Phát triển công trình cao tầng gắn với không gian mở

- VẤN ĐỀ QUAN TÂM PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH CAO TẦNG CÓ ĐỊNH HƯỚNG GẮN VỚI KHÔNG GIAN MỞ TS.KTS NGUYỄN HOÀNG MINH I PHÓ TRƯỞNG KHOA SAU ĐẠI HỌC, TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI Sự phát triển của khu vực trung tâm các đô thị lớn luôn tạo nên những hấp dẫn lớn về đầu tư, đây là khu vực tạo đặc trưng, hình ảnh cũng như đóng vai trò là động lực phát triển của đô thị, đặc biệt là tại các đô thị lớn.
- Trong quá trình phát triển, tái cấu trúc khu vực trung tâm cần có những công cụ kiểm soát nhằm cân bằng các mục tiêu phát triển đô thị, lợi ích nhà đầu tư và đặc biệt là xây dựng không gian mở dành cho cộng đồng đô thị.
- Trên cơ sở một số kinh nghiệm quốc tế về tạo dựng các không gian mở cho cộng đồng gắn với các cơ chế kiểm soát phát triển hệ thống công trình cao tầng có định hướng, trong bối cảnh hiện nay rất cần có những nghiên cứu áp dụng tại đô thị Việt Nam trong đó tập trung xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp dựa trên kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng, giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao, với mục tiêu hướng đến là sự chia sẻ các không gian mở công cộng của nhà đầu tư, tạo nên kết nối cảnh quan trong không gian đô thị, cân bằng lợi ích của các bên “Nhà đầu tư - Cộng đồng - Nhà quản lý”.
- Vinhome Đồng Khởi, công trình cao tầng phức hợp với không gian công cộng quy mô lớn tại trung tâm Q1 TPHCM 24 KIENTRUCVIETNAM.ORG.VN Số Tổ hợp cao tầng Midtown (Tokyo, Nhật Bản) quy mô 10ha đã đóng góp 4ha không gian công viên công cộng cho cộng đồng PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH CAO TẦNG Phát triển nén trong quy hoạch với sử dụng đất để có thể tính toán các giá trị tối đa hoặc các quy CÓ ĐỊNH HƯỚNG TRONG CHIẾN LƯỢC hỗn hợp (mixed-use development) có thể tạo ước để tính toán được quy mô dân số, lao động QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ nên khu vực có mật độ dân cư cao, lợi thế tạo nên tối đa cho mỗi khu vực.
- sự năng động, hấp dẫn cho đô thị, giảm phát sinh Trong khu vực trung tâm các đô thị lớn, nơi có mật các chuyến đi không cần thiết, giảm khoảng cách Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến độ xây dựng rất cao, các không gian công cộng, giữa các chức năng đô thị.
- năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Việt Nam không gian mở là nhu cầu thiết yếu của người dân xác định chỉ tiêu sàn nhà ở quốc gia tối thiểu đến đô thị.
- Qua nhiều năm phát triển đô thị, hệ thống Theo quan điểm về phát triển bền vững, việc phát 2030 là 12m2/người, đây là cơ sở tính toán quy công trình cao tầng đã góp phần tạo nên hình ảnh triển tập trung (nén), sử dụng chức năng hỗn mô dân số tối đa dựa trên diện tích sàn công trình đô thị phát triển, tuy nhiên do thiếu các cơ chế hợp phù hợp và có định hướng quy hoạch sẽ cho nhà ở cao tầng.
- kiểm soát có định hướng cùng hệ thống hạ tầng phép đất đai đô thị sử dụng hiệu quả, giảm hiện giao thông đồng bộ, sự phát triển công trình cao tượng mở rộng đô thị, giảm thiểu sử dụng đất 03 chỉ tiêu sử dụng đất xác định hình khối, tầng đang gây ra những vấn đề cho đô thị.
- đai và các nguồn lực tự nhiên, bảo vệ các quỹ đất qui mô công trình cao tầng trong không gian nông nghiệp, vùng cảnh quan sinh thái, sử dụng đô thị Phát triển công trình cao tầng có định hướng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên.
- Các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch được Công trình cao tầng với đặc điểm của nó có thể Đảm bảo khả năng cung ứng hạ tầng cho công Luật Quy hoạch đô thị quy định bao gồm “Hệ số làm giảm mật độ xây dựng bằng việc tăng tầng trình cao tầng sử dụng đất, Mật độ xây dựng và Tầng cao”.
- Quy cao mà vẫn cung cấp đủ diện tích sàn xây dựng chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1 năm 1997 (đã cho chỗ ở, làm việc, dịch vụ trên một khu vực Công trình cao tầng có khả năng cung cấp một hết hiệu lực) quy định hệ số sử dụng đất tối đa là diện tích nhất định.
- diện tích sàn xây dựng lớn trên một khu vực đất 5 lần, tuy vậy trong QCXDVN 01:2008 hiện hành đai nhất định với mức độ tập trung người cao.
- chỉ kiểm soát mật độ xây dựng và chiều cao công Sự phát triển các công trình cao tầng thể hiện trình dựa trên quy mô đất đai và các điều là cơ sở khu vực có mức độ phát triển tập trung mà Mỗi quốc gia, khu vực sẽ có những quy định khác xác định hình khối, khối tích công trình cao tầng không đồng nghĩa với khái niệm khu vực có mật nhau về chỉ tiêu tối thiểu m2 sàn/người cho từng kiện khác.
- độ xây dựng cao.
- Đây là cơ sở quan trọng trong chức năng, do vậy cùng một diện tích sàn tương phát triển các không gian mở đô thị, các không đương hoặc hệ số sử dụng đất tương đương 03 chỉ tiêu sử dụng đất là cơ sở thiết kế công trình gian cảnh quan có liên kết dựa trên sự phát triển cũng có thể có mức độ tập trung người khác cao tầng cần được hiểu rõ về vai trò, định nghĩa, hợp lý các công trình cao tầng.
- Mặc dù vậy vẫn có những giá trị tối thiểu mối quan hệ với nhau,: Số KIENTRUCVIETNAM.ORG.VN 25 VẤN ĐỀ QUAN TÂM + Mật độ xây dựng (MĐXD) là chỉ tiêu đảm bảo Một số cách diễn đạt mô hình kiến trúc cao tầng ở xã hội, bảo tồn công trình có giá trị và một khoảng chiếm diện tích đất phù hợp, đảm bảo khác nhau được biểu thị bởi hình vẽ dưới đây sẽ thị trường mua bán về quyền phát triển không khoảng lùi, khoảng cách công trình, diện tích cho thấy hiệu quả kiểm soát HSSDĐ cho phép sự gian.
- Mỹ chính thức áp dụng quản lý FAR trong bãi đỗ xe trên mặt đất và diện tích cây xanh, các đa dạng về hình ảnh kiến trúc công trình cao tầng quy hoạch phân khu thành phố New York năm không gian mở cần thiết… trong đô thị.
- 1916, 1940 và tiếp tục được điều chỉnh các nội dung cơ chế ưu đãi gắn với các chương trình + Tầng cao (TC) là chỉ tiêu đảm bảo khoảng chiều Có thể thấy, kiểm soát và quản lý FAR đối với các phát triển đô thị.
- TDR được áp dụng trong tái cao tối đa của công trình trong không gian đô thị.
- công trình cao tầng là một công cụ hiệu quả, rõ cấu trúc không gian hoặc bảo vệ các tầm nhìn Chiều cao công trình hiện nay được hỗ trợ mạnh ràng đối với cả nhà quản lý, nhà đầu tư.
- Cụ thể, công trình cao tầng trong đô thị bằng việc cho mẽ bởi các công nghệ khoa học kỹ thuật tiên tiến nhà đầu tư có thể tính toán dễ dàng các lợi ích phép mua bán, chuyển nhượng giữa các khu đã cho phép xây dựng các công trình cao tầng và với tổng diện tích sàn xây dựng được phép, trong vực được phép hoặc giữa công trình lân cận siêu cao tầng, do vậy ngoài yếu tố về kỹ thuật liên khi đó, nhà quản lý có thể kiểm soát được sự tiêu mà không làm thay đổi FAR tối đa của khu vực.
- quan đến quản lý đường bay, khoảng tĩnh không, tốn tài nguyên đất đai và khả năng đáp ứng của Cơ chế TDR cũng cho phép Mỹ có được một thị hiện nay chiều cao công trình chủ yếu phụ thuộc hạ tầng đô thị, đồng thời quản lý thống nhất từ trường về chuyển nhượng quyền phát triển (với vào các quy định về cảnh quan hoặc phân vùng quy hoạch phân khu đến dự án xây dựng công quy mô tổng diện tích sàn tương ứng) nhằm sử đô thị.
- trình cao tầng.
- dụng hiệu quả các không gian chưa phát triển (Unused development rights).
- TDR cũng được áp Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh rằng lợi thế duy KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ KIỂM SOÁT dụng trong Chương trình ưu đãi, khuyến khích nhất mà công trình cao tầng có được chính là CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI LỢI phát triển nhà ở với Chương trình nhà ở giá rẻ tại khả năng phát triển khoảng không gian phía trên ÍCH CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ thành phố New York - IHP (Inclusionary Housing đất và giảm tối đa diện tích chiếm đất phía dưới.
- Chính quyền khuyến khích các chủ Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc sử dụng yếu Tại Mỹ, cơ chế chuyển nhượng Quyền phát triển đầu tư xây dựng căn hộ chung cư, khu vực nhà tố chiều cao để khuyến khích phát triển các công không gian TDR (Tranfer of Development Rights) ở có giá có thể tiếp cận được với mức ưu đãi là trình cao tầng có định hướng, phù hợp với chiến và các chương trình ưu đãi HSSDĐ được chính tăng FAR từ 10 lên 12 trong Zone R10 (Quy hoạch lược phát triển đô thị là một hướng đi thông thức sử dụng trong định hướng phát triển nhà thành phố New York).
- Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là một chỉ tiêu thể hiện khối tích công trình được phép hay tổng diện tích sàn xây dựng được phép trong không gian đô thị trên một lô đất nhất định và được tính bằng công thức: Tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất.
- Chỉ tiêu này cho phép xác định được toàn bộ diện tích sàn xây dựng bao gồm phần nổi, phần ngầm mà không phụ thuộc vào các hình khối linh hoạt của công trình cao tầng.
- QCXDVN 01:2008 xác định đối với công trình cao tầng được phân thành “Nhóm nhà chung cư.
- Nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp”.
- Trên thực tế nhóm nhà hỗn hợp chiếm tỷ lệ lớn và có sự quản lý, kiểm soát phức tạp hơn nhóm nhà chung cư đơn thuần do phải kiểm soát diện tích sàn xây dựng gắn với chức năng ở hay hỗn hợp.
- Theo cách hiểu thông thường (QCXDVN 01:2008) HSSDĐ được tính bằng MĐXD nhân với TC (trong đó TC được tính từ mặt đất) sẽ dẫn đến việc sử dụng mật độ tối đa, tầng cao tối đa trên thực tiễn và tạo nên các hình khối công trình cao tầng khối hộp đơn điệu trong không gian đô thị.
- Trái lại, nếu kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng hay FAR (Floor Area Ratio - HSSDĐ sẽ cho thấy các thay đổi linh hoạt về MĐXD và TC về bản chất không làm thay đổi khối tích công trình trên một khu vực đất đai nhất định.
- 1.0 với sự thay đổi của Mật độ xây dựng và tầng cao công trình áp tải về hạ tầng luôn được kiểm soát hiệu quả.
- (nguồn: NSW Department of Planning, 19 August 2010) 26 KIENTRUCVIETNAM.ORG.VN Số Tại Nhật Bản, từ những năm 1970, xây dựng các cơ chế ưu đãi trong cải tạo, tái thiết đô thị tạo nên các không gian mở, công viên mở chia sẻ lợi ích của nhà đầu tư với cộng đồng.
- Cơ chế chuyển nhượng quyền bán không gian (Air Right Sale) trong bảo tồn các công trình có giá trị.
- Cơ chế ưu đãi FAR cho dự án cải tạo đô thị tại trung tâm phù hợp với chiến lược phát triển Thành phố nhằm tạo nên các không gian mở, không gian cây xanh cảnh quan mới.
- Thiết lập một cơ chế đảm bảo lợi ích các bên cho Chính quyền đô thị - Chủ đầu tư - Cộng đồng dân cư, dự án là điểm nhấn thành công trong quá trình cải tạo, tái phát triển đô thị tại Tokyo.
- Chương trình tái phát triển đô thị (Urban Redevelopment) được áp dụng cho trường hợp xây dựng các dự án hạ tầng giao thông,(Metro) FAR tăng từ 2.0 - 6.0.
- Cơ chế “Air Right Sale” bán quyền về không gian tương tự như TDR tại Mỹ cho phép Nhật áp dụng bảo tồn các công trình có giá trị.
- Cơ chế điều chỉnh chỉ (Minh họa về hình thái, cấu trúc, sự phân bố dân số và sự lựa chọn chiến lược phát triển đô thị của Singapore và Việt Nam) tiêu sử dụng đất FAR và MĐXD tăng cao ở khu vực trung tâm đô thị, khu đô thị mới hoặc gần các đầu mối giao thông theo mô hình TOD nhằm Singapore đã và đang thực hiện thành công thị đang phát triển) tạo nên những áp lực lớn khai thác hiệu quả quỹ đất khu vực có giá trị kinh chiến lược phát triển công trình xanh với công về nhà ở đô thị.
- cụ “điểm xanh” (Green Mark) cho các dự án phát thị trường bất động sản ở các đô thị lớn như triển mới và cải tạo công trình.
- Chính phủ cũng Hà Nội và TPHCM chứng kiến sự thay đổi thị Tại Singapore, kinh nghiệm cho thấy là sự áp ban hành khá nhiều các chương trình khác dựa hiếu với phân khúc nhà ở chung cư cao tầng.
- dụng mềm dẻo và thành công các chính sách, trên cơ chế thưởng, khuyến khích phù hợp với Mặc dù còn một số vấn đề trong sự phát triển chiến lược phát triển đô thị trong tầm nhìn lâu sự thay đổi thực tiễn phát triển đô thị cũng nhà chung cư nhưng cần phải khẳng định đây dài gắn với các chương trình ưu đãi hệ số sử như những thay đổi về thị trường bất động sản đang là lợi thế sẵn có của thị trường bất động dụng đất PR (Plot Ratio) hay GFA (Gross Floor như: Khuyến khích phát triển ban công trong sản chung cư từ bình dân đến cao cấp với đối Area) trong phát triển các công trình xanh, không nhà ở và khách sạn.
- Đây sẽ là lợi gian mở, ngay cả các vấn đề nhỏ nhất lô gia, ban quận thương mại CBD hay Chương trình CSFs thế xây dựng các cơ chế chính sách phù công trong nhà ở và khách sạn.
- (CFS space - Community and Sports Facilities hợp tái thiết các cấu trúc "Mảng đặc" trong in Commercial Developments) cho các công đô thị, giải quyết vấn đề chuyển đổi tái Singapore quản lý chỉ tiêu quy hoạch dựa trên trình thương mại có các chức năng mở cho cấu trúc mô hình nhà ở, tăng diện tích giao kiểm soát HSSDĐ và chiều cao, đặc biệt tại khu cộng đồng hoặc các hoạt động thể thao.
- Thông thông và các không gian mở.
- vực quan trọng như khu trung tâm, nhà ở cao thường số lượng sàn ưu đãi tối đa là 10% GFA tầng, khu vực hỗn hợp cao tầng… các khu vực nhằm không làm thay đổi quá lớn các hệ số sử Các chính sách phát triển đô thị cần nhấn mạnh còn lại căn cứ trên cơ sở HSSDĐ tối đa để xác dụng đất PR đã được xác định trong quy hoạch.
- xu hướng sử dụng hỗn hợp, phát triển theo chiều định chiều cao.
- Các chỉ tiêu này đều do cơ quan đứng, giảm khoảng cách đi lại, tiết kiệm đất đai Tái phát triển đô thị Singapore - URA (Urban QUAN ĐIỂM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN đô thị.
- Mô hình phát triển nén (Compact City) có Redevelopment Authority) thống nhất kiểm soát.
- CÔNG TRÌNH CAO TẦNG GẮN VỚI XÂY thể đáp ứng nhu cầu dân số lớn với cấu trúc, chức DỰNG CÁC KHÔNG GIAN MỞ ĐÔ THỊ năng đô thị được giảm thiểu khoảng cách, thay Singapore không quy định về mật độ xây dựng thế liên kết bằng không gian mở, không gian cây nhưng được các quy định khác điều chỉnh như Chính sách đáp ứng triển vọng về một Thành xanh cảnh quan và áp dụng các phương thức đi khoảng lùi, tỷ lệ cây xanh, khoảng cách an toàn phố là nơi tăng trưởng diễn ra và là nơi tương lại thân thiện môi trường như đi bộ, xe đạp… có cứu hỏa… trong các văn bản hướng dẫn chi tiết lai tìm đến.
- Sự khéo léo liên quan do URA công bố quy định về HSSDĐ nhà hoạch định chính sách” của UNHabitat và trong phát triển mô hình thành phố vườn thẳng theo chức năng sử dụng đất và tầng cao tối đa UNSCAP (2005) đã đưa ra quan điểm khẳng định đứng (Vertical garden city) của Singapore là một cho từng khu vực cụ thể.
- Singapore ban hành sức hút phát triển của đô thị: “Cho dù định nghĩa cách tiếp cận phù hợp chiến lược phát triển.
- riêng một hướng dẫn về cách tính tổng diện tích các khu vực đô thị là thế nào hay quyết định mức độ sàn GFA, nhằm đáp ứng chỉ số HSSDĐ theo quy đô thị của các khu vực đó thế nào, có một điều rất rõ Chính sách về đô thị nén có thể là một giải pháp hoạch, GFA không phải là diện tích xây dựng thực ràng: thành phố là nơi tăng trưởng diễn ra, và là nơi hiệu quả nếu làm được đồng thời hai việc, phát tế mà được tính toán linh hoạt có giảm trừ các tương lai tìm đến”.
- triển công trình cao tầng với MĐXD thấp và giảm diện tích ưu tiên dựa trên các quy định khuyến MĐXD trong các khu vực dân cư cũ - mảng đặc khích phù hợp với các chính sách phát triển đô Quan điểm này được minh chứng bởi mức độ đô thị nhằm tạo nên các không gian giải trí, công thị được chính quyền công bố.
- tăng trưởng dân số cơ học rất nhanh (tại các đô viên, cảnh quan cho đô thị lớn ở Việt Nam.
- Số KIENTRUCVIETNAM.ORG.VN 27 VẤN ĐỀ QUAN TÂM Hệ thống giao thông công cộng, cấu trúc đường Nhiều dự án công trình cao tầng có tổng diện tích đề cần phải xử lý trước nhằm tạo được lòng tin, sự giao thông đô thị đủ dày và liên thông là nền sàn lớn, với FAR từ 10-15 lần, khá lớn so với trung ủng hộ của cộng đồng đô thị với các mục tiêu tăng tảng phát triển các công trình cao tầng có định bình ở các đô thị châu Á như Hong Kong tối đa 10 cường cây xanh, công viên, không gian mở, lợi ích hướng gắn với các không gian mở, không gian lần đối với nhà ở, (điều này do quy định về kiểm về cộng đồng, cải thiện thực sự điều kiện sống của kiến trúc cảnh quan mới.
- Sự lo ngại về các công soát tổng diện tích sàn xây dựng trên thực tiễn người dân như cải tạo các khu chung cư cũ.
- trình cao tầng gây ra những ảnh hưởng lớn với hạ không hiệu quả).
- Mặt khác, dù có FAR lớn nhưng tầng đô thị là hoàn toàn có cơ sở, do vậy khả năng các công trình này không đóng góp, chia sẻ đối với Cấp phép xây dựng dựa trên năng lực hệ thống phát triển công trình cao tầng phụ thuộc vào khả cộng đồng dân cư đô thị các chức năng nào như giao thông hiện có hoặc các cam kết tăng năng năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng, đặc biệt là công viên, quảng trường mở… do chưa có các lực hệ thống giao thông kèm theo dự án phát giao thông và giao thông công cộng.
- Nếu không quy định, cơ chế cần thiết.
- Do vậy trước tiên cần triển đô thị.
- Trên thực tế, khá nhiều dự án nhà có chiến lược toàn diện, phát triển công trình kiểm soát HSSDĐ thuần tối đa trong quy hoạch cao tầng phát triển dựa vào hạ tầng đô thị có sẵn cao tầng có định hướng mà lựa chọn phát triển phân khu nhằm xác định giới hạn khai thác hiệu hoặc chỉ đầu tư hạ tầng cho các khu vực nội bộ theo dạng xây chen sẽ là không khả thi trong việc quả sử dụng đất đai đô thị sau đó sẽ xây dựng các mà không đầu tư cho hệ thống hạ tầng đô thị, đặc chuẩn bị hệ thống hạ tầng giao thông đủ để đáp cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển phù hợp.
- biệt là các tuyến giao thông đô thị hoặc tuyến giao ứng nhu cầu.
- Các dự án đầu tư “ngoài hàng rào” ĐỀ XUẤT KHUNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN này do Nhà nước thực hiện, tuy nhiên với nguồn lực Mặt khác, chiến lược phát triển nhà ở cao tầng cần CÔNG TRÌNH NHÀ CAO TẦNG GẮN VỚI hữu hạn dẫn đến sự kém hoàn thiện của hệ thống đi liền với các cơ chế ưu đãi chính sách phù hợp XÂY DỰNG CÁC KHÔNG GIAN MỞ ĐÔ THỊ chung, cũng như vấn đề quá tải hệ thống hạ tầng hạn chế sự phát triển của thị trường nhà thấp tầng đô thị sẵn có.
- nhằm tập trung nguồn lực của xã hội trong những Xây dựng khung chính sách phát triển công giai đoạn phát triển nhất định, hoàn thiện dần các trình cao tầng có định hướng.
- Nghiên cứu Do vậy, cần có cơ chế giải quyết vấn đề này bằng cấu trúc đô thị.
- chính sách khung tổng thể phát triển công trình việc chỉ cấp phép xây dựng công trình dựa trên cao tầng có định hướng trong giai đoạn ngắn khả năng thực tế giao thông đô thị hoặc kèm các Khai thác và kiểm soát không gian đô thị hiệu hạn và dài hạn cần gắn với các cơ chế ưu đãi, cam kết tăng khả năng giao thông kèm theo dự án quả, đặc biệt là các chương trình chiến lược kiểm soát phát triển công trình cao tầng, định xây dựng công trình cao tầng.
- Theo đó các công phát triển đô thị hoặc các cơ chế chuyển nhượng hình thị trường bất động sản và nhà ở.
- trình cao tầng phải có đánh giá tác động giao quyền phát triển không gian TDR.
- đến nay số lượng công trình cao tầng đã là 1.075 tăng cường không gian mở, công viên, phát triển công trình với các công trình cao trung bình 18-40 công trình cao tầng với mật độ xây dựng thấp, kiểm Cấp phép xây dựng công trình cao tầng gắn tầng và cao nhất là 72 tầng (Keangnam Lanmark soát tổng diện tích sàn xây dựng và xem xét các yêu với các chiến lược phát triển đô thị và xây dựng 72).
- Trong bối cảnh mới, việc sử dụng các không cầu về nới lỏng kiểm soát tầng cao nhằm tạo nên cơ các cơ chế ưu đãi trong phát triển không gian gian phía trên mặt đất lớn, các công trình có khối chế phát triển thực sự hiệu quả và nhanh chóng.
- mở, cảnh quan và bảo tồn các di sản đô thị.
- tích lớn, tổng diện tích sàn xây dựng lớn càng đặt Mục tiêu của việc ứng dụng linh hoạt về quản ra yêu cầu quan trọng của kiểm soát phát triển Công bố, công khai các chiến lược phát triển trong lý HSSDĐ trong phát triển đô thị ở Việt Nam là không gian đô thị.
- các giai đoạn, lựa chọn các khu vực có nhiều vấn cung cấp cho các nhà quản lý đô thị một cơ chế Sơ đồ minh họa đánh giá tác động giao thông trong quản lý cấp phép công trình cao tầng nội đô theo nguyên tắc đảm bảo lưu lượng tối đa Sơ đồ minh họa khu vực tổ chức theo mô hình đô thị nén giảm áp lực hạ tầng giao thông 28 KIENTRUCVIETNAM.ORG.VN Số kiểm soát phát triển đô thị hiệu quả, vẫn đáp ứng được các nhu cầu của nhà đầu tư đồng ORIENTED HIGH-RISE BUILDINGS thời cân bằng lợi ích của cộng đồng.
- Nó đặc DEVELOPMENT WITH OPEN SPACE biệt hiệu quả khi áp dụng cho nhà đầu tư tư nhân với các cơ chế minh bạch cho phép điều DR.ARCH NGUYEN HOANG MINH chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, trong giấy phép xây DEPUTY DEAN OF POSTGRADUATE FACULTY/HANOI ARCHITECTURAL UNIVERSITY V dựng như: tăng tầng cao, tăng diện tích sàn xây dựng… ietnam urban area is currently developing by the state, but limited state resources result in poor in a low-rise trend that could theoretically overall system as well as overloading available urban Cơ sở của nội dung này là việc kiểm soát chặt chỉ create a low density residential area, infrastructure.
- tiêu HSSDĐ và tổng diện tích sàn.
- Do vậy, nếu but consume land resources, no focus áp dụng quản lý xây dựng bằng cặp chỉ tiêu Hệ development and difficulties in linking, Therefore, it is necessary to have a mechanism to solve this số sử dụng đất và Tầng cao sẽ cho các kết quả shaping the center, developing the infrastructure problem by only granting construction permits based on linh hoạt cho phép công trình xây cao tầng hơn, system.
- Singapore is a model of urban development the actual capacity of urban transport or accompanying tăng cường các diện tích ưu đãi như: chức năng in Asia and around the world, success based on commitments to increase traffic capacity associated công cộng, không gian xanh, không gian cộng effective implementation of urban development with high construction projects.
- Accordingly, high-rise đồng hoặc bảo vệ các công trình di tích… phù policies, ensuring a balance between the interests buildings must have a Traffic Impact Analysis (TIA) or hợp với đặc điểm khu vực và định hướng phát of the community - investors and environmental equivalent on the principle of ensuring traffic flow.
- triển đô thị mà diện tích sàn xây dựng sử dụng protection in accordance with the criteria for sustainable theo chức năng chính của công trình không development.
- is necessary to study specific and transparent high-rise development strategies and the development building development policies associated with the of incentive mechanisms for the development Do vậy, tính linh hoạt của FAR trong giấy phép direction and strategy of urban development in Vietnam of open space, landscape and heritage xây dựng cần được hiểu là sự linh hoạt trong in each short and long-term period.
- The objective of the flexible application việc xác định, phân loại tổng diện tích sàn xây of plot ratio management in urban development in dựng theo chức năng được khuyến khích, hạn Develop a policy framework for oriented Vietnam is to provide urban managers with an efficient chế, cấm xây dựng.
- Researching urban development control mechanism that meets nội dung khuyến khích dựa trên quy định các a comprehensive policy framework for high-rise investors needs and balances the interests of the chức năng sàn xây dựng ưu đãi, miễn giảm (sẽ buildings in the short and long term, associated with community.
- It is especially effective when applied to không tính vào tổng diện tích sàn xây dựng incentive and control mechanisms for the development private investors with transparent mechanisms that công trình) làm cơ sở xác định FAR được phép of high-rise buildings.
- Giấy phép xây dựng cũng đảm permits such as increasing the height, increasing the bảo sự phù hợp với chính sách phát triển đô thị Studying the policy of renovation and reconstruction of floor area.
- Therefore, if the construction and review of loosening control requirements to create a management of by these 2 indicators will give Các đô thị Việt Nam hiện đang phát triển theo effective development mechanism.
- the flexible results allow constructing more storey, xu hướng thấp tầng, về lý thuyết có thể tạo ra strengthening the area of incentives such as public khu vực dân cư mật độ thấp, nhưng tiêu tốn tài Announce and publicize development strategies at functions community, green space, community space nguyên đất đai, phát triển dàn trải và khó khăn various stages, selecting areas with many problems or the protection of monuments.
- in accordance with trong liên kết, định hình các trung tâm, phát triển that need to be addressed in advance in order to create the regional characteristics and urban development hệ thống hạ tầng.
- Kinh nghiệm Singapore là một the trust and support of the urban community with orientation with the total floor area according to the hình mẫu phát triển đô thị trong khu vực châu Á the goal of increasing green tree, parks, open spaces, main function of the building does not change.
- và trên thế giới, sự thành công được dựa trên thực community benefits, real improvement of people’s living thi hiệu quả các chính sách phát triển đô thị, đảm conditions.
- Therefore, the flexibility of the FAR in construction bảo sự cân bằng giữa lợi ích của cộng đồng - nhà permits should be interpreted as the flexibility to đầu tư và bảo vệ môi trường theo các tiêu chí Granting construction permits based on determine the classification of total floor area by function phát triển bền vững.
- In fact, many incentives, exemptions function floor construction will nghiêm túc nghiên cứu các chính sách cụ thể, high-rise building projects are built on existing urban not be included in the total floor area of construction minh bạch phát triển công trình cao tầng gắn infrastructure or only investing in internal infrastructure works as a basis to determine allowed FAR.
- Construction với các định hướng, chiến lược phát triển đô instead of urban infrastructure, especially urban permits are also consistent with urban development thị Việt Nam trong từng giai đoạn ngắn hạn và transport or connection routes