Tài Liệu Về Làm Chủ Quy Luật Và Nguyên Tắc Trong Đầu Tư Bất Động Sản

- ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC CHUYÊN GIA TÀI CHÍNH, ĐẦU TƯ.
- BẤT ĐỘNG SẢN & CHỨNG KHOÁN Hà nội, Ngày 16 tháng 12 năm 2019 Tài liệu về làm chủ quy luật và nguyên tắc trong đầu tư bất động sảnHệ quy luật ảnh hưởng đến thị trường bất động sảnCũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thịtrường bất động sản chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tácđộng của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quyluật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v…Quy luật cung cầuKhi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trườngkhông đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên.
- Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứngvượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.Quy luật giá cảTrong thị trường cạnh tranh, giá cả nói riêng và quy luật giá cả nói chung điều tiếtlượng cung cầu, giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cunglàm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống.Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung, giảmcầu.
- Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung – cầu và tác độngtrở lại cung – cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung – cầu trong thị trường bất độngsản, yêu cầu phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cungvà lượng cầu đã nói ở phần trên, đồng thời phải xem xét các nhân tố ảnh hưởng đếngiá Bất động sản.
- Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá cả: Vị trí bất động sản;Không gian quan hệ với các Bất động sản khác.
- Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá cả: Khả năng thu nhập, sinh lợi.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường hiện tại.
- Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: Suythoái, tăng trưởng.
- Các yếu tố luật pháp ảnh hưởng đến giá cả: Quy hoạch sử dụngđất.
- tâm linh, tinh thần, cảm giác, địa vị, đẳng cấp.Quy luật cạnh tranhTrong bối cảnh nền kinh tế và thị trướng bất động sản ngày hôm nay để có thể tồn tạivà phát triển được thì tất cả các chủ thể của thị trường đều đang phải đối mặt với sựcạnh tranh đến tàn khốc, một mất mộ còn để giành giật quỹ đất, chiếm lĩnh thị phần,mở rộng quy mô hoạt động, tăng doanh thu và lợi nhuận ở tất cả các khâu trong quytrình phát triển bất động sản.Sự cạnh tranh này đến từ đâu.
- Cạnh tranh giữa các chủ đầu tư dự án  Canh tranh giữa các nhà phát triển dự án  Cạnh tranh giữa các dự án cùng phân khúc  Cạnh tranh giữa các đơn vị vận hành khai thác  Cạnh tranh giữa các đơn vị phân phối bất động sảnCạnh tranh về vị trí, mô hình phát triển, tiếp thị, truyền thống, mức giá, chính sáchbán hàng, dịch vụ khách hàng và một cuộc chiến cũng vô cùng khốc liệt là cuộc chiếnvề nhân sự, nhân sự trong ngành dịch vụ bất động sản đang là bài toán nan giải chưatìm được đáp số.
- Tất cả các thách thức trên tuân theo quy luật cạnh tranh của thịtrường vì nới nào có tỷ suất sinh lời cao trên tổng mức vốn bỏ ra lơn hơn so với trungbình ngành thì có một lượng lớn các doanh yêu di chuyển sang để giành giật lợi ích,chia phần trong khi quy mô thị trường, lượng khách hàng và nhu cầu là nhất địnhkhông thể tăng lên trong thời gian ngắn.
- Làm thế nào để có thể giành chiến thắngtrong cuộc chiến này đây, hãy thuận theo tự nhiên và tuân thủ luật chơi, nếu khôngđược nưa thì hãy tạo ra luật chơi cho riêng mình.Chu kỳ phát triển thị trường bất động sảnTương tự như đồ thị hình sin chu kì phát triển của bất động sản được chia làm 4 thờikì: sốt giá, suy thoái, đóng băng và phục hồi.
- Rất nhiều người đầu tư vào BĐS trong năm2009, 2010 đã vỡ mộng ngay sau đó do thị trường sụt giảm và đóng băng trong suốt từ2011 cho đến 2014.
- Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư khônngoan trên thị trường, ai nắm được quy luật người đó sở hữu chìa khóa thành công.Bốn mùa của bất động sảnVề nguyên lý, trong hàng hóa thông thường, cầu tăng làm cho giá tăng, cung vì thếcũng tăng theo.
- Đứng dưới góc độ người tiêu dùng, khi giá tăng, cầu cũng giảm nhưngvới bất động sản dù giá có tăng người mua vẫn chấp nhận bỏ ra số tiền đó để sở hữucả căn nhà, dẫn đến tình trạng mua đi bán lại từ đó xuất hiện những người đầu cơ, tìmcơ hội để bán khi được giá.
- Khi thị trường BĐS tăng quá nhanh, tạo ra phản ứngngược là nguồn cung giảm đi dẫn đến sự khan hiếm giả tạo.
- Khi cung và cầu gần nhưsong song với nhau, thị trường BĐS sốt (dân BĐS hay gọi là mùa hạ) đẩy giá BĐStăng lên quá mức so với giá trị thực của nó và gọi là bong bóng bất động sản, thời kìnày thị trường bắt đầu rơi vào suy thoái (mùa thu).
- Thị trường BĐS khiđó ứ đọng nguồn vốn và bế tắc về tài chính.
- Dự án đắp chăn, cung cầu tắt nghẽn khiếngiao dịch không còn hay còn gọi là đóng băng (mùa đông).
- Sau khi trải qua giai đoạnnày, thị trường BĐS mới bắt đầu hồi phục (mùa xuân) trở lại.Chu kỳ phát triển bất động sảnThị trường bất động Thị trường bất động sản Việt nam đã có quá trình phát triển 27năm từ năm 1990 đến 2017 nhưng chưa có các bước phát triển mang tính bền vững;Thị trường đã trải qua 3 đợt khủng hoảng lớn với nhiều nguyên nhân khác nhau và gần đây nhất là khủng hoảng năm đã gây ranhững hậu quả vô cùng nghiêm trọng cho nên kinh tế cũng như thị trường bất độngsản;Hiện tại sau 6 năm chìm lắng trong khủng khoảng thì từ đầu năm 2014 đến nay thịtrường đã có những tín hiệu hồi phục đáng kể với tỷ lệ hàng tồn kho giảm dần, các dựán được khôi phục và triển khai lại.
- Các thương M &A được xúc tiến giúp cho thịtrường bất động sản ấm dần lên.
- Câu hỏi được đặt ra là sau khi thị trường đã phát triểnđạt đến đỉnh điểm với những tín hiệu về kỷ lục số lượng giao dịch căn hộ trong năm2015, các cơn sốt về phân khúc nghỉ dưỡng năm 2016 và mới đây là đợt sóng rấtmạnh của phân khúc đất nền các quận huyện các thành phố nên như Hà Nội, Đà Nẵng,Hồ Chí Minh năm 2017 thì phải chăng trong chu kỳ phát triển của bất động sản từcuối năm 2013 đến 2020 thì đã bắt đầu bước vào giai đoạn suy thoái đóng băng vớinhững dấu hiện chững lại của các giao dịch, nguồn cung tăng mạnh, các đợt thổi giáđất nền bắt đầu xì hơi.
- Trong bối cảnh này Hải Phát Land phải làm gì để thoát ra khỏiquy luật nghiệt ngã của thị trường này.
- Chỉ còn một cách duy nhất là chúng ta hiểuthật sâu và dự đoán được quy luật của thị trường từ đó mới biết được chính xác quyluật đó chỉ đúng với các yếu tố nào, còn yếu tố nào miến nhiễm với quy luật của thịtrường để chúng không phải chạy theo quy luật là làm chủ quy luật, tạo ra luật chơiriêng của chúng ta khi đó chúng ta mới là kẻ mạnh.Khi nào thì xảy ra bóng bóng bất động sảnTình trạng bong bóng bất động sản đã từng xảy ra trong 2 năm là 2007 và 2010.
- Nguy cơ bong bóng bất độngsản quay trở lại hoàn toàn có thể xảy ra Nkhi thị trường xuất hiện 5 yếu tố sau:Thứ nhất là kinh tế vĩ mô có sự phát triển nóng nhưng hiện nay nền kinh tế chỉ đangtrong giai đoạn phục hồi.
- Điều này thể hiện qua dư nợ tín dụng.Trong những năm vừaqua, dư nợ tín dụng rất thấp, như năm 2014 chỉ 12%, năm nay thì phấn đấu đạt 15%,trong khi giai đoạn phát triển nóng, dư nợ tín dụng lên đến 35%.
- Do vậy, yếu tố kinhtế vĩ mô đang được kiểm soát chặt chẽ.Thứ hai là việc buông lỏng chính sách tín dụng và hạ chuẩn cho vay.
- Trước sự pháttriển nóng của thị trường bất động sản năm 2007, các cơ quan quản lý nhà nước đãthực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt từ năm 2008.
- Từ gói kích thích kinh tế nàymới dẫn đến tình hình thị trường BĐS phục hồi năm 2010.
- Lo ngại nguy cơ bongbóng bất động sản tái diễn, đến tháng 2/2011, Nghị quyết 11 của Chính phủ được banhành, tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ.
- Nghị quyết 11 có 2 vấn đề: thắt chặt tiền tệvà coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.
- Tuy bất động sản không nằm trong nhóm phi sản xuất nhưng làngành kinh doanh đặc biệt cần phải được quản lý.Thứ ba là có sự lệch pha trên thị trường bất động sản.
- Tuy nhiên, dù phân khúc cao cấp đang tung ranhiều nhưng vừa qua, các chủ đầu tư có sự điều tiết về thời điểm và liều lượng tungsản phẩm theo sức mua của thị trường chứ không thực hiện một cách ồ ạt.Thứ tư là sự xuất hiện giới đầu cơ.
- Nhóm này rất khó tránh vì họ xuất hiện xen kẽ vàtự nhiên trên thị trường, đồng thời với việc gia tăng giao dịch trên thị trường, gia tăngcác nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.
- Nó nằm trong quy luẩt phát triển của thị trường bấtđộng sản hiện tại và tương lai.Thứ năm là thiếu sự can thiệp của các cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế."Đó là 5 yếu tố cơ bản quyết định thị trường bất động sản có xuất hiện bong bóng haykhông nhưng trong giai đoạn này không có cơ sở để nguy cơ nên bong bóng bất độngsản quay lại".Tạo ra quy luật mới để phát triển bền vữngMột trong những nỗi lo thường trực không chỉ của các đơn vi phân phối các dự án bấtđộng sản mà là tất cả các doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh bất độngsản đó là rơi vào giai đoạn suy thoái của chu kỳ phát triển bất động sản, Khi đó mọihoạt động của doanh nghiệp đều gặp khó khăn và không có sự chuẩn bị tốt để vượtqua giai đoạn đó thì gần như là thất bại thậm chí phá sản, nợ lần, nguy cơ ngồi tù là rấtcao.Khi chúng ta đã hiểu sâu, hiểu kỹ và hiểu toàn diện được về tính chu kỳ của thị trườngbất động sản, biết được gốc rễ, bản chất lý do gây ra tình chu kỳ đó, đặc biệt là bongbóng bất động sản thