CHUYÊN ĐỀ : PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ TÒA NHÀ CHUNG CƯ I. QUI ĐỊNH CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ II. QUI ĐỊNH RIÊNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ III. QUI ĐỊNH VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY I. QUI ĐỊNH CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ: Luật nhà ở 2005, có hiệu lực từ 01/7/2006, qui định các vấn đề cơ bản liên quan đến nhà ở, được hướng dẫn bởi Nghị định 90/2006/NĐ-CP (06/9/2006) của Chính phủ. Nghị định này được thay thế bởi Nghị định 71/2010/NĐ-CP (23/6/2010) áp dụng từ ngày 08/8/2010. Ngòai ra, còn có Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung đ.126 Luật nhà ở và đ.121 Luật đất đai, áp dụng từ 01/9/2009; Nghị quyết 19/2008/QH12 (03/6/2008) của Quốc hội v/v thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Nghị định 51/2009/NĐ-CP (03/6/2009) của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của NQ19/2008 1. Các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam : Theo đ.9 Luật nhà ở năm 2005, các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: 1.1. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước: không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú được quyền sở hữu nhà không hạn chế số lượng 1.2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: theo Luật sửa đổi, bổ sung đ.126 LNƠ được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010, có hiệu lực từ 08/8/2010, các đối tượng này được qui định như sau: a). Các đối tượng có quyền sở hữu nhà không hạn chế số lượng thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền theo qui định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam gồm : @. Người có quốc tịch Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên, thể hiện như sau: - Phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trường hợp mang hộ chiếu nước ngòai thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo qui định của pháp luật về quốc tịch - Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải có sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương. Để được cấp giấy tờ này, người Việt Nam định cư ở nước ngòai phải có đơn đề nghị và xuất trình hộ chiếu tại cơ quan công an cấp phường, trong thời hạn tối đa là 3 ngày kể từ ngày nhận đơn, công an cấp phường có trách nhiệm cấp cho đương sự một trong hai lọai giấy tờ nêu trên. Trường hợp người này mang hộ chiếu nước ngòai thì phải có thẻ tạm trú hoặc có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam. @. Người gốcViệt Nam được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có một trong các điều kiện thể hiện như sau: - Có hộ chiếu nước ngòai kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. - Có thẻ tạm trú hoặc có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhận cảnh của VN. - Có thêm một trong các điều kiện sau: + Đầu tư trực tiếp tại Việt Nam có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chưng nhận ĐKKD do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. + Có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo qui định của pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có thành tích đóng góp cho sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương, huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen; người tham gia vào Ban chấp hành các tổ chức chính trị – xã hội của Việt Nam, của Mặt trận tô quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác nhận; người được bầu vào Ban chấp hành trung ương hội, người là nồng cốt các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngòai được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan đại diện ngọai giao của Việt Nam ở nước ngòai xác nhận. + Nhà văn hóa, nhà khoa học bao gồm : người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa- nghệ thuật, thể dục- thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngòai; các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế- xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó; + Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghịệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề); + Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngòai cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước b). Người gốc Việt Nam không thuộc các trường hợp trên nhưng có hộ chiếu nước ngòai kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam, giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp thì được quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam 1.3. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở: Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn được qui định trong Giấy chứng nhận đầu tư và ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hòan thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà này cho các đối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở đó cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận (đ.70 NĐ 71/2010) Trường hợp cá nhân, tổ chức nước ngoài được xây nhà để cho thuê hoặc bán, khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, chủ đầu tư phải bàn giao số nhà cho thuê và số nhà chưa bán hết cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý, sử dụng số nhà này theo qui định của pháp luật. 1.4. Đối với một số cá nhân, tổ chức nước ngòai đang làm việc hoặc đầu tư tại Việt Nam: Theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội khóa XII kỳ họp thứ 3 thơng qua ngy 03/6/2008 (có hiệu lực từ 01/01/2009 và thời hạn thí điểm 5 năm) và Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 (có hiệu lực từ 01/8/2009), cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc một trong 5 đối tượng sau đây được sở hữu 01 căn hộ chung cư (đối với cá nhân), một hoặc một số căn hộ chung cư (đối với tổ chức) trong dự án phát triển nhà ở thương mại: a). Cá nhân người nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được các doanh nghiệp đang họat động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) thuê giữ các chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; Trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 01 năm trở lên hoặc có giấy tờ chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh Tổng giám đốc, Giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc Trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt b). Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương, huy chương hoặc có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng qui định (phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngòai có đóng góp và gởi tới Bộ Xây dựng xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép). c). Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lãnh vực kinh tế, xã hội có trình độ từ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong các lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của VN hoặc của nước ngòai cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây: * Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp * Giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngòai có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề) hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phảo có giấy phép hành nghề) d). Cá nhân nước ngòai kết hôn với công dân Việt Nam (phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngòai cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đ). Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngòai đang họat động tại Việt Nam, không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các cá nhân thuộc các đối tượng trên muốn mua nhà ở tại Việt Nam, phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên (phải có Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp) và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngọai giao theo qui định của pháp luật Việt Nam. Đối tượng là doanh nghiệp thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc có giấy chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo qui định của pháp luật về đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 01 năm trở lên Ngoài trường hợp mua, các đối tượng này cũng có thể được tặng cho hoặc thừa kế căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại như qui định trên 2. Quyền của các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 2.1. Đối với cá nhân, tổ chức trong nước : chủ sở hữu có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà theo qui định của pháp luật (đ.21 Luật nhà ở). 2.2. Trường hợp chủ sở hữu nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài : được sở hữu nhà ở thì có các quyền như trên nhưng phải tuân thủ các qui định sau : + Chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; + Bán, tặng cho, để thừa kế nhà cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của căn nhà đó. 2.3. Trường hợp chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài thì được sở hữu trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngòai, thời gian sở hữu tương ứng với thời hạn ghi trong giấy phép đầu tư. Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi hết thời hạn sở hữu, các đối tượng này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó. Các cá nhân, tổ chức này chỉ được bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (trừ trường hợp cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán, tặng cho nhà trước hạn), được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, được ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Các cá nhân sở hữu nhà cũng được để thừa kế cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam II. QUI ĐỊNH RIÊNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ: 1. Khái niệm: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, c nhn. Nh chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, c nhn v phần sở hữu chung của tất cả cc hộ gia đình, c nhn sử dụng nh chung cư. 2. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư 2.1. Phần sở hữu ring v cc thiết bị sử dụng ring trong nh trong nhà chung cư cĩ nhiều chủ sở hữu bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ sở hữu bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ); c) Cc thiết bị sử dụng ring trong căn hộ, trong phần diện tích khc thuộc sở hữu ring của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư qui định các điểm a và b nêu trên gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư 2.2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư cĩ nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích v cc thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được qui định như sau: a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm : khơng gian, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thốt hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung v cc phần khc khơng thuộc sở hữu ring của các chủ sở hũu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư nêu trên; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo qui chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xy dựng theo qui chuẩn xy dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư. Phần diện tích thuộc sở hữu chung theo qui định trên được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư phải được ghi r trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. (đ.49 NĐ71/NĐ-CP) 3. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nh chung cư có nhiều chủ sở hữu được qui định như sau: a). Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (01/7/2006) thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khỏan kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán, khỏan tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được qui định riêng trong hợp đồng mua bán - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần gía trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó b). Khỏan kinh phí nêu trên được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khỏan kinh phí này) và được gởi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo qui định về quản lý sử dụng nhà chung cư c). Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (01/07/2006) mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khỏan kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể. Trường hợp kinh phí bảo trì thu theo qui định trên không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì cc chủ sở hữu nh chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nh chung cư sau khi xây dựng lại (đ.51 NĐ71/NĐ-CP) 4. Quản lý vận hành nhà chung cư a). Ban Quản trị nhà chung cư: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và người sử dụng bầu ra. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định. Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó, hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số (đ.71 Luật nhà ở) Thành phần Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau: - Trường hợp nh chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của nh chung cư, cụm nhà chung cư đó. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban do Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quản trị. Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đó hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nền nếp và được Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận. - Trường hợp nh chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư. @. Trch nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư - Chủ trì Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị; - Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hòan thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; - Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư; - Trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí quản lý vận hnh nhà chung cư; - Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an tòan xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý; - Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hnh nhà chung cư; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao; - Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị; - Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị. Trong vòng 15 ngy kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với UBND cấp quận để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày UBND cấp quận ký quyết định công nhận. b). Hội nghị nhà chung cư: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác định được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc UBND cấp quận có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý. Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau: - Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị; - Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế; - Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư; - Thơng qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện; - Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản. c). Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư: Việc quản lý vận hnh nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư.. Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư. Dịch vụ quản lý vận hành nh chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích. Quản lý vận hành nh chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường. Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư: - Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an tòan, tiêu chuẩn, quy phạm quy định; - Ký kết hợp đồng phụ với cc doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nh chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký; - Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư; - Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư; - Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động được bình thường; - Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư háng tháng theo quy định khi được Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thực hiện việc thu kinh phí quản lý vận hnh theo thoả thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng. - Phối hợp với Ban quản trị đề nghị cc cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nh chung cư và vi phạm các quy định tại Quy chế mà không khắc phục; - Định kỳ 6 thng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư; - Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự vá các vấn đề có lin quan khác trong quá trình quản lý vận hánh nhà chung cư. d). Bảo trì nhà chung cư: Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thơng tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ ây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình. Trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu muốn thực hiện việc bảo trì phần sở hữu riêng thì phải được chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản kinh phí về bảo trì phần sở hữu chung theo quy định. Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng thực hiện và phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Việc bảo trì nhà chung cư phải bảo đảm an tòan cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cư. Đối với kinh phí bảo trì, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị được bầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Việc nghiệm thu, thanh tóan, quyết tóan và thanh lý hợp đồng bảo trì được thực hiện theo các quy định của pháp luật về xây dựng và hợp đồng dân sự. Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết tóan và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nh chung cư tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm. Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. đ). Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau: - Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nh chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; - Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; - Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; - Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trình chung cư và các loại phí hợp lý khác; - Xc định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngồi nhà chung cư; - Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác. e). Những hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng nhà chung cư - Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngòai của nhà chung cư; - Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định; - Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; - Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; - Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngòai căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức); - Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định; - Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của căc hộ khác àv khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật); - Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác); - Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); - Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư. III. QUI ĐỊNH VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY: Các qui định về phịng cháy và chữa cháy được qui định trong Luật Phòng cháy và chữa cháy 2001 (có hiệu lực từ ngày 04/10/2001) và Nghị định 35/2003/NĐ-CP ngày 04/4/2003 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật phòng cháy và chữa cháy. 1.Nguyên tắc và trách nhiệm PCCC: 1.1. Nguyên tắc PCCC: Việc phòng cháy và chữa cháy thực hiện theo các nguyên tắc sau: a). Huy động sức mạnh tổng hợp của tòan dân tham gia hoạt động phòng cháy và chữa cháy. b). Trong hoạt động phòng cháy và chữa cháy lấy phòng ngừa là chính; phải tích cực và chủ động phòng ngừa, hạn chế đến mức thấp nhất các vụ cháy xảy ra và thiệt hại do cháy gây ra. c). Phải chuẩn bị sẵn sàng lực lượng, phương tiện, phương án và các điều kiện khác để khi có cháy xảy ra thì chữa cháy kịp thời, có hiệu quả. d). Mọi hoạt động phòng cháy và chữa cháy trước hết phải được thực hiện và giải quyết bằng lực lượng và phương tiện tại chỗ. 1.2. Trch nhiệm phịng cháy và chữa cháy: Luật Phòng cháy và chữa cháy qui định trách nhiệm phòng cháy và chữa cháy như sau : a). Phòng cháy và chữa cháy là trách nhiệm của mỗi cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trên lãnh thổ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. b). Công dân từ 18 tuổi trở lên, đủ sức khoẻ có trách nhiệm tham gia vào đội dân phòng, đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở được lập ở nơi cư trú hoặc nơi làm việc khi có yêu cầu. c). Người đứng đầu cơ quan, tổ chức, chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm tổ chức hoạt động và thường xuyên kiểm tra phòng cháy và chữa cháy trong phạm vi trách nhiệm của mình. d). Lực lượng Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra hoạt động phòng cháy và chữa cháy của cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và làm nhiệm vụ chữa cháy. 2. Qui định về phòng cháy: 2.1.Trách nhiệm của tổ chức về phòng cháy trong đầu tư xây dựng và sử dụng công trình: Khi lập quy hoạch, dự án xây dựng mới hoặc cải tạo đô thị, khu dân cư, đặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải có giải pháp, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy bảo đảm các nội dung sau đây: a) Địa điểm xây dựng, bố trí các khu, các lô; b) Hệ thống giao thông, cấp nước; c) Bố trí địa điểm hợp lý cho các đơn vị phòng cháy và chữa cháy ở những nơi cần thiết; d) Dự tóan kinh phí cho các hạng mục phòng cháy và chữa cháy. Khi lập dự án, thiết kế xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi tính chất sử dụng của cơng trình phải có giải pháp, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy bảo đảm các nội dung sau đây: a) Địa điểm xây dựng, khoảng cách an tòan; b) Hệ thống thóat nạn; c) Hệ thống kỹ thuật an tòan về phòng cháy và chữa cháy; d) Các yêu cầu khác phục vụ phòng cháy và chữa cháy; đ) Dự tóan kinh phí cho các hạng mục phòng cháy và chữa cháy. Chủ đầu tư thực hiện thủ tục trình duyệt dự án, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; chỉ được thi công khi thiết kế về an tòan phòng cháy và chữa cháy của công trình đã được duyệt; tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công trình trước khi đưa vào sử dụng. Trong quá trình thi công công trình, nếu có thay đổi thiết kế thì phải giải trình hoặc thiết kế bổ sung và phải được duyệt lại. Trong quá trình thi công công trình, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng phải bảo đảm an tồn về phòng cháy và chữa cháy thuộc phạm vi trách nhiệm của mình. Trong quá trình sử dụng công trình, cơ quan, tổ chức, cá nhân phải thường xuyên kiểm tra, duy trì các điều kiện về phòng cháy và chữa cháy. 2.2. Phòng cháy đối với nhà ở và khu dân cư, công trình cao tầng, nơi đông người: - Nhà ở phải bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng bảo đảm an tòan; các chất dễ cáy, nổ phải để xa nguồn lửa, nguồn nhiệt; chuẩn bị các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy. - Thôn, ấp, bản, tổ dân phố phải có các quy định, nội quy về phòng cháy và chữa cháy, về sử dụng điện, sử dụng lửa và các chất dễ cháy, nổ; có giải pháp ngăn cháy; có phương án, lực lượng, phương tiện phòng cháy và chữa cháy; có đường giao thông, nguồn nước phục vụ chữa cháy. - Công trình cao tầng phải có thiết bị chống tụ khí, lan truyền khí và hơi độc do cháy sinh ra; phải có phương án thóat nạn, bảo đảm tự chữa cháy ở những nơi mà phương tiện chữa cháy bên ngòai không có khả năng hỗ trợ. - Tại những nơi đông người khác phải có phương án thóat nạn; có lực lượng hướng dẫn, trợ giúp cho mọi người, đặc biệt đối với những người không có khả năng tự thóat nạn; có phương án phối hợp với các lực lượng khác để chữa cháy. 3. Qui định về chữa cháy: 3.1. Xy dựng và thực tập phương án chữa cháy Mỗi cơ sở, thơn, ấp, bản, tổ dân phố, khu rừng, phương tiện giao thông cơ giới đặc biệt phải có phương án chữa cháy và do người đứng đầu cơ sở, trưởng thôn, trưởng ấp, trưởng bản, tổ trưởng tổ dân phố, chủ rừng, chủ phương tiện xây dựng và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Phương án chữa cháy phải được tổ chức thực tập định kỳ theo phương án được duyệt. Các lực lượng, phương tiện có trong phương án khi được huy động thực tập phải tham gia đầy đủ. 3.2.Trách nhiệm chữa cháy và tham gia chữa cháy Người phát hiện thấy cháy phải bằng mọi cách báo cháy nhanh nhất và chữa cháy; cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân gần nơi cháy phải nhanh chóng thông tin và tham gia chữa cháy. Lực lượng phòng cháy và chữa cháy khi nhận được tin báo cháy trong địa bàn được phân công quản lý hoặc nhận được lệnh điều động phải lập tức đến chữa cháy; trường hợp nhận được thông tin báo cháy ngòai địa bàn được phân công quản lý thì phải báo ngay cho lực lượng phòng cháy và chữa cháy nơi xảy ra cháy, đồng thời phải báo cáo cấp trên của mình. Các cơ quan y tế, điện lực, cấp nước, môi trường đô thị, giao thông và các cơ quan hữu quan khác khi nhận được yêu cầu của người chỉ huy chữa cháy phải nhanh chóng điều động người và phương tiện đến nơi xảy ra cháy để phục vụ chữa cháy. Lực lượng công an, dân quân, tự vệ có trách nhiệm tổ chức giữ gìn trật tự, bảo vệ khu vực chữa cháy và tham gia chữa cháy. 3.3.Thành lập, quản lý, chỉ đạo đội dân phòng và đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở: Đội dân phòng và đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở được thành lập, quản lý, chỉ đạo theo quy định sau đây: a) Tại thôn, ấp, bản, tổ dân phố phải thành lập đội dân phòng. Đội dân phòng do Chủ tịch UBND cấp xã thành lập, quản lý và chỉ đạo; b) Tại cơ sở phải thnh lập đội phịng chy v chữa cháy cơ sở. Đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở do người đứng đầu cơ quan, tổ chức thnh lập, quản lý và chỉ đạo. 3.4.Huy động lực lượng, phương tiện để chữa cháy Khi có cháy, người và phương tiện, tài sản của cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đều có thể được huy động để chữa cháy và phục vụ chữa cháy; khi nhận được lệnh huy động phải chấp hành ngay. Phương tiện, tài sản được huy động bị thiệt hại hoặc nh, công trình bị phá dỡ được bồi thường theo quy định của pháp luật. Việc huy động xe ưu tiên, người và phương tiện của quân đội, của tổ chức quốc tế, tổ chức, cá nhân nước ngòai tại Việt Nam để tham gia chữa cháy được thực hiện theo quy định của Chính phủ.    LS. ThS. LÊ MINH NHỰT (Tháng 7/2010) CÁC VĂN BẢN QUI PHẠM PHÁP LUẬT CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN CHUYÊN ĐỀ : - Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung đ.126 LNƠ và đ.121 LĐĐ, áp dụng từ 01/9/2009 - Luật nhà ở 2005, áp dụng từ 01/7/2006 - Nghị định 90/2006/NĐ-CP (06/9/2006) của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đựơc thay thế bởi Nghị định 71/2010/NĐ-CP (23/6/2010) áp dụng từ ngày 08/8/2010 - Nghị quyết 19/2008/QH12 (03/6/2008) v/v thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam - Nghị định 51/2009/NĐ-CP (03/6/2009) của Chính Phủ hướng dẫn thi hành một số điều của NQ19/2008 - Luật Phòng cháy và chữa cháy năm 2001 (áp dụng từ ngày 04/10/2001) - Nghị định 35/2003/NĐ-CP ngày 04/4/2003 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy ; (Các văn bản nêu trên có thể truy cập tại các trang web sau : - Trang web của Quốc hội : www.na.gov.vn - Trang web của Chính phủ : www.chinhphu.vn - Trang web của Bộ Tài nguyên và Môi trường : www.monre.gov.vn - Trang web của Bộ Xây dựng : www.moc.gov.vn PAGE 14