Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM

- NG ƯỜ I H ƯỚ NG D N KHOA H C Ẫ Ọ TS.
- ờ ả ủ ở ụ và phát tri n mô hình phân tích nh h ể ả ưở ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ lên ủ ặ ể ủ hành vi ng ườ i mua nhà (m c tiêu 2).
- b ủ ướ c 2 là đo l ườ ng tác đ ng c a chi n l ộ ủ ế ượ c rao giá lên giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà.
- giá giao d ch c a căn nhà m i.
- Do ồ ự đó, giá bán c a nhà và th i gian rao bán c a nhà luôn là nh ng v n đ mà ủ ở ờ ủ ở ữ ấ ề ng ườ i bán nhà quan tâm.
- V phía cung, tác gi phân tích chi n l ầ ở ề ả ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán.
- tính căn nhà hi n t i.
- Phân tích m i quan h gi a chi n l ố ệ ữ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đ i v i giá bán, ố ớ th i gian bán, và kh năng bán c a căn nhà ng v i các m c th i gian rao bán ờ ả ủ ứ ớ ố ờ khác nhau..
- Câu h i 1.2: Chi n l ỏ ế ượ c rao giá là m t tín hi u “t t” đ i v i ng ộ ệ ố ố ớ ườ i mua nhà v ề ch t l ấ ượ ng nhà (Taylor, 1999) hay là m t tín hi u l c ch t l ở ộ ệ ọ ấ ượ ng ng ườ i mua nhà (Cheng và các đ ng s , 2008)? ồ ự.
- Câu h i 1.3: Các đ c tính nào khác c a căn nhà nh h ỏ ặ ủ ả ưở ng t i giá bán c a nhà ớ ủ ở và th i gian rao bán c a căn nhà? ờ ủ.
- ủ ệ ị ứ ố ớ ặ ủ Sau đó, m c giá k v ng th tr ứ ỳ ọ ị ườ ng s đ ẽ ượ ử ụ c s d ng đ xác đ nh chi n l ể ị ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đã áp d ng đ i v i căn nhà v a đ ụ ố ớ ừ ượ c rao bán c a mình.
- Trong ủ đó, chi n l ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán chính là t l chênh l ch gi a m c giá rao ỷ ệ ệ ữ ứ bán và m c giá k v ng th tr ứ ỳ ọ ị ườ ng c a căn nhà.
- Sau đó, chi n l ế ượ c rao giá này s đ ẽ ượ ử ụ c s d ng làm bi n gi i thích trong các mô hình đo ế ả l ườ ng nh h ả ưở ng đ n giá bán và th i gian rao bán c a ng ế ờ ủ ườ i bán.
- tr ườ ng s thu hút s quan tâm c a ng ẽ ự ủ ườ i mua.
- Đây là chi n l ế ượ c mà ng ườ i bán thi t l p m c giá rao bán cao h n so v i m c ế ậ ứ ơ ớ ứ giá k v ng c a th tr ỳ ọ ủ ị ườ ng.
- Theo đó, nh ng căn nhà có th i gian rao bán dài s có giá tr giao d ch k v ng cao.
- (2) m c giá rao bán càng cao thì m c giá bán k ứ ứ ỳ v ng c a căn nhà s càng cao.
- (ng ườ i bán thi t l p m c giá yêu c u cao h n giá th tr ế ậ ứ ầ ơ ị ườ ng.
- Mô hình b t đ u v i gi đ nh r ng vào th i đi m 0, m t ng ắ ầ ớ ả ị ằ ờ ể ộ ườ ế i ti n hành rao bán căn nhà c a mình trên th tr ủ ị ườ ng v i m c giá rao bán là .
- Sau khi xu t hi n, nh ng ng ấ ệ ữ ườ i mua nhà ti m năng s đ a ra m c giá đ u (giá ề ẽ ư ứ ấ đ ngh ) c a mình, g i là tuân theo d ng hàm phân ph i xác su t v i là m c giá ề ị ủ ọ ạ ố ấ ớ ứ đ u th p nh t và là m c giá đ u cao nh t (cũng chính là m c giá rao bán c a ấ ấ ấ ứ ấ ấ ứ ủ ng ườ i bán).
- Theo Cheng và các đ ng s (2008) thì ng ồ ự ườ i bán s đ a ra m c ẽ ư ứ .
