trị gia tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ ba: Đối với trƣờng hợp không thực hiện đấu giá đƣợc thì giá đất tính tiền SDĐ đƣợc xác định phù họp với giá chuyển nhƣợng QSD đất thực tế trên thị trƣờng. Giá đất này do UBND cấp tỉnh quy định và công bố; trƣờng hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSD đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp trên cơ sở định giá của tổ chức định giá có đủ năng lực theo quy định của pháp luật. Thứ tư: Tăng cƣờng việc giao đất (có thu tiền SDĐ), cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ (hạn chế việc giao đất, cho thuê đất không qua hình thức đấu giá) và cần có một quy chế đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch. Bởi vì, việc đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất đối với ngƣời SDĐ có nhu cầu luôn tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, móc ngoặc, thông đồng “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá nếu các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền không công khai, minh bạch các thông tin và không có những chế tài đủ mạnh để hạn chế tiêu cực trong lĩnh vực này. Thứ năm: Đối với tiền sử dụng đất, để TTBĐS thực sự vận hành theo cơ chế thị trƣờng thì trung và dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất cần coi đây nhƣ một sắc thuế. Các cơ quan chức năng cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm „tiền sử dụng‟ đất mà thay thế bằng sắc thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% bảng giá đất. Nhƣ vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ đƣợc cơ chế xin– cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nƣớc. Do vậy, Luận án kiến nghị sửa đổi Điều 107 Luật đất đai nhƣ sau: “Khoản 2: Thu tiền sử dụng đất với trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 10% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất K) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”. Đồng thời đề nghị bỏ qui định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” sửa đổi điều 114 Luật đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất và giá đất Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 164 cụ thể” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phƣơng. Trên cơ sở đó tính thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở một cách minh bạch, loại trừ cơ chế “xin - cho”. Thứ sáu: Đề nghị kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất hoặc phân kỳ theo tiến độ dự án. Quy định nộp tiền sử dụng đất hiện nay đƣợc chia thành 2 đợt (trong thời hạn 90 ngày). Luận án đề xuất kéo dài thêm thành 3 đợt ( khoảng thời gian 120 ngày) là phù hợp. Chính phủ cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm của DN và giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN. Đề nghị sửa đổi Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng, để cho phép ngƣời mua căn hộ đã có biên bản bàn giao căn hộ, nhƣng chƣa có chủ quyền đƣợc chuyển nhƣợng căn hộ. Thời gian này vừa đủ để hỗ trợ cho ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất, đồng thời vừa đảm bảo việc thực hiện pháp luật ngân sách nhà nƣớc nghiêm minh, chặt chẽ. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất không quá dài để có thể bị lợi dụng, dẫn đến chiếm dụng vốn của nhà nƣớc và không phù hợp với thời hạn nộp các khoản thu ngân sách khác. 3.2.1.3. Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.1.3.1. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc Để khắc phục những hạn chế nêu trên cần thực hiện những giải pháp sau: Thứ nhất: Công tác cho thuê đất phải thật sự minh bạch. Việc Nhà nƣớc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã tạo ra thị trƣờng sơ cấp trong quan hệ đất đai (thị trƣờng thứ cấp là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với nhau), do vậy rất cần phải thiết lập hệ thống cơ chế tài chính về giá đất phù hợp để xóa bỏ quan hệ “xin - cho”, tệ nạn tham nhũng đất đai trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm tạo ra một TTBĐS (trong đó có QSDĐ) lành mạnh. Tuy nhiên, ngƣợc lại với GCN QSDĐ, giá đất mà Luật đất đai 2013 quy định lại có 2 loại (giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đƣợc xây dựng 5 năm một lần và giá đất cụ thể), nếu tính cả giá thị trƣờng thì có 3 loại giá so với 1 loại giá trƣớc đây. Có thể nói, đây là sự chƣa tiến bộ trong công tác xác định giá đất. Do công tác định giá đất những năm qua chƣa tốt, chƣa xác định đƣợc giá trên thị trƣờng nên vẫn còn tồn tại nhiều loại giá đất, trong đó giá cụ thể đƣợc áp dụng trong việc giao đất (có thu tiền không qua hình thức đấu giá), cho thuê đất, công nhận QSDĐ, chuyển mục đích SDĐ, bồi thƣờng khi Nhà Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 165 nƣớc thu hồi đất và cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc quy định 2 loại giá của Luật đất đai nhƣ hiện nay sẽ không bảo đảm đƣợc sự công bằng, bình đẳng giữa những ngƣời SDĐ với nhau; gây tốn kém tiền của, thời gian trong việc định giá đất cụ thể (lãnh đạo UBND nhiều tỉnh phàn nàn phải dành quá nhiều quỹ thời gian cho việc họp để xác định giá đất cụ thể). Do vậy, cần thống nhất quy định một loại giá đất và giá này phải phù hợp với giá đất trên thị trƣờng. Thứ hai: Hoàn thành công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tổ chức công khai đúng thời gian quy định làm căn cứ để cho thuê đất. Thực tế cho thấy, rất ít địa phƣơng trong đó có thành phố Hà Nội hoàn thành việc lập quy hoạch kế hoạch đúng thời hạn, do thời gian thẩm định, phê duyệt kéo dài (hoặc chƣa có quy hoạch cấp trên), thậm chí có địa phƣơng khi gần hết kỳ quy hoạch (10 năm) vẫn chƣa hoàn thành việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Đây là rào cản lớn đối với công tác giao đất, cho thuê đất. Thứ ba: Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra đối với việc cho thuê đất để Nhà nƣớc nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai trên phạm vi cả nƣớc; kết hợp giải quyết tốt các khiếu nại, tranh chấp đất đai phát sinh từ việc cho thuê đất. Kiên quyết thu hồi những diện tích đất đã giao, cho thuê trái thẩm quyền, không đúng quy định của pháp luật (trƣờng hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất nhƣng không thực hiện việc đấu giá) hoặc chậm nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất. 3.2.1.3.2. Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc Đối với quản lý và chuyển nhƣợng BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, luận án đƣa ra các giải pháp nhƣ sau: Thứ nhất: Cần tăng cƣờng công tác quản lý, sử dụng quỹ nhà chuyên dùng còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt không chỉ nằm ở đề án mà còn nằm ở khả năng và trách nhiệm thực thi, giám sát. Vì vậy, UBND thành phố cần yêu cầu giám đốc các đơn vị nghiêm túc kiểm điểm cụ thể đối với các tổ chức, cá nhân đƣợc giao nhiệm vụ. Hà Nội cần thành lập Tổ công tác liên ngành để rà soát lại toàn bộ các điểm nhà chuyên dùng có vƣớng mắc, đề xuất phƣơng án xử lý cụ thể đối với từng trƣờng hợp, xây dựng quy trình, thủ tục bán đấu giá và xác định giá để bán chỉ định theo giá thị trƣờng. Thứ hai: Cần xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và theo tinh thần Chỉ thị số 27 của Thủ tƣớng ngày 25/8/2014 (về việc tăng cƣờng công tác quản lý các trụ sở, cơ sở hoạt động sự nghiệp). Bên cạnh hàng lang pháp lý, thì vấn đề giám sát và trách nhiệm thực Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 166 thi phải là ƣu tiên hàng đầu đối với UBND TP trong việc quản lý, sử dụng quỹ nhà chuyên dùng. Thanh tra kiểm tra thực tế để phát hiện những sai phạm để kịp thời xử lí. Thứ ba: Ngày 29/5/2008, Thủ tƣớng Chính phủ đã có văn bản số 827/TTg-KTN chỉ đạo về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê, trong đó nêu rõ “các địa phương tiếp tục thực hiện việc bản nhà ờ thuộc sở hĩm nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ đến hết năm 2010”. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng tiếp tục thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê. UBND thành phố Hà Nội cần kiện toàn lại đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bán nhà, công khai quy trình bán nhà, phân rõ trách nhiệm, trình tự giải quyết thủ tục bán nhà cho từng đơn vị, rút ngắn thời gian bán nhà và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, vừa tạo điều kiện cho ngƣời thuê nhà ổn định cuộc sống, vừa góp phần tăng thêm nguồn cung cho TTBĐS. 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.2.1. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thứ nhất: UBND thành phố Hà Nội cần chỉ đạo UBND các quận, huyện, thị xã phải xây dựng kế hoạch thực hiện theo khối lƣợng còn phải GPMB và bám sát tiến độ thời gian hoàn thành đƣợc Thành phố giao. Tăng cƣờng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc đền bù GPMB và xử lý kiên quyết các trƣờng hợp vi phạm pháp luật đất đai và quản lý xây dựng đô thị... Thứ hai: Công tác lập quy hoạch xây dựng các khu, điểm tái định cƣ để phục vụ các dự án đầu tƣ, dự án phát triển trên địa bàn thành phố cần đƣợc thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố, trên cơ sở các dự án đã đƣợc ghi vốn đầu tƣ, đƣợc UBND thành phố thông qua kế hoạch thu hồi đất để thực hiện dự án. Quy định bắt buộc về trách nhiệm của các chủ đầu tƣ trong việc bố trí nguồn vốn xây dựng khu tái định cƣ; đồng thời có chính sách khuyến khích các chủ đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất tham gia xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất tái định cƣ và nhà ở tái định cƣ nhằm ngày càng nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân tái định cƣ và đƣa pháp luật đất đai vào đời sống xã hội. Kinh nghiệm từ các địa phƣơng cho thấy nếu chính quyền địa Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 167 phƣơng có những định hƣớng, quy hoạch kinh tế - xã hội cũng nhƣ quy hoạch sử dụng đất rõ ràng; doanh nghiệp có những hỗ trợ và chính sách ƣu đãi đối với ngƣời lao động địa phƣơng; các hộ gia đình chủ động trong việc chuyển đổi sinh kế thì ngƣời bị thu hồi đất sẽ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Nhƣ thế công tác thu hồi đất để triển khai dự án cũng sẽ thuận lợi hơn, những khiếu kiện liên quan đến công tác thu hồi đất sẽ không còn là điểm “nóng”. Thứ ba: Các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền là cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế, xây dựng khung giá đất cho phù hợp với thực tế, sát giá thị trƣờng. - Về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất: Cần sửa đổi pháp luật đất đai theo hƣớng tách giá tính thuế và giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị trƣờng, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tƣơng đƣơng. Bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hƣớng ngày càng phù hợp với giá thị trƣờng; chuyển giao chức năng xác định giá đất từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang cho các tổ chức tƣ vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện. Nhà nƣớc chỉ giữ vai trò là ngƣời quản lý công tác định giá đất. Thứ tư: Cần có một cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trong việc triển khai thu hồi đất nhằm bảo đảm lợi ích của ngƣời có đất, của chủ đầu tƣ và bảo đảm lợi ích chung của xã hội. Cụ thể, những dự án chủ đầu tƣ đã đền bù, giải phóng đƣợc 80% diện tích trở lên cần đƣợc thành phố, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có cơ chế hỗ trợ việc giải tỏa đền bù để tránh lãng phí thời gian, làm tăng chi phí đầu tƣ khiến giá bán nhà đội theo sau đó. Đối với những dự án đã bồi thƣờng, giải phóng bằng liền thửa, đề nghị cần cho phép chủ đầu tƣ đƣợc điều chỉnh quy hoạch trong phạm vi đất đã đƣợc bồi thƣờng, giải tỏa để có thể triển khai ngay dự án. Đối với các dự án đã đƣợc chủ đầu tƣ giải phóng mặt bằng, chính quyền địa phƣơng cần vào cuộc hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà chủ đầu tƣ đã đền bù cho các hộ dân trong phạm vi dự án trƣớc đó. Những hộ dân không đồng tình, cần có cơ chế để ngƣời có đất tham gia góp vốn cùng chủ đầu tƣ thực hiện hợp tác đầu tƣ kinh doanh dự án đó. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 168 Thứ năm: Thực hiện quy chế dân chủ gắn với cải cách hành chính, xây dựng và thực hiện quy ƣớc. Trong đó, thực hiện tốt công tác đơn giản hóa thủ tục hành chính theo hƣớng công khai, minh bạch và thuận tiện cho tổ chức, công dân; tăng cƣờng ứng dụng công nghệ thông tin trong tiếp nhận. Với một thành phố đang có rất nhiều dự án cần đất để đầu tƣ xây dựng nhƣ Hà Nội, thiết nghĩ cần có những chính sách bồi thƣờng có lợi nhất cho ngƣời dân trên cơ sở công bằng, lấy ý kiến đóng góp của nhân dân, công khai trao đổi với nhân dân, không thực hiện áp đặt các cơ chế bồi thƣờng, tạo niềm tin trong nhân dân để công tác bồi thƣờng đạt hiệu quả cao trong thực tế, giải phóng mặt bằng đƣợc thực hiện nhanh chóng, tránh vƣớng mắc, khiếu kiện kéo dài, gây ảnh hƣởng đến các hoạt động đầu tƣ của Nhà nƣớc. Thứ sáu: Quyền thu hồi đất của Nhà nƣớc đang bị bó hẹp khi chỉ áp dụng cho các dự án vì quốc phòng an ninh. Có thể đề xuất mở rộng thêm nhƣ sau: Đối với trƣờng hợp doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, sản xuất thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy hoạch mà chủ đầu tƣ đã thỏa thuận chuyển nhƣợng trên 70% diện tích đất, nếu sau 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện tổ chức cho các bên thƣơng thảo mà không đạt đƣợc thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì cho phép giao Trung tâm phát triển quỹ đất lập hồ sơ thu hồi đất, thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng (GPMB) theo chính sách nhà nƣớc. Sau khi GPMB xong, sẽ giao chủ đầu tƣ thực hiện dự án. Tóm lại, những vấn đề nảy sinh trong thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ là không thể tránh khỏi đối với bất cứ thành phố hay quốc gia nào, đặc biệt là ở các nƣớc đang phát triển. Khắc phục những tồn tại đó sẽ đảm bảo sự ổn định, nâng cao điều kiện sống cho ngƣời dân ở những khu vực có đất bị thu hồi, góp phần vào sự vận hành và phát triển của TTBĐS ở thành phố Hà Nội nói riêng và TTBĐS Việt Nam nói chung. 3.2.2.2. Hoàn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Một số giải pháp đối với chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính nhƣ sau: Thứ nhất: Bộ Xây dựng và UBND TP.Hà Nội cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ trong việc hoàn thiện thể chế, cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Thành phố Hà Nội cần tiếp tục rà soát Chƣơng trình phát triển nhà ở, xác định rõ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 169 mục tiêu và lộ trình thực hiện trong 5 năm, 10 năm để xây dựng kế hoạch cụ thể cho hàng năm và từng giai đoạn. Thứ hai: Cân đối nhu cầu nhà ở xã hội tại các quận, huyện, thị xã đảm bảo phân bố hợp lý trên địa bàn TP theo quy hoạch; Khẩn trƣơng rà soát quy hoạch các trƣờng đại học, cao đẳng, dạy nghề trong nội thành và quy hoạch các trƣờng di dời ra ngoại thành, đồng thời, rà soát quy hoạch các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, quy hoạch các khu đô thị mới, khu nhà ở chƣa dành quỹ đất 20% (hoặc 25%) để xác định vị trí, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thuê, nhà ở học sinh sinh viên, nhà ở tái định cƣ kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhƣng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật. Thứ ba: Bộ xây dựng cần phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại vừa túi tiền, nhà ở thƣơng mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hƣớng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và TTBĐS thành phố phát triển lành mạnh, bền vững. Xây dựng chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có tính ổn định lâu dài và liên tục trong mỗi giai đoạn tối thiểu 5 năm nhằm tạo điều kiện cho UBND thành phố Hà Nội thành lập kế hoạch giao đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tƣ. Thứ tư: Để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, cần thay đổi phƣơng thức đầu tƣ nhà ở xã hội hoàn toàn theo cơ chế thị trƣờng. Nhà nƣớc sẽ xóa bỏ các ƣu đãi cho chủ đầu tƣ hiện nay mà chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho ngƣời mua nhà. Khi đó, doanh nghiệp thực hiện đầu tƣ dự án nhà ở xã hội giống nhƣ nhà ở thƣơng mại, nhƣng phải dành tỷ lệ từ 20 - 50% tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích từ 25 - 45 m2/căn hộ, sử dụng vật liệu thông thƣờng, chất lƣợng đảm bảo, an toàn cho ngƣời sử dụng. Đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành mới bộ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cƣ căn hộ vừa và nhỏ để các DN có cơ sở thực hiện. Đề nghị bãi bỏ quy định tỷ lệ căn hộ trong chung cƣ (thƣơng mại và nhà ở xã hội) theo công thức 1-2-1, thay vào đó nên cho phép doanh nghiệp tự cân đối và lựa chọn tỷ lệ phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng, phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt theo từng khu vực, từng dự án, chỉ kiểm soát trên hệ số sử dụng đất và chiều cao tối đa, tối thiểu. Thứ năm: Tình trạng thiếu hụt nhà ở cho ngƣời nghèo sẽ còn kéo dài nếu không giải quyết tốt vấn đề quỹ đất. Thực tế, những dự án nhà ở xã hội gần Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 170 trung tâm dù giá cao hơn nhƣng vẫn nhiều ngƣời mua, còn các dự án ở ngoại thành, hạ tầng, giao thông không thuận lợi thì dù có bán giá thấp cũng ít ngƣời lựa chọn. Đã có quy định các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại rộng hơn 10 ha phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhƣng do cơ quan chức năng quản lý chƣa nghiêm nên chủ đầu tƣ thƣờng tìm mọi cách trì hoãn thực hiện, hoặc dành phần đất chƣa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất để xây nhà ở xã hội. Thứ sáu: Để điều tiết lƣợng hàng hoá và cân đối sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu của TTBĐS thành phố Hà Nội, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, vai trò của chính quyền địa phƣơng rất quan trọng. UBND thành phố Hà Nội cần có chƣơng trình kế hoạch, không chỉ phát triển nhà ở chung chung mà cần xác định rõ tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại phân khúc trung bình, thấp và nhà ở cao cấp với diện tích, khu vực cụ thể. Trên cơ sở đó, chính quyền địa phƣơng chỉ đạo thực hiện các thủ tục hành chính, quyết định việc cấp đất dự án, xác định tiến độ của các dự án hợp lý, phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phƣơng ở từng thời điểm phát triển. Ở các đô thị đang bức xúc về nhà ở nhƣ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, cần có kế hoạch sử dụng hiệu quả quỹ đất, ƣu tiên phần đất còn lại ở các khu trung tâm để xây nhà cho ngƣời thu nhập thấp. Chẳng hạn, ƣu tiên làm nhà ở xã hội khi xây dựng lại các khu chung cƣ cũ ở nội đô, hoặc tại các khu đất sau khi di dời nhà máy, công sở. Khu di dời nhà máy, công sở cũng phải chuyển một phần sang đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch. Nhƣng chỉ phân phối cho ngƣời thu nhập thấp đang sống trong phƣờng và lân cận, trong quận có dự án để không làm tăng mật độ dân số. 3.2.2.3. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội BĐS là những tài sản có giá trị lớn nên việc đầu tƣ vào BĐS thƣờng cần các khoản vốn vay từ các nguồn khác ngoài nguồn vốn tự có của các hộ gia đình, ngân hàng cũng nhƣ của các doanh nghiệp. Do vậy có thể nói vấn đề tài chính là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với các hoạt động của TTBĐS. Giải quyết đƣợc bài toán nguồn vốn sẽ tạo một trong những điều kiện cơ bản cho TTBĐS phát triển. Ở các nƣớc phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho BĐS khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tƣ, quỹ tín thác (REIT), quỹ tiết kiệm hay quỹ hƣu trí, các dòng vốn FDI, FII,… còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 171 động từ ngƣời dân. Để tạo lập dòng vốn bền vững cho thị trƣờng, cần tài chính hoá nguồn vốn bằng cách tạo ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, hai là hệ thống tái thế chấp, thứ ba là ngân hàng tiết kiệm tƣơng hỗ, thứ tƣ là các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hƣu trí, các công cụ tài chính khác. 3.2.2.3.1. Kênh tài chính thế chấp - Để hình thành kênh tài chính thế chấp và đi vào hoạt động có hiệu quả đồng thời phòng ngừa những rủi ro, cần thực hiện các giải pháp điều kiện sau: Thứ nhất: Để xây dựng và phát triển thị trƣờng chứng khoán hóa không thể thiếu việc xây dựng một hệ thống pháp luật kinh tế phù hợp với tập quán quốc tế và các chuẩn mực kinh doanh hiện đại. Thứ hai: Theo quy định hiện hành, mọi doanh nghiệp đều phải đăng ký ngành nghề kinh doanh tại phòng đăng ký kinh doanh (theo hệ thống mã số ngành nghề theo quy định). Trong giao dịch chứng khoán hóa, tổ chức tập hợp tài sản thế chấp bị hạn chế không cho phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, nếu không có đăng ký kinh doanh, tổ chức tập hợp tài sản thế chấp không có tƣ cách pháp lý để có thể tham gia vào giao dịch chứng khoán hóa. Do vậy, trong tƣơng lai, khi thị trƣờng chứng khoán hóa bắt đầu hình thành, cần cho phép bổ sung ngành nghề hoạt động chứng khoán hóa để có thể đăng ký kinh doanh cho các tổ chức tập hợp tài sản thế chấp. Thứ ba: Mặc dù Việt Nam đã ban hành Luật Phá sản doanh nghiệp nhƣng thực tiễn cho thấy, những quy định của luật này chƣa đáp ứng đƣợc sự phát triển của kinh tế - xã hội. Đối với các nhà đầu tƣ trong giao dịch chứng khoán hóa, việc tòa án có thể coi các giao dịch bán tài sản trong vòng sáu tháng trƣớc ngày nộp đơn phá sản của doanh nghiệp là vô hiệu và phải đƣợc hoàn trả lại cho doanh nghiệp phá sản là một rủi ro pháp lý đáng cân nhắc. Ngoài ra Luật Phá sản doanh nghiệp cũng chƣa quy định rõ cách thức xử lý phần vốn góp của doanh nghiệp phá sản trong vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp khác. Do vậy, trong trƣờng hợp bên thế chấp và cho vay phá sản, các nhà đầu tƣ vào chứng khoán nợ do tổ chức tập hợp tài sản thế chấp (nếu do bên thế chấp và cho vay tài sản thành lập) phát hành có thể gặp một số rủi ro. Một là tòa án có thể yêu cầu các bên mua hàng trong giao dịch gốc phải thanh toán trực tiếp cho bên thế chấp và đi vay để lấy tiền trả nợ. Hai là nếu tổ chức tập hợp tài sản thế chấp đƣợc thành lập dƣới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, thì tổ chức tập hợp tài sản thế chấp này có thể bị giải thể vì thành viên sáng lập bị phá sản. Nhƣ vậy, Luật Phá sản doanh nghiệp cần phải đƣợc nghiên cứu để hoàn thiện theo Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 172 hƣớng (a) coi mọi khoản phải thu đã đƣợc bên thế chấp và đi vay chuyển nhƣợng hợp thức cho tổ chức tập hợp tài sản thế chấp, là tài sản của tổ chức tập hợp tài sản thế chấp và do đó không đƣợc sử dụng để thanh toán nợ cho bên thế chấp và đi vay, và (b) khẳng định sự tồn tại độc lập của tổ chức tập hợp tài sản thế chấp trong trƣờng hợp bên thế chấp và đi vay bị phá sản và tạo ra cơ chế cho phép một tổ chức quản lý sẽ đứng ra quản lý tổ chức tập hợp tài sản thế chấp và thu hồi các khoản phải thu cho tổ chức tập hợp tài sản thế chấp. Thứ tư: Nhìn chung, để chứng khoán hóa có tính khả thi tại Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng thì hệ thống pháp luật hiện hành cần phải đƣợc đổi mới. Tuy nhiên, do đặc thù của chứng khoán hóa nên việc sửa đổi những nội dung có liên quan của các luật khác nhau rất phức tạp. Vì vậy, cần ban hành luật riêng về chứng khoán hóa nhằm tạo ra một khung pháp lý thống nhất cho các giao dịch chứng khoán hóa nhƣng cũng không làm ảnh hƣởng tới các giao dịch tài chính khác nhƣ phát hành chứng khoán nói chung hay bao thanh toán (factoring). Về hình thức văn bản pháp lý, bƣớc đầu luật chứng khoán hóa của Việt Nam có thể đƣợc thể hiện dƣới hình thức nghị định do Chính phủ ban hành hƣớng dẫn thí điểm các giao dịch chứng khoán hóa. Thứ năm: Ngoài ra, cũng cần xác định cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với các giao dịch chứng khoán hóa. Nói chung, các giao dịch chứng khoán hóa khi đƣợc thực hiện tại Việt Nam có thể nằm trong tầm quản lý của ba cơ quan Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nƣớc và Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp huy động vốn bằng kỹ thuật chứng khoán hóa, Chính phủ cần cân nhắc áp dụng cơ chế “một cửa” theo đó có thể chỉ định Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc là cơ quan cấp phép và quản lý các giao dịch chứng khoán hóa. Thứ sáu: Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có BĐS, cung cấp các thông tin cần thiết cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tƣ. Đồng thời, nghiên cứu và lập các chế tài bắt buộc bảo hiểm đối với các tài sản thế chấp, xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp. 3.2.2.3.2. Trái phiếu bất động sản - Tính minh bạch của các doanh nghiệp BĐS chƣa cao so với quy chuẩn chung. Đây là thách thức không hề nhỏ cho các trái chủ và cho chính doanh nghiệp khi gia nhập thị trƣờng trái phiếu. Việc cốt lõi mang tính bền vững là minh bạch hóa thông tin, và đƣa ra những tiêu chuẩn chặt chẽ, hợp lý về chất lƣợng tín dụng và năng lực tài chính của DN. Minh bạch thông tin các doanh Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 173 nghiệp BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong đảm bảo cho thị trƣờng hoạt động hiệu quả, đảm bảo tính công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích của nhà đầu tƣ. - Nhà nƣớc cần sớm ban hành khung pháp lý quy định chặt chẽ về hình thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói riêng và các hình thức huy động vốn khác nói chung, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong những hƣớng dẫn phải quy định cụ thể, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi, tạo khung pháp lý đầy đủ để việc phát hành trái phiếu BĐS đƣợc thuận lợi và phổ biến hơn trên TTBĐS. 