- THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TS NGUYỄN MẠNH HÙNG I. - Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu. - Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1. - Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau. - Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. - Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ. - thị trường công trình công nghiệp. - thị trường nhà ở. - thị trường công trình đặc biệt. - Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản. - thị trường cho thuê BĐS. - thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. - thị trường dịch vụ BĐS. - Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị. - thị trường BĐS khu vực nông thôn. - thị trường BĐS khu vực giáp ranh. - Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp. - thị trường thứ cấp. - Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. - Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương. - Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu . - Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ. - Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp. - Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. - Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường có thể phân ra thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. - Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản còn có thể gọi là thị trường xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án. - Ngoài ra thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường. - Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng. - Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước trên thế giới. - Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. - Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm. - Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm. - Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. - Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm. - Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. - Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. - Vai trò của thị trường bất động sản 5.1. - KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 1. - Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.. - để chủ động bình ổn thị trường. - Trong nửa cuối của năm 1993, Chính phủ Trung Quốc đã có sự điều chỉnh, thắt chặt việc kiểm soát nhằm giảm bớt sức nóng của thị trường bất động sản. - THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1. - Giai đoạn 2004-2006 thị trường bất động sản chuyển sang trầm lắng, kém sôi động, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch, giá cả tương đối ổn định. - Do đó, từ 3/2008 đến tháng 6/2008 thị trường bất động sản giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch. - Căn cứ quá trình diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy bước phát triển sơ khởi của thị trường là giai đoạn . - Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay đối với thị trường bất động sản tăng khoảng 40% so với cuối năm 2006, chiếm khoảng dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. - Trên thực tế, từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã có nhiều hoạt động tham gia vào thị trường bất động sản. - Các ngân hàng thương mại tham gia cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản khá tốt. - Nhiều ngân hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong thị trường bất bất động sản như một hoạt động kinh doanh: ACBReal. - Có thể thấy, đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã đạt đến đỉnh điểm trong việc cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản (cả về số dư tín dụng, cả về sự tham gia kinh doanh trực tiếp, cả về lợi ích đem lại). - Đây chính là đỉnh điểm của giai đoạn tiền tệ hóa của thị trường bất động sản. - Một số xu hướng đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây là. - Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy hóa. - Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có những thay đổi quan trọng. - Tình hình thị trường bất động sản đô thị những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ và thiếu ổn định. - Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho thị trường bất động sản cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị trường bất động sản. - Vai trò quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước là rất mờ nhạt. - o Chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường bất động sản. - Những tác động tích cực của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng tích cực trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. - Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. - Thị trường bất động sản nước ta đã góp phần đáng kể đối với sự tăng trưỏng của nền kinh tế. - Tổng hợp các khu công nghiệp Năm Số lượng KCN Diện tích đất (ha Số lao động Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần tạo nên một đội ngũ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản mạnh. - Thị trường bất động sản phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững. - Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển. - Cơ cấu của thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, phát triển lành mạnh, bền vững. - Tính đến tháng 12 năm 2008 trên cả nước đã đào tạo được trên 18 nghìn chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch cho thị trường bất động sản). - Nguồn cung hàng hoá bất động sản đang tăng về số lượng, chất lượng và chủng loại phần nào đã đáp ứng nhu cầu của thị trường. - Bộ máy quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đang được kiện toàn từ Trung ương tới địa phương. - Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam 3.1. - Tiềm năng phát triển của thị trường nhà ở giá thấp Trong giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản cao cấp, đắt tiền. - Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. - Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). - Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản . - Việc phát triển thị trường bất động sản còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. - Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. - Ngược lại, có những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục bộ của thị trường bất động sản tại một số địa phương. - Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. - Giải pháp phát triển thị trường BĐS 5.1. - từng bước làm cho thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư. - Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong thị trường bất động sản. - Thứ hai, phát triển các kênh tài chính bất động sản Cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống. - Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. - Đây là một kênh luân chuyển vốn cho hệ thống ngân hàng đồng thời góp phần làm tăng nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản. - Về nguyên tắc, thị trường bất động sản khi vay tiền từ hệ thống tín dụng đều phải thế chấp. - Phần lớn trong số tài sản thế chấp của thị trường bất động sản đều là bất động sản. - Việc khơi thông nguồn tiền từ hệ thống thế chấp thứ cấp sẽ làm kích hoạt nguồn vốn cho thị trường bất động sản. - Trái phiếu bất động sản. - Các công ty bảo hiểm nhân thọ là một kênh tài trợ lớn cho thị trường bất động sản vì cả thị trường bất động sản và quỹ bảo hiểm nhân thọ đều hoạt động dài hạn. - Sự liên kết của thị trường bất động sản và các quỹ bảo hiểm nhân thọ đảm bảo nguồn tài chính ổn định, chắc chắn cho thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản sẽ không phải chịu sức ép đáo nợ, sức ép trả lãi suất ngân hàng mà chi trả theo cổ tức. - Đối với các quốc gia như Nhật Bản, Anh thì các quỹ hưu trí là một kênh tài chính rất lớn và quan trọng cho thị trường bất động sản. - Về dài hạn, đây chính là giải pháp của thị trường bất động sản – nguồn vốn này là không hạn chế, không có sức ép đáo nợ. - Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh do nhiều nguyên nhân như cung - cầu chưa hợp lý, chính sách về thuế sở hữu, sử dụng bất động sản. - Thứ tư, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản. - Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. - Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu liên quan đến thị trường bất động sản. - Việc hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. - Nghiên cứu ban hành bổ sung các chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê. - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ TW tới địa phương