- Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66 3.2. - Một số quan điểm phát triển kinh tế xã hội có tác động đến việc sử dụng đất và ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 113 4.2. - Bên cạnh đó trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 3 thị trường QSD đất NN được người dân mua, bán, trao đổi rất mạnh với các mục đích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát được. - Mục đích nghiên cứu - Luận giải các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường QSD đất NN. - Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân đạt được và những vất đề đặt ra của thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua. - 4 - Luận giải các phương hướng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường QSD đất NN đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. - Nhiệm vụ nghiên cứu - Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường QSD đất NN trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc. - Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 1997 (thời điểm mà tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ tỉnh Vĩnh Phú) đến nay. - Hai là, làm rõ bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. - 8 Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 1.1. - Những quy định pháp lý về QSD đất NN minh bạch, thuận lợi có vai trò rất quan trọng đối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các yếu tố sản xuất. - Vì vậy, vấn đề thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản), thị trường QSD đất NN ở Việt Nam đã được nghiên cứu trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau. - thị trường QSD đất rừng sản xuất. - xây dựng và phát triển thị trường QSD đất rừng sản xuất. - Bốn là, xây dựng phương án mẫu về thực hiện các giao dịch thị trường QSD đất rừng sản xuất. - Hoạt động của thị trường QSD đất NN rất yếu ớt. - Hai là, thị trường đất NN phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. - Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Một số vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu Những năm gần đây ở nước ta, thị trường QSD đất NN bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. - Thứ hai, do đặc điểm của SXNN quy định tính đặc biệt của thị trường QSD đất NN. - Loài người chỉ có thể phát triển nếu có nguồn tài nguyên đặc thù là đất NN. - Quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.1.2.1. - Thứ hai, có nhiều yếu tố tác động làm cho việc sử dụng đất NN trở nên rất khác nhau theo vùng. - Như vậy, khái niệm QSD đất NN được hình thành dần dần trong quá trình sử dụng đất NN theo sự phát triển của NN và sự phát triển của các quan hệ kinh tế, pháp lý về đất NN. - bản thân QSD đất NN. - Quyền sử dụng đất nói chung và QSD đất NN nói riêng được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. - Việc giao QSD đất NN được thực hiện thông qua cấp GCN QSD đất NN cho các chủ thể SXNN do nhà nước độc quyền cấp. - 46 Về thời hạn giao QSD đất NN ở Việt Nam cũng có sự thay đổi theo các giai đoạn phát triển. - QSD đất NN hợp pháp trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam được thừa nhận chính thức là quyền tài sản công dân. - Quyền sử dụng đất NN tạo lợi ích kinh tế cho chủ thể sử dụng hợp pháp trong thời hạn được chính thức nắm QSD hợp pháp. - Do đó, có thể khẳng định rằng chính sự phát triển của NN trong nền kinh tế hàng hoá đã đòi hỏi phải thương mại hoá QSD đất NN. - THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2.2.1. - Bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.2.1.1. - Sự thay đổi đó gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất NN văn minh, trong đó có thị trường QSD đất NN. - Do đó về bản chất, thị trường QSD đất NN là phương thức thực hiện sự tách bạch giữa QSD và quyền sở hữu đất NN về kinh tế trong nền kinh tế hàng hoá. - Thứ hai, thị trường QSD đất NN là loại hình thị trường có giới hạn về hàng hoá cũng như về người bán, người mua. - Hàng hoá được giao dịch trên thị trường chỉ là QSD đất NN chứ không bao hàm quyền sở hữu đất NN. - Các chủ thể sử dụng đất NN muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước. - Trong trường hợp đất NN được tiếp tục được sử dụng để SXNN sau giao dịch QSD đất, giá trị thị trường của QSD đất chủ yếu được quyết định bởi địa tô chênh lệch. - Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Cũng như các loại thị trường khác, thị trường QSD đất NN hoạt động dựa trên cơ sở các yếu tố nhất định và sự tương tác qua lại giữa các yếu tố. - Do đó, thực chất của giá trị sử dụng của QSD đất NN là khả năng tạo điều kiện cho việc sử dụng đất để SXNN trong những thời hạn nhất định. - Thứ hai, về các chủ thể tham gia vào thị trường QSD đất NN và tình hình cung, cầu trên thị trường. - hệ thống nghiên cứu, giám sát sự vận động và phát triển của thị trường QSD đất NN. - Các loại hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Tuỳ theo tiêu chí có thể phân chia thị trường QSD đất NN thành các loại hình khác nhau. - Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp sơ cấp Như trên đã phân tích, trong thị trường QSD đất NN sơ cấp, Nhà nước là chủ thể độc quyền bán bởi Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai nói chung và đất NN nói riêng. - Tuỳ theo cách thức nhà nước giao đất NN cho các chủ thể SXNN mà hình thành nên các loại hình cụ thể của thị trường QSD đất NN sơ cấp. - 59 Thứ nhất, về thị trường giao QSD đất NN. - Cộng đồng dân cư sử dụng đất NN. - Để thúc đẩy tái sản xuất mở rộng theo chiều sâu cần có sự bổ sung của thị trường cho thuê QSD đất NN. - Thứ hai, về thị trường cho thuê QSD đất NN. - Song song với thị trường giao đất NN, trong quá trình phát triển NN đã hình thành và phát triển thị trường cho thuê QSD đất NN. - Rõ ràng là sự hình thành và phát triển của thị trường cho thuê QSD đất NN, trong đó Nhà nước là chủ thể độc quyền về cho thuê QSD đất NN đã có vai trò thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng trong NN. - Sự hình thành và phát triển thị trường chuyển đổi QSD đất NN xuất phát từ nhu cầu tập trung đất để SXNN từ phía các chủ thể SXNN. - Tuỳ theo mức độ manh mún về đất NN và trình độ phát triển của bản thân SXNN mà hình thành nhu cầu chuyển đổi QSD đất NN. - Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSD đất NN. - Cùng với nhu cầu SXNN quy mô lớn, xu thế chuyển nhượng QSD đất NN cũng tăng dần. - Việc pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất NN. - Theo quy định tại Điểm c), Khoản 1, Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN được Nhà nước giao trong hạn mức. - Thứ ba, thị trường cho thuê và cho thuê lại đất NN. - Thứ tư, thị trường thừa kế QSD đất NN. - Thứ năm, thị trường thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất. - Thứ sáu, thị trường góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSD đất NN. - Cùng với sự phát triển của NN quy mô lớn, nhu cầu tập trung đất NN có xu thế tăng dần. - Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN chịu tác động của nhiều yếu tố. - Điều kiện tự nhiên của đất NN có thể tạo ra những ưu thế nhất định cho các chủ thể có QSD đất NN. - Trong sự khác biệt với điều kiện tự nhiên, các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò quyết định đối với sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN. - Để hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN văn minh, rất cần có hệ thống thể chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ về đất NN nói chung và QSD đất NN nói riêng. - Vì vậy, bên cạnh các yếu tố tâm lý, tập quán, Nhà nước luôn có vai trò đặc biệt quan trọng trong định hướng, điều tiết thị trường QSD đất NN. - 66 Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 3.1. - ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 3.1.1. - Đây là những tiền đề quan trọng không những cho SXNN mà còn tạo điều kiện thuận lợi nhất định cho sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh. - Tình hình này cũng tạo ra điều kiện mới cho việc phân phối tài nguyên đất giữa các chủ thể SXNN thông qua thị trường QSD đất NN. - Sự chuyển dịch lao động kể trên rõ ràng là nhân tố quan trọng tạo ra nguồn cung nhất định cho thị trường QSD đất NN. - Bên cạnh sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông, sự hình thành và phát triển các khu cụm công nghiệp cũng làm gia tăng nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất NN sang các mục đích khác và thông qua đó tác động đến thị trường QSD đất NN. - Tình hình đó đã tạo cơ sở cho thị trường QSD đất NN hình thành và phát triển. - THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VĨNH PHÚC 3.2.1. - phát triển. - 83 Sự biến động lớn về diện tích đất SXNN như thống kê trên đã tác động rất lớn đến thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh. - Việc thống nhất một mẫu GCN QSD 86 đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS nói chung và thị trường QSD đất NN nói riêng phát triển. - Tóm lại, những kết quả bước đầu trong giao đất, cấp GCN QSD đất đã tạo điều kiện cho thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc phát triển. - Tuy nhiên những khó khăn, vướng mắc nảy sinh đang cản trở các điều kiện, nhân tố phát triển thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc. - Ba là, một số biểu hiện rõ nhất của thị trường QSD đất NN là: Chuyển đổi dưới dạng mua và bán QSD đất NN. - Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc 3.2.3.1. - Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Các yếu tố cơ bản cấu thành thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc gồm cung - cầu, giá cả, và các chủ thể tham gia thị trường này. - Thứ tư, về chủ thể tham gia mua bán chuyển đổi trên thị trường QSD đất NN cơ bản là giữa các hộ nông dân với nhau. - Kết quả bước đầu, những khó khăn hạn chế và nguyên nhân về hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc Quá trình hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua về cơ bản mới hình thành và dần ổn định. - Tuy nhiên cũng như các tỉnh thành khác sự hoạt động của thị trường QSD đất NN ổn định và phát triển nhằm đạt được mục tiêu quản lý nhà nước thị trường đất đai bằng pháp luật. - Cách thức phát triển của thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh cũng khác biệt với các loại hình thị trường khác ở chỗ với tư cách là thị trường yếu tố sản xuất được hình thành và phát triển một cách tự thân. - việc phát hiện, xử lý các sai phạm trên thị trường QSD đất NN không kịp thời, thiếu kiên quyết, không đúng các quy định của pháp luật. - Những quan điểm cơ bản liên quan đến phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 4.1.2.1. - Khai thác khoa học, hợp lý, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả quỹ đất đai - Thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc sẽ vận động phát triển trong bối cảnh nguồn cung ngày càng giảm. - Xu hướng biến động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc 4.2.4.1. - GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở TỈNH VĨNH PHÚC 4.3.1. - Nhóm giải pháp liên quan đến hệ thống chính sách đối với thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 4.3.1.1. - Xác định vùng tĩnh, vùng động của đất NN để có kế hoạch sử dụng đất phù hợp. - Đơn giản hoá việc xác định và chuyển giao QSD đất NN. - phát triển thị trường BĐS. - Đây là điều kiện thuận lợi và là tiền đề tốt cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta từng bước hình thành và phát triển. - Phát triển thị trường QSD đất NN ở nước ta nói chung, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng là vấn đề lớn, bao trùm liên quan đến hầu hết các thành phần kinh tế mà trực tiếp là các hộ sản xuất NN