Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm-Sân bay Cát Bi-TP. Hải Phòng

- bộ giáo dục và đào tạo Tr-ờng đại học bách khoa hà nội Luận văn thạc sĩ khoa học Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp Dịch Vụ Th-ơng Mại-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới ngã năm - sân bay cát bi - TP.
- Tr-ơng trung dũng Hà nội - 2005 bộ giáo dục và đào tạo Tr-ờng đại học bách khoa hà nội Luận văn thạc sĩ khoa học Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp Dịch vụ th-ơng mại-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới ngã năm - sân bay cát bi- TP.
- 1 Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t.
- 4 1.1- Khái niệm chung về đầu t- và dự án đầu t.
- 4 1.2- Các loại phân tích kinh tế dự án đầu t.
- 16 1.3- Phân tích hiệu quả dự án đầu t- có tính đến rủi ro.
- 22 Tóm tắt ch-ơng 1 29 Ch-ơng 2: Đặc điểm của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới - Cát Bi - TP.
- 30 2.1- Thực trạng đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới ở một số tỉnh và thành phố trong n-ớc.
- 30 2.2- Giới thiệu về dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM - văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi.
- 35 Tóm tắt ch-ơng 2 50 Ch-ơng 3: Phân tích hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi- TP.
- 51 3.1- áp dụng lý thuyết phân tích hiệu quả đối với dự án đầu t- khu đô thị mới.
- 51 3.2- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại Khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP.
- 62 3.3- Phân tích hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại Khu đô thị mới - Cát Bi - TP.
- 85 3.4- Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
- Bài giảng Phân tích và quản lý dự án đầu t-.
- TS Đặng Minh Trang (2002), Tính toán dự án đầu t.
- TS Đặng Minh Trang (2001), Quản trị dự án đầu t- (H-ớng dẫn bài tập.
- Tr-ờng Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh (2000), Phân tích và lựa chọn dự án đầu t-.
- Quy hoạch khu ở trong các khu đô thị mới vùng ven đô thành phố Hải Phòng giai đoạn UBND thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 654/QĐ - UB ngày UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quy định, quản lý quy hoạch, cơ chế chính sách -u đãi đầu t- xây dựng phát triển các công trình thuộc dự án đầu t- phát triển hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi.
- Ban quản lý khu đô thị mới Ngã Năm Sân bay Cát Bi thành phố Hải Phòng - Tài liệu l-u trữ.
- Một số vấn đề về quy hoạch phát triển các khu đô thị mởi ở Việt Nam (báo cáo tổng hợp.
- Vụ QLKT Bộ Xây dựng 1997.
- Một số vấn đề quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới ở Việt Nam - Vụ quản lý kiến trúc quy hoạch - Hà Nội .
- Quy chế quản lý đầu t- và xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ - CP ban hành ngày 08/07/1999.
- Thực hiện đ-ờng lối đổi mới của Đảng và Nhà n-ớc Việt Nam, các ngành kinh tế đều đạt mức tăng tr-ởng cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, th-ơng mại, du lịch - dịch vụ…đ-ợc mở rộng và phát triển mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn trong cả n-ớc.
- Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các ngành nghề sản xuất kinh doanh, thì sự tăng tr-ởng của nền kinh tế cũng kéo theo sự gia tăng về nhu cầu phát triển đô thị ở các vùng, miền, địa ph-ơng trong cả n-ớc đặc biệt là ở các thành phố lớn, trong đó có thành phố Hải Phòng.
- Bên cạnh định h-ớng chiến l-ợc về quy hoạch phát triển các đô thị của quốc gia và từng thành phố thì sự thay đổi theo h-ớng đa dạng hoá các thành phần kinh tế cũng nh- lực l-ợng lao động, gắn liền với nếp sống và sinh hoạt theo kiểu đô thị của ng-ời dân đã làm cho nhu cầu phát triển thêm các khu đô thị thực sự là một vấn đề mang tính tất yếu trong sự vận động đi lên về kinh tế xã hội nói chung nhằm đáp ứng nhu cầu các mặt của đời sống xã hội.
