Professional Documents
Culture Documents
Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
B
ài viết nhằm hệ thống hóa các phương pháp xác định tỷ suất vốn
hóa trong lý thuyết thẩm định giá trên thế giới, phân tích thực trạng
và các bất cập của việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất
vốn hóa được hướng dẫn trong các văn bản pháp lý cũng như tại các công ty
thẩm định giá ở VN. Nghiên cứu chỉ ra rằng các phương pháp xác định tỷ suất
vốn hóa được thừa nhận trên thế giới hết sức phong phú và đa dạng, tuy nhiên
sự vận dụng ở VN lại rất hạn chế, thậm chí còn nhiều sai lệch. Bài viết cũng
đề nghị một số giải pháp nhằm nâng tính khoa học của việc ứng dụng các
phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa.
Từ khóa: Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất sinh lợi, tỷ suất hoàn vốn, tỷ suất chiết
khấu, vốn.
1. Đặt vấn đề các phương pháp xác định tỷ suất ro và các yếu tố khác gắn liền với
Trong hệ thống các phương vốn hóa – thông số cơ bản của tiếp những vụ đầu tư cụ thể. Nói một
pháp thẩm định giá trị bất động sản cận thu nhập. cách khác, đó là phần trăm được
thì tiếp cận thu nhập đóng vai trò 2. Khái niệm về tỷ suất vốn hóa trả cho việc sử dụng đồng tiền. Tỷ
đặc biệt quan trọng để ước tính giá suất thu nhập trên vốn còn được
Tỷ suất vốn hóa (capitalization gọi là tỷ suất sinh lợi (yield). Tỷ
trị các bất động sản có tạo ra thu rate) là một phân số thể hiện mối
nhập. Để ứng dụng phương pháp suất hoàn vốn, hay tỷ suất thu hồi
quan hệ giữa thu nhập ròng của vốn (capital recovery), là sự thu hồi
vốn hoá trực tiếp, một dạng của một năm và giá trị của tài sản, vì
tiếp cận thu nhập, thì việc xác định tổng vốn đầu tư ban đầu.
thế nó được sử dụng để chuyển thu Mối quan hệ giữa tỷ suất vốn hóa
tỷ suất vốn hoá là một bài toán then nhập thành giá trị.
chốt, có ý nghĩa quyết định đến độ và tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh
R = I/V (1) lợi)
chính xác của kết quả thẩm định. Trong đó:
Các phương pháp xác định tỷ suất Tỷ suất vốn hoá bao gồm tỷ suất
I: Thu nhập hoạt động ròng tài thu nhập trên vốn và tỷ suất hoàn
vốn hóa trong lý thuyết thẩm định sản tạo ra trong năm thứ nhất;
giá trên thế giới rất phong phú và vốn. Tỷ suất thu nhập trên vốn đối
V: Giá trị bất động sản; với người cho vay được gọi là lãi
đa dạng, tuy nhiên ở VN chúng R: Tỷ suất vốn hóa.
lại ít được vận dụng. Các khảo sát suất, đối với nhà đầu tư được gọi
Tỷ suất vốn hoá bao gồm là tỷ suất sinh lợi hay tỷ suất chiết
thực tế của tác giả cho thấy việc sử hai thành phần: tỷ suất thu nhập
dụng lẫn lộn giữa tỷ suất vốn hóa khấu, nó chỉ cho biết thu nhập trên
trên vốn (return on investment) vốn đầu tư. Chiết khấu được thực
và tỷ suất chiết khấu còn rất phổ và tỷ suất hoàn vốn (return of
biến trong lĩnh vực thẩm định giá. hiện hoặc trên thu nhập hàng kỳ
investment). hoặc giá trị vốn thu hồi, hoặc kết
Bài viết nhằm đưa ra một cái nhìn Tỷ suất thu nhập trên vốn: là sự
toàn cảnh về tỷ suất vốn hóa ứng hợp cả hai.
bù đắp cho nhà đầu tư vì giá trị của Trong khi đó tỷ suất vốn hoá,
dụng trong thẩm định giá trị bất đồng tiền theo thời gian, cho rủi
động sản, trong đó nhấn mạnh đến sử dụng trong thẩm định giá trị bất