TÀI LIỆU HỌC TẬP MÔN

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1
 Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài

1. Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh
doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề
cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi
cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp.
Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm
chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động
sản xuất - kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm
xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong
việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự
chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh.
Mọi công đoạn của quá trình sản xuất - kinh doanh
đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã

mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại
hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt
động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã
có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi
hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có
kinh doanh BĐS.
2
 Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và
nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng
nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã
hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều
19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung”
quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất
(không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu
hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao
dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật
Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi
hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm
hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai
hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở
hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch
về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại
hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân.

3
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho
hoạt động kinh doanh BĐS phát triển. Để hoàn thiện
đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải
xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang
tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh,
bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị
trường BĐS và thị trường khoa học - công nghệ.
Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung
pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ
thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh
và định hướng các hoạt động của thị trường. Pháp
luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng
sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy
định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất v.v.. Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác
liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt
được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm
1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ
sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật
Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005;
Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm
4
2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh
trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS.

2. Pháp luật kinh doanh bất động sản dưới góc độ

hoạt động đầu tư nước ngoài

Tìm hiểu các quy định về kinh doanh BĐS dưới góc
độ hoạt động đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể đưa
ra một số bình luận chủ yếu sau đây:

1.1. Tính ưu việt của hệ thống pháp luật về kinh

doanh BĐS

Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và hoạt

động đầu tư kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư
nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích
và bảo hộ; cụ thể: Nhà nước có chính sách khuyến
khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chính
sách này được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 Luật
KDBĐS năm 2006; cơ chế pháp lý bình đẳng trong
hoạt động kinh doanh BĐS được xác lập; mọi chủ
thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong
nước hay nhà đầu tư nước ngoài)1 đều được tham
gia đầu tư kinh doanh BĐS (Điều 2 Luật KDBĐS);
5
 nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động
kinh doanh dịch vụ BĐS cũng phải đáp ứng điều
kiện có chứng chỉ hành nghề và có giấy phép đăng
ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS như nhà đầu
tư trong nước (Điều 8 Luật KDBĐS); đồng thời hoạt
động của nhà đầu tư phải chịu sự quản lý của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; nguyên tắc hoạt động
kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 5 Luật
KDBĐS năm 2006 được áp dụng cho mọi chủ thể
kinh doanh BĐS…;

a) Nhà nước Việt Nam có chính sách ưu đãi cho các

nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS; các
chính sách ưu đãi này bao gồm: Nhà nước Việt Nam
miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với
diện tích đất xây dựng công trình có chuyển giao cho
Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà
chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách; Tổ
chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối
với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê
mua, bán cho người có công, người nghèo, người có
thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong
các khu công nghiệp, khu chế xuất; Nhà nước
khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá
nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để
6
 bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối
với người có công, người nghèo, người có thu nhập
thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho
thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;

b) Nhà đầu tư nước ngoài được phép hoạt động đầu

tư trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng trong
phạm vi và theo các hình thức cụ thể sau: Tổ chức,
cá nhân nước ngoài được kinh doanh BĐS trong đầu
tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua; Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh
doanh BĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây
dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây: (i)
đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng; (ii)
đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có
sẵn; tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình
xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt; tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô
thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy
định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu

7
thầu. Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để
thực hiện dự án;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được hoạt động đầu

tư trong kinh doanh quyền sử dụng đất trong phạm
vi do Luật KDBĐS quy định như sau: Tổ chức, cá
nhân nước ngoài được kinh doanh BĐS trong đầu tư
cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất
thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

d) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được hoạt động đầu

tư trong kinh doanh dịch vụ BĐS, cụ thể: (i) dịch vụ
môi giới BĐS; (ii) dịch vụ định giá BĐS; (iii) dịch
vụ sàn giao dịch BĐS; (iv) dịch vụ tư vấn BĐS; (v)
dịch vụ đấu giá BĐS; (vi) dịch vụ quảng cáo BĐS;
(vii) dịch vụ quản lý BĐS.

1.2. Một số điểm hạn chế của hệ thống pháp luật

kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những thành công, hệ thống pháp luật kinh

doanh BĐS của nước ta còn bộc lộ một số điểm hạn
chế chủ yếu sau đây:

8
Thứ nhất, trong thời gian qua thị trường BĐS ở nước
ta bộc lộ rõ tính phân khúc; cụ thể:

(i) Xét trên phạm vi cả nước, thị trường BĐS phát

triển mạnh ở khu vực thành thị, khu công nghiệp,
khu kinh tế (đặc biệt là ở các đô thị lớn và khu vực
phụ cận được “đô thị hóa”) - những nơi kinh tế phát
triển, sức mua của người dân tăng cao; trong khi đó
thị trường BĐS ở khu vực nông thôn, vùng có điều
kiện kinh tế chậm phát triển, vùng sâu, vùng xa lại
kém sôi động;

(ii) Xét trong phạm vi một tỉnh, một khu vực, một
địa phương, thị trường BĐS phát triển sôi động ở
những khu vực được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng đồng bộ, ở các khu đô thị mới, khu vực có
điều kiện tự nhiên, yếu tố cảnh quan, phong thủy
hợp thị hiếu người dân…; trong khi đó, các khu vực
khác, các giao dịch về BĐS lại kém sôi động hơn;

(iii) Xét về cơ cấu, chủng loại hàng hóa BĐS, thị

trường BĐS nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư, văn
phòng cao cấp cho thuê, đất dự án v.v.. thu hút được
sự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư kinh doanh
BĐS và người dân; trong khi đó, loại nhà ở xã hội,
9
nhà chung cư bán cho người có thu nhập thấp, người
nghèo v.v.. lại ít nhận được sự quan tâm tìm hiểu, sự
đầu tư của các chủ thể kinh doanh BĐS;

Thực trạng trên đây của thị trường BĐS Việt Nam
chưa được pháp luật kinh doanh BĐS đưa ra các giải
pháp hữu hiệu để khắc phục. Điều này thể hiện qua
các mặt: chưa có các quy định đầy đủ, rõ ràng và
đồng bộ nhằm xác lập cơ chế ưu đãi về cho vay vốn
đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội,
nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo; còn
thiếu các quy định về hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư kinh doanh BĐS ở
khu vực kém phát triển trong việc tiếp cận, cung cấp
thông tin, chính sách khuyến khích đầu tư, hỗ trợ
giải quyết các thủ tục hành chính trong lập, triển
khai dự án đầu tư; chính sách ưu đãi về miễn, giảm
tiền sử dụng đất v.v..

Thứ hai, pháp luật kinh doanh BĐS còn thiếu các
quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, có
hiệu quả để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai
lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so
với giá trị thực tế. Hơn nữa, hệ thống pháp luật kinh
doanh BĐS chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn
10
 tình trạng lấy đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng
lúa ổn định) ở các tỉnh lân cận Thủ đô Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh… chuyển sang xây dựng khu đô
thị mới, khu nhà ở; xây dựng các sân golf v.v..

Thứ ba, pháp luật kinh doanh BĐS mặc dù có những

tác động tích cực nhằm nâng cao tính công khai,
minh bạch của thị trường BĐS, song điều này dường
như là chưa đủ. Còn thiếu các quy định về việc xây
dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ
liệu về thị trường BĐS. Các nhà đầu tư kinh doanh
BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy
định về trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự
án đầu tư v.v.. Hơn nữa, tính khả thi của một số quy
định của pháp luật kinh doanh BĐS còn thấp. Các
nhà đầu tư kinh doanh BĐS vẫn gặp phải tình trạng
nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính
liên quan về đầu tư kinh doanh BĐS;

Thứ tư, các quy định hiện hành về đầu tư kinh doanh
BĐS vẫn còn hạn chế các nhà đầu tư nước ngoài
kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Theo Luật sửa đổi,
bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất
đai năm 2009, không phải mọi đối tượng người Việt

11
Nam định cư ở nước ngoài đều được mua nhà ở tại
Việt Nam mà chỉ:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các

đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của
Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng
trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các
thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư

trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư;
người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa
học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ
quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng

quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực
và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên
thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn
hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành
12
 viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” (Điều
1);

Tương tự, Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của

Quốc hội ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam: 1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư
trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh
quản lý trong doanh nghiệp đó; 2. Cá nhân nước
ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ
tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng
thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước
ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ
tướng Chính phủ quyết định; 3. Cá nhân nước ngoài
đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình
độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có
kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu
cầu; 4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân
Việt Nam; 5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
13
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại
doanh nghiệp đó ở” (Điều 2). Điều này làm cho thị
trường BĐS có độ “mở” hạn chế chưa thu hút nhiều
nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này;

Thứ năm, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng

đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất
được quy định ở hai đạo luật khác nhau là Luật Đất
đai năm 2003 và Luật về Nhà ở năm 2005 với hai hệ
thống trình tự, thủ tục có nhiều điểm khác biệt. Điều
này cũng làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu
tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS;

3. Kiến nghị về hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh

doanh bất động sản nhằm nâng cao tính hấp dẫn của
thị trường bất động sản việt nam đối với các nhà đầu
tư nước ngoài

1. Nhà nước cần soạn thảo và sớm ban hành cơ chế

về tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS;

2. Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất,
xây dựng quy hoạch v.v ở Việt Nam thực hiện mất
14
 từ 2 - 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề
đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ. Nhà
nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về
thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS
theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà
đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ
3 - 5 tháng như các nước trong khu vực;

3. Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế
về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới BĐS,
tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức
quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS
v.v;

4. Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung

các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký
BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai,
Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống
nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh
BĐS;

5. Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu

thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật KDBĐS về điều kiện
cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành
trong tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu
15
như thế nào là “móng nhà” và “hạng mục công trình
kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS;

6. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về

BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu
thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào
lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không.

(1) Sau đây gọi chung là nhà đầu tư.

16
 Một số vấn đề về mua nhà ở theo hình thức trả
chậm, trả dần ở Việt Nam trong những năm 2005
trở lại đây.

Quan niệm “an cư lạc nghiệp” bắt rễ sâu đậm trong

tâm lý người Việt, khiến giấc mơ có nhà trở thành
một thôi thúc lớn đối với nhiều gia đình. Và mua
nhà trả góp, trả chậm là một giải pháp cho những
người có thu nhập thấp muốn mua nhà tại các thành
phố lớn, nhiều người đã tìm đến các dự án mua nhà
trả chậm, trả dần để thực hiến ước mơ đó. Với thực
trạng như vậy, trong những năm trở lại đây mua bán
nhà theo hình thức trả chậm, trả dần đang ngày càng
phổ biến và trở nên một vấn đề cần được quan tâm
của xã hội.

NỘI DUNG I, QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ

MUA BÁN NHÀ TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN.

Điều 95, Luật nhà ở 2005 quy định về Mua bán nhà
ở trả chậm, trả dần như sau:

“1. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các
bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán
17
 nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua
nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm
bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời
gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây
dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.

2. Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán
nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

3. Bên mua nhà ở chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở
cho người khác sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán
nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

4. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà
ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được
bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương
thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà
ở.”

Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về
mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình
thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần như sau:

18
 “1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và
khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc
mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo
đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần
đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng
cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội
dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần
huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu
tư tạo lập bất động sản;

b) Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng

trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

c) Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua,

giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký
hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác;

d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm

tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm
với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách
hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính
19
theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm
giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến
độ;

đ) Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng

cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì
phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng
và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số
tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng
thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời
gian chậm trả;

e) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy
định tại điểm d và điểm đ của khoản này phải được
thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc

mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình
thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên
tắc sau đây:

a) Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả
dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng;

20
b) Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên
mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực
hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác;

c) Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản

được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền
sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực
hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động
sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần
thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoả
thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công
trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng
tiền trước. Các doanh nhân khi tham gia giao kết
phải thận trọng và tuân thủ các quy định của pháp
luật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao
kết.

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách

hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua
bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
21
 lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được
thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi
chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho
bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã
được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp
với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;
Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng
trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;
Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá
chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp
đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến
độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với
khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách
hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính
theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm
giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến
độ; Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng
cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì
phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng
và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số
tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng
thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời
gian chậm trả;
22
 Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc
mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình
thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên
tắc sau đây: Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả
chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng;
Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên
mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực
hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác; Bên mua, bên nhận
chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động
sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác
trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.

II, THỰC TIỄN MUA NHÀ Ở THEO HÌNH THỨC

TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN Ở VIỆT NAM TRONG
NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY.
Thực trạng.

Do hiện nay tình trạng mua bán nhà trả góp vẫn ở
dạng hợp đồng hứa mua hứa bán, hoặc góp vốn chưa
có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thoả thuận
23
 nên rủi ro về mặt pháp lý cao mà bất lợi chủ yếu
nghiêng nhiều về phía khách hàng, đặc biệt là với
những người mua nhà trả góp hình thành trong
tương lai thường gặp nhiều rủi ro hơn so với nhà
hiện hữu. Hiện nay có tình trạng chủ đầu tư nhận
tiền nhưng tiến độ triển khai dự án chậm dẫn đến
việc giao nhà chậm. Mặc dù đã có một số công cụ
pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng,
xong đây là quan hệ dân sự, do các bên tự thoả
thuận, Nhà nước không can thiệp sâu. Do vậy, để
tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi mua
nhà trả góp, ngoài việc cân nhắc kỹ về tài chính của
mình thì người mua cần lưu ý chọn doanh nghiệp có
uy tín thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề,
phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới
có uy tín để được hướng dẫn, hỗ trợ.

Theo một giám đốc doanh nghiệp bất động sản,

trong trình trạng thị trường nhà đất hiện nay thì tìm
được khách cũng rất khó khăn. Ngoài nguyên nhân
từ phía lãi suất thì còn những nguyên nhân đến từ độ
an toàn của các hợp đồng mua trả góp hiện nay. Có
phân tích: “Các chủ đầu tư ngại tham gia nhà ở bán
trả góp và cho thuê vì chưa có chế tài để thực hiện
việc bán trả góp và cho thuê khi số đông người thu
24
 nhập thấp hiện không đủ sức chi trả liên tục và khả
năng chây ì cao”.

Hiện nay nhiều công ty bất động sản đang mạnh dạn
tìm phương thức và quy chế mới như: nếu người
mua nhà không tiếp tục trả tiền trả góp sáu tháng
liên tục, công ty sẽ thu hồi lại nhà. Tuy nhiên,
phương thức này rất khó thực hiện bởi vì hợp đồng
bán nhà là hợp đồng dân sự, trong khi bộ luật Dân sự
lại chưa hề có điều khoản quy định về việc này, nếu
đưa ra toà công ty cũng sẽ thua.

UBND TP Hà Nội vừa ban hành qui định mới về

việc bán nhà tái định cư, nhà ở xã hội cho các hộ gia
đình, cá nhân theo phương thức trả dần tiền mua nhà
khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện việc bồi thường,
hỗ trợ tái định cư.

Theo đó, trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ

về nhà, đất và tài sản trong phương án bồi thường,
hỗ trợ không đủ để mua căn hộ tái định cư theo giá
thành phố qui định thì phần chênh lệch còn thiếu
được phép trả dần trong 10 năm tính từ ngày có
quyết định bán nhà. Số tiền nhà được phép trả dần
được tính lãi suất 0,25%/tháng.
25
Số tiền hộ gia đình, cá nhân thanh toán trong cả năm
không được thấp hơn 1/10 số tiền được phép trả dần.
Trường hợp thanh toán trước thời hạn số tiền nhà
phải trả cho các năm còn lại thì được giảm 10% tổng
số tiền phải thanh toán.

Trường hợp hết thời hạn trả dần (10 năm) mà hộ gia
đình, cá nhân chưa thanh toán hết thì cơ quan chức
năng báo cáo UBND thành phố chuyển sang hình
thức thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Số tiền nhà
đã trả được trừ dần vào tiền thuê nhà.

Trả góp tới 20 - 30 năm.

Giá nhà đất cao ngất trời khiến việc sở hữu một căn
hộ ở các thành phố lớn là "nhiệm vụ bất khả thi" đối
với nhiều người. Trong khi đó, dịch vụ mua nhà trả
góp - do các ngân hàng và công ty địa ốc phối hợp
triển khai vài năm trở lại đây - dù đã mở một cánh
cửa giúp không ít người có thể mua nhà, nhưng vẫn
chưa hấp dẫn bởi thời hạn trả góp phổ biến ở mức
10-15 năm, thế nhưng tình hình giờ đã khác.

26
Ông Nguyễn Hữu Đặng - Trưởng phòng Kinh doanh
Ngân hàng Phát triển nhà TP.HCM (HDB) cho biết:
"Mua nhà trả góp từ 25-30 năm rất phổ biến ở các
nước, nhưng ở Việt Nam chưa có nhiều ngân hàng
thiết kế sản phẩm vay như thế. Mới đây, HDB liên
kết với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH)
cho vay mua nhà với thời hạn vay có thể đến 30
năm. Đây là thời hạn dài nhất từ trước đến nay,
khoản vay có thể đến 100% nếu có thêm tài sản thế
chấp. Người vay có thể chọn phương thức trả nợ gốc
đều hằng tháng hay nợ gốc tăng dần. Có thể nói, thời
hạn vay đến 30 năm sẽ giúp cho người dân có thu
nhập ổn định thêm cơ hội mua nhà".

Ông Ghislain Nguyễn - Giám đốc Phòng Dịch vụ tài

chính cá nhân Ngân hàng HSBC Việt Nam, đối tác
liên kết với Công ty PMH trong chương trình này -
nhận định: "Hiện có nhiều ngân hàng tham gia sân
chơi này nhưng phần lớn có thời hạn 10-15 năm với
tỷ lệ vay 50-70%. Riêng HSBC ở chương trình này
thời gian tài trợ 25 năm và số tiền vay là 80% trị giá
nhà. Đây là những ưu đãi nằm trong phạm vi hợp
đồng hợp tác giữa HSBC và Công ty PMH". Tương
tự, thời hạn cho vay tối đa của các ngân hàng
Mekong Bank, Techcombank, VCB-TTZ, Indoniva,
27
Sacombank, AnBinh Bank... trong chương trình này
là 20 năm.

Rất nhiều công ty xây chung cư cao cấp hiện nay

cũng liên kết với ngân hàng cho khách hàng vay trả
góp để tạo điều kiện cho người thực sự có nhu cầu
có thể sở hữu căn hộ của riêng mình. Đại diện Công
ty cổ phần XNK Khánh Hội (Q.4, TP.HCM), đang
xây dựng chung cư Khánh Hội 2 cho biết, nhằm tạo
nhiều sự lựa chọn cho khách hàng, Khánh Hội kết
hợp với Ngân hàng Công thương (chi nhánh 4) thực
hiện cho vay mua nhà trả góp trị giá 50%/tổng giá trị
căn hộ với thời hạn 20 năm, lãi suất 1%/tháng. Ngân
hàng Á Châu cũng vừa thông báo tăng thời hạn cho
vay mua nhà và nền nhà từ 10 năm lên 15 năm.

Một số bất cập.