- Bên cạnh đó là sự quá tải, xuống cấp của các khu đô thị cũ và sự gia tăng dân số đô thị cũng nh- nhu cầu của ng-ời dân về việc nâng cao điều kiện sống, trong đó có nhu cầu về nhà ở do mức thu nhập ngày càng đ-ợc cải thiện, điều đó càng khẳng định tầm quan trọng mang tính chiến l-ợc của lĩnh vực đầu t- này.
- Tuy nhiên, sự thành công của lĩnh vực đầu t- xây dựng và phát triển các khu đô thị mới ngày nay lại phụ thụôc rất nhiều vào tính khả thi của từng dự án.
- Nếu các dự án này không đảm bảo tính hiệu quả thì nó sẽ không những không đem lại cho thành phố sự thay đổi tích cực mà ng-ợc lại còn làm ảnh h-ởng đến trực tiếp đến nhà đầu t-, ảnh h-ởng trực tiếp đến quy hoạch phát triển đô thị của thành phố.
- Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD Để đánh giá hiệu quả của các dự án đầu t- nói chung và các dự án đầu t- xây dựng khu đô thị nói riêng thì một trong những công việc quan trọng là chúng ta cần phải tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đó.
- Xuất phát từ nhận thức về tầm quan trọng của việc phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án đầu t-, nên tôi đã chọn đề tài.
- Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại (DVTM)-văn phòng và nhà ở - Tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - Thành phố Hải Phòng".
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Mục đích của đề tài là tập trung nghiên cứu một số cơ sở lý luận về đầu t- và dự án đầu t-.
- áp dụng những vấn đề lý luận và ph-ơng pháp luận trong qúa trình nghiên cứu để phân tích đánh giá hiệu quả của dự án đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới từ đó trình bày các ph-ơng pháp cụ thể để phân tích đầy đủ hiệu quả kinh tế của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp TMDV tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP.
- Đối t-ợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đối t-ợng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu tổng quát những vấn đề về hiệu quả của dự án đầu t- và đi sâu phân tích các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả dự án đầu t- của nhà đầu t- để từ đó đ-a ra những nhận định về tính khả thi của dự án trong t-ơng lai.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài là dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở của Công ty TNHH Thuỳ D-ơng tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - Thành phố Hải Phòng.
- Ph-ơng pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng ph-ơng pháp duy vật biện chứng làm nền tảng, đồng thời kết hợp với việc sử dụng các ph-ơng pháp phân tích, so sánh và điều tra thực tế để giải quyết các vấn đề đặt ra trong quá trình nghiên cứu.
- Những đóng góp của đề tài: Một là: Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về đầu t-, dự án đầu t- và ph-ơng pháp phân tích hiệu quả của dự án đầu t.
- Hai là: Đánh giá thực trạng về hiệu quả của các dự án đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới, đồng thời đề cập những sự khác biệt của loại hình đầu t- này trong giai đoạn hiện nay.
- Ba là: Phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở của Công ty TNHH Thuỳ D-ơng tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP.
- Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn đ-ợc chia thành 3 ch-ơng: Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t- Ch-ơng 2: Đặc điểm của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới - Cát Bi - TP.
- Ch-ơng 3: Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án đầu t-.
- áp dụng với dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi- TP.
- Để có đ-ợc những kết quả và những b-ớc nghiên cứu đúng đắn bản thân tôi rất may mắn nhận đ-ợc sự h-ớng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Minh Duệ, sự giúp đỡ của lãnh đạo Ban quản lý dự án khu đô thị mới Ngã Năm Sân bay Cát Bi - TP.
- Tôi xin chân thành cảm ơn ! Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD Ch-ơng I: Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t-.
- 1.1- Khái niệm chung về đầu t- và dự án đầu t-.
- Có thể nói không có một doanh nghiệp nào lại không có những dự án đầu t- hấp dẫn, một cơ hội kinh doanh đầy triển vọng trong suốt quá trình hoạt động của mình.
- Với nhịp độ phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ hiện đại nh- hiện nay thì các dự án đầu t- ngày càng nhiều và hiệu quả đầu t- đạt ngày càng cao.
- Vậy để đạt đ-ợc hiệu quả đầu t- ta phải hiểu một cách sâu sắc những vấn đề liên quan đến đầu t- và dự án đầu t-.
- Hiện nay có nhiều cách hiểu về đầu t- và dự án đầu t-, theo mục tiêu của việc tiếp cận, có thể hiểu đầu t- nh- sau: Đầu t- là hoạt động sử dụng các tài nguyên trong một thời gian t-ơng đối dài nhằm thu lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
- ở đây có thể hiểu danh từ dự trữ nh- sau: Ví dụ, một nhà máy công nghiệp đ-ợc xây dựng lên không phải là để sử dụng hết ngay một lúc mà phải khai thác và vận hành nó trong nhiều năm, phần ch-a sử dụng hết của nó có thể coi nh- một dự trữ hay một tiềm năng.
- Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD Và theo cách hiểu khác đầu t- là sử dụng các khoản tiền tích luỹ đ-ợc của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh hàng hoá và dịch vụ, từ tiền tiết kiệm của dân c- vào việc tái sản xuất của xã hội nhằm tạo ra các tiềm lực lớn hơn về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội.
- (Trong một thời gian t-ơng đối dài thì tài nguyên là cái hữu hạn, quý giá phải sử dụng có hiệu quả.
- Thời gian xây dựng t-ơng đối dài: Xây dựng một nhà máy, cầu cống, đ-ờng xá…cần một khoảng thời gian từ 2 năm trở lên.
- Có dự án thực hiện trong thời gian nhiều năm, tuỳ thuộc vào qui mô của dự án.
- Thời gian thực hiện khai thác dự án ng-ời ta gọi là tuổi thọ của dự án.
- Tuổi thọ của dự án : Tính từ khi dự án đi vào khai thác đến khi kết thúc dự án.
- các dự án khác nhau thì có tuổi thọ khác nhau.
- khi một trong ba tuổi thọ d-ới đây hết thì dự án cũng kết thúc.
- Tuy nhiên, khi sử dụng mục tiêu này đòi hỏi phải đảm bảo tính chắc chắn của các chỉ tiêu lợi nhuận thu đ-ợc theo dự kiến của dự án đầu t- qua các năm.
- Quan điểm này chúng ta có thể vận dụng để phân tích và quyết định một dự án đầu t.
- Về lợi ích kinh tế xã hội (đối với chủ đầu t- là Nhà n-ớc): Mục tiêu là đầu t- cơ sở hạ tầng công cộng dài hạn, mục tiêu văn hoá, xã hội dài hạn.
- Ví dụ, đầu t- xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng văn hoá và xã hội, các công trình thuộc lĩnh vực giáo dục và đào tạo, thể thao, nghệ thuật… Đảm bảo sự phát triển kinh tế, kỹ thuật chung dài hạn của đất n-ớc.
- Ví dụ, đầu t- cho các công trình phục vụ nghiên Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD cứu khoa học và công nghệ có tính chiến l-ợc, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và kinh tế quan trọng, các công trình công nghiệp trọng điểm có tác dụng đòn bẩy đối với nền kinh tế quốc dân.
- Đầu t- mới: Chủ đầu t- bỏ vốn để xây dựng mới hoàn toàn nhằm mục tiêu sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ để thu lợi nhuận.
- Đầu t- để đẩy mạnh tiêu thụ những sản phẩm hiện có trong những thị tr-ờng đang đ-ợc kiểm soát, dự án đầu t- nhằm thâm nhập thị tr-ờng mới, tạo ra sản phẩm , hay dự án cải tạo thị tr-ờng hiện có (sử dụng vốn từ quỹ đầu t- phát triển.
- Theo cấp quản lý thì có các loại dự án đầu t- thuộc nhóm A, B, C phân loại này đ-ợc quy định rất cụ thể trong Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 và sửa đổi tại Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày của Chính phủ.
- Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD Phân loại theo tính chất sử dụng vốn.
- Mô hình các giai đoạn đầu t- Chuẩn bị đầu t- Chuẩn bị thực hiện đầu t- Thực hiện đầu t- Khai thác sử dụng Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD Giai đoạn chuẩn bị đầu t-.
- Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t- và quy mô đầu t.
- Tổ chức đấu thầu, giao nhận thầu (tuỳ vào mức độ quan trọng của dự án - Th-ờng đấu thầu cho những dự án thuộc nhóm A.
- Đào tạo cán bộ công nhân viên thực hiện dự án.
- Nội dung công việc của giai đoan khai thác sử dụng.
- Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình.
- 1.1.4- Khái niệm về dự án đầu t-.
- ở mỗi một thời kỳ, các công ty th-ờng có những cơ hội đầu t-, mỗi một cơ hội đầu t- nh- vây đ-ợc gọi là một dự án đầu t- hay đơn giản là một dự án.
- Trong đó chức năng đầu t- là chức năng ra các quyết định về các dự án đầu t- (lựa chọn hay loại bỏ).
- Muốn vậy công ty phải có những “phát hiện” cơ hội đầu t, ớc l-ợng những tổn thất và những lợi ích của các hiệu quả đầu t- không đánh giá đ-ợc bằng tiền, phân tích và lựa chọn dự án theo một tiêu chuẩn nào đó phù hợp với mục tiêu cuả từng công ty, doanh nghiệp.
- Vậy dự án đầu t- là gì?.
- ở Việt nam, khái niệm về dự án đ-ợc quy định rất cụ thể và chi tiết trong văn bản pháp quy của Chính phủ.
- Dự án đầu t- là tập hợp các tài liệu thuyết trình những dự định trong t-ơng lai với việc sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, có hệ thống.
- Trên cơ sở đó, nhằm sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên để thu đ-ợc những lợi ích mong muốn”.
- Mục tiêu của dự án là mục tiêu tài chính của các nhà đầu t- bỏ vốn vào đầu t- dự án và mục tiêu kinh tế xã hội chung của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
- Đặc tr-ng của dự án đầu t- là có mục đích, mục tiêu rõ ràng.
- Liên quan đến nhiều bên và có sự t-ơng tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án.
- Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo (hiện đại, cải tiến và mới lạ).
- Dự án th-ờng trong trạng thái bất định và độ rủi ro cao vì vậy phải xem xét tính toán và lập dự án Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD tốt là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu t- đạt hiệu quả kinh tế xã hội mong muốn.
- 1.1.5- Các loại nghiên cứu dự án đầu t.
- Theo Nghị định 52/NĐ-CP ngày thì nghiên cứu dự án đầu t- bao gồm.
- Nghiên cứu tiền khả thi.
- Nghiên cứu khả thi.
- Sau khi có cơ hội đầu t- chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu tiền khả thi, b-ớc nghiên cứu này chỉ lập đối với các dự án có tổng vốn đầu t- lớn - Nhóm A, hoặc những dự án có tính chất quan trọng, phức tạp về mặt kỹ thuật, thời gian thu hồi vốn đầu t- lâu, chịu ảnh h-ởng của nhiều yếu tố bất định.
- Sở dĩ phải nghiên cứu tiền khả thi tr-ớc khi nghiên cứu khả thi bởi vì việc nghiên cứu khả thi rất tốn kém về công sức, tiền bạc cũng nh- trí tuệ và thời gian.
- Thậm chí có những dự án sau khi nghiên cứu khả thi xong kết luận dự án không có hiệu quả phải loại bỏ thì mọi chi phí bỏ ra để nghiên cứu là vô ích.
- Bên cạnh đó, nghiên cứu tiền khả thi còn giúp chúng ta tìm ra con đ-ờng tối -u trong b-ớc tiếp theo của qúa trình nghiên cứu khả thi dự án đầu t-.
- Đối với những dự án đầu t- nhỏ, không quá phức tạp thì chúng ta có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
- Nghiên cứu tiền khả thi có những nội dung chủ yếu sau.
- Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t-, các điều kiện thuận lợi và khó khăn

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt