LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ ĐỀ TÀI: LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CAO TẦNG NHÓM 1 : ĐỖ HUYỀN TRANG PHAN THỊ VỊNH NGUYỄN THỊ SEN ĐẶNG THỊ THÚY NGUYỄN THỊ THẮM PHẦN I: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Sự cạ nh tr an h ín h C h ch á s ic à t n hí h Các mối quan hệ Kĩ năng nghề nghiệp Nhu cầu thị Trình độ chuyên môn nghề nghiệp trường Chính sách kinh tế Sự nhạy bén công việc Năng lực tài chính ín ch ình h h trị n ì T h Vị trí dự án Ti ến PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT bộ K HC N KẾT THÚC DỰ ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Lập và phân tích dự án Lựa chọn p/a khả thi: 1. Điều kiện KTXH 2. NC thị trường 3. NC kĩ thuật 4. Phân tích tài chính 5. Hiệu quả KTXH 3 điều kiện Nghiên cứu thiĐTXD Trình tự lập khả dự án 1. Cử chủ nhiệmdự án 2. Lập nhóm soạn thảo Nghiên cứu tiền khả thi 3. Chuẩn bị đề cương 4. Triển khai soạn thảo Nghiên cứu 5. Lập dự áncơ khảhội thi đầu tư Nội dung thuyết minh 1. BCĐT đc thông qua/ chủ trương 1. Sự cân thiết và mục tiêu 2. CĐT đủ năng lực tài chính 2. Qui mô dự án 3. Đơn vị lập đủ năng lực chuyên môn 3. Các giải pháp thiết kế 4. Đánh giá ĐTM 5. Tổng mức đầu tư Thiết kế cơ sở PHẦN II: VÍ DỤ CỤ THỂ Tên dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ lô đất NO5 - Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Địa điểm: Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (VINACONEX) Hình thức đầu tư: Xây dựng mới. Quản lý Dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà & Đô thị (VINAHUD) Cơ quan lập Dự án: Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng & Ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D) Lập dự án Giải pháp kĩ thuật Tổng mức đầu tư ĐTM Đạt mục tiêu Qui mô dự án Phân tích dự án Ko đạt mục tiêu Sự cần thiết và mục tiêu Thực hiện dự án Không thực hiện Phân tích Tài chính Phân tích Hiệu quả KTXH SỰ CẦN THIẾT – MỤC TIÊU DỰ ÁN Sự cần thiết:  Nhu cầu căn hộ chung cư đang nóng, đối tượng là những người trẻ tuổi có thu nhập cao làm việc và sống ở Hà Nội. Đối tượng có số lượng lớn, có xu hướng mua chung cư thay vì đất đai và xây nhà.  Sau khi VN gia nhập WTO nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao.  Khu đất có vị trí thuận lợi giao thông, gần trung tâm. Khu vực có hạ tầng xã hội đầy đủ (gần chợ, trường học...)  Năm 2007 nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh BĐS do: ngân hàng có chính sách cho vay ưu đãi nhà, giá vàng và đôla ít biến động, đầu tư BĐS ít rủi ro hơn đầu tư chứng khoán. Mục tiêu:  Tạo ra lợi nhuận kinh tế  Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại QUI MÔ DỰ ÁN Qui mô: Là tổ hợp 4 khối cao tầng: 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng với diện tích lô đất: 29.680 m2 Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình: Vốn vay ngân hàng ≈4.26% Vốn tự có của chủ đầu tư ≈ 12% Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 83.74% Thời gian thực hiện: trong 3 năm (Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV năm 2010) GIẢI PHÁP THỰC HIỆN  Giải pháp QH tổng mặt bằng + Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2 + Mật độ xây dựng: 23%. + Tầng cao trung bình 26,6 tầng + Hệ số sử dụng đất: 6  Phương án kiến trúc: + Mỗi tòa nhà có 3 tầng hầm dùng làm siêu thị và ga ra + Tầng 1: sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ + Tầng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian phụ trợ + Tầng >7: nhà ở + Có 4 thang máy và 2 thang bộ GIẢI PHÁP PCCC Hệ thống PCCC bao gồm: Hệ thống báo cháy tự động: Hệ thống cấp nước chữa cháy tự động (lắp đặt ở tầng hầm) Hệ thống bình ứng cứu nhanh Đầu phát hiện cháy ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG Đánh giá chung Mức độ tác động Thấp Nước mặt Trung bình x Không khí x Tiếng ồn x Địa hình x Cảnh quan x Nước ngầm x Động thực vật x Dân cư x Cao TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Nội dung 1. Chi phí xây dựng 1.208,29 tỷ đồng 2. Chi phí thiết bị 103,29 tỷ đồng 3. Chi phí khác 79,58 tỷ đồng 4. Chi phí dự phòng 146,31 tỷ đồng 5. Lãi vay 31,57 tỷ đồng 6. Chi phí SD đất 201,33 tỷ đồng Tổng mức đầu tư: (1.842,3 tỷ đồng) PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Nguồn thu của dự án Đơn vị Nguồn thu bán căn hộ Khối lượng m2 ĐV: triệu đồng Thành tiền (2007-2030) Đơn giá 117.256 16,000 1.876.096 Doanh thu bán trước thuế 1.705.542 Nguồn thu cho thuê văn phòng m2 2.458.488 4.334.584 Tổng nguồn thu đến 2030 Doanh thu chi tiết của dự án 2008 2009 Công suất khai thác cho thuê Doanh thu cho thuê Tỷ lệ bán 2010 2011 2012-2016 2017-2030 25% 90% 90% 95% 29.485 106.147 106.147 112.044 28% 30% 32% 10% Doanh thu bán hàng 477.522 511.663 545.773 170.554 Tổng doanh thu trước thuế 477.522 511.663 575.529 276.701 106.147 112.044 Lũy kế 477.522 989.214 1.564.473 1.841.174 2.371.911 3.940.531 47.744 98.921 156.447 184.117 237.191 394.053 Thuế VAT 10% ( Lũy kế) Tổng doanh thu sau thuế 3.546.478 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ĐV: triệu đồng Lợi nhuận BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TỚI NĂM 2030 Tổng lợi nhuận cho thuê = 1.317.740 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dòng tiền của Dự án Tổng 2006 2007 180.000 90.000 90.000 2008 2009 2010 2011 10.666 10.666 226.841 2012 2013 2014 25.176 25.176 25.176 DÒNG RA Trả tiền sử dụng đất Chi phí đầu tư hệ thống kỹ thuật Chi phí đầu tư xây dựng 21.333 1.647.402 34.917 363.640 410.590 541.403 Chi phí bán hàng 98.083 14.469 14.469 14.469 28.938 Duy tu bảo trì 50.352 Tổng dòng ra 1.997.170 90.000 124.917 101.190 60.000 41.190 70.011 378.109 425.059 566.538 266.445 95.187 25.176 25.176 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147 10.961 80.917 80.917 DÒNG VÀO Vốn vay ngân hàng Vốn huy động Vốn tự có Tổng dòng vào Dòng tiền cân đối 2.159.616 113.727 30.000 83.727 2.374.533 90.000 124.917 99.443 86.603 8.721 10.256 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Trả nợ vốn vay ban đầu 2006 2007 Nợ đầu năm 61.800 2008 2009 115.349 29.748 Nguồn trả nợ ( Dòng tiền) 99.443 86.603 Trả gốc trong năm 99.443 29.748 3.570 Vay trong năm 60.000 Lãi trong năm ( 12%) Nợ cuối năm Tổng trả nợ ( gốc và lãi) 41.190 1.800 12.359 13.842 61.800 115.349 29.748 132.761 99.443 KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY 33.318 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Phân tích các chỉ tiêu tài chính khác Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030 NPV: 111,227 tû (VĐT:113,727 tỷ) SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n IRR: 15,25 %. (Lãi suất 12%) Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm. (cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm) Đạt được mục tiêu tài chính PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN CÁC YẾU TỐ Đánh giá Dự án Sự phù hợp qui hoạch x Có QHCT 1/500 Nhu cầu sử dụng đất x Lô đất N05 đủ diện tích để thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất Khả năng GPMB x MB sẵn có từ KĐT Khả năng huy động vốn x - Trong 2 năm đầu CĐT có đủ vốn tự có. Vốn vay ngân hàng -- Trong năm thứ 3 huy động được vốn từ khách hàng (do nhu cầu thị trường rất cao, dự án có ưu điểm hơn dự án khác vì có bố trí thêm hạ tầng xã hội: nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, giá bán thấp và tương đương các công trình gần kề) Kinh nghiệm quản lý của CĐT x Vinaconex là đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong xây dựng Khả năng hoàn trả vốn x Sau khi huy động được vốn sẽ có khả năng hoàn trả vốn cho ngân hàng và chủ đầu tư. Giải pháp PCCC x Có hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp các TC ngành PHÂN TÍCH TÍNH BẤT ĐỊNH Vật liệu Thiết bị Thiên tai Truyền thông kém Thay đổi tài chính của dự án Thay đổi chế độ tiền lương Doanh thu thay đổi Các qui định của chính phủ ĐÁNH GIÁ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN CĐT  Tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư Nhà nước  Thu được thuế và phí sử dụng đất Xã hội  Tạo việc làm và thu nhập NLĐ  Tạo nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội www.themegallery.com