3.2.2.3.3. Quỹ đầu tƣ bất động sản - Từ việc nghiên cứu các loại REIT, mô hình hoạt động trong điều kiện thực tế, có thể đƣa ra một số giải pháp cụ thể sau: Thứ nhất: Cần tạo cơ chế thông thoáng về điều kiện thành lập Quỹ, cơ chế ƣu đãi thuế và đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh BĐS. Thứ hai: Đề nghị sửa Nghị định 58/2012/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Chứng khoán, đề xuất phƣơng án cho góp vốn bằng BĐS vào Quỹ đầu tƣ BĐS để tạo điều kiện đƣa Quỹ này đi vào hoạt động. Nhà đầu tƣ đƣợc góp vốn bằng BĐS để thành lập hoặc tăng vốn điều lệ của Quỹ đầu tƣ BĐS với các điều kiện nhƣ: BĐS đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tƣ, chính sách đầu tƣ của quỹ; BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của thành viên sáng lập, không bị hạn chế chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang đƣợc cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cƣợc, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự và đang đƣợc khai thác, sử dụng. Thứ ba: Bộ Tài chính cần xem xét đến các quy định nới lỏng hơn để tạo đòn bẩy cho Quỹ đầu tƣ BĐS phát triển ở Việt Nam nhƣ: Cho phép Quỹ đƣợc sử dụng đòn bẩy dài hạn đến tỷ lệ ít nhất là 35% tổng tài sản và Quỹ đƣợc phép đem tài sản của mình làm tài sản thế chấp để có thể dễ dàng hơn trong việc mua và quản lý BĐS, cũng nhƣ nhằm mang lại lợi nhuận cao hơn. Thứ tư: Sự thiếu rõ ràng của chính sách thuế đối với quỹ đầu tƣ BĐS cũng đang gây quan ngại cho cả công ty quản lý quỹ lẫn NĐT. Xem xét điều chỉnh chính sách thuế đánh trên cổ tức chi trả cho nhà đầu tƣ nhằm tạo ra một lợi thế mạnh mẽ cho nhà đầu tƣ tham gia vào Quỹ. Ngoài ra nên quy định miễn thuế, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 174 phí liên quan đến giao dịch góp tài sản thành lập quỹ để khuyến khích nhà đầu tƣ góp tài sản lập quỹ thay vì bán tài sản. Thứ năm: Khi thành lập Quỹ đầu tƣ BĐS nếu nhà đầu tƣ nƣớc ngoài nắm giữ trên 49% vốn điều lệ thì Quỹ sẽ bị xem là nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và bị hạn chế trong vấn đề sở hữu BĐS so với quỹ đầu tƣ trong nƣớc. Giới hạn này sẽ hạn chế khả năng kêu gọi dòng vốn đầu tƣ từ nƣớc ngoài và cũng hạn chế khả năng mua các tài sản giá trị lớn. Rất nhiều nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, đặc biệt từ các quốc gia lân cận bày tỏ sự quan tâm đến những tài sản tại Việt Nam, nhất là những dự án BĐS thƣơng mại, bán lẻ hay khu công nghiệp. Tuy nhiên, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài e ngại các giới hạn pháp lý về sở hữu BĐS. Chính vì vậy cần tiến tới gỡ bỏ giới hạn này để Quỹ đầu tƣ BĐS của Việt Nam hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Thứ sáu: Nghiên cứu theo kinh nghiệm quốc tế về quỹ tín thác REIT, việc không đánh thuế 2 lần với mô hình quỹ Đầu tƣ BĐS tại nghị định 58/2012/NĐ-CP thông qua việc thuế doanh nghiệp bằng 0. Nhằm thúc đẩy phát triển mô hình tƣơng tự REIT, chứng khoán hóa các BĐS cho thuê đã hình thành. Thứ bảy: Cần nghiên cứu để áp dụng những mô hình thành công về các nguồn tài chính/quỹ đầu tƣ BĐS tại các nƣớc đang phát triển, đặc biệt là các nƣớc phát triển tại khu vực châu Á vào Việt Nam. Các điểm chính yếu là chú ý đến cho các mô hình quỹ mới là: phải là quỹ trong nƣớc, đƣợc phép huy động nguồn vốn nhàn rỗi của mọi ngƣời dân Việt Nam cho TTBĐS; đa dạng hóa các sản phẩm BĐS của quỹ, hành lang pháp lý, cơ chế chính sách cho chứng khoán hóa các BĐS, các sản phẩm, đặc biệt là cần có cơ chế đặc thù về thuế... Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ REIT, các luật khác liên quan đến thị trƣờng chứng khoán, ƣu đãi về thuế... Cuối cùng là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế. Quỹ tín thác BĐS đƣợc thành lập thí điểm đầu tiên tại Tp.HCM ( quỹ đầu tƣ BĐS Techcom Việt Nam REIT (Techcom REIT) của công ty quản lý quỹ Techcom Capital) vì đây là một thị trƣờng có quy mô lớn và phát triển hơn so với những thành phố khác. Nếu quỹ này đi vào hoạt động hiệu quả sẽ nhân rộng ra nhiều thành phố, đặc biệt là Hà Nội. 3.2.2.3.4. Quĩ phát triển nhà ở - Để góp phần cùng doanh nghiệp có chức năng xây dựng nhà ở nhằm thực hiện các chƣơng trình nhà ở của thành phố nhƣ nhà tái định cƣ, nhà ở xã Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 175 hội, nhà lƣu trú công nhân… Quỹ nên hỗ trợ cho các doanh nghiệp này vay vốn với lãi suất ƣu đãi thấp hơn lãi suất ngân hàng. Quỹ cần có những chƣơng trình cho vay vốn ƣu đãi tạo lập nhà ở dành cho đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách thành phố, với lãi xuất thấp (khoảng 4%), lãi vay tính theo dƣ nợ giảm dần. - Ủy ban nhân dân Thành phố cần giao thêm các khu đất sạch để triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp mới. 3.2.2.3.5. Quỹ tiết kiệm nhà ở Qua nghiên cứu thực trạng, luận án đề xuất một số giải pháp nhƣ sau: Thứ nhất: Bộ Xây dựng chỉ nên tập trung quản lý về mặt chuyên môn, đƣa ra đề xuất sử dụng nguồn vốn của quỹ, còn vấn đề tài chính nên giao cho một ngân hàng thì tốt hơn. Việc giúp ngƣời nghèo mua nhà nên giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đây là ngân hàng hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, đƣợc thành lập để phục vụ ngƣời nghèo trong cả nƣớc. Thứ hai: Đề án quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ khả thi hơn nếu có điều kiện kèm theo là Bộ Xây dựng cho phép và khuyến khích các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ với giá bán chỉ vài trăm triệu đồng. Thứ ba: Thay vì chia thành hai mô hình nhƣ Bộ Xây dựng đề xuất, nên thành lập một quỹ chung với tên gọi Quỹ tiết kiệm nhà ở với nhiều gói áp dụng cho từng đối tƣợng khác nhau để tránh nhầm lẫn và gây khó hiểu. Cùng trong một quỹ tiết kiệm nhà ở, ngƣời có thu nhập thấp nếu có nhu cầu có thể dự kiến vay khoảng vài trăm triệu đồng để mua nhà, ngƣời có thu nhập khá hơn có thể dự kiến vay tới con số tiền tỉ. Và mỗi đối tƣợng khác nhau sẽ áp dụng những gói cho vay khác nhau với những quy định chung của quỹ. Thứ tư: Về phía UBND thành phố Hà Nội, thông qua “Trung tâm phát triển quỹ đất” phải tạo ra những quỹ đất sạch, có hạ tầng đồng bộ. Các chủ đầu tƣ sẽ đấu giá đất để lấy tiền phát triển đô thị và tạo điều kiện cho quỹ TKNO triển khai nhà ở xã hội (NOXH). Do tiền thu đƣợc từ đấu giá đất đã có hạ tầng sẽ rất lớn nên phần điều tiết cho quỹ TKNO sẽ đáng kể; hai là có mặt bằng đất sạch (chi phí thấp) cho phát triển NOXH. Bên cạnh đó, về phát triển NOXH Chính phủ nên giao cho một tập đoàn xây dựng của Nhà nƣớc chịu trách nhiệm triển khai. Tập đoàn này phải áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến nhất để có giá thành nhà ở rẻ nhất. Bằng mọi cách phải tạo ra giá thành NOXH ở Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh chỉ ngang bằng với Đà Nẵng, Huế (từ 5 – 6 triệu đồng/m2). Điều này sẽ giúp ngƣời có thu nhập thấp có thể mua đƣợc nhà dễ dàng hơn. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 176 Thứ năm: Đây là chƣơng trình xã hội, vì vậy nhà nƣớc nên có chính sách kêu gọi các DN, các công ty bảo hiểm, các công ty tài chính, các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, nguồn vốn ODA từ quốc tế… bỏ vốn vào với lãi suất thấp; đổi lại họ đƣợc hƣởng các chính sách ƣu đãi nhƣ: miễn giảm thuế, chính sách ƣu đãi đầu tƣ… Ngƣời tham gia đóng quỹ tối thiểu từ 5 năm sẽ đƣợc vay 30% giá trị của nhà ở cần mua. Thời gian vay trong 15 năm, lãi suất chỉ bằng 20-25% lãi suất của ngân hàng thƣơng mại. Đồng thời, nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở cần đƣợc huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn của quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu đƣợc từ các dự án phát triển thƣơng mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ƣơng cấp 1 lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phƣơng hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu đƣợc từ phát hành sổ số kiến thiết hoặc phát hành xổ số nhà ở. Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà ở bắt buộc đối với các đối tƣợng tham gia một số hoạt động liên quan đến BĐS. Đặc biệt, vì là quỹ tiết kiệm nên còn có nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của các đố tƣợng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ. Triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến hành. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tƣợng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tƣ cho TTBĐS. Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa số ngƣời lao động tạo lập nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả phải đảm bảo có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những ngƣời có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi và phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhƣ tiềm lực của nền kinh tế, hệ thống chính sách tiền tệ, mức độ phát triển của thị trƣờng nhà ở. - Luận án đề xuất nhƣ sau: + Bộ Xây dựng phối hợp với một ngân hàng tiến hành khảo sát nhu cầu vay vốn mua nhà ở của ngƣời hƣởng lƣơng để xem bao nhiêu phần trăm ngƣời hƣởng lƣơng sẽ tham gia tự nguyện đóng quỹ. + Cần tiến hành phân tích đánh giá tác động cụ thể của Đề án này. Trong đó tập trung phân tích hiệu quả hoạt động của quỹ. + Công bố Đề án thành lập quỹ công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng để ngƣời dân góp ý. + Phối hợp với các bộ: Tài chính, Ngân hàng Nhà nƣớc xây dựng Quy chế quản lý quỹ, rồi tham khảo ý kiến ngƣời dân. Sau khi quy chế đƣợc thông Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 177 qua, sẽ công bố rộng rãi để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả giám sát sử dụng quỹ. 3.2.3. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội  Về giá đất Thứ nhất: Cần quan tâm là hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS. Hiện nay ở Việt Nam, dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp đƣợc phép hành nghề định giá thực hiện. Các doanh nghiệp đƣợc phép hành nghề thẩm định giá khi có đủ số lƣợng TĐV đƣợc cấp phép hành nghề (theo quy định của Bộ Tài chính là 3 TĐV). Thứ hai: Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất là UBND cấp tỉnh, kể cả trƣờng hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế không tạo đƣợc tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất. Các cơ quan hành chính thƣờng nghiêng về quyền lợi của Nhà nƣớc hơn là nghiêng về quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất. Trên cơ sở kinh nghiệm của các nƣớc, giải pháp đƣa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng để quyết định giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và BĐS cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và BĐS cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành quyết định về giá đất đai, BĐS; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, BĐS; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, BĐS mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, BĐS; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, BĐS. Điều quan trọng là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định giá viên có trình độ, có uy tín cao. Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất. Thứ ba: Luật Đất đai cần bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giá đất phù hợp thị trƣờng. Bƣớc thứ nhất phải sử dụng dịch vụ định giá và đó là cơ sở đề xuất giá đất. Sau đó, việc lựa chọn tổ chức nào cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai và dựa trên cơ sở của sự đồng thuận giữa các bên có liên quan. Toàn bộ hồ sơ đƣợc gửi cho Hội đồng định giá đất đai và BĐS cấp tỉnh, thành phố để quyết định. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 178 Thứ tư: Thực hiện nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch giữa Nhà nƣớc và tổ chức, cá nhân. Nhà nƣớc cần thiết phải thay đổi tƣ duy về giá đất theo hƣớng mình cũng là một chủ thể tham gia thị trƣờng mua bán, chứ không chỉ là một chủ thể “độc quyền” định giá. Ngƣời có đất (quyền sử dụng đất - đƣợc pháp luật giao cho họ và quyền ấy đƣợc mua bán trên thị trƣờng) cũng là một chủ thể tham gia mua, bán phải đƣợc quyền bình đẳng trong việc xác định giá bán khi bán đất cho Nhà nƣớc trong những trƣờng hợp cụ thể phục vụ các mục đích của Nhà nƣớc; họ phải đƣợc quyền thỏa thuận về giá đất của mình theo nguyên tắc thị trƣờng thông qua các tổ chức tƣ vấn thẩm định giá đất.  Về giá chuyển nhượng bất động sản Ðể bảo đảm giá thị trƣờng luôn minh bạch, trở thành hệ thống tín hiệu khách quan vận động đúng theo các quy luật vốn có của giá cả, trở thành căn cứ tin cậy để Nhà nƣớc quy định giá, điều chỉnh giá phù hợp, cần tiếp tục hoàn thiện các giải pháp đồng bộ sau: Thứ nhất: Xây dựng, bổ sung, hoàn thiện các cơ chế quản lý thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh thông qua các giải pháp nhƣ: Thực hiện đồng bộ các biện pháp cân đối cung - cầu về BĐS; mở rộng diện thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chống đầu cơ BĐS thông qua công cụ thuế, thông qua quy hoạch sử dụng đất công khai. Tổ chức lại và nâng cao tính chuyên nghiệp, chất lƣợng hoạt động của các tổ chức phát triển quỹ đất, của các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ TTBĐS, các tổ chức tƣ vấn liên quan đến định giá BĐS. Giảm thiểu các “rào cản” hành chính bất hợp lý, tạo điều kiện cho các giao dịch, chuyển nhƣợng đất đai diễn ra dễ dàng, thuận lợi. Thứ hai: Thực hiện minh bạch hóa TTBĐS thông qua các cơ chế bắt buộc các cơ quan có thẩm quyền phải công bố công khai, rộng rãi các thông tin bằng các hình thức thích hợp về: các chính sách, pháp luật về BĐS; các chỉ số đánh giá thị trƣờng; các hoạt động và kết quả giao dịch trên thị trƣờng; hệ thống tƣ vấn về BĐS; tổ chức xây dựng ngân hàng dữ liệu về giá thị trƣờng của BĐS… Thứ ba: Hệ thống dự báo TTBĐS cần phải đƣợc xây dựng sớm bao gồm hệ thống quản lý sở hữu BĐS thống nhất và số hóa hệ thống quản lý đất đai. Bên cạnh đó, phải xây dựng đƣợc hệ thống thông tin về hoạt động thị trƣờng và hệ thống chỉ số đánh giá và dự báo TTBĐS thống nhất trong cả nƣớc, bao gồm chỉ số giá BĐS (RPI), chỉ số giá nhà ở (HPI) và chỉ số TTBĐS (REMI). Có nhƣ vậy chính sách giá BĐS mới trở thành công cụ duy nhất thúc đẩy và quyết định việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả nguồn lực vô cùng to lớn của Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 179 đất nƣớc là đất đai; là biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng, xin cho. Từ đó mới có thể khắc phục những hạn chế nêu trên. 3.2.4. Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.4.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thứ nhất: Tập trung nghiên cứu hoàn thiện và ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn bản quy phạm để thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội theo hƣớng XHCN. Nhà nƣớc cần xây dựng và hoàn thiện một cách đồng bộ hệ thống chính sách tài chính, pháp luật ở các lĩnh vực có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS và TTBĐS nhƣ: Luật kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Cƣ trú, Luật thuế sử dụng đất … để tạo điều kiện cho TTBĐS hoạt động tốt. Trong thời gian tới, Nhà nƣớc cần hoàn thiện và ban hành mới các văn bản pháp luật liên quan đến TTBĐS. Các chính sách, luật và quy định về TTBĐS phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ và ổn định. TTBĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại thị trƣờng, ảnh hƣởng đến nhiều chủ thể, nên tính ổn định của chính sách là rất quan trọng trong TTBĐS. Bên cạnh việc ban hành mới, tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế thì tiến hàng loại bỏ và sửa đổi ngay. Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý TTBĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. - Chính phủ và quốc hội cần khẩn trƣơng thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tƣ, kinh doanh" nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và TTBĐS, tạo hành lang pháp lý và môi trƣờng kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển TTBĐS minh bạch, lành mạnh và bền vững. - Luật Đất đai 2013 đã hiệu lực thi hành, tuy nhiên, cũng cần tính đến việc sửa đổi, bổ sung để khắc phục những hạn chế đã bộc lộ do chƣa thực sự phù hợp với những yêu cầu chung và với tình hình thực tế hiện nay. Trƣớc mắt, các văn bản dƣới luật cần hƣớng dẫn thực hiện một cách cụ thể, tránh áp dụng tùy tiện, nhất là vấn đề thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ tái định cƣ theo hƣớng khẳng định rõ và rất hạn chế các trƣờng hợp đƣợc coi là “thật sự cần thiết” mới đƣợc thu hồi theo đúng tinh thần của Hiến pháp 2013 là chỉ vì mục đích an ninh, quốc phòng, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đồng Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 180 thời, cần làm rõ hơn vai trò của Hội đồng nhân dân trong việc kiểm soát những quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cùng cấp. - Luật thuế: Việc ban hành các mức thuế chống đầu cơ đất đai có thể đƣợc đƣa ra trong Luật thuế tài sản hay sửa đổi Luật thuế nhà đất hiện hành. Tinh thần chung là làm tăng chi phí giữ đất trống theo thời gian để khuyến khích đƣa đất vào sử dụng, nhằm phân loại những ngƣời đầu cơ và những ngƣời có nhu cầu sử dụng đất thực sự, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giữ ổn định giá đất trong dài hạn. Loại thuế này trên thực tế đã đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc kể cả các nƣớc có nền kinh tế phát triển. Tính khả thi của loại thuế này cao, vì các mảnh đất không thể di dời đƣợc nên việc kiểm tra tình trạng sử dụng đất rất dễ thực hiện, chỉ bằng các cuộc kiểm tra tại hiện trƣờng của các cơ quan thuế. Vấn đề thuế suất đất áp dụng nhƣ thế nào thì cần có những nghiên cứu kỹ lƣỡng. - Luật đầu tƣ: Hiện nay, Nhà nƣớc cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập DN đối với một số lĩnh vực ngành nghề. Nhƣng cơ chế này lại không áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS. Cụ thể, DN không đƣợc lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh BĐS và ngƣợc lại cũng không đƣợc lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác. Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tƣ 2014 đã quy định nhà đầu tƣ đƣợc quyền thực hiện hoạt động đầu tƣ, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Hơn nữa, trong cùng một DN thì các hoạt động đầu tƣ, kinh doanh đều đƣợc đầu tƣ từ nguồn vốn của DN, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất, kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên. Do vậy, luận án kiến nghị với Chính phủ và Bộ tài chính cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép tất cả các DN, trong đó có DN BĐS đƣợc hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhau (bù trừ hai chiều) phù hợp với các điều ƣớc quốc tế mà nƣớc ta đã ký kết. - Luật đất đai nên mở rộng cho phép các nhà đầu tƣ đƣợc thuê đất trả tiền hàng năm thay vì phải nộp tiền sử dụng đất một lần đối với trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà cho thuê, nhà ở xã hội, nhà cho các đối tƣợng chính sách. - Luật doanh nghiệp và Luật đầu tƣ: cần tạo tính công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 181 - Luật kinh doanh BĐS: Cần bổ sung thêm các Thông tƣ, Nghị định mới tăng cƣờng kiểm tra, giám sát nhằm nâng cao năng lực và trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Luật nhà ở: Chính phủ xem xét và thúc đẩy bố trí nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội và kiên trì thực hiện chính sách đã đƣợc nêu ra tại Luật Nhà ở cũng nhƣ các văn bản pháp luật đã ban hành, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở cho các đối tƣợng là ngƣời có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Thứ hai: Khung pháp lý của TTBĐS mặc dù từng bƣớc đƣợc hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhƣng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng nhƣ chính sách tài chính huy động nguồn vốn dài hạn để phát triển TTBĐS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm đƣợc nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhƣợng... trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách. Thứ ba: Việc cấp sổ đỏ cho nhà xã hội hiện nay đang là một vấn đề khó khăn. Thông tƣ 19/2016 TT-BXD hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Nghị định 99 vừa đƣợc Bộ Xây dựng ban hành thì từ ngày 15/8, các chủ đầu tƣ nhà ở xã hội chỉ thực hiện xây dựng giá 1 lần, tức là xây dựng giá bán rồi trình Sở Xây dựng thẩm định, sau khi thẩm định xong chủ đầu tƣ sẽ công bố giá và đó là giá bán và sau này không phải quyết toán nữa. Đối với những dự án nhà ở xã hội đã xây dựng và đƣa vào sử dụng đã lâu, nhƣng chƣa đƣợc làm sổ đỏ, dẫn đến việc ngƣời dân chỉ đƣợc ở chứ không thể đem tài sản của mình ra giao dịch, thế chấp đƣợc. Vì vậy, Luận án đề xuất: Luật cần đƣa vào quy định phải giữ lại 5% để bảo đảm trách nhiệm chủ đầu tƣ với ngƣời mua nhà trong việc cấp sổ đỏ. Với quy định này thì tốc độ cấp sổ đỏ tại các dự án nhà ở sẽ tăng lên, nhanh hơn so với trƣớc đây. Thứ tư: Tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển TTBĐS theo hƣớng tăng cƣờng tính cạnh tranh, khai thông ách tắc, tạo điều kiện cho thị trƣờng hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án, bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch BĐS trên nguyên tắc của giá cả thị trƣờng để tạo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm tra chặt chẽ đối với các loại BĐS khác nhau kể cả BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho ngƣời Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 182 có nhu cầu có thể mua, thuê BĐS. Nhà nƣớc thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao chất lƣợng của quy hoạch và quản lý đầu tƣ xây dựng theo quy hoạch. 3.2.4.2. Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thứ nhất: Tiếp tục cải cách hành chính nguyên tắc “một cửa” tại các Sở ban ngành Ủy ban Tỉnh Thành phố, nhằm rút ngắn 1/2 thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết các thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế các dự án đang tồn kho, thi công dang dở, chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Thứ hai: Đơn giản hóa thủ tục chuyển nhƣợng dự án cho cả nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, từ đó tạo đƣợc tính thanh khoản cho các dự án có thể nhanh chóng đƣợc triển khai trong thực tế. Có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hƣớng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trƣờng từ khâu đầu tƣ tạo lập BĐS, đến giao dịch để tăng cƣờng khả năng lƣu thông của hàng hóa, góp phần định hƣớng TTBĐS. Thứ ba: Hiện nay, để thực hiện thủ tục cấp phép đối với các dự án dầu tƣ có sử dụng đất, các doanh nghiệp bị chi phối bởi các luật: Luật Đầu tƣ, Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật bảo vệ môi trƣờng và Luật Nhà ở. Trong đó, có những thủ tục phải thực hiện lặp lại nhiều lần với cùng một nội dung khiến thời gian làm thủ tục kéo dài, gây tốn kém về chi phí cũng nhƣ phát sinh tiêu cực. Nguyên nhận của sự chồng chéo trên là do xuất phát từ hệ thống quy định của Luật còn chồng chéo, thiếu thống nhất. Thêm vào đó là quy trình phức tạp, nhiều đầu mối giải quyết dẫn đến hồ sơ trùng lặp, mỗi nơi mỗi kiểu... Hiện đã có quy định “một cửa” nhƣng lại không có cơ chế chia sẻ thông tin nên nhà đầu tƣ phải gặp nhiều cơ quan khác nhau cho cùng một thủ tục. Để giảm thiểu sự chồng lấn, mâu thuẫn trong các điều luật, luận án kiến nghị nên sáp nhập hoặc thực hiện song song, hoặc cho hậu kiểm một số thủ tục. Nhƣ vậy, sẽ rút ngắn đƣợc thời gian cũng nhƣ thủ tục trong qui trình cấp phép, thủ tục đầu tƣ xây dựng. 3.2.4.3. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thứ nhất: Cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài chính, tiền tệ, phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho TTBĐS. Việc các tổ chức tiết kiệm nƣớc ngoài vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 183 giao mô hình quỹ tiết kiệm BĐS cần đƣợc nhanh chóng triển khai. Trƣớc mắt, khi chƣa có những văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu quan cần có những động thái cho phép tiến hành thí điểm. Thứ hai: Thu hút nguồn vốn FDI trên TTBĐS: - Tiếp tục chủ động cải thiện môi trƣờng đầu tƣ thông qua việc giải quyết tốt những vƣớng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục cấp phép; rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ, tạo môi trƣờng kinh doanh thông thoáng, hấp dẫn. UBND TP. Hà Nội cần thực hiện có hiệu quả các chủ trƣơng, chính sách lớn về phát triển kinh tế cải thiện môi trƣờng đầu tƣ, kinh doanh… - Đề xuất chính sách tập trung thu hút các tập đoàn lớn, các nhà đầu tƣ có uy tín tham gia đầu tƣ; đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong KCN đã đƣợc phê duyệt, để tạo mặt bằng, quỹ đất sạch cho DN tham gia đầu tƣ. 3.2.4.4. Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội - Hiện nay, quản lý trực tiếp trên TTBĐS thành phố Hà Nội là Sở xây dựng và Sở tài nguyên môi trƣờng quản lý đất đai, các công trình trên đất do Sở xây dựng quản lý. Do vậy cần có sự phối hợp giữa các Sở, Ban, Nghành tùy các mức độ, phạm vi quản lý để có sự phân công tham gia vào quản lý tốt TTBĐS thành phố Hà Nội. Cần tăng cƣờng năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nƣớc về TTBĐS theo hƣớng kết hợp với chủ trƣơng cải cách hành chính, ƣu tiên cho công tác đào tạo, bồi dƣỡng nhằm nâng cao năng lực quản lý của cán bộ công chức nhà nƣớc cũng nhƣ đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS. - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành TTBĐS đồng bộ từ TW tới địa phƣơng; tăng cƣờng công tác nghiên cứu dự báo và đƣa các chỉ tiêu phát triển TTBĐS thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của thành phố phù hợp với kế hoạch phát triển chung của cả nƣớc. - Đối với những TTBĐS có quy mô lớn và sôi động nhƣ ở thành phố Hà Nội, cần có một cơ quan quản lý chuyên trách trên cơ sở hợp nhất các chức năng quản lý TTBĐS thuộc Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trƣờng và một số sở liên quan khác. Những cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm về kiểm soát, điều tiết hoạt động của TTBĐS. Cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS cần thu hút đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và đƣợc phân quyền hợp lý nhằm quản lý lĩnh vực giao dịch BĐS cũng nhƣ tƣ vấn, tham mƣu về chính sách và biện pháp phát triển TTBĐS trên địa bàn và chịu trách nhiệm quản lý các sàn giao dịch BĐS. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 184 Ngoài ra, cần xây dựng quy chế vận hành cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS và xây dựng quy chế thanh tra, kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm trên TTBĐS để lập lại kỷ cƣơng trật tự trong việc tạo lập, kinh doanh BĐS. Nên tăng cƣờng thành lập các đội thi hành chính sách, pháp luật về BĐS nhƣ: Đội thi hành Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS; Đội quản lý, rà soát công tác cấp giấy chứng nhận; Đội xử phạt hành chính các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, luật xây dựng, quy chế quản lý đô thị cũng nhƣ quản lý TTBĐS… 3.2.4.5. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thông tin luôn luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trƣờng. Tuy nhiên trong thời gian qua, TTBĐS Việt Nam phát triển theo hƣớng tự phát, thiếu chiến lƣợc, thiếu định hƣớng, kế hoạch cụ thể. Thực trạng đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến nguyên nhân chúng ta chƣa có một hệ thống thông tin, dự báo chính xác, có hiệu quả phục vụ cho việc định hƣớng, điều hành và quản lý TTBĐS. Do đó, xây dựng một hệ thống tin, dự báo về thị trƣờng về TTBĐS là rất cần thiết. Giải pháp cụ thể bao gồm: Một là, hình thành và tổ chức nghiên cứu dự báo chuyên về TTBĐS bởi vì công tác nghiên cứu dự báo thị trƣờng rất quan trọng trong vấn đề dự báo tính chu kỳ của thị trƣờng, dự báo quan hệ cung - cầu. Hai là, xây dựng cơ sở dữ liệu tại cơ quan điều hành quản lý TTBĐS.Các cơ sở dữ liệu đó phải đƣợc hình thành từ các tiêu chí đánh giá thị trƣờng một cách khoa học, khách quan và thống nhất, tránh chồng chéo. Ba là, hình thành một trung tâm (có sự tham gia hoặc giám sát của Nhà nƣớc) về thu thập, xử lý, phân tích, tổng hợp và xây dựng một hệ thống thông tin liên quan đến TTBĐS (bao gồm giá, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,… của BĐS, cũng nhƣ quy hoạch, các dự án về BĐS, hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị…). Trung tâm này sẽ đáp ứng kịp thời khi ai có nhu cầu về thông tin trên thị trƣờng. Tuy nhiên, khách hàng cần khai thác thông tin thì phải mất phí, ngƣợc lại trung tâm cung cấp thông tin phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về độ tin cậy của thông tin. Hệ thống thông tin trên TTBĐS cần thu thập và xử lý các thông tin sau: Thông tin liên quan đến cung: số lƣợng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lƣợng công trình hoàn thành đƣa vào sử dụng. Các số liệu từ nguồn cung của các nƣớc chủ yếu chỉ dựa trên các Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 185 dự án đƣợc cấp phép và khởi công chứ không dựa vào số liệu đăng ký đầu tƣ. Tại Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, các số liệu này có thể đƣợc cập nhật một phần từ chính các cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phƣơng. Việc hệ thống hóa các dữ liệu đòi hỏi việc kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án có phù hợp với giấy phép xây dựng đã đƣợc cấp hay không, vì nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài thì thông tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Hệ thống thông tin có thể đƣợc công bố chi tiết đến mức tính đƣợc số lƣợng dự án bị đình hoãn. Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lƣợng nhà, đất đã bán, số lƣợng bán nhà đã có sẵn, số lƣợng nhà xây xong chƣa bán hết… Hiện nay, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trƣớc đến nay các chủ đầu tƣ đều không muốn công bố số liệu thật. Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trƣờng nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang đƣợc lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đƣa vào áp dụng chỉ số REMI (chỉ số BĐS Việt Nam). Tuy nhiên, tại phần lớn các nƣớc đƣợc nghiên cứu thì chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, vật liệu xây dựng và chỉ số giá đất để có thể kiểm soát việc xác định giá trị BĐS một cách hợp lý.Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán BĐS cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến TTBĐS, nhƣng các chỉ số này đƣợc theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trƣờng chứng khoán, không thuộc nhóm thông tin này. Thông tin liên quan đến cầu: số lƣợng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới… Các số liệu trên có thể thu thập đƣợc từ Ngân hàng Nhà nƣớc và các địa phƣơng. Tuy nhiên, cách cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lƣợng đơn xin mua nhà trong diện đƣợc giải chấp sẽ thƣờng xuyên thay đối phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngay cả tại những nƣớc châu Á phát triển hơn Việt Nam nhƣ Singapore, Thái Lan, Malaysia, Ấn Độ thì hệ thống thông tin về BĐS cũng chỉ mới đƣợc xây dựng và còn ở mức sơ lƣợc hơn rất nhiều so với các nƣớc phát triển (Mỹ, Anh). Do đó, thời điểm hiện tại không quá muộn và cũng không quá sớm để Việt Nam từng bƣớc xây dựng hệ thống thông tin TTBĐS. Hệ thống này cần phải đƣợc xây dựng một cách khoa học, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hữu ích cho công tác điều hành kinh tế vĩ mô và phục vụ cho việc điều tiết thị trƣờng. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 186 Bốn là, hoàn thiện công tác xây dựng và công bố rộng rãi các chỉ số đánh giá TTBĐS trên địa bàn thành phố; tuyên truyền cho ngƣời dân hiểu rõ về chủ trƣơng, chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc về đất đai thông qua các phƣơng tiện thông tin đại chúng. 3.2.4.6. Giải pháp tăng cƣờng năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Công cụ và biện pháp quan trọng của quản lý điều hành giá cả của nhà nƣớc phù hợp với kinh tế thị trƣờng là thẩm định giá. Nhà nƣớc thực hiện thẩm định giá để định hƣớng cho sự vận động của giá trên TTBĐS. Với xu hƣớng tự do hoá giá cả ngày càng cao, cạnh tranh cao, việc định giá cụ thể, trực tiếp nên thu hẹp lại mà thay vào đó nhà nƣớc cần tăng cƣờng sử dụng các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập thực hiện để làm căn cứ xác định mức giá nhà nƣớc quy định. Đây cũng chính là một trong các giải pháp làm giảm khoảng cách giữa giá quy định của nhà nƣớc và giá thị trƣờng. Bên cạnh đó nhà nƣớc cần tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao năng lực cho hệ thống môi giới, định giá BĐS, thẩm định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS bằng cách tăng cƣờng phổ biến quy phạm pháp luật; đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ cung cấp các dịch vụ này. Cơ quan quản lý cần tăng cƣờng kiểm tra, sàng lọc các sàn đủ điều kiện hoạt động bằng quy định đánh giá tiêu chuẩn. Sau đó lập danh sách và công khai các sàn đáng tin cậy, đủ tiêu chuẩn hoạt động để ngƣời dân an tâm đến tìm hiểu thông tin. Nhà nƣớc cũng cần hoàn thiện quy chế hình thành và hoạt động của các tổ chức tƣ vấn pháp lý về BĐS, phân tích thông tin BĐS… tránh hiện tƣợng hình thành một cách tràn lan và hoạt động kém hiệu quả nhƣ hiện nay; có chế tài xử phạt nghiêm, đủ mạnh để hạn chế những tiêu cực khi các tổ chức hỗ trợ thị trƣờng này sai phạm, gây ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng. 3.3. ĐIỀU KIỆN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2025 VÀ NHỮNG NĂM TIẾP THEO. 3.3.1. Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu đất đai từ thành phố đến cấp cơ sở, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đang tập trung xây dựng tổng thể hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đƣợc HĐND và UBND thành phố Hà Nội ƣu tiên bố trí đủ nguồn vốn thực hiện.Với tổng mức đầu tƣ là 1.402 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 187 tỷ đồng (triển khai trên địa bàn 27 quận, huyện, thị xã còn lại), dự án đƣợc thực hiện từ năm 2015-2018. Đề xuất giải pháp: - Để tiếp tục thực hiện có hiệu quả về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cần chủ trì, phối hợp với địa phƣơng rà soát, thống kê các trƣờng hợp chƣa đo đạc bản đồ địa chính ở từng xã, phƣờng, thị trấn; thống kê các trƣờng hợp đã đo đạc bản đồ địa chính nhƣng chƣa cấp giấy chứng nhận ở từng xã, phƣờng, thị trấn, nay đã biến động phải đo mới để cấp giấy chứng nhận không thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính đƣợc. - Ngoài ra, quan trọng là phải bố trí đủ kinh phí từ ngân sách, theo qui định là 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thành phố. Nhƣng trên thực tế khi triển khai công việc nhiều địa phƣơng vẫn thiếu kinh phí. Vì vậy, luận án đề xuất dành tối thiểu 12% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thành phố cho việc đo đạc lập bản đồ địa chính thực hiện đối với các xã, phƣờng, thị trấn chƣa có bản đồ địa chính, chƣa hoàn thành cấp Giấy chứng nhận… - Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cần tập trung để giải quyết dứt điểm những tồn tại, vƣớng mắc với hộ gia đình, cá nhân chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo hoàn thành cùng với việc hoàn thành dự án tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn thành phố vào năm 2018. 3.3.2. Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai. Về phía Nhà nƣớc, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nƣớc trong việc quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nƣớc kiểm soát tình hình đất đai, TTBĐS một cách thuận tiện. Đồng thời, TTBĐS muốn phát triển một các thông suốt và lành mạnh thì phải có một hệ thống hàng hóa với quan hệ trao đổi mua bán công khai, hợp pháp. Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà đóng vai trò rất quan trọng. Vì vậy, Nhà nƣớc và các cấp chính quyền địa phƣơng luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ. Để đạt đƣợc những kết quả đáng khích lệ trên thời gian qua, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đƣợc thành phố thực hiện với tinh thần quyết liệt, sâu sát với những chỉ đạo cụ thể nhƣ: thời gian giải Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 188 quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai giảm 1/3 so với trƣớc đây; thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất trƣớc đây là 21 - 30 ngày, nay chỉ còn 10 - 15 ngày và từ 8 loại giấy tờ, nay đã giảm chỉ còn 4 loại… Trong thời gian tới, UBND thành phố Hà Nội, các cấp, Sở, ngành thành phố cần tiếp tục thực hiện triệt để việc tinh giảm, cải cách thủ tục hành chính, giải quyết vƣớng mắc cho từng trƣờng hợp, loại vụ việc cụ thể; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu tạo thuận lợi tối đa cho ngƣời dân; tăng cƣờng tuyên truyền, kiểm tra, giám sát đối với từng nhiệm vụ, trách nhiệm của từng cán bộ, mỗi cấp, mỗi ngành để hoàn thành nhiệm vụ phấn đấu cấp 100% GCNQSDĐ cho thành phố Hà Nội. 3.3.3. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội - Các cơ quan quản lý nhà nƣớc về nhà ở và TTBĐS tại các địa phƣơng cần tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tƣ; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhƣợng của các chủ đầu tƣ các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trƣờng. Kiểm tra thƣờng xuyên các sàn giao dịch BĐS, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh BĐS. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “làm giá” gây mất ổn định thị trƣờng; - Tăng cƣờng kiểm tra và kiên quyết xử lý những trƣờng hợp vi phạm về sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên. - Kiểm tra và thẩm định chính xác nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tƣ trƣớc khi giao đất. Hiện nay, một số dự án sau khi đƣợc giao đất, triển khai rất chậm, kéo dài đến 2, 3 năm. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do năng lực tài chính của chủ đầu tƣ còn hạn chế. Thành phố cần tích cực thanh tra và xử phạt các chủ đầu tƣ để hoang hóa đất đai. Để phòng ngừa các chủ đầu tƣ nhƣ vậy, cần thẩm định kỹ nhu cầu, năng lực sử dụng đất của chủ đầu tƣ trƣớc khi giao đất cho họ, bao gồm: - Tăng cƣờng công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tƣ, phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS, kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật. Tính cạnh tranh minh bạch của TTBĐS Hà Nội và các tỉnh phía Bắc nói chung còn thấp, nhất là thị trƣờng sơ cấp (giao đất, cho Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 189 thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để cho chủ đầu tƣ mặc dù đã đƣợc UBND Thành phố quy định trong các văn bản, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tế còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chƣa đƣợc triển khai cần đƣợc kiểm tra, rút kinh nghiệm để khắc phục. Công tác kiểm tra, giám sát các hoạt động đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất xen kẹp, đất công nghiệp sang đất xây dựng nhà ở cần đƣợc tăng cƣờng thực hiện. - Tăng cƣờng công tác quản lý thanh tra, kiểm tra hoạt động, báo cáo của các sàn giao dịch BĐS nhằm bảo đảm thực hiện quy định. - Cần phải hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia TTBĐS trên cơ sở tăng cƣờng cơ chế bảo vệ quyền tài sản của ngƣời tiêu dùng, minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để ngƣời mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BĐS. - Cần nghiêm khắc xử lý những sai phạm, giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện khác về lĩnh vực BĐS. Trong tổ chức thực hiện xử lý khiếu kiện, nguyên tắc cơ bản là sai phạm ở ngành hay địa phƣơng nào thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. Tƣ tƣởng chỉ đạo trong quá trình xử lý khiếu kiện là giúp làm lành mạnh hóa và hợp pháp hóa BĐS chứ không phải đơn thuần chỉ để xử phạt các bên đã tham gia và các quan hệ sai phạm. Nhƣ vậy, xây dựng TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững, đòi hỏi phải có tầm nhìn dài hạn và có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan bộ, ngành nhằm phát huy cao độ vai trò của đội ngũ doanh nhân và DN BĐS. Sự phối hợp đó bao gồm từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật (Quốc hội), điều hành thông suốt từ Chính phủ đến các bộ, chính quyền địa phƣơng, đặc biệt là vai trò của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính cùng hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Kết luận chƣơng III Qua quá trình nghiên cứu cả về cơ sở lí luận ở chƣơng I và thực trạng chính sách tài chính đối với TTBĐS Hà Nội ở chƣơng II, cho phép luận án đƣa ra một số kết luận sau: Thứ nhất: Trên cơ sở những nhận thức về vấn đề nghiên cứu nói trên, kết hợp với tình hình thực tế của TTBĐS Hà Nội và định hƣớng phát triển TTBĐS trong thời gian tới, kết hợp với những dự báo trong tƣơng lai, luận án đã đƣa ra những dự báo về xu hƣớng phát triển cùng quan điểm hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 190 Thứ hai: Trên cơ sở nhận thức quan điểm và định hƣớng phát triển TTBĐS trong thời gian tới, kết hợp với những dự báo phát triển của thị trƣờng trong tƣơng lai, luận án đã đề xuất một một hệ thống giải pháp gồm 4 nhóm: nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính; nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính, nhóm giải pháp về chính sách giá BĐS và nhóm giải pháp hỗ trợ nhằm phát triển TTBĐS Hà Nội Thứ ba: Luận án cũng đƣa ra ba điều kiện cần thiết để thực hiện thành công các giải pháp chính sách tài chính, tạo môi trƣờng thuận lợi thúc đẩy TTBĐS Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung phát triển. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 191 KẾT LUẬN TTBĐS là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng. Sự ra đời và phát triển TTBĐS đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam. Để TTBĐS Hà Nội ngày một phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, cần có các giải pháp đồng bộ trong đó, giải pháp hoàn thiện các chính sách tài chính là một trong những giải pháp có tác động trực tiếp và quan trọng nhất. Qua quá trình nghiên cứu cả về cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” đã đạt đƣợc những kết quả nhƣ sau: 1. Hệ thống hoá và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản khái niệm, đặc điểm, vai trò về BĐS, TTBĐS; khái niệm, nội dung, vai trò của chính sách tài chính để phát triển TTBĐS. Bằng cách phân tích đánh giá, giới hạn phạm vi, không gian và thời gian, luận án đã đƣa ra những cơ sở, nền tảng của việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội. 2. Bằng phƣơng pháp liệt kê, so sánh, phân tích, đánh giá, luận án đã làm nổi bật những đặc điểm về mặt lý luận và thực tiễn của từng chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội. Các chính sách tài chính gồm: chính sách thuế, chính sách tài chính trong quá trình giao đất, cho thuê, chuyển nhƣợng BĐS, chính sách giá BĐS, chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính, các định chế phi ngân hàng để phát triển TTBĐS Hà Nội. 3. Thông qua việc nghiên cứu kinh nghiệm về chính sách tài chính của một số quốc gia điển hình nhƣ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapre, Mỹ, Nhật Bản, Đức, luận án đã rút ra một số bài học kinh nghiệm có ý nghĩa đối với TTBĐS tại thành phố Hà Nội nói riêng và TTBĐS Việt Nam nói chung trong việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS. 4. Trên quan điểm lịch sử cụ thể và quan điểm phát triển, luận án đã tiến hành khái quát, đánh giá thực trạng chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội, tác động của các chính sách này đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội, từ đó rút ra kết quả đã đạt đƣợc cũng nhƣ những hạn chế của thị trƣờng. Đồng thời, luận án đã tìm hiểu và phân tích nguyên nhân của những hạn chế ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS Hà Nội trong thời gian qua. Đây đƣợc coi là cơ sở thực tiễn để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 192 5. Trên cơ sở nhận thức quan điểm, định hƣớng phát triển TTBĐS Hà Nội, định hƣớng hoàn thiện chính sách tài chính trong thời gian tới, kết hợp với những dự báo phát triển của thị trƣờng trong tƣơng lai, luận án đã đề xuất một hệ thống giải pháp gồm 4 nhóm : nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính; nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính , nhóm giải pháp về chính sách giá BĐS và nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển TTBĐS Hà Nội đặt trong điều kiện thực tế hiện nay. Các giải pháp này đƣợc xây dựng trên cơ sở phân tích tác động của các chính sách tài chính đã có đối với TTBĐS, những tồn tại cần khắc phục của TTBĐS và phù hợp với mục tiêu, quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển TTBĐS tại thành phố Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Trong đó: + Các giải pháp về thuế BĐS nhằm thúc đẩy thị trƣờng BĐS phát triển thông qua tác động đến việc sử dụng các sắc thuế BĐS công bằng và có hiệu quả hơn, hạn chế đầu cơ BĐS, khuyến khích các giao dịch BĐS qua đăng ký với cơ quan nhà nƣớc, hạn chế và tiến tới xóa bỏ các giao dịch “ngầm” trong chuyển dịch BĐS. nhằm góp phần giúp TTBĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí BĐS, tăng cung kích cầu cho thị trƣờng, tạo thêm cơ hội cho ngƣời có nhu cầu an cƣ tiếp cận nhà ở và tăng nguồn thu ngân sách nhà nƣớc một cách ổn định. + Giao đất, thu hồi đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. Các giải pháp tài chính trong các giao dịch về giao đất, thu hồi đất, bán và cho thuê BĐS sẽ góp phần tăng cung, cân bằng cung cầu, đồng thời còn thực hiện chính sách an sinh xã hội, điều tiết các mối quan hệ sở hữu, hạn chế các tranh chấp khiếu nại trên TTBĐS. + Các giải pháp về chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính đƣợc thực hiện bằng giải pháp đẩy mạnh chƣơng trình nhà ở xã hội nhƣ tiếp tục sửa đổi các cơ chế, chính sách về tài chính, thuế liên quan đến nhà ở xã hội, cải cách thủ tục hành chính, tạo quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội…Đây là một trong những chính sách kích cầu và hỗ trợ ngƣời tiêu dùng rất hiệu quả, là một nguyên nhân quan trọng giúp cho TTBĐS phục hồi và tăng trƣởng. + Các giái pháp về các định chế phi ngân hàng cung ứng các nguồn vốn đa dạng và ổn định, giúp giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, hạn chế rủi ro, Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 193 đồng thời khơi thông các kênh cung ứng vốn để phát triển của TTBĐS ở thành phố Hà Nội. + Các giải pháp về giá BĐS nhƣ Luật đất đai cần bổ sung các qui định về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giá đất phù hợp với thị trƣờng; cơ chế bắt buộc các cơ quan có thẩm quyền phải công khai rộng rãi các thông tin nhƣ: chỉ số đánh giá TTBĐS, tổ chức xây dụng ngân hàng dữ liệu về giá, công khai việc định giá của Nhà nƣớc… để giá BĐS trở thành công cụ thúc đẩy TTBĐS phát triển minh bạch và hiệu quả. + Đồng thời với các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính, luận án cũng đã đƣa ra các giải pháp hỗ trợ phát triển TTBĐS ở thành phố Hà Nội. Với các nội dung cơ bản đƣợc đề cập trong luận án nhƣ trên, tác giả hy vọng đóng góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội từ nay đến 2025 và các năm tiếp theo. Tóm lại, những nội dung đề cập trong luận án là nhằm đạt đƣợc những mục tiêu nghiên cứu đã đề ra. Tuy nhiên, đây là một đề tài có phạm vi nghiên cứu khá rộng, trong khi hệ thống số liệu thống kê không nhất quán và liên tục, cùng với điều kiện khảo sát, nghiên cứu của tác giả còn hạn chế. Do đó, dù đã có nhiều nỗ lực để hoàn thành nhƣng luận án cũng không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả mong đợi ở sự đóng góp chân thành của các nhà khoa học, các anh, chị em đồng nghiệp và bạn đọc gần xa, để có thể hoàn thiện luận án một cách tốt hơn. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 194 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Vƣơng Minh Phƣơng – Trần Thị Thanh Hà (2012), “Giải pháp huy động vốn nào cho thị trƣờng bất động sản Việt nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu Tài chính kế toán, số 06 (107) 2012, trang 52. 2. Vƣơng Minh Phƣơng – Nghiêm Xuân Dũng (2015) , “Chính sách tài chính đối với thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay” , Tạp chí Nghiên cứu Tài chính kế toán, số 04 (141) 2015, trang 32. 3. Vƣơng Minh Phƣơng – Trần Thị Thanh Hà (2016), “Quản lý, cho thuê và chuyển nhƣợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc ở thành phố Hà Nội” đăng Tạp chí Con số và sự kiện – Tạp chí của Tổng cục thống kê, số 11 năm 2016, trang 36. 4. Vƣơng Minh Phƣơng (2017), “Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội” đăng Tạp chí Tài chính kế toán, số 1 (162) 2017, trang 32. 5. Vƣơng Minh Phƣơng (2017), “Hình thành quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản – Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài chính số 175 + 176 (1 + 2 – 2017), trang 78. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 195 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 1. Đinh Văn Ân (2008), Giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Theo Báo Đầu tƣ, ngày 31/3/2008. 2. Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ. 3. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 4. Phạm Văn Bình (2010), Minh bạch hóa thị trƣờng BĐS ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán, (số 11). 5. Phạm Văn Bình (2009), Chính sách thuế nhà đất trên thế giới - Kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán, (số 11). 6. Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học kinh tế quốc dân. 7. Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện tài chính, Hà Nội. 8. Nguyễn Đình Chiến (2008), Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam, luận án tiến sỹ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội. 9. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, (2003), Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính. 10. Lê Văn Cƣ, (2015), Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ứng dụng tại thành phố Hồ Chí Minh, Viện nghiên cứu quản lý trung ƣơng. 11. Hoàng Văn Cƣờng, Hoàng Ngọc Việt, (2008), Bình ổn thị trường giá đất đô thị, Nxb Chính trị quốc gia. 12. Hoàng Văn Cƣờng, (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng. 13. Nguyễn Thủy Chung, (2009), Hoàn thiện chính sách thu ở Việt Nam, Học viện tài chính. 14. Bộ Tài Chính (1993), Thông tư số 89-TC/TCT ngày 09 tháng 11 năm 1993 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 74/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 1994. 15. Bộ Tài Chính, (1997), Thông tư số 03/1997/TC-TCT ngày 21 tháng 01 năm 1997 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 89-TC/TCT ngày 09 tháng 11 năm 1993 về tính giảm miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp khi có thiên tai, địch họa, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 1997; Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 196 16. Bộ Tài Chính (1997), Thông tư số 59-TC/TCT ngày 01 tháng 9 năm 1997 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn bổ sung về tính giảm, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp khi có thiên tai địch họa, có hiệu lực kể từ ngày 16 tháng 9 năm 1997. 17. Bộ Tài chính - Tổng cục thuế (2001), Thuế Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử (Tập 1,2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Bộ Tài Chính, (2003), Thông tư số 112/2003/TT-BTC ngày 19 tháng 11 năm 2003 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến năm 2010 theo Nghị định số 129/2003/NĐ-CP ngày 3/11/2003 của Chính phủ. 19. Bộ Tài Chính, (2007), Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐCP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 20. Bộ Tài Chính, (2010), Thông tư số 180/2010/TT-BTC ngày 10/11/2010 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế. 21. Bộ Tài Chính, (2011), Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài Chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 22. Bộ Tài Chính, (2011), Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22/3/2011. 23. Bộ Tài Chính, (2011), Thông tư của Bộ Tài chính số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ, số 34/2013/TT- BTC ngày 28/3/2013 hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011. 24. Bộ Tài Chính (2013), Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ. 25. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế. 26. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tƣ số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính. 27. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 197 28. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 29. Bộ Tài Chính, (2014), Thông tư số 96/2015/TT-BTC hƣớng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014. 30. Bộ Tài Chính, (2014), Thông tư về sửa đổi Điều 9 Thông tư số 39/2011/TT- BTC ngày 22/3/2011 của Bộ Tài chính về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nƣớc. 31. Bộ Tài Chính, (2015), Thông tư số 41/2015/TT-BTC. 32. Bộ Tài Chính, (2008-2011), Báo cáo tổng kết 3 năm thực hiện thuế thu nhập cá nhân – Bộ tài chính 33. Hoàng Văn Cƣờng (2006), Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường đất đai - Bất động sản ở Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Giáo dục và Đào tạo. 34. Hoàng Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 35. Học viện Tài chính (2010), Giáo trình Lý thuyết thuế, Nxb Tài chính, Hà Nội. 36. Học viện Tài chính (2010), Giáo trình Quản lý thuế, Nxb Tài chính, Hà Nội. 37. Học viện Tài chính (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nxb Tài chính, Hà Nội. 38. Lê Văn Cƣ, Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản, Viện nghiên cứu quản lý trung ƣơng, 2015, Luận án kinh tế. 39. Bộ Xây Dựng, Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất, (2006), Đề tài nghiên cứu cấp Bộ. 40. Bộ Xây Dựng, (2013), Thông tư số 14/2013/TT-BXD. 41. Bộ Xây Dựng, (2013), Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng 5 năm 2013 42. Bộ Xây Dựng, (2013), Thông tư số 18/2013/TT-BXD 43. Bộ Xây Dựng, (2014), Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014 44. Bộ Xây Dựng, (2014), Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thi hành một số điều của nghị định 188. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 198 45. Bộ Xây Dựng, (2014), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. 46. Bộ Xây Dựng, (2014), Quyết định số 643/ QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây dựng về công bố suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013. 47. Bộ Xây Dựng, (2017), Báo cáo hàng tồn kho bất động sản tháng 2- 2017, Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản. 48. Bộ kế hoạch đầu tƣ, (2016), Báo cáo tình hình thu hút nguồn vốn FDI năm 2016. 49. Nguyễn Thị Dung, (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án tiến sĩ kinh tế. 50. Nguyễn Văn Điển, Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (2011), Luận án tiến sĩ kinh tế. 51. Hồ Đông, (2001), Phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu về đất đai ở Việt Nam, Học viện tài chính. 52. Lê Văn Huy, (2015), Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội, Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Luận án tiến sỹ kinh tế. 53. Lê Thanh Ngọc, Bong bóng bất động sản nhà đất để ở, Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh (2014), Luận án tiến sĩ kinh tế. 54. Nguyễn Trần Nam, (2008), Cùng nhau hợp tác, vượt qua khó khăn tiếp tục phát triển thị trường bất động sát, góp phần ổn định đảm bảo an sinh xã hội, Hội thảo khoa học ngày 09/8/2008 tại thành phố Hồ Chí Minh. 55. Nguyễn Hồ Phi Hà, (2012), Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Học viện tài chính, Luận án tiến sĩ. 56. Lê Hải, (2016), Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam, Học viện hậu cần, Luận án kinh tế. 57. Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai và BĐS đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 58. Hoàng Thị Giang (2007), Pháp luật thuế tài sản ở Việt Nam hiện nay- những vấn đề lý luận và thực tiễn, luận án tiến sỹ luật học, Viện Quản lý nhà nƣớc và pháp luật, Hà Nội. 59. NCS Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2012), “ Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, (Đại học Kinh tế Quốc dân năm). 60. Đàm Văn Huệ, (2006), “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản”, Đại học Kinh tế Quốc dân năm. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 199 61. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), (2016), “Báo cáo hàng tồn kho thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2016”. 62. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. 63. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Nghị định Số 129/2003/NĐ-CP ngày 03 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành Quyết quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp. 64. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 (đƣợc sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP. 65. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 66. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. 67. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. 68. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở. 69. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2009), Nghị định số 120/2010NĐ-CP ngày 31/12/2010 của Chính phủ. 70. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2009), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 71. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006. 72. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006. 73. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2007), Nghị định Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 74. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam, (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trƣớc bạ. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 200 75. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013. 76. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc. 77. Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định 188/2013/NĐ- CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 78. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,(2013), Nghị định số 23/2013/ND-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trƣớc bạ. 79. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam, (2013), Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế. 80. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 81. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. 82. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. 83. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 84. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị đinh định định định 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 85. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế. 86. Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,(2015), Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 201 87. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2012- 2015), Báo cáo Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp 2012-2015. 88. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2016), Báo cáo giao ban toàn nghành 2016. 89. Cục thuế thành phố Hà Nội, ( 2013 – 2015), Báo cáo tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 2013-2015. 90. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013 – 2015), Báo cáo tình hình thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Cục thuế Hà Nội 2013 - 2015. 91. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo tình hình thu thuế TNCN năm 2013 – 2015. 92. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS đối với doanh nghiệp 2013 – 2015. 93. Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê mặt đất, mặt nước năm 2013 – 2015. 94. Ngô Trí Long, (2006) , Giá nhà đất những năm gần đây: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp bình ổn. 95. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây Dựng (2008), Tài chỉnh và Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp, tài liệu Hội thảo khoa học ngày 09/8/2008 tại thành phố Hồ Chí Minh. 96. Hội thảo khoa học, Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015, do Batdongsan.com.vn tổ chức tại Hà Nội (ngày 11/12) và Tp.HCM (ngày 19/12). 97. Nguyễn Minh Hoàng, (2008), Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Tài chính. 98. Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội. 99. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1993), Luật số 23L/CTN ngày 24 tháng 7 năm 1993 của Chủ tịch nƣớc về Thuế sử dụng đất nông nghiệp. 100. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) ban hành ngày 22/06/1994, sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999. 101. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17 tháng 6 năm 2003 của Quốc hội về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp. 102. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp ban hành ngày 17/06/2003. 103. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 202 104. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp ban hành ngày 17/06/2003. 105. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Dân sự 2005. 106. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Nhà ở 2005. 107. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006. 108. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Chứng khoán năm 2006. 109. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006. 110. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2007), Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/6/2006. 111. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2009), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến Đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19/6/2009. 112. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009. 113. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH12 ngày 20 tháng 11 năm 2012. 114. Quốc hội nƣớc Cộn g hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Thủ đô ngày 21/11/2012. 115. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH12 ngày 20 tháng 11 năm 2012. 116. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2013), Luật Đất đai ngày 29/11/2013. 117. Quốc hội nƣớc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Luật Xây dựng ngày 18/6/2014. 118. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Luật Nhà ở 2014 ngày 25/11/2014. 119. Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2015), Luật dân sự 2015 ngày 25/11/2015. 120. Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt Định hƣớng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 203 121. Quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 Quy định về việc xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 122. Quyết định số 3384/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trƣớc bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhƣợng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội có hiệu lực từ ngày ký và thay thế Quyết định số 05/2012/QĐ-UBND ngày 08/3/2012. 123. Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội : Ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 124. Quyết định số 08/2013/QĐ-UBND ngày 26/02/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trƣớc bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhƣợng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. 125. Quyết định số 58/2008/QĐ-BTC ngày 21 tháng 7 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về việc bãi bỏ quy định thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công tích của xã tại Thông tƣ số 89TC/TCT ngày 09 tháng 11 năm 1993. 126. Quyết định số 3667/QĐ-UBND về tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất đối với các trƣờng hợp thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá, thuê đất có mặt nƣớc, thuê đất để xây dựng công trình ngầm trên địa bàn thành phố Hà Nội. 127. Quyết định số 732/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ, ngày 17 tháng 5 năm 2011 về việc phê duyệt chiến lƣợc cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2011- 2020, Hà Nội. 128. Quyết định số 6121/QĐ-UBND phê duyệt danh sách, giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ 129. Phạm Đức Phong, Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, (1999). 130. Phạm Đức Phong, (2003), Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước , Đề tài khoa học cấp Bộ. 131. Nguyễn Thanh Trà (chủ biên) và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trƣờng BĐS, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 132. Đỗ Thanh Tùng, Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, (2010), Luận án tiến sĩ. 133. Lê Xuân Trƣờng, Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam, Học viện tài chính, (2006), Luận án tiến sĩ kinh tế. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 204 134. Nguyễn Văn Thạo, (2005), Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay. 135. TS. Hà Quý Tình, (2005), Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ. 136. Trƣờng Đại học kinh tế quốc dân, (2010), Giáo trình chính sách kinh tế, Nxb Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội. 137. Đỗ Thanh Tùng, (2008), Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, Luận án tiến sĩ kinh tế. 138. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng (TN&MT) Hà Nội, (2016), “Báo cáo tình hình thu tiền sử dụng đất đấu giá năm 2016”. 139. UBTP Hà Nội và Bộ Tài chính ,(2014), “Báo cáo tình hình bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước năm 2014”. 140. Nguyễn Thị Hải Yến, (2015), “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội”, Đại học Kinh tế quốc dân. 141. Văn phòng trung ƣơng Đảng, (2016), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Các trang web 142. http://baochinhphu.vn/Thoi-su/Quoc-hoi-xem-xet-mien-giam-thue-su-dungdat-nong-nghiep/289529.vgp 143. Vneconomy, Sáu tháng gói 30.000 tỷ sài chƣa hết 2%, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/sau-thang-goi-30000-ty-xai-chua-het-220131217093012271.htm. 144. Vneconomy, Nhức nhối tồn kho BĐS, http://vneconomy.vn/bat-dongsan/nhuc-nhoi-ton-kho-bat-dong-san-20121220115112853.htm 145. Hà Nội mới, Số lượng nhà và giá cả đều giảm, http://hanoimoi.com.vn/Tintuc/Bat-dong-san/734551/so-luong-du-an-va-gia-ca-deu-giam146. https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thi-truong-bat-dong-san-2007-batthuong-ar40 147. http://www.vietnamplus.vn/ha-noi-va-tp-ho-chi-minh-co-quy-phat-trien-nhao/95638.vnp 148. http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/nha-dat-pho-co-duocrao-dat-gap-6-lan-khung-gia-3113632.html 149. http://vneconomy.vn/bat-dong-san/nhuc-nhoi-ton-kho-bat-dong-san20121220115112853.htm 150. http://vneconomy.vn/kien-nghi-noi-han-muc-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-nong-nghiep-20171201112055272.htm Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 205 151. Vietnamnet, /quy-hoach/ha-noi-sap-trien-khai-5-khu-nha-o-xa-hoi-voi-quy- mo-gan-250-ha-64210.html 152. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/khoang-3-ty-usd- von-fdi-chay-vao-bat-dong-san-viet-nam-nam-2017-129848.html 153. http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Thuong-hieu-DN/527417/van-con-nhieuvan-de 154. http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/vef/giam-thue-tndn-khong-the-dungngoai-xu-huong-chung-204542.html 155. Cổng thông tin diện tử thành phố Hà Nội, Tình hình báo chí trong tuần, https://hanoi.gov.vn/congluantuanqua. 156. Cổng thông tin diện tử thành phố Hà Nội, Quản lý đất đai ở Hà Nội, lỗ hổng quản lý https://hanoi.gov.vn/chidaodieuhanh//hn/t0gZB5w6V7Wh/3502/2727435/11/giaoat-cho-thue-at-thuc-hien-du-an-tai-ha-noi-lo-hong-quan-ly.html 157. Báo Đấu thầu, Hà Nội tăng cường công khai dân chủ trong công tác giải phóng mặt bằng, http://baodauthau.vn/ben-moi-thau/ha-noi-tang-cuong-cong-khaidan-chu-trong-cong-tac-giai-phong-mat-bang-6048.html 158. http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/thue-voi-cuoc-song/2017-03-29/hanoi-doanh-nghiep-no-tien-su-dung-dat-cam-ket-nop-truoc-30-4-41992.aspx 159. Cổng thông tin điện tử Bộ tài chính, Nhiều giải pháp thu hồi nợ thuế, http://www.mof.gov.vn/webcenter/portal/thanhtrabtc/r/m/page1/ttthttth1_chitiet;jse ssionid=Tkp1Y7vJ800wngpyv6gdHh1Wm1Q0lx1xlLTCsnr0FwytPw1drv2b!18179 68059! 160. http://www.baomoi.com/ha-noi-thu-hon-4-nghin-ty-dong-tu-dau-giadat/c/21361291.epi 161. Báo Tiền phong, Thực trạng hơn 1000 căn nhà sở hữu nhà nước tại Hà Nội, http://www.tienphong.vn/nhip-song-thu-do/thuc-trang-hon-1000-can-nha-so-huunha-nuoc-tai-ha-noi-845715.tpo 162. https://hanoi.gov.vn/chidaodieuhanh//hn/t0gZB5w6V7Wh/2807/2762624/19/19/10.html;jsessionid=DrNhcOw63+be6D wOOi-+0H-y.app2 163. Báo Đầu tƣ, Bức tranh nhà ở xã hội, http://dautubds.baodautu.vn/buc-tranhnha-o-xa-hoi-d56896.html 164. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/gia-nha-chung-cuha-noi-da-giam-manh-so-voi-nam-2011-103041.html 165. http://www.baomoi.com/ha-noi-con-ton-dong-gan-216-000-thua-dat-chuaco-so-do/c/18383825.epi Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 206 166. http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/nam-2020-ha-noi-tang-dien-tich-nha-o-binh- quan-len-263-m2nguoi-333784.vov 167. http://vneconomy.vn/gdp-tang-681-quy-mo-nen-kinh-te-vuot-220-ty-usd- 20171227154739941.htm 168. https://vov.vn/kinh-te/von-fdi-vao-viet-nam-tang-ky-luc-dat-gan-36-ty-usd711009.vov 169. Sở Xây dựng Hà Nội , (2017), “Báo cáo chỉ số giá nhà ở chung cư trên thị trường BĐS Hà Nội quý IV-2017”. 170. Văn phòng chính phủ, http://vpcp.chinhphu.vn/Home/Nguoi-phat-ngonChinh-phu-tra-loi-bao-chi/20154/15822.vgp 171. Sở Tài nguyên môi trƣờng Hà Nội, Hội nghị giao ban trực tuyến, http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id =12234&catid=13&Itemid=130 172. http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/hinh-anh-20-nam-dinh-cao-va-vuc-saucua-bds-196478.html 173. http: vietnamnet.vn/tin-tuc/kinh-te-xa-hoi/10-nam-thi-truong-bat-dong-sanviet-nam-2000--2010--thap-ky-day-bien-dong-phan-1.html 174. http://diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/thap-ky-day-bien-dongphan-2-i24061 175. http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia-nha-dat-da-giam-ve-tuong-duong-thoidiem-2006-1371395758.htm 176. http://soha.vn/ha-noi-gia-dat-nen-nhieu-khu-vuc-tang-1020180112174539214.htm 177. http://thanglong.chinhphu.vn/ha-noi-giao-dich-bat-dong-san-thang-11-tangtruong-kha-so-voi-cung-ky 178. http://dantri.com.vn/kinh-doanh/danh-thue-khi-mua-can-nha-thu-hai-khapho-bien-tren-the-gioi-20161104170105431.htm Tài liệu tiếng Anh 1. Ủy Ban Châu Âu, (2005), “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples). 2. Asian Development Bank, State Bank of Vietnam (2002), Housing finance project, Interim Report, Hanoi. 3. Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình thị trường bất động sản vào hệ thống dự báo giá nhà), Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp. 183-213, (2012). Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 207 4. Robert Bestani, Johanna Klein (2005), Housing Finance in Asia, Asian Development Bank. 5. W.B. Brueggenmam, J.D. Fisher (1997), Real estate finance and investments, Irwin. 6. John B. Corgel, David C. Ling, Halbert C. Smith (2001), Real estate perspectives, Irwin/McGraw- Hill. 7. Douglas B. Diamond (2000), A Guide to Assessing Housing Finance in a Country, World Bank, website: www.worldbank.org/urban/housing/ diamond.pdf. 8. Economic Commission for Europe (2005), Housing finance systems for countries in transition- Principles and Examples, United Nations, New York and Geneva. 9. Edited Loïc Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014). 10. Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015) 11. Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014). 12. Mike E. Miles (Author), Laurence M. Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển bất động sản), (2015) 13. Susan Hudson-Wilson, Charles H. Wurtzebach (1994), Managing real estate portfolios, New York: Irwin. 14. Pirounakis, Bất động sản Kinh tế, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013). 15. Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ sở của Mô hình Tài chính Bất động sản), (2009). 16. Terry Boyd, “Phân tích thị trường bất động sản - Chìa khóa để tìm kiếm về phía trước”, (2014), Principles of Economics , 8 th , Macmillan, London. 17. Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), Trƣờng Kinh tế và Quản lý, Đại học Tongji. 18. https://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust 19. http://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Taxes-and-Costs 20. https://en.wikipedia.org/wiki/Property_tax_in_the_United_States Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 208 1.1. PHỤ LỤC 1 BẢNG 1: THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG HỢP Thuế bất động sản BĐS 1.2. THUẾ SUẤT Tối đa 50.000 (USD) 0,20% 50.000 - 100.000 (USD) 0,30% Hơn 100.000 (USD) 0,50% Thuế tài sản đối với bất động sản đặc biệt THUẾ TÀI SẢN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẶC BIỆT BĐS 1.3. THUẾ SUẤT Tối đa 200.000 (USD) 0,20% 200.000 - 1 triệu (USD) 0,30% Hơn 1 triệu (USD) 0,40% Thuế tài sản về nhà ở ( không phải biệt thự) THUẾ TÀI SẢN VỀ NHÀ Ở (KHÔNG PHẢI BIỆT THỰ) BĐS THUẾ SUẤT Tối đa 40.000 (US $36) 0,15% Lên đến 40.000 - 1 triệu (900 USD) 0,30% Hơn 1 triệu (900 USD) 0,50% Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 209 1.1. BẢNG 2: THUẾ NHÀ Ở ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Thuế nhà ở BĐS 1.2. THUẾ SUẤT Tối đa 600 triệu (USD 540,541) 0,50% 600 triệu - 1,2 tỷ USD (1.081.081 USD) 0,75% 1,2 tỷ - 5 tỷ (USD 4,504,505) 1,00% 5 tỷ đến 9,4 tỷ USD (8.468.469 USD) 1,50% Hơn 9,4 tỷ USD (8.468.469 USD) 2,00% Thuế tài sản đối với đất THUẾ TÀI SẢN ĐỐI VỚI ĐẤT BĐS 1.3. THUẾ SUẤT Lên đến 1,5 tỷ USD (1.351.351 USD) 0,75% 1,5 tỷ - 4,5 tỷ (tƣơng đƣơng 4.054.054 USD) 1,50% Hơn 4,5 tỷ USD (4.054.054 USD) 2,00% Thuế đối với nhà đất xây dựng THUẾ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẤT XÂY DỰNG BĐS THUẾ SUẤT Lên đến 20 tỷ đồng (18.018.018 USD) 0,50% 20 tỷ - 40 tỷ (36.036.036 USD) 0,60% Hơn 40 tỷ (36.036.036 USD) 0,70% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Taxes-and-Costs) Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 210 PHỤ LỤC 2 BẢNG 1: THUẾ SUẤT THUẾ NHÀ ĐẤT Giá trị hàng năm ($) Có hiệu lực từ 1/1/2015 Thuế tài sản phải nộp 15.000 $ - 30.000 $ 10% – 12% 1.800 $ - 3.000 $ 15,000 $ - 45,000 $ 14% 2.100 $ – 4.800$ 15,000$ - 60,000 $ 16% 2.400 $ - 6.900 $ 15,000$ - 75,000 $ 18% 2.700 $ - 9.300 $ Từ 90.000 $ trở lên 20% 12.000 $ Tài sản nhà ở trong danh sách loại trừ sẽ tiếp tục bị đánh thuế 10%. (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) BẢNG 2: THUẾ TÀI SẢN VỚI BĐS KHÔNG PHẢI LÀ CHỦ SỞ HỮU Giá trị hàng năm (AV) Thuế suất lũy tiến Thuế tài sản phải nộp Đầu tiên $ 30,000 10% $ 3,000 Tiếp theo $ 15.000 12% 1.800 đô la Tiếp theo $ 15.000 14% 2.100 đô la Tiếp theo $ 15.000 16% 2.400 đô la Tiếp theo $ 15.000 18% 2.700 đô la Trên $ 90,000 20% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) BẢNG 3: THUẾ TÀI SẢN VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CHỦ SỞ HỮU Giá trị hàng năm (AV) Thuế suất lũy tiến Thuế tài sản phải nộp Đầu tiên $ 8,000 0% $0 Tiếp theo là 47.000 đô la 4% $ 1.880 Tiếp theo $ 15.000 6% 900 đô la Tiếp theo $ 15.000 8% 1.200 đô la Tiếp theo $ 15.000 10% 1.500 đô la Tiếp theo $ 15.000 12% 1.800 đô la Tiếp theo $ 15.000 14% 2.100 đô la Trên $ 130,000 16% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 211 PHỤ LỤC 3 BẢNG 1: TỶ LỆ ĐÓNG GÓP THEO ĐỘ TUỔI VÀO QŨY TIẾT KIỆM TRUNG ƢƠNG Tuổi ngƣời lao động Dƣới 35 Trên 35-45 Trên 45-50 Trên 50-55 Trên 55-60 Trên 55-60 Trên 55-60 Tỷ lệ đóng góp trên thu nhập Đóng góp vào các tài khoản (trên 1.500 USD/tháng) Đóng góp Đóng góp Tổng Tài khoản Tài khoản Tài khoản bởi giới bởi nhân đóng góp thƣờng đặc biệt y tế (% chủ viên (% (% thu (% thu (% thu thu nhập) (% thu thu nhập) nhập) nhập) nhập) nhập) 16 20 36 23 6 7 16 20 36 21 7 8 16 20 36 19 8 9 12 18 30 13 8 9 9 12.5 21.5 11.5 1 9 6.5 7.5 14 3.5 1 9.5 6.5 5 11.5 1 1 9.5 (Nguồn: https://en.wikipedia.org/wiki/Real-estate-investment-trust) Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 212 PHỤ LỤC 4 MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA REIT - Phân loại REIT - Sơ đồ 4.1: Phân loại REIT Mô hình hoạt động Sơ đồ 4.2: Mô hình hoạt động của REIT Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 213 - Quy định thành lập và quản lý quỹ đầu tƣ bất động sản Nội dung Chi tiết Loại hình quỹ - Quỹ đầu tƣ bất động sản là dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết); - Công ty đầu tƣ chứng khoán đại chúng đầu tƣ bất động sản. (phải có tối thiểu 100 nhà đầu tƣ). Tài sản đầu tƣ - Ít nhất 65% NAV quỹ vào các bất động sản: + BĐS đƣợc phép đƣa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS; + Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chƣa niêm yết, các loại chứng khoán và tài sản khác, đảm bảo: + Không quá 5% tổng gía trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tƣ vào quá 10% tổng số chứng khoán lƣu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tƣ quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu. Lợi nhuận của quỹ - Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tƣ. - Hiện quy định chƣa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ. Quy định về cho vay - REITS không đƣợc vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm. - Khoản vay đƣợc phép phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể cao tới 46% tổng dƣ nợ tín dụng của hệ thống). - Không đƣợc sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399 214 Chứng chỉ quỹ - Quỹ đầu tƣ bất động sản là dạng quỹ đóng, không đƣợc mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tƣ; - Công ty đầu tƣ chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành. Hoạt động giao - Giá mua <= 110% giá tham chiếu. dịch BĐS của quỹ - Giá bán >= 90% giá tham chiếu. - Giá tham chiếu = giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch. Tổ chức định giá - Có chức năng định giá. - Không phải là ngƣời có liên quan của cty QLQ, NHGS, nhà đầu tƣ lớn của quỹ, không là đối tác giao dịch tài sản với quỹ. - Có tổi thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá + ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá. - Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp. NAV (Giá trị tài NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả. sản ròng của quỹ ) - Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật. Điều kiện để Cty QLQ quản lý danh mục - Trƣớc khi đầu tƣ vào một hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng BĐS trong 5 năm; - Phải có bộ phận quản lý quỹ BĐS bao gồm các nhân viên BĐS đáp ứng điều kiện: + Có năng lực dân sự và pháp luật đầy đủ. + Không vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong 2 năm gần nhất. + Tối thiểu 2 ngƣời có chứng chỉ hành nghề QLQ. + Tối thiểu 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá & ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các cổ chức kinh doanh BĐS. Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Mail: luanvanaz@gmail.com - 0972.162.399