- Bùi Thái Dương QUẢN TRỊ KINH DOANH “MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND ” LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH CH2013B Hà Nội – Năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI. - Bùi Thái Dương “MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND ” Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : Phạm Thị Thu Hà Hà Nội – Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu tư Bất động sản UDICLAND” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép. - Hà Nội ngày 20 tháng 02 năm 2016 Tác giả BÙI THÁI DƯƠNG 1 LỜI CẢM ƠN Sau một quá học tập, nghiên cứu thu thập tài liệu và thông tin về công ty Quản lý và Đầu tư Bất Động sản UDICLAND, đồng thời được sự nhiệt tình chỉ bảo của Giảng viên hướng dẫn - TS. - Phạm Thị Thu Hà , tôi đã hoàn thành luận văn với đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND” Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giảng viên trong khoa viện kinh tế quản lý, viện đào tạo sau đại học Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, đặc biệt là Giảng viên - TS. - Tôi chân thành cảm ơn các bạn bè trong tập thể lớp, các cán bộ thuộc công ty Quản lý và Đầu tư Bất Động sản UDICLAND đã giúp đỡ và cho tôi những ý kiến góp ý quý báu cho luận văn. - Do thời gian nghiên cứu có hạn, hơn nữa vấn đề tìm giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà là một vấn đề tương đối phức tạp và đòi hỏi có nhiều thời gian theo dõi, nghiên cứu trên thực địa nên luận văn không thể tránh khỏi những hạn chế cả về lý luận cũng như thực tế. - 10 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - TÒA NHÀ ĐA NĂNG. - Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản. - Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản. - Khái niệm và vai trò của quản lý bất động sản. - Nội dung quản lý bất động sản. - Quản lý tòa nhà đa năng. - Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà đa năng. - Nội dung của hoạt động quản lý tòa nhà đa năng. - Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà đa năng. - Các phương hướng hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà. - Nâng cao vai trò quản lý. - Hoàn thiện qui trình quản lý. - 35 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ UDIC COMPLEX, KHU ĐÔ THỊ ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG, CẦU GIẤY, HÀ NỘI. - Khái quát chung về Công ty CP Quản lý và Đầu Tư Bất động sản UDIC. - Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý tòa nhà. - Thực trạng tình hình hoạt động của Ban Quản lý tòa nhà. - Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà văn phòng 60 2.2.1. - Đánh giá chung về công tác quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX. - 68 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CP QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND. - Định hướng phát triển lĩnh vực dịch vụ quản lý tòa nhà của công ty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND giai đoạn 2016 đến 2020. - Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND. - 1 Cơ cấu tổ chức Cty Cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản UDICLAND. - 2 Sơ đồ tổ chức Ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX. - 4 Thống kê chi phí tiền lương hiện tại của ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX. - 13 Bảng đặc điểm nguồn nhân lực ban quản lý (tính đến 12/2015. - 3 Thống kê chi phí tiền lương sau khi cơ cấu lại nhân sự của ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX. - Song song với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường kinh doanh thứ cấp cũng phát triển mạnh mẽ, trong số đó có lĩnh vực quản lý bất động sản theo hướng chuyên nghiệp đang phát triển và mở rộng ra trên khắp các tỉnh 6 thành cả nước. - Công tác quản lý bất động sản ở Việt Nam tuy đã có nhiều cải thiện so với trước đây nhưng vẫn còn tồn tại một số vấn đề như kinh nghiệm quản lý kém, khả năng nguy cơ xảy ra rủi ro lớn, công tác quản lý vẫn còn thiếu khoa học. - Về chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn còn chưa cao, chưa chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm và thực tế còn thiếu nguồn cung nên hiệu quả đem lại từ hoạt động vận hành, quản lý và khai thác các tổ hợp chung cư thương mại văn phòng còn thấp. - Nếu đặt việc quản lý các tổ hợp đó trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp thì giá trị của Bất động sản sẽ không ngừng tăng lên. - Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản trên thế giới. - vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà như máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước, tổng đài, camera…, phòng ngừa các rủi ro về cháy nổ, động đất, ngăn chặn thiệt hại về người và tài sản, quản lý vấn đề nhân sự, vật tư, giám sát hoạt động tài chính và hoạt động tòa nhà. - Tuy nhiên, vấn đề quản lý ở nước ta còn chưa phát triển và đủ chất lượng để đáp ứng nhu cầu, nhiều đơn vị quản lý được thành lập có đội ngũ quản lý chưa chuyên nghiệp, chủ yếu phát triển từ các bộ phận quản lý hành chính cũ. - Hiện đã có những đơn vị quản lý chuyên nghiệp mang tầm quốc tế và khu vực đang thực hiện quản lý thuê cho các chủ đầu tư như CBRE, PMC, Savills…tuy nhiên để thuê các đơn vị này quản lý đòi hỏi phải bỏ ra một khoản chi chí rất cao, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể chấp nhận thuê họ nên việc thành lập, phát triển bộ máy quản lý tòa nhà từ bộ phận hành chính cũ là một giải pháp đang được các chủ đầu tư áp dụng. - Không nằm ngoài qui luật này, năm 2002, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC đã cho thành lập công ty Quản lý và Đầu tư Bất Động sản 7 UDICLAND nhằm kinh doanh và quản lý độc quyền các dự án bất động sản do tổng công ty xây dựng trên địa bàn Hà Nội. - Từ thực tế trên, rõ ràng việc quản lý tốt tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng là rất cần thiết và quan trọng. - Càng quan trọng hơn khi tình hình thị trường bất động sản và văn phòng cho thuê vẫn còn xu hướng ảm đạm như hiện nay, để bán được hàng, tìm kiếm được khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ là điều rất quan trọng, điều đó phụ thuộc rất nhiều vào chính sách linh hoạt cũng như chất lượng quản lý của công tác quản lý tòa nhà. - Chính vì vậy, em xin đưa ra đề tài: “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND” với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu và đưa ra một số giải pháp, đề xuất trong vấn đề quản lý tòa nhà của công ty này. - Làm rõ cơ sở khoa học, nội dung công tác quản lý các tòa nhà chung cư thương mại văn phòng ở Việt Nam. - Áp dụng lý luận nêu trên để thấy phân tích thực trạng quản lý các tòa nhà chung cư thương mại văn phòng ở Việt Nam. - Trên cơ sở các kết quả phân tích , căn cứ vào nhiệm vụ đặt ra luận văn sẽ đưa ra một số giải pháp thiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý một tòa nhà cụ thể và từ đó có những luận giải khái quát về quản lý tòa nhà nói chung. - Vấn đề nghiên cứu: Tập trung đi sâu giới hạn trong những vấn đề về quản lý tòa nhà hiện nay: những bất cập còn tồn tại và đề xuất một số mô hình giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng. - Đối tượng nghiên cứu: Công ty UDICLAND hiện đang quản lý một số tòa nhà nhưng do mục tiêu nghiên cứu là về quản lý tòa nhà đa năng đồng thời để đảm bảo tính đầy đủ và tương thích với Luận văn nên đối tượng nghiên cứu được lựa chọn là Tòa nhà đa năng UDIC COMPLEX tại lô đất N04 thuộc khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng, ngay mặt đường Hoàng Đạo Thúy, phường Trung Hòa, quận Cầu giấy của thủ đô Hà Nội. - Đây là tòa nhà lớn nhất mà công ty UDICLAND quản lý và được công ty tập trung toàn bộ nhân lực, tài lực tốt nhất và các quy trình mới nhất để vận hành. - Phương hướng, giải pháp đề xuất mô hình quản lý tòa nhà trong vòng 05 năm. - Công tác quản lý tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng được hình thành, phát triển và hoàn thiện từ sơ khai cho đến ngày nay đã trải qua một quá trình lịch sử lâu dài, luôn có những thay đổi để điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh môi trường, kinh tế, xã hội, và luôn có những cải tiến để đạt được mong muốn của con người và xã hội. - Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý Bất động sản - Tòa nhà đa năng. - Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý tòa nhà đa năng UDIC COMPLEX của công ty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND. - Chương III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà đa năng UDIC COMPLEX. - CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - TÒA NHÀ ĐA NĂNG 1.1. - Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản 1.1.1. - Định nghĩa trên phân loại bất động sản như một loại tài sản, nó phù hợp với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước. - Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. - Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. - Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. - Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. - Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. - Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao. - Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. - Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. - Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. - Kinh doanh bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh đặc biệt, vừa mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành. - Các yếu tố này tạo nên khả năng sinh lời cũng như các điều kiện để quản lý và khai thác của từng bất động sản. - Khái niệm và vai trò của quản lý bất động sản a. - Khái niệm quản lý bất động sản. - Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khai thác một cách tốt nhất bất động sản của chủ đầu tư . - Dịch vụ cung cấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc an ninh, vệ sinh, giao dịch với khách hàng, vận 11 hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh đạt hiệu quả cao và đem lại lợi ích tối đa cho đơn vị quản lý. - Quản lý bất động sản, mà quản lý các tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng là một thành phần, đó là một dịch vụ bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác sử dụng bất động sản. - Hiện nay thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta đang phát triển cùng với việc phát triển các dự án nhà cao tầng, tuy nhiên vẫn chưa theo kịp thị trường kinh doanh bất động sản, tư duy quản lý vẫn còn ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp. - Quản lý tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng bao gồm quản lý các khách hàng ở, khách hàng thuê, quản lý vận hành, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của tòa nhà. - Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản thuê hoặc ủy quyền thực hiện việc quản lý bao gồm các công việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo nội dung hợp đồng quản lý bất động sản. - Vai trò của quản lý bất động sản Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, các khách hàng thuê và mua bất động sản. - Đối với chủ đầu tư: chủ đầu tư là các tổ chức, công ty hay các cá nhân, sở hữu bất động sản như một khoản đầu tư. - Quản lý bất động sản chính là một trong những quá trình đóng vai trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác các công năng của bất động sản và các dịch vụ kết hợp. - Đối với các bất động sản có quy mô và giá trị 12 lớn, chủ đầu tư thường tin tưởng và yên tâm khi bất động sản của họ được quản lý bởi những nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản hàng đầu thế giới như Chestertơn (Anh), Dining & Assiociates (Anh), Savills (Anh) và CB richard Ellis - CBRE ( Mỹ. - Đối với cơ quan Nhà nước: Quản lý bất động sản là hoạt động giữa các bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công ty, tổ chức quản lý bất động sản. - Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ dưới tư cách pháp nhân đối với Nhà nước thông qua sự ủy quyền của chủ sở hữu và sự hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê để thực hiện nhiệm vụ của họ đối với cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan. - Quản lý bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm cả những công việc như vệ sinh, an ninh, trông giữ xe và vận hành, bảo trì, sửa chữa các hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thang máy, chiếu sáng, camera giám sát, PCCC. - Quản lý bất động sản không chỉ giúp khách hàng sử dụng dịch vụ yên tâm làm việc, an cư, mang lại sự tiện nghi, thoải mái mà còn góp phần nâng cao và giữ gìn giá trị của chính bất động sản đó. - Nội dung quản lý bất động sản: Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. - Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản. - Theo điều 66 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có ít 13 nhất một người có chứng chỉ quản lý bất động sản. - khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. - Trong đó còn quy định rõ các nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý, ngoài ra còn quy định rõ trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Lập kế hoạch quản lý bất động sản Để lập được kế hoạch quản lý bất động sản nhà quản lý phải đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như chu kì kinh tế, dân số, thu nhập, cơ sở hạ tầng, thị hiếu của dân địa phương. - Bên cạnh đó nhà quản lý cũng phải tìm hiểu, đánh giá về các bất động sản tương tự trên địa bàn. - Dựa trên các thông tin thu thập được, nhà quản lý sẽ phân tích đánh giá các mối tương quan giữa bất động sản mà mình sẽ quản lý và các yếu tố ảnh hưởng đến nó đồng thời kết hợp với quy trình, phương pháp sẵn có để đưa ra kế hoạch quản lý hợp lý nhất và đem lại hiệu quả cao nhất. - Tổ chức thực hiện kế hoạch quản lý bất động sản Sau khi đã xây dựng được một kế hoạch quản lý có tính khả thi và hiệu quả, nhà quản lý cần phải tổ chức thực hiện kế hoạch đó đúng với từng công việc, lộ trình đã xây dựng. - Để đạt được mục đích đó, nhà quản lý phải tuyển dụng và sử dụng đội ngũ nhân viên có đầy đủ kiến thức, kỹ năng để quản lý tốt các vấn đề cơ bản sau. - Quản lý khách hàng - Quản lý An ninh - Quản lý Vệ sinh và môi trường - Quản lý các dịch vụ - Quản trị tài chính - Quản lý hệ thống kỹ thuật - Khai thác bất động sản c. - Đ bất động sản. - Đảm bảo các hoạt động của bất động sản được thực hiện theo đúng quy trình, quy định
Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn hoặc xem
Tóm tắt