- ề ị ị ủ N u g i x là m c giá đ u c a nh ng ng ế ọ ứ ấ ủ ữ ườ i mua nhà ti m năng (thay vì là.
- Khi đó, giá tr k v ng c a ng ị ỳ ọ ủ ườ i mua nhà (thành t đ u tiên bên v trái c a ố ầ ế ủ ph ươ ng trình 5) s đ ẽ ượ c Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh nh sau: ồ ự ị ư.
- Nói cách khác, nh ng căn nhà có đ c tính khác th ẽ ạ ơ ữ ặ ườ ng s ẽ đ ượ c k v ng ỳ ọ có th i gian rao bán dài h n ờ ơ v i giá bán cao h n.
- 1) thì m i quan h gi a ế ư ấ θ ố ệ ữ m c giá rao bán c a ng ứ ủ ườ i bán và m c giá bán k v ng c a căn nhà là m i quan ứ ỳ ọ ủ ố h đ ng bi n (c tr ệ ồ ế ả ườ ng h p tái th ợ ươ ng l ượ ng hoàn h o cũng nh không hoàn ả ư h o), t c là, m t m c giá rao bán cao s làm gia tăng m c giá đ u E(P ả ứ ộ ứ ẽ ứ ấ bid ) và .
- n u thì nh ng ng ế ữ ườ i mua nhà s tham gia đ u ẽ ấ .
- nhà vì h nghĩ r ng h là ng ọ ằ ọ ườ i mua nhà giai đo n 2.
- Ph n ng này c a ng ả ứ ủ ả ứ ủ ườ i mua nhà đ ượ c Taylor (1999) g i là tâm lý k th c a ng ọ ỳ ị ủ ườ i mua đ i v i nh ng căn nhà có nhi u ố ớ ữ ề kh năng là ch t l ả ấ ượ ng th p đ ấ ượ c b c l thông qua tín hi u v th i gian rao bán ộ ộ ệ ề ờ kéo dài trên th tr ị ườ ng nhà .
- ị Và nh v y, d ư ậ ướ i tác đ ng c a tâm lý k th , nh ng ộ ủ ỳ ị ữ căn nhà có m c giá rao bán th p h n so v i m c giá bán bình quân th tr ứ ấ ơ ớ ứ ị ườ ng c a ủ .
- nh ng căn nhà t ữ ươ ng t s tr nên khó bán h n, m c giá bán th p h n và th i ự ẽ ở ơ ứ ấ ơ ờ gian rao bán dài h n.
- Bi t ủ ị ẽ ả ạ ặ ạ ế r ng, giá k v ng th tr ằ ỳ ọ ị ườ ng c a căn nhà là P ủ 0 , và giá tr c a căn nhà đ i v i ị ủ ố ớ ng ườ i bán là V 0 t i giai đo n 0 ạ ạ.
- Còn n u ng ế ườ i mua đ a ra m c giá đ ngh x nh h n so v i m c giá th ư ứ ể ị ỏ ơ ớ ứ ị tr ườ ng c a căn nhà ( ủ x <.
- c a th tr ủ ị ườ ng.
- Hi u ng câu cá luôn t n t i khi mà giá th tr ệ ứ ồ ạ ị ườ ng c a căn nhà ủ nh h n m c .
- tr ườ ng.
- Ả nh h ưở ng c a m c giá k v ng th tr ủ ứ ỳ ọ ị ườ ng hi n t i c a căn nhà lên hành vi ệ ạ ủ câu cá c a ng ủ ườ i bán đ ượ c Sun và Seiler (2013) xác đ nh t i: ị ạ (8).
- c a căn nhà, t nh ng căn nhà t ủ ừ ữ ươ ng t cùng đ c tính đ ự ặ ượ c giao d ch trên th ị ị tr ườ ng.
- Nh v y, ta có th l p lu n r ng, m t m c giá rao bán th p đ ng nghĩa v i m t ư ậ ể ậ ậ ằ ộ ứ ấ ồ ớ ộ m c giá bán yêu c u th p c a ng ứ ầ ấ ủ ườ i bán so v i m c giá bình quân th tr ớ ứ ị ườ ng c a ủ căn nhà.
- thuy t này: M t chi n l ế ộ ế ượ c rao bán v i giá th p so v i m c bình quân th tr ớ ấ ớ ứ ị ườ ng c a nh ng căn nhà t ủ ữ ươ ng t cùng đ c tính ự ặ (chi n l ế ượ c rao bán d ướ i giá) đ i ạ di n cho s đánh giá th p c a ng ệ ự ấ ủ ườ i bán v giá tr căn nhà.
- Nh v y, t ư ậ ươ ng ng v i hai d ng l p lu n lý thuy t này, tác gi lu n án đ a ra ứ ớ ạ ậ ậ ế ả ậ ư hai gi thuy t nghiên c u v tác đ ng c a chi n l ả ế ứ ề ộ ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đ i ố v i giá bán và th i gian rao bán trên th tr ớ ờ ị ườ ng nhà , g m: ở ồ.
- C th , m t đ c tính c a căn nhà có h s HR ơ ả ủ ể ụ ể ộ ặ ủ ệ ố .
- ắ ắ ề ị Theo đó, ng ườ i bán bi t r t rõ các đ c tính c a căn nhà nh ng l i không bi t v ế ấ ặ ủ ư ạ ế ề giá tr c a chúng.
- 2.2.3.1 Khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m hi u qu c a ng ổ ế ề ế ệ ả ủ ườ i mua trên th tr ị ườ ng nhà c a Cronin (1982) ở ủ.
- là F(G 0 ) và khi đó ng ườ i mua s mua căn nhà v i l i ích G ẽ ớ ợ 0 , do đó ta có.
- c a nh ng căn nhà rao bán trên th tr ủ ữ ị ườ ng f(G), và quan tr ng nh t là chi phí tìm ọ ấ ki m SC.
- 2.2.3.2 Tóm l ượ c m t s khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m ộ ố ổ ế ề ế c a ng ủ ườ i mua trên th tr ị ườ ng nhà ở 12 .
- T ph ừ ươ ng trình (9), Tu và các đ ng s (2016) k t lu n r ng l ồ ự ế ậ ằ ượ ng v n xã h i ố ộ t i đ a ph ạ ị ươ ng c a ng ủ ườ i mua nhà s tác đ ng làm gia tăng m c l i ích d ng tìm ẽ ộ ứ ợ ừ ki m t i u ế ố ư (m c l i ích ng ứ ợ ưỡ ng) c a ng ủ ườ i mua.
- (3) Nhóm c s lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng ơ ở ế ề ế ủ ườ i mua trên th tr ị ườ ng nhà .
- C th , th i gian bán càng ng n ụ ể ờ ắ đ i v i ố ớ nh ng căn nhà có m c rao giá g n v i giá bán ữ ứ ầ ớ .
- v phía c u nh đ l n c a c u nhà , t c đ xu t hi n c a ng ề ầ ư ộ ớ ủ ầ ở ố ộ ấ ệ ủ ườ i mua nhà.
- bán là s chênh l ch so v i m c giá rao bán c a căn nhà.
- t c a ng ế ủ ườ i bán.
- Sau đó, m c đ l ch giá này s đ ứ ộ ệ ẽ ượ ử ụ c s d ng đ đo l ể ườ ng m c ứ đ nh h ộ ả ưở ng c a chi n l ủ ế ượ c rao giá lên th i gian rao bán (thông qua mô hình TOM) và ờ kh năng bán (s d ng mô hình Cox hazard model) c a căn nhà.
- Trong đó: ln(TOM j ) là giá tr ị logarit t nhiên c a ự ủ đ dài th i gian rao bán (tính b ng ngày) ộ ờ ằ c a nhà trên th tr ủ ở ị ườ ng, và do đó là th i gian rao bán k v ng c a căn nhà j d ờ ỳ ọ ủ ướ ự i s.
- Nh v y, k t qu c a b ư ậ ế ả ủ ướ c 2 s giúp ta tr l i đ ẽ ả ờ ượ ả c nh h ưở ng c a chi n l ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đ i v i m c giá bán và th i gian rao bán k v ng c a căn nhà thông qua ố ớ ứ ờ ỳ ọ ủ h s ệ ố ướ c tính c a δ ủ 2 và δ 3 .
- Các đ c đi m thu c v c u trúc c a căn nhà ặ ể ộ ề ấ ủ.
- lúc căn nhà b t đ u đ ắ ầ ượ c rao bán đ n khi hoàn thành giao ế d ch ị.
- Tu i c a căn nhà ổ ủ.
- (2003) Căn nhà m i có t c đ gi m ớ ố ộ ả.
- giá theo tu i nhanh h n ổ ơ nh ng căn nhà cũ ữ.
- Age Năm Tu i căn nhà ổ .
- Widestreet Mét chi u r ng m t đ ề ộ ặ ườ ng .
- 3.2 Xác đ nh chi n l ị ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán.
- 3.2.1 Ph ươ ng pháp nghiên c u áp d ng đ xác đ nh chi n l ứ ụ ể ị ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán.
- 3.2.2 K t qu mô hình xác đ nh chi n l ế ả ị ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán.
- M c tiêu ch y u c a b ả ủ ụ ủ ế ủ ướ c này là đo l ườ ng nh h ả ưở ng c a ủ chi n l ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán (DOP) và các đ c tính khác c a căn nhà tác đ ng lên ặ ủ ộ m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà .
- Sau đó, chi n l ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán (DOP ­ difference of price) s đ ẽ ượ c đo l ườ ng b i t l chênh l ch gi a m c giá rao bán ở ỷ ệ ệ ữ ứ th c t c a căn nhà so v i m c giá k v ng th tr ự ế ủ ớ ứ ỳ ọ ị ườ ng c a c a căn nhà, đ ủ ủ ượ c xác đ nh t ị ừ ph ươ ng trình (1)..
- 1 đ ế ị ượ c xem là tr ườ ng h p ng ợ ườ i bán áp d ng ụ .
- n u DOP 1 là tr ế ườ ng h p ng ợ ườ i bán có chi n l ế ượ c rao giá b ng v i giá k v ng th tr ằ ớ ỳ ọ ị ườ ng.
- và ph ươ ng trình (3) s giúp ẽ tr l i câu h i v tác đ ng c a chi n l ả ờ ỏ ề ộ ủ ế ượ c rao giá đ i v i m c giá bán và th i gian rao ố ớ ứ ờ bán c a căn nhà.
- K t qu đo l ế ố ố ớ ứ ủ ế ả ườ ng tác đ ng c a chi n l ộ ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đ i v i m c giá bán c a nhà đ ố ớ ứ ủ ở ượ c trình bày trong b ng 3.4 nh ả ư sau:.
- ho c khi ng ủ ở ẽ ơ ồ ự ặ ườ i bán đ a ra ư .
- m c giá rao bán cao, đây là tín hi u đ i v i ng ứ ệ ố ớ ườ i mua nhà v ch t l ề ấ ượ ng t t c a căn nhà ố ủ và do đó giá bán nhà s cao h n (Taylor, 1999).
- t ươ ng ứng v i vi c giá th tr ớ ệ ị ườ ng c a căn nhà s gi m 754,3 tri u đ ng (đ i v i căn nhà ủ ẽ ả ệ ồ ố ớ .
- Ng ượ ạ c l i, chi u r ng m t đ ề ộ ặ ườ ng/h m tr ẻ ướ c m t căn nhà l i ặ ạ là m t y u t có tác đ ng m nh đ i v i giá nhà m c ý nghĩa 1%.
- Trong đó, chi n ị ế l ượ c rao bán c a ng ủ ườ i bán v n s đ ẫ ẽ ượ c đ i di n b i ch s DOP c a căn nhà đã đ ạ ệ ở ỉ ố ủ ượ c xác đ nh m c 3.2.1.1.
- ị ở ụ K t qu đo l ế ả ườ ng tác đ ng c a chi n l ộ ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán và các đ c tính c a nhà đ i v i th i gian rao bán c a nhà đ ặ ủ ở ố ớ ờ ủ ở ượ c trình bày trong b ng ả 3.5 nh sau: ư.
- khác l i đ ạ ượ c tìm th y có tác đ ng có ý nghĩa lên c giá nhà và th i gian rao bán c a căn ấ ộ ả ờ ủ nhà.
- Các đ c tính c u trúc khác c a căn nhà nh d ng nhà hay chi u r ng m t đ ặ ấ ủ ư ạ ề ộ ặ ườ ng/h m ẻ tr ướ c nhà đ u không tìm th y tác đ ng có ý nghĩa đ i v i th i gian rao bán c a căn nhà.
- rao giá đ i v i kh năng bán c a căn nhà ố ớ ả ủ.
- 3.4.2 K t qu đo l ế ả ườ ng tác đ ng c a chi n l ộ ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán đ i v i kh ố ớ ả năng bán c a nhà ủ ở.