2.1. Nỗi lo lãi suất.

Chương trình cho vay trả góp với thời hạn rất dài sẽ
giúp không ít người mua được căn hộ mong muốn.
Tuy nhiên, gánh nặng lãi suất rất lớn trong hàng
chục năm khiến rất nhiều người cần vay ngần ngại.
Ở chung cư Khánh Hội 2, đến tháng 10.2008 mới
28
 giao nhà nhưng tại thời điểm này, 90% căn hộ đã có
người mua, trong đó chưa có một khách hàng nào
tham gia chương trình mua nhà trả góp. Giải thích
vấn đề này, đại diện công ty cho biết, với thời hạn
20 năm và lãi suất 1% thì tuy tiền vốn được chia nhỏ
nhưng tiền lãi hằng tháng rất cao, nhiều người không
thể kham nổi. Đơn cử, khách hàng mua căn hộ 57m2
(căn hộ có diện tích nhỏ nhất ở chung cư Khánh Hội
2) thì tiền trả góp tối đa kỳ cao nhất lên tới gần 6
triệu đồng/tháng (1,7 triệu đồng là tiền gốc, tiền lãi
lên tới 4 triệu đồng/tháng). Tương tự, căn hộ khoảng
90m2 thì tiền góp tối đa hằng tháng lên tới gần 10
triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập như hiện nay,
không phải đơn giản để "kham" nổi món nợ "đến
hẹn lại lên" hằng tháng này.

Trong chương trình cho vay trả góp lên tới 30 năm
mà Công ty PMH vừa công bố, lãi suất cho vay của
9 ngân hàng tham gia chương trình sẽ được tính
bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng cộng với biên
độ tối đa là 4,2%/năm cho thời hạn vay dài nhất.
Ngoài ra, một số ngân hàng còn áp dụng lãi suất ưu
đãi hơn cho thời hạn vay dài nhất, như: HSBC là lãi
suất cơ bản của HSBC cộng với biên độ 2%/năm
(hiện là 12,05%/năm); VCB-TTZ là lãi suất tiền gửi
29
 kỳ hạn 12 tháng cộng với biên độ 3,72%/năm (hiện
tại là 12,12%/năm); VID Public Bank là lãi suất tiền
gửi kỳ hạn 6 tháng cộng với biên độ lãi suất
4,2%/năm (hiện là 12,72%/năm)... Các ngân hàng sẽ
áp dụng biên độ khác nhau tương ứng từng thời hạn
vay khác nhau, nhưng không vượt quá biên độ
4,2%/năm... Với mức lãi suất này, khách hàng có
nhu cầu phải cân nhắc kỹ các khoản thu chi trước
khi tham gia.

Thoạt nhìn, việc cho thuê tài chính này là một “biện
pháp kích cầu” bán hàng, có lợi cho cả người mua
lẫn người bán. Nhưng “đoạn trường ai có qua cầu
mới hay”. Ở những nước phát triển, khi mà mọi
nguồn thu đều minh bạch, việc chiết khấu trả nợ cho
Cty cho thuê tài chính cũng minh bạch thì việc được
hay không được mua, được hay không được nợ, mức
tài sản hình thành từ việc mua nợ đó được kiểm soát
chặt chẽ đến từng chi tiết, vì vậy không dễ gì mua
nhà, đất trả góp. Điều đó làm cho thị trường có cơ sở
bán ra, cho thuê, thanh toán nghiêm túc.

Mặt khác, việc tính toán mức chi phí cũng ở mức độ
tương ứng với thu nhập theo thời gian đủ cho người
nhận nợ không cảm nhận được rằng, đó là một gánh
30
 nặng. Chính vì vậy, ở các nước Âu, Mỹ, việc mua
trả góp là bình thường. Nguyên tắc của cuộc chơi trả
góp này là: cả hai bên đều an toàn, đều nhẹ nhàng.
Nhưng ở VN tình hình không diễn ra bình thường
như vậy.

Người cho vay buộc người vay phải đóng một khoản
tiền thế chân chiếm từ 10 -30% tổng giá tiền của
món hàng nhưng phải ký nợ 100% số tiền chi trả đó,
nghĩa là người vay phải chịu tiếng là con nợ của
chính số tiền mình đã phải góp vào. Ví dụ: anh mua
một ngôi nhà có giá là 10 tỷ, anh phải tham gia tối
thiểu là 10% = 1 tỷ, nhưng anh phải ký “dư nợ” là
10 tỷ, nghĩa là anh phải làm con nợ trong chính phần
tiền của mình. Số tiền tham gia đó không phải trả lãi
nhưng cũng không có sinh lãi, như vậy, người cho
vay đã sử dụng đồng tiền của người vay trong suốt
một thời gian dài và dùng chính số tiền đó cho con
nợ vay lại.

Đó chính là chiêu thức thường được gọi là “mỡ nó

rán nó”. Tất nhiên số tiền tham gia đó sẽ được trả lại
trong những kỳ cuối cùng, nghĩa là nếu anh vay 24
tháng thì thực ra anh sẽ chỉ trả đến tháng thứ 20 là đã
hết nợ, 4 tháng còn lại được thanh toán bằng chính
31
 đồng tiền của anh đã trả trước đó 20 tháng. Bằng
những câu chữ vô cùng tù mù, người chủ nợ tạo cho
con nợ cảm giác an toàn trong “bảo lưu đồng vốn”
mà không hề biết rằng mình chỉ là một “gã khờ” vì
đã và đang đưa cho chủ nợ “mỡ” của chính mình để
chủ nợ đó “rán” mình.

Điểm thứ hai vì là món vay dài hạn nên người vay
phải chịu lãi suất rất cao, tối thiểu bằng 150% so với
lãi ngắn hạn. Như vậy, nếu trả góp 10 năm thì món
hàng mà anh mua trả góp đó bằng 1.500% số tiền
gốc ban đầu . Trong quá trình thực hiện hợp đồng,
nếu anh quá hạn trả lãi và gốc chỉ 1 ngày, ngay lập
tức anh sẽ bị chuyển sang nợ quá hạn đối với toàn bộ
số tiền còn dư nợ chứ không phải chỉ là số tiền gốc
phải trả đến hạn.

Khi tỷ lệ lạm phát nhảy lên 2 con số, các ngân hàng
chủ động tăng lãi suất dài hạn từ 15%/năm lên ngay
21 – 24%/năm. Không chịu thì “thanh lý” hợp đồng
luôn. Con nợ lấy đâu ra tiền, vậy là phải “ráng chịu”
chứ không lẽ bị “phát mại” tài sản. Người cho vay
khôn hơn, tính toán giỏi hơn rất nhiều lần so với
người đi vay. Người cho vay nắm giấy tờ và thậm
chí đứng tên tài sản, nghĩa là họ nắm đằng chuôi,
32
toàn quyền phát mại tài sản đó nếu họ nhận thấy con
nợ không còn khả năng chi trả. Bởi vậy, người cho
vay không bao giờ chết chìm cùng bên đi vay. Đó là
một định luật thép đã có từ vài ba trăm năm trước
trong chế độ tư bản.

Những phân tích trên đây cho ta tạm rút ra một kết
luận: phải tiết chế mạnh việc cho vay mua nhà đất
trả góp vì cả quyền lợi của người mua nợ lẫn sự an
toàn tài chính của xã hội.

2.2. Chia nhỏ nợ.

Phổ biến thời hạn cho vay mua nhà trung bình của
các ngân hàng hiện chỉ từ 5 – 10 năm. Với khoảng
thời gian này, nhiều người không đủ thu nhập để trả
nợ vì số tiền phải trả hàng tháng quá cao. Vài ngân
hàng “cơi nới” đường cho vay tới 15 năm, nhưng
vẫn chưa đáp ứng được mong muốn thời hạn trả nợ
của người tiêu dùng. Mới đây, nhiều người đang tìm
mua nhà vẫn còn tiếc đợt Ngân hàng TMCP Á Châu
cho vay mua nhà ở khu đô thị Nam Sài Gòn với thời
hạn 20 năm. Nhưng chương trình chỉ kéo dài trong
khoảng 3 tháng là kết thúc, khiến nhiều người không
kịp trở tay
33
 2.3. Mua được vẫn gian nan

Theo đánh giá của các chuyên gia, động thái này của
các ngân hàng xét trong bối cảnh hiện nay là khá
tích cực. Tuy nhiên, điều khiến cho các “thượng đế”
khó lòng đạt được mong muốn sở hữu một căn hộ
chính là gánh nặng lãi suất trong nhiều năm.Có một
thực tế tồn tại lâu nay là cả ngân hàng và doanh
nghiệp bất động sản đều tự ấn định thời hạn cho vay
vốn mua nhà và thời hạn trả góp. Thêm vào đó, điều
kiện cho vay, thẩm định hồ sơ… của các ngân hàng
vẫn rất khắt khe và không phải đối tượng nào cũng
thỏa mãn tất cả các điều kiện ngân hàng đưa ra.

Ngoài vấn đề về thủ tục, thu nhập của người dân

cũng là một trở ngại. Đa số người dân Việt Nam có
thu nhập quá thấp so với giá rao bán của nhà, nền
đất, căn hộ hiện nay trên thị trường. Ví dụ như tại
Eximbank, khách hàng muốn vay 1,5 tỷ đồng thì
mức trả cả gốc và lãi một tháng khoảng 30 triệu
đồng.Như vậy, buộc khách hàng phải chứng minh
mức thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng. Còn vay 300
- 400 triệu đồng, thu nhập phải ở mức 25 - 40 triệu
đồng/tháng.
34
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường
thực sự có sức hút và giảm thiếu gánh nặng cho
khách hàng thì các doanh nghiệp nên có những biện
pháp tích cực như nâng cao công tác nghiên cứu thị
trường để lựa chọn thị trường mục tiêu và loại hình
dự án nhà ở phù hợp.Tránh tình trạng nhiều doanh
nghiệp chạy theo tâm lý “bầy đàn” và cùng đi vào
một phân khúc thị trường gây nên tình trạng thừa
cung ở một phân khúc đó.

Giảm bớt chi phí đầu vào cho các dự án nhà ở, đặc
biệt nhà ở giá rẻ bằng cách chọn vật liệu xây dựng
tốt, an toàn nhưng rẻ (ví dụ công nghệ 3D…) hoặc
áp dụng phương pháp xây dựng hiện đại để đẩy
nhanh tiến độ xây dựng dự án và sớm đưa sản phẩm
ra thị trường với giá hợp lý. Liên kết với các ngân
hàng để người mua nhà có thể vay vốn ngân hàng
với thời hạn trả góp trong 15 - 20 năm. Đặc biệt đối
với người có thu nhập thấp, ngoài việc liên kết chặt
chẽ với ngân hàng, doanh nghiệp nên xem xét xây
dựng các dự án nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng…

KẾT LUẬN

35
Như vậy, mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả
dần là một biện pháp tạo điều kiện cho mọi người có
thể có nhà ở tùy theo hoàn cảnh của mình. Tuy
nhiên, trên thực tế, vấn đề này còn gặp nhiều bất cập
và nhiều quy định của pháp luật còn quá xa vời thực
tiễn, khiến cho ước mơ có nhà của nhiều người dân
còn gặp nhiều khó khăn. Thiết nghĩ, Nhà nước cần
có nhiều biện pháp quan tâm hơn nữa trong lĩnh vực
này, bởi có an cư thì mới lập nghiệp, khi dân có nơi
ở ổn định phù hợp thì mới có thể góp phần xây dựng
đất nước giàu mạnh hơn.

36
Hợp đồng mua bán nhà ở - Bài tập học kỳ Pháp
luật kinh doanh Bất động sản

Ngày 15/2, TAND quận T, TP. Hà Nội đã xét xử vụ

công ty X, chủ đầu tư dự án căn hộ MT, kiện đòi căn
hộ CT 105 mà bà Nguyễn Thị Thân đã ký hợp đồng
mua. Lý do khởi kiện mà Công ty X đưa ra là bà
Thân vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã
ký với Công ty. Tòa án nhân dân quận T đã ra quyết
định chấp nhận yêu cầu của Công ty X, hủy hợp
đồng mua bán giữa hai bên ; Công ty X được lấy lại
căn hộ và trả khoản tiền mà bà Thân đã thanh toán
cùng với tiền lãi ngân hàng tổng cộng hơn 2,5 tỷ
đồng. Bà Thân cho biết đã thanh toán hết 91% giá trị
hợp đồng. (Trị giá căn hộ tranh chấp hiện nay
khoảng 5 tỷ đồng). Nội dung của vụ việc này như
sau :

Bà Thân ký hợp đồng mua nhà và được bàn giao nhà

vào tháng 10/2006. Vừa dọn đến ở, bà đã thấy căn
hộ có nhiều hạng mục không được thi công đúng
chất lượng cam kết, nước và chất thải từ bồn cầu đã
trào ngược gây hôi thối, mất vệ sinh toàn bộ căn hộ.
Bà Thân khiếu nại với chủ đầu tư để yêu cầu đổi căn
37
 hộ khác hoặc phải sửa chữa căn hộ theo đúng chất
lượng cam kết. Phía Công ty X chấp nhận lấy lại căn
hộ để sửa chữa nhưng khi việc giải quyết tranh chấp
về chất lượng căn hộ này chưa xong thì Công ty X
đã gửi đơn đến tòa án quận T đòi hủy hợp đồng, lấy
lại căn hộ của bà Thân với lý do bà Thân chậm thanh
toán nốt khoản tiền mua nhà là 15.200 USD vi phạm
cam kết đã ký trong hợp đồng với công ty X. Tại
phiên tòa, bà Thân lý giải : “Tôi chưa thanh toán nốt
15.200 USD còn lại vì chất lượng căn hộ CT 105
quá kém. Tôi muốn giữ khoản tiền này lại để đảm
bảo chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ bảo
hành của mình”. Bà Thân yêu cầu chủ đầu tư thực
hiện đúng hợp đồng, bà vẫn muốn mua nhà và thanh
toán khoản tiền còn lại cho Công ty X.

Hỏi :

1. Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy

định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (chị) hãy bình luận về phán quyết của Tòa án
nhân dân quận T đối với vụ việc tranh chấp này?
3. Quan điểm của anh (chị) về việc giải quyết vụ
việc này như thế nào?
38
 BÀI LÀM

1. Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy

định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?

Trong tình huống không nêu rõ về hợp đồng mua

bán nhà ở giữa công ty X và bà Thân do vậy ta mặc
nhiên coi hợp đồng này là hợp pháp, được lập thành
văn bản, có công chứng, chứng thực theo đúng quy
định của pháp luật và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu
của Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản về
mua bán nhà, công trình xây dựng.

Trong tình huống đưa ra thì Công ty X là bên bán

nhà, còn bên mua nhà là bà Nguyễn Thị Thân đã ký
với nhau hợp đồng mua bán nhà ở.

- Bên bán là Công ty X đã vi phạm những quy định

về nghĩa vụ như sau:

Theo như dữ kiện đầu bài đưa ra là sau khi dọn đến
ở bà Thân thấy “căn hộ có nhiều hạng mục không
được thi công đúng chất lượng cam kết, nước và
39
chất thải từ bồn cầu đã trào ngược gây hôi thối, mất
vệ sinh toàn bộ căn hộ”, như vậy theo như quy định
tại Khoản 3 Điều 451 BLDS 2005 về nghĩa vụ của
bên mua nhà ở thì bên bán nhà phải giao nhà đúng
tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về
nhà cho bên mua và Điều 25 luật kinh doanh bất
động sản thì nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình
xây dựng được quy định như sau:

“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà,
công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về toàn bộ
thông tin do mình cung cấp.

2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo
đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã
thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng
dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng, quyền sử dụng đất.

3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo

quy định tại Điều 23 của Luật này.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

40
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính
khác theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác thoe quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp này công ty X đã vi phạm nghĩa

vụ của bên bán nhà với việc không giao nhà đúng
như tình trạng, chất lượng đã thỏa thuận trong hợp
đồng với bà Thân.

- Bên mua nhà là bà Thân do chậm thanh toán nốt

khoản tiền mua nhà 15.200 USD vi phạm cam kết đã
ký trong hợp đồng. Trong trường hợp này Bà Thân
đã vi phạm nghĩa vụ của bên mua nhà được quy định
tại Khoản 1 Điều 453 BLDS 2005:

“ Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương

thức đã thỏa thuận; nếu không có thảo thuận về thời
hạn vè địa điểm trả tiền thì bên mua nhà phải trả vào
thời điểm bên bán nhà giao nhà và tại nơi có nhà”.

Cũng tại khoản 1 Điều 27  Luật kinh doanh bất động

sản quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà: “ thanh
41
toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp
đồng”.

Như vậy, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận rõ ràng

về thời hạn và địa điểm thanh toán tiền thì bà Thân
phải thanh toán đầy đủ, nếu không có thảo thuận thì
tại thời điểm bà Thân dọn vào ở căn nhà đã ký hợp
đồng mua bà phải thanh toán toàn bộ số tiền mua
nhà thoe quy định của pháp luật. Như vậy, với lý do
là chất lượng căn hộ quá kém mà bà chưa thanh toán
nốt số tiền còn lại là trái quy định của pháp luật.

2. Anh (chị) hãy bình luận về phán quyết của Tòa án

nhân dân quận T đối với vụ việc tranh chấp này?

Theo quy định pháp luật thì các bên phải thực hiện
đúng và đủ các nghĩa vụ của mình khi thực hiện bất
cứ một giao dịch nào. Tuy nhiên, trên thực tế, không
phải lúc nào các chủ thể cũng thực hiện đầy đủ các
quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, các tranh chấp
về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khó có thể tránh
khỏi. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hợp đồng, cũng như tạo điều kiện hoạt
động đồng bộ cho toàn bộ nền kinh tế, các tranh
42
 chấp đó cần được giải quyết kịp thời, đúng đắn. Về
nguyên tắc khi tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở thì các bên có thể thỏa thuận giải quyết. Trong
trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau
và có yêu cầu thì tranh chấp được giải quyết tại
Trọng tài hoặc tại Tòa án nhân dân giải quyết theo
thủ tục tố tụng quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân
sự.

Như chúng ta đã biết chức năng chính của Tòa án

nhân dân là tiếp nhận giải quyết các vụ án, các yêu
cầu với vai trò trực tiếp xét xử tranh chấp, yêu cầu
đó.

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân
sự, trong quá trình thực hiện hợp đồng mà xảy ra
tranh chấp thì các bên thông qua con đường thương
lượng, hòa giải để giải quyết. Nếu không thể hòa
giải thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải
quyết theo luật định nên trong tình huống Tòa án
nhân dân quận T chấp nhận yêu cầu của Công ty X
là đúng thẩm quyền của mình theo quy định của
pháp luật.

43
Theo quy định tại Điều 425 BLDS 2005 về việc hủy
bỏ hợp đồng dân sự thì:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không

phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp
đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên hủy bỏ phải thông báo ngay cho bên kia biết
về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt
hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có

hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn
trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không trả được
bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy phải bồi

thường thiệt hại.”

Và cũng tại khoản 4 Điều 24 Luật kinh doanh bất

động sản 2006 thì bên bán nhà có quyền “đơn
phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên
mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt

44
 hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong
hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, nghĩa vụ thanh toán không phải là điều

kiện hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật
do đó theo tinh thần của hai điều luật này thì có hai
trường hợp xảy ra:

- Thứ nhất, nếu như trong hợp đồng có quy định về

việc bên mua nhà không thực hiện nghĩa vụ thanh
toán là điều kiện để bên bán nhà hủy bỏ hợp đồng thì
việc “hủy hợp đồng mua bán giữa hai bên; Công ty
X lấy lại căn hộ và trả lại khoản tiền mà bà Thân đã
thanh toán cùng với lãi suất ngân hàng tổng cộng
hơn 2,5 tỷ đồng” của Tòa án nhân dân quận T là
đúng. Khi đó tòa án sẽ căn cứ vào thỏa thuận trong
hợp đồng giữa Công ty X và bà Thân, đồng thời căn
cứ vào các quy định của pháp luật để tuyên hủy hợp
đồng mua bán nhà.

- Thứ hai, nếu trong hợp đồng không quy định việc
bên mua nhà không thực hiện nghĩa vụ thanh toán là
điều kiện để bên bán hủy bỏ hợp đồng thì việc giải
quyết như trên của Tòa án quận T là sai. Bởi trong
trường hợp này việc mua bán nhà tuân thủ đúng quy
45
 định của pháp luật, nghĩa là có hợp đồng mua bán
nhà bằng văn bản và đã được công chứng chứng
thực thì Công ty X có thể căn cứ vào nội dung của
hợp đồng để yêu cầu bà Tâm thực hiện đúng các quy
định trong hợp đồng. Vì vậy, nếu bà Thân không
thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng thì
Công ty X có quyền khởi kiện bà Thân tại Tòa án để
yêu cầu bà thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số
tiền còn thiếu chứ không có quyền hủy bỏ hợp đồng
mua bán nhà đã được xác lập.

Tuy nhiên, trước khi giải quyết yêu cầu hủy hợp
đồng mua bán nhà giữa các bên Tòa án nhân dân
quận T cần giải quyết tranh chấp về chất lượng căn
hộ trước. Để đảm bảo ban bán nhà cam kết giao nhà
đúng chất lượng như đã giao kết trong hợp đồng.

3. Quan điểm của anh (chị) về việc giải quyết vụ

việc này như thế nào?

Vì hợp đồng mua bán nhà giữa công ty X và bà

Thân là hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực theo đúng
quy định của pháp luật do vậy Theo như tình huống
này thì chúng ta có thể đưa ra cách giải quyết như
sau:
46
Bên bán nhà có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện việc
bảo hành nhà theo đúng quy định tại Điều 74 Luật
nhà ở 2009:

“1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc
xây dựng đưa vào sử dụng.

2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có

trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung
ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị
do mình cung ứng.

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì

bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời
hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở
có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây
dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo
hành nhà ở đó.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa
chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm
khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình
thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà
ở gây ra.
47
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ
đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử
dụng và được quy định như sau:

a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung

cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được
đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà
chung cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở
không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b
khoản này.”

và Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2006 :

“1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình
xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai
bên có thỏa thuận khác. Nội dung, thời hạn và
phương thức bảo hành do hai bên thỏa thuận trong
hợp đồng.

2. Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm

sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng
của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu
48
 chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc
theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị
công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung
cư.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn
bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng.”

Còn bên mua là bà Thân có nghĩa vụ thanh toán số

tiền còn thiếu cho công ty X.

Vì bà Thân chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên

trong trường hợp này Công ty X sẽ gửi cho bên mua
qua đường bưu chính một thông báo theo địa chỉ của
bên mua về việc chậm thanh toán đó và yêu cầu
thanh toán khoản tiền bị chậm và khoản lãi chậm trả.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo,
bên mua sẽ phải chịu tiền lãi chậm trả theo mức lãi
suất áp dụng (tính theo ngày) trên số tiền quá hạn.
Nếu bên mua vẫn không thanh toán trong vòng ba
tháng kể từ ngày gửi thông báo, bên bán có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi
thường cho bên mua bất kỳ khoản tiền nào. Ngoài
49
 ra, bên mua còn phải chịu các khoản chi phí khác.
Một điều kiện nữa là Công ty X chỉ hoàn trả số tiền
đã nhận sau khi căn hộ đã được bán cho khách hàng
khác.

Hoặc Công ty X có quyền khởi kiện kiện tại tòa án

để yêu cầu tòa án buộc bên mua thực hiện đúng hợp
đồng.

Bên mua là bà Thân có thể ra hạn với Công ty X về

thời gian sẽ thanh toán số tiền, nếu bên bán chấp
nhận thì hết thời hạn đó bà phải thanh toán đầy đủ
như đã cam kết. Còn nếu Công ty X không đồng ý ra
hạn cho bà Thân thì bà phải có nghĩa vụ thanh toán
đầy đủ số tiền theo như đã thỏa thuận trong hợp
đồng.

50
 Hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong
phần móng của dự án - Bài tập Pháp luật kinh
doanh Bất động sản

Công ty bất động sản X được UBND thành phố H

chấp thuận lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại
xã M huyện T. Trong quá trình lập dự án, công ty X
đã được cơ quan chuyên môn như Sở tài nguyên và
môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc
gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBDN thành phố
H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công
ty X.

Khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được

khoảng 60% diện tích đất thực hiện dự án thì công ty
X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh
nghiệp Y; Đồng thời kêu gọi vốn đóng góp của các
cá nhân dưới dạng vay vốn và cam kết sẽ bán nền
nhà hoặc căn hộ cho những người cho vay với giá ưu
đãi. Số lượng vốn mà công ty X huy động lên tới
100 tỉ đồng. Do phát hiện công ty X chưa thực hiện
đầy đủ thủ tục để được UBND thành phố H giao đất
và chưa xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án,
nên một số khách hàng góp vốn đã làm dơn tố cáo
51
 với cơ quan công an. Cuối năm 2009, C 15 - Bộ
Công an đã khởi tố vụ án và bắt giam tổng Giám đốc
công ty X với tội danh lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài
sản của công dân.

Hỏi:

1. Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm

những qui định nào của luật kinh doanh bất động
sản?
2. Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong
việc góp vốn không? Vì sao?
3. Việc C 15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc
công ty X với tội danh lừa đảo là đúng hay sai? Vì
sao?

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1. Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm

những qui định nào của luật kinh doanh bất động
sản?

Trả lời: là hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công
xong phần móng của dự án. Vì:
52
 Dự án khu nhà ở là dự án được hình thành trong
tương lai, nên căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định
153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1.
Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần,
lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu
triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến
độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần
huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với
tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực

hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo
các quy định của pháp luật về nhà ở”. Và theo Điểm
đ Khoản 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối
với hình thức huy động vốn theo quy định tại Điểm
đ Khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp
đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật
nhà ở được phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng
của nhà ở…”.

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của
khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng.
53
2. Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong
việc góp vốn không? Vì sao?

Trả lời: Trong vụ việc này khách hàng không có lỗi

gì trong việc góp vốn. vì:

Khách hàng là những người đang có nhu cầu mua

nhà ở để phục vụ cuộc sống. Trong tình huống đưa
ra thì không thấy đưa ra các tình huống khác mà để
bắt lỗi của khách hàng, vì vậy vấn đề đặt ra chỉ là sự
thiếu tìm hiểu kỹ lưỡng khi thực hiện mua nhà, mà
không yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ cần
thiết về khu dự án nhà ở mà mình mua. Vì trong
thực tế có rất nhiều trường hợp dự án ảo.

3. Việc C 15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc

công ty X với tội danh lừa đảo là đúng hay sai? Vì
sao?

Trả lời: Đúng. Vì:

Căn cứ theo Điều 139 tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
(Bộ luật hình sự Việt Nam sửa đổi năm 2009) qui

54
 định:  “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm
đoạt tài sản của người khác…”.

Như vậy, hành vi của Tổng giám đốc Công ty X là

hành vi gian dối. Vì Tổng giám đốc Công ty X biết
rõ rằng dự án chưa được UBND thành phố H phê
duyệt mà đã thực hiện việc giải phóng mặt bằng và
huy động vốn. Tổng giám đốc Công ty X đã không
cho khách hàng biết, mà che dấu hành vi trái pháp
luật của mình. Nên thỏa nãm dấu hiệu của tội lừa
đảo chiếm đoạt tài sản.

55
Vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức ủy quyền do không có xác nhận của cơ
quan có thẩm quyền và không công chứng theo
quy định của pháp luật - Bài tập học kỳ Pháp luật
kinh doanh Bất động sản

Tháng 12/2006, UBND TP.HCM có quyết định giao

hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho công
ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H
làm chủ đầu tư. Ngày 26/01/2008, hai lô đất này
được chuyển nhượng quyền sử dụng cho Công ty
TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc dù là hợp
đồng chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lý
vì chưa có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hay được công chứng theo luật định nhưng
ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp đồng liên kết
đầu tư với Công ty V thực hiện xây dựng dự án căn
hộ cao cấp AC với quy mô 500 căn hộ với diện tích
mỗi căn hộ từ 80-100m² tại hai lô đất này, với tổng
số vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. trong khi chưa thi
công phần móng, từ tháng 1/2008, Công ty V đã bán
căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở các tầng 16,17,
và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho
dù theo quy hoạch, khu vực này chỉ được xây dựng
tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá nhà đất đang
56
sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số căn hộ được bán
cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là
1.900 đôla Mỹ/m², ước chừng số tiền Công ty V thu
được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng.

Hỏi:

1. Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm

các điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất
động sản?

2. Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các

chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý để xử lý?

Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế,
hiện nay thị trường bất động sản là một trong những
thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm.
Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh
vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng
phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi
phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm
rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động
sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ

57
hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi
tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1/ Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm

các điều khoản nào pháp luật kinh doanh bất động
sản?

Trả lời:

- Đới với Công ty cở phần xây dựng công trình và

đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm pháp luật kinh
doanh bất động sản là: Hành vi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N dưới hình
thức ủy quyền, mà không có xác nhận của cơ quan
có thẩm quyền và không công chứng theo quy định
của pháp luật.

Thứ nhất: Nếu công ty xây dựng công trình và đầu

tư địa ốc H là công ty kinh doanh bất động sản,
trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất, thì căn
cứ theo Khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động
sản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền
sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định
58
của luật này và các quy định khác của pháp luật liên
quan”. Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản có
quy định phải áp dụng đúng theo quy định của pháp
luật liên quan. Ở đây hành vi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của công ty cho công ty TNHH N là
không theo quy định của pháp luật điều chỉnh, cụ thể
tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Bộ luật đất đai có quy
đinh: “… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước…”. Như vậy đây là một hành vi vi phạm các
quy định của Luật Kinh doanh bất đông sản và Luật
đất đai.

Thứ hai : Nếu Công ty xây dựng công trình và đầu

tư địa ốc H chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
hình thức hợp đồng dân sự, thì đây cũng là hợp đồng
vi phạm pháp luật, theo quy địnhcủa pháp luật trực
tiếp chi phối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bắt buộc phải được công chứng thì mới có
hiệu lực pháp luật.

- Đối với Công ty TNHH N có hành vi vi phạm pháp

luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi ký hợp
đồng liên kết đầu tư với Công ty V để thực hiện xây

59
dựng dự án căn hộ cao cấp AC trên hai lô đất A5 và
A6. Vì:

Hành vi liên kết với Công ty V của công ty TNHH N

thực chất là thực hiện xây dựng dự án trên đất không
thuộc quyền sử dụng của mình (Vì hợp đồng chuyển
nhượng ở trên không có giá trị pháp lý). Nên căn cứ
theo Điểm b Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất
động sản quy định: “Có giấy tờ hợp pháp chứng
minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”. Như vậy hai công ty TNHH N và Công ty V
không được phép xây dựng dự án trên hai lô đất A5
và A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động
sản của mình.

- Đối với Công ty V có hành vi vi phạm pháp luật

kinh doanh bất động sản là:

Thứ nhất hành vi bán các căn hộ không thông qua

sàn giao dịch bất động sản. Vì: Căn cứ theo Khoản 2
Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà,
công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất
động sản”.

60
Thứ hai là hành vi bán 50% trong tổng số 500 căn hộ
không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì :

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Luật

Kinh doanh bất động sản và Điểm d Khoản 3 Điều 9
nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối với
trường hợp huy động vốn theo quy định tại điểm c
và điểm d Khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu
tư chỉ được huy động vốn tối đa cho các hình thức
huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong
mỗi dự án( tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại
của dự án cấp I…). Như vậy việc bán 50% số căn hộ
là vi phạm pháp luật.

Thứ ba là hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công

xong phần móng của dự án. Vì:

Dự án khu căn hộ cao cấp AC này theo quy định của

luật xây dựng thì thuộc dự án khu nhà ở thương mại,
cùng với đó đây chỉ là dự án chưa phải là đang xây
dựng hay là nhà đã có sẵn, vì thế có thể khẳng định
đây là nhà hình thành trong tương lai nên căn cứ
theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ- CP
61
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản quy định: “1. Việc ứng tiền
trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ
được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội
dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy
động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến
độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực

hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo
các quy định của pháp luật về nhà ở”. Và theo Điểm
đ Khoản 3 Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối
với hình thức huy động vốn theo quy định tại Điểm
đ Khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp
đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật
nhà ở được phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng
của nhà ở…”.

Như vậy chủ dự án, chủ đầu tư chỉ được huy động
vốn của khách hàng khi đã hoàn thành xong phần
móng.

62
 Thứ tư là hành vi xây dựng vượt quá so với quy
hoạch của nhà nước.

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 10 Bộ luật xây dựng quy

định các hành vi bị cấm:“Xây dựng công trình sai
quy hoạch…” và khoản Khoản 5 Điều 11 quy định:
“Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây
dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”. Như vậy theo quy hoạch thì khu vực này chỉ
được xây dựng tối đa là 12 tầng, nhưng trên dự án
của công ty xây lên đến 18 tầng, nên hành vi này là
vi phạm pháp luật về xây dựng.

2/ Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các

chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý?

Trả lời:

- Đối với Công ty cổ phần xây dựng công trình và

đầu tư địa ốc H: Hành vi của công ty chỉ là thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
có công chứng, nên vi phạm này không gây hậu quả
đối với xã hội hay nhà nước, chỉ gây thiệt hại cho
các bên liên quan trong hợp đồng, vì vậy chỉ cần các
bên tự thỏa thuận với nhau và đem hợp đồng đó đi
63
 công chứng theo quy định của pháp luật, thì hơp
đồng sẽ có hiệu lực và không vi phạm các quy định
của pháp luật nữa.

- Đối với Công ty TNHH N và Công ty V: Do hai

công ty này thực hiện liên kết đầu tư, mà không thấy
các bên có sự thỏa thuận nội bộ nào, nên sẽ liên đới
chịu trách nhiện với nhau.

Thứ nhất: Xử phạt hành chính đối với hành vi đưa

bất động sản vào kinh doanh, cụ thể là quyền sử
dụng hai lô đất A5, A6 và dự án khu căn hộ được
xây trên hai lô đất này mà không đủ điều kiện theo
quy định Luật Kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo Điểm a Khoản 2 Điều 31 tại Nghị định

23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;
kinh doanh bất động sản; … có quy định như sau:

“2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000

đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành
vi sau đây:

64
 a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện
hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy
định;”

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009

các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài
hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản
2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn
bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được
kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê,
cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao
dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng
dự án. Đối với những hành vi vi phạm quy định tại
điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái phạm thì
bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời
hạn.”

Thứ hai: Xử phạt hành chính đối với hành vi bán bất
động sản không thông qua sàn giao dịch bất động
sản đối với bất động sản thuộc diện phải thông qua
sàn giao dịch bất động sản.

Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 31 tại Nghị định

23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử
65
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;
kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau:

“1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000

đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành
vi sau đây:

a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc
diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không
thông qua Sàn giao dịch theo quy định;”

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009

các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài
hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản
2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn
bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được
kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê,
cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao
dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng
dự án...”

Thứ ba xử phạt hành chính đối với hành vi huy động

vốn, cụ thể là bán 50% các căn hộ vượt quá quy định
là chỉ được bán 20% không qua sàn gia dịch bất

66
động sản, và chưa thi công xong phần móng của dự
án đã bán các căn hộ.

Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 31 Nghị định

23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;
kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau:

“2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000

đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành
vi sau đây:

b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư

xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp;”

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009

các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài
hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản
2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn
bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được
kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê,
cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao
dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng
dự án. Đối với những hành vi vi phạm quy định tại
67
 điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái phạm thì
bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời
hạn.”

Thứ tư xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi

xây dựng không đúng theo quy hoạch của nhà nước,
cụ thể là dự án được xây lên đến 18 tầng, sai quy
hoạch của nhà nước chỉ cho khu vực này xây dựng
đến 12 tầng.

Trường hợp này có thể thấy rõ được hành vi vi

phạm, vì thực tế để xây dựng một khu dự án nhà ở
thương mại, thì bắt buộc dự án này phải được phê
duyệt, nếu trong khi phê duyệt mà thấy dự án xây
vượt mức số tầng cho phép thì cơ quan có thẩm
quyền không phê duyệt dự án. Như vậy nếu như dự
án đã được phê duyệt mà chỉ cho phép xây dựng tối
đa 12 tầng, nhưng công ty cố ý xây dựng lên đến 18
tầng thì đây là một hành vi vi phạm các quy định về
xây dựng.

Vậy căn cứ theo Khoản 3 Điều 11 Nghị định

23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử

68
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;
kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau:

“3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000

đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng
sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây
dựng được miễn Giấy phép xây dựng.”

Và Khoản 4 Điều 11 Nghị định này:

“4. Đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1,

khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết định
đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có
thẩm quyền mà chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo
mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử
phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và
bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu
có).”

Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản

2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7
Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc

69
khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại các
Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ- CP.

Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng
về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, tại Điều 14
Xử lý công trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch
chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm
quyền thẩm định hoặc phê duyệt đối với những
trường hợp được miễn cấp Giấy phép xây dựng

“1. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô

thị sau đây phải bị lập biên bản ngừng thi công xây
dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ:

a) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng

công trình sai thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt;

b) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới,

khu công nghiệp, khu nhà ở sai quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt.

70
2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây
dựng công trình thì bị đình chỉ thi công xây dựng,
buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp
dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12
Nghị định này.

3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công

trình vi phạm, công trình phải bị cưỡng chế phá dỡ.
Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập
phương án phá dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá
dỡ.”

LỜI KẾT

Qua tình huống trên có thể thấy kinh doanh trong

lĩnh vực bất động sản là một trong những thị trường
bị tác động bởi nhiều pháp luật chuyên ngành khác
nhau, vì vậy để kinh doanh bất động sản được tốt
một trong những yêu cầu cơ bản là cần nắm được
các quy định của pháp luật liên quan, và nhiều yếu tố
nữa.

71
Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản
khi Việt Nam gia nhập WTO

Thị trường bất động sản là một thành tố cực kì quan

trọng của nền kinh tế, kể từ khi Việt Nam chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh
bất động sản đã có những bước phát triển rõ rệt.
Việc trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào
năm 2007 đã đưa đến rất nhiều cơ hội cho nền kinh
tế Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản, tuy
nhiên những thách thức mà Việt Nam phải đối mặt
khi hội nhập cũng không hề ít. Vậy làm sao để tận
dụng tối đã những cơ hội, khắc phục những hạn chế
nhằm vượt qua những thách thức và đưa thị trường
bất động sản phát triển, trong giới hạn bài viết này,
nhóm chúng tôi xin được đi phân tích để làm rõ hơn
những vấn đề trên.

I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN

1.Khái niệm thị trường bất động sản Việt Nam

72
 Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản được
nghiên cứu và tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau.
Tuy nhiên, trên bình diện chung có thể khái niệm về
thị trường bất động sản có thể hiểu như sau: “Thị
trường bất động sản Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt
động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động
dịch vụ liên quan đến tài sản đó.”

2.Đặc điểm của thị trường bất động sản

Là một thị trường nhỏ trong thị trường theo nghĩa

rộng nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm tương tự của thị trường nói chung. Tuy nhiên,
bên cạnh đó nó có một số đặc điểm khác biệt sau:

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn

hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định
khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng
cũng như khi so sánh với thị trường của các tư liệu
sản xuất khác.Sự không hoàn hảo này thể hiện trước
tính cạnh tranh không toàn diện. Do nhà nước giữ vị
trí độc quyền trong phân phối hàng hóa trê n thị
trường sơ cấp, bởi vậy thị trường rất dễ bị chi phối
73
 bởi những yếu tố chủ quan. Mặt khác khả năng tiếp
cận thông tin của các chủ thể trên thị trường không
giống nhau dẫn đến hoạt động trên thị trường bị méo
mó, sai lệch.

- Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thường

phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá
cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất động
sản phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc
tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy
phép xây dựng, thiết kế, thi công… sự phản ứng
cung sẽ không kịp cầu dẽ dẫn đến sự biến động về
giá cả, đòi hỏi nhà nước phải có những can thiệp
nhất định để bình ổn thị trường.

- Do đặc thù của chủng loại hàng hóa bất động sản là
thường có giá trị lớn nên quá trình giao dịch bất
động sản không hề đơpn giản và nhanh chóng như
các loại hàng hóa khác. Vì vậy giao dịch bất động
sản thường cần nhiều thời gian và chi phí cho các
dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định,
thanh toán.

- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, mang tính
chu kỳ, dễ biến động khi có sự biến động của các
74
 yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy,
những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng
trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác
động về kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội, môi
trường, phong tục tập quán … đều có ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường bất động sản.

II. CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA
NHẬP WTO

1.Những cơ hội của thị trường bất động sản Việt

Nam

Có thể nói rằng việc gia nhập tổ chức Thương mại

thế giới (WTO) đã mở ra những cơ hội mới cho thị
trường Việt Nam nói chung và thị trường kinh doanh
bất động sản nói riêng. Đối với thị trường kinh
doanh bất động sản, việc gia nhập WTO đã mang lại
rất nhiều cơ hội, cụ thể:

Thứ nhất, việc gia nhập WTO sẽ tạo điều kiện và

thúc đẩy những cải cách về mặt chính sách cũng như
cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh bất động
sản Việt Nam.Kể từ khi nộp đơn gia nhập WTO vào
75
 năm 1995 cho đến khi trở thành thành viên chính
thức vào năm 2007 nước ta đã chủ động hoàn thiện
hệ thống pháp luật kinh tế theo cơ chế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa và thực hiện công khai
minh bạch các thiết chế quản lý theo quy định của
WTO. Bên cạnh đó, mặc dù chủ trương của chúng ta
là chủ động đổi mới, cải cách thể chế kinh tế ở trong
nước để phát huy nội lực và hội nhập với bên ngoài
nhưng chính việc gia nhập WTO, hội nhập vào nền
kinh tế thế giới cũng thúc đẩy tiến trình cải cách
trong nước, bảo đảm cho tiến trình cải cách của ta
đồng bộ hơn, có hiệu quả hơn. Giai đoạn này cũng
gắn liền với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật
như Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản
tiếp theo.

Thứ hai, việc gia nhập WTO sẽ góp phần tạo ra

những điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động
sản về nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước
ngoài, cũng như tạo ra một nguồn cầu lớn khi ngày
càng có nhiều người nước ngoài đến Việt Nam định
cư.Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng
từ 1.068 nghìn tỷ đồng lên 2.655 nghìn tỷ đồng.
Nguồn FDI vào Việt Nam tăng đột biến, đặc biệt
giai đoạn năm 2009, cụ thể: Có 215 dự án đăng kí
76
 tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng kí tăng thêm là
5.13 tỉ USD, bằng 98.3% so với năm 2008. Riêng
trong tháng 12/2009 FDI vào Việt Nam đạt 1.78 tỷ
USD. Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong năm
2009, các nhà đầu tư nước ngoài đăng kí đầu tư vào
Việt Nam 21,48 tỷ USD, bằng 30% so với năm
2008. Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú và ăn uống , lĩnh
vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn
đăng ký mới và tăng thêm.

Năm 2010, theo báo cáo của Cục Đầu tư Nước ngoài
(Bộ kế hoạch và đầu tư), trong tháng 9/2010 có 62
dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn
đăng ký đạt 616 triệu USD. Trong năm 2010 thì
không có nhiều dự án đăng ký thêm, nhưng với quy
mô vốn đầu tư trung bình của một dự án khá cao,
144,9 triệu USD/dự án, nên lĩnh vực kinh doan bất
động sản đứng thứ 3. Tổng vốn đầu tư đăng ký trong
lĩnh vực này là 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6%  tổng vốn
đầu tư đăng ký.

Thứ ba, việc gia nhập WTO – một thị trường lớn với
tính cạnh tranh cao- cũng góp phần thúc đẩy các loại
hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển
mạnh mẽ hơn và ở một trình độ cao hơn. Khi gia
77
 nhập WTO các nhà kinh doanh bất động sản trong
nước cũng như các nhà quản lí sẽ có cơ hội để tiếp
xúc với cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh;
thong qua những hoạt động này nó sẽ làm cho thị
trường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng hơn
về mặt loại hình, chặt chẽ hơn trong phương thức
quản lí góp phần tạo nên một thị trường lành mạnh.

2.Những thách thức của thị trường bất động sản Việt
Nam

Gia nhập WTO đã mở ra rất nhiều cơ hội cho Việt

Nam hội nhập với nền kinh tế thế giới đặc biệt trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS, tuy nhiên nó cũng tạo nên
nhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể:

Thứ nhất, trong khi thị trường giao dịch BĐS trên
thế giới phát triển một cách mạnh mẽ, năng động thì
thị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang
tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa
cao. Gia nhập WTO đòi hỏi nước ta phải hội nhập
kinh tế quốc tế, nếu không có những chính sách làm
cho thị trường phát triển một cách nhất quán thì sẽ
dẫn đến tình trạng tụt hậu, khó có thể hòa nhập với
thế giới.
78
 Thứ hai, cung – cầu BĐS bị mất cân đối: gia nhập
WTO Việt Nam đang hòa mình vào xu thế toàn cầu
hóa với một nền kinh tế thị trường phát triển mạnh
mẽ, vì vậy nhu cầu về bất động sản của các doanh
nghiệp ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi
vào trạng thái khan hiếm. Tuy nhiên, sự thật là hiện
không ít các doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan
hành chính, sự nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất
không có hiệu quả, gây lãng phí lớn.Chính điều này
đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp. Bởi
lẽ, họ càng lâu tiếp cận được với đất đai, với mặt
bằng sản xuất thì những khó khăn họ phải đối mặt
khi cạnh tranh với các tập đoàn, các doanh nghiệp
nước ngoài càng lớn. Cùng với đó là nhà ở cho
người có thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng nhưng
nhà ở giá cao lại đang trong tình trạng “thừa cung”,
cụ thể: theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay giá
trị tồn kho trong lĩnh vực BĐS đã xấp xỉ 41.000 tỷ
đồng, trong đó tồn kho 16.469 căn chung cư, 5.176
căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền. Bên cạnh
đó,phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu được
dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và
khách sạn, du lịch để thu lợi, các nhà đầu tư nước
ngoài hướng về sự tiện nghi và sang trọng đi kèm đó
79
là giá thành cao. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho
người có nhu cầu thực sự có nhu nhập trung bình và
thấp hầu như rất ít, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu
của thị trường. Tình huống trên đã tạo ra sự cung
cấp tăng trong khi cầu thì không nhiều, cầu về lĩnh
vực nhà ở trung bình và thấp lớn thì cung không đủ
để đáp ứng. Tất cả những điều này dẫn đến sự “đóng
băng” của thị trường BĐS, mất cân đối cung – cầu.

Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc chúng ta
phải tuân thủ và thực hiện các cam kết quốc tế.Đối
với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, tuy
nhiên, ở nước ta hiện nay phần lớn các giao dịch trên
thị trường BĐS là phi chính quy.Theo ước tính, số
giao dịch “ngầm” này đã lên tới 70% tổng lượng
giao dịch bất động sản.Điều này đã tạo cơ hội cho
tình trạng đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường
bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà
Nội và TP.HCM.Hiện tượng này không chỉ thể hiện
ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự
án.Rõ rệt nhất nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê
đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không
đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa
phương.

80
 Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục
đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ
trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh
doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi. Sự
phát triển mạnh của giao dịch “ngầm” gây ra nhiều
bức xúc cho cả ba phía: Về phía Nhà nước, không
kiểm soát được các giao dịch thực tế, không thu
được thuế nhưng phải giải quyết nhiều vấn đề phức
tạp phát sinh; về phía doanh nghiệp, không tiến hành
được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi
phí; còn về phía người dân, không hợp thức hoá
được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều
khi không giải quyết được.

Thứ tư, các cơ quan quản lý nhà nước không thực

hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về bất động
sản cho các tầng lớp nhân dân, đồng thời các tổ chức
môi giới cũng chưa cung ứng được đầy đủ các dịch
vụ cần thiết cho những người tham gia giao dịch trên
thị trường. Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn hết
sức phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn
nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

81
 Thứ năm, về nguồn nhân lực: kinh doanh BĐS là
loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp và liên
quan đến việc bỏ ra một nguồn vốn đầu tư rất lớn, để
tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo sự an toàn
cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu
cầu tham vấn những chuyên gia môi giới, tư vấn
BĐS… chính bởi vậy những chuyên gia này đóng
vai trò vô cùng quan trọng, tác động trực tiếp đến
quyết định đầu tư của nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện
nay ở nước ta đội ngũ chuyên gia tư vấn có kiến
thức, kinh nghiệm, trách nhiệm, đạo đức nghề
nghiệp còn rất ít, điều này đã gây khó khăn không
nhỏ cho sự phát triển của thị trường kinh doanh
BĐS.

Thứ sáu, bong bóng bất động sản: Cùng với việc gia
nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS
Việt Nam đi lên nhưng tạo ra các “bong bóng bất
động sản”, khiến giá bất động sản tăng quá mức so
với giá trị thực có nó. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý
đến mảng tối đã xuất hiện khi thu hút FDI vào thị
trường BĐS. Đó là, trong những năm qua, sự chuyển
hướng của 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp
Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng,
82
gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín
dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá
nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vốn đầu tư FDI được
“bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với
nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các
nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng,
thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự
án.

Thứ bảy, thách thức cạnh tranh giữa các doanh

nghiệp: Cơ hộithu hút đầu tư FDI cũng đồng thời với
thách thức mở cửa thị trường và áp lực cạnh tranh
với các thương hiệu quốc tế của các doanh nghiệp
trong nước. Tình cảnh thua ngay trên sân nhà sẽ
không tránh khỏi nếu như các doanh nghiệp Việt
Nam, với năng lực cạnh tranh còn hạn chế, không
gấp rút tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả hoạt động, cải
thiện năng suất, chất lượng sản phẩm để có thể cải
thiện sức cạnh tranh của mình. Tuy cơ cấu các mặt
hàng xuất khẩu của Hoa Kỳ mang tính bổ sung hơn
là cạnh tranh đối với cơ cấu ngành hàng xuất nhập
khẩu của chúng ta, nhưng những tập đoàn lớn mạnh
công nghệ cao, năng lực quản trị chuẩn mực sẽ dễ
dàng đánh bại các doanh nghiệp Việt Nam còn thua
kém nhiều mặt, đặc biệt trong các lĩnh vực năng
83
 lượng, tài chính, bất động sản. Rất ít DN có được
một tầm nhìn và chiến lược dài hạn. Họ vẫn kinh
doanh theo thói quen cũ, chưa tìm ra hướng mới.
Năng lực nghiệp vụ của các DN còn hạn chế.Các
DN hoạt động khá thành công ở Đà Nẵng phần lớn
là các DN làm gia công, làm thuê cho các DN nước
ngoài.

III.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH

Trên cơ sở những phân tích về những cơ hội cũng

như thách thức của thị trường bất động sản khi Việt
Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa ra
một số kiến nghị sau đây nhằm giúp thị trường BĐS
vượt qua những thách thức nói trên:

Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi hơn về

thuế, lãi suất ngân hàng…đối với các doanh nghiệp
đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp,
nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có
đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu của người
mua, qua đó góp phần giải quyết hàng tồn kho bất
động sản hiện nay.

84
 Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số
69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và
tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng và dễ thực
hiện. Bên cạnh đó cần cho phép doanh nghiệp bất
động sản được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán,
cho thuê nhàở.

Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tang

cho vay tiêu dung, đặc biệt cho vay mua nhà đối với
người thực sự có nhu cầu mua nhà lần đầu để ở với
lãi suất thấp và cho vay trung và dài hạn từ 5 đến 15
năm. Đối với những dự án có tính khả thi cao, ngân
hàng cần xem xét cho giãn nợ và cho vay mới. Mục
đích của những giải pháp này sẽ thúc đấy nhu cầu và
góp phần xử lí vấn đề tồn hàng hiện nay.

Thứ tư, Nhà nước cần có những nghiên cứu cụ thể

để sửa đổi bổ sung Nghị quyết số 19/2008/QH12 về
việc thị điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng cho
phép người nước ngoài mua không hạn chế các căn
hộ chung cư cao cấp.

85
 Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng
các dự án bất động sản mà cần tích cực cải cách
hành chính trong cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn
thời gian cấp phép cho các dự án với nhiều thủ tục
nhanh gọn hơn.

Cuối cùng cần có những chính sách nhằm thu hút,

mời gọi các thành phần kinh tế tham gia vào việc
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua đó tạo điều kiện
thuận lợi hơn cho việc phát triển thị trường bất động
sản.

86
Danh mục bài tập môn Pháp luật kinh doanh bất
động sản

Nhóm 1: Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh

bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ
chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài? Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra nhận
xét về các quy định đó?

Nhóm 2: Trình bày những yêu cầu đạo đức nghề

nghiệp của nhà môi giới. Theo Nhóm Anh (Chị),
đạo đức nghề nghiệp giúp ích gì cho sự phát triển
nghề nghiệp của nhà môi giới?

Nhóm 3: Trình bày các kỹ năng cơ bản cần có của

một nhân viên môi giới bất động sản và giải thích vì
sao phải có những kỹ năng đó?

Nhóm 4: Phân tích nguyên tác tổ chức và hoạt động

của Sàn giao dịch bất động sản và đưa ra được
những bình luận, đánh giá qui định của pháp luật về
vấn đề này?

87
Nhóm 5: Phân biệt các trường hợp mua bán, chuyển
nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trả
trước và hình thức trả chậm, trả dần. Hãy chỉ ra
những lợi thế và những bất lợi của mỗi hình thức đó
xét ở góc độ nhà đầu tư và góc độ khách hàng?

Nhóm 6: Nhóm Anh (Chị) hãy cho biết vì sao pháp

luật kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện
về bán nhà ở hình thành trong tương lai? Hãy phân
tích các quy định điều kiện bán nhà ở hình thành
trong tương lai? Đưa ra một số lời khuyên cho khách
hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai để phòng
ngừa rủi ro bảo toàn số tiền mua nhà?

Nhóm 7: Phân tích các điều kiện của hoạt động hành
nghề môi giới bất động sản? Hãy cho biết ý nghĩa
của việc quy định điều kiện hành nghề kinh doanh
môi giới bất động sản?

Nhóm 8: Phân biệt sự khác nhau giữa văn phòng đại

diện của công ty kinh doanh bất động sản với sàn
giao dịch bất động sản? Trình bày ý nghĩa của việc
ra đời sàn giao dịch bất động sản?

88
Nhóm 9: Phân tích nội dung các quy định của pháp
luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản? Hãy đưa ra những đánh giá, bình luận về
các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản?

Nhóm 10: Phân tích nội dung các quy định của pháp
luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất
động sản? Bình luận về chế tài xử lý vi phạm pháp
luật trong kinh doanh bất động sản? Đưa ra một số
giải pháp hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản?

Nhóm 11: Phân tích nội dung các quy định về điều
kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? Trình
bày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giải
pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực
tế?

Nhóm 12: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang dự thảo văn

bản trình Chính phủ về việc bỏ thủ tục công chứng
bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động
sản. Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra lý do giải thích vì
sao Bộ Xây dựng lại có quan điểm như vậy? Theo
quan điểm của Anh (Chị), đối với các hợp đồng kinh
89
doanh bất động sản có bắt buộc phải thực hiện thủ
tục công chứng không? Giải thích vì sao?

90
Danh mục bài tập môn Pháp luật kinh doanh Bất
động sản

Nhóm 1: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những đặc

trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta
hiện nay?

Nhóm 2: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích các nguyên

nhân chủ yếu dẫn đến việc đổ bể hàng loạt những vụ
"tín dụng đen" trong thời gian vừa qua? Việc đổ bể
các vụ "tín dụng đen" có tác động như thế nào đối
với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?

Nhóm 3: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích nguyên

nhân của việc Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu
khí bán tháo nhà dự án chấp nhận thua lỗ 40%? Việc
làm này có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản
nước ta không?

Nhóm 4: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích các nguyên

nhân của tình trạng lừa đảo chiếm dụng tiền vốn
trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Và đưa ra
một số giải pháp pháp lý nhằm ngăn chặn hành vi
lừa đảo trong kinh doanh bất động sản?
91
Nhóm 5: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đối với hoạt
động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện
nay? Hãy đưa ra một số ý kiến tư vấn cho các nhà
đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản trong
thời kỳ kinh tế khủng hoảng.

Nhóm 6: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích vai trò và ý

nghĩa của việc nâng cao tính công khai, minh bạch
của thị trường bất động sản? Phân tích các nguyên
nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước
ta có chỉ số minh bạch thấp?

Nhóm 7: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những cơ

hội và thách thức đối với thị trường bất động sản
Việt nam khi nước ta trở thành thành viên của Tổ
chức thương mại thế giới? Nêu một số giải pháp để
thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua những
thách thức này?

Nhóm 8: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích vai trò của
pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động của thị
trường bất động sản ở nước ta? Đưa ra một số giải
pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của lĩnh vực pháp
92
luật kinh doanh bất động sản đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản ở nước ta?

Nhóm 9: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những đặc

trưng cơ bản của lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất
động sản của nước ta? Phân tích những hạn chế của
lĩnh vực pháp luật này và đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện?

Nhóm 10: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích ý nghĩa

của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất
động sản trong Luật kinh doanh bất động sản năm
2006? Theo Nhóm Anh (Chị) nguyên tắc nào có tác
động trực tiếp nhất đến việc nâng cao tính công khai,
minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam?
Giải thích vì sao?

Nhóm 11: Nhóm Anh (Chị) hãy cho biết nguyên

nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất
động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các
phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người
thu nhập thấp? Nhà nước có vai trò gì trong việc
giúp các nhà đầu tư trong việc phát triển phân khúc
thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập
thấp?
93
Nhóm 12: Nhóm Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận
về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở
nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng
bộ; tính công khai; tính khả thi?

94