- K t qu ế ả ướ c tính c a mô hình Cox 1 tháng minh ch ng r ng chi n l ủ ứ ằ ế ượ c rao giá c a ủ ng ườ i bán có tác đ ng m nh lên kh năng bán c a căn nhà trong 30 ngày rao bán đ u ộ ạ ả ủ ầ .
- v i ng ớ ườ i mua nh là theo l p lu n c a Taylor (1999), và căn nhà có th i gian rao bán ư ậ ậ ủ ờ kéo dài thì càng khó bán h n.
- Y u t di n tích cũng cho th y m t k t qu t ế ố ệ ấ ộ ế ả ươ ng t nh mô hình th i gian rao bán, v i ự ư ờ ớ vi c ng ệ ườ i mua nhà thích nh ng căn nhà có di n tích khuôn viên nh h n.
- r t thu hút ng ấ ườ i mua và do đó có tác đ ng m nh lên kh năng bán c a căn nhà.
- nhà cũ lên hành vi c a ng ủ ườ i mua nhà..
- nhà hi n t i s không nh h ở ệ ạ ẽ ả ưở ng đ n quy lu t phân ph i c a nh ng căn nhà khác trên ế ậ ố ủ ữ th tr ị ườ ng.
- V i gi đ nh r ng ng ớ ả ị ằ ườ i mua nhà bi t quy lu t phân ph i c a giá tr l i ích c a nh ng ế ậ ố ủ ị ợ ủ ữ căn nhà đang đ ượ c rao bán trên th tr ị ườ ng là F(G) và m t đ phân ph i xác su t là f(G.
- K t lu n 2 t khuôn kh lý thuy t: ế ậ ừ ổ ế đ c tính c a căn nhà cũ đ ặ ủ ượ c k v ng có tác ỳ ọ đ ng lên th i gian tìm ki m c a ng ộ ờ ế ủ ườ i mua nhà.
- 4.2 Ki m đ nh th c nghi m v s nh h ể ị ự ệ ề ự ả ưở ng c a c a căn nhà cũ lên hành vi mua ủ ủ nhà c a ng ủ ườ i mua..
- (2) Phát tri n khuôn kh lý thuy t ứ ớ ố ờ ể ổ ế nh m phân tích nh h ằ ả ưở ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ lên hành vi ủ ặ ể ủ c a ng ủ ườ i mua nhà.
- K t lu n v vi c đo l ế ậ ề ệ ườ ng tác đ ng c a chi n l ộ ủ ế ượ c rao giá c a ng ủ ườ i bán lên m c giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a căn nhà ứ ờ ả ủ.
- B ướ c th ba, tác gi lu n án ti n ứ ả ậ ế hành ki m đ nh tác đ ng c a chi n l ể ị ộ ủ ế ượ c rao giá DOP c a ng ủ ườ i bán đ i v i th i gian rao ố ớ ờ bán c a nhà .
- Sau đó, ầ m c đ tác đ ng c a chi n l ứ ộ ộ ủ ế ượ c rao giá lên kh năng bán c a căn nhà gi m d n theo ả ủ ả ầ .
- 5.1.2 K t lu n v vi c phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích tác đ ng c a các ế ậ ề ệ ể ổ ế ộ ủ đ c đi m c a căn nhà cũ lên hành vi c a ng ặ ể ủ ủ ườ i mua nhà .
- 5.2.2 Ki n ngh đ i v i ng ế ị ố ớ ườ i mua nhà.
- Và k t qu là ng ệ ứ ề ị ế ả ườ i bán v a rút ừ ng n th i gian rao bán v a đ t đ ắ ờ ừ ạ ượ c m t m c giá bán t t.
- Lu n án cũng cung c p b ng ch ng r ng ng ậ ấ ằ ứ ằ ườ i mua nhà TP.HCM có tâm lý k th ở ỳ ị v i nh ng căn nhà có th i gian rao bán dài.
- Ki m đ nh s nh h ệ ể ị ự ả ưở ng c a ủ tâm lý k th đ i v i hành vi ng ỳ ị ố ớ ườ i mua nhà: Nghiên c u trên th tr ứ ị ườ ng nhà Vi t Nam.
- Lý thuy t tìm ki m c a ng ệ ế ế ủ ườ i mua nhà: nh h Ả ưở ng c a căn nhà đang lên quy t đ nh c a ng ủ ở ế ị ủ ườ i mua nhà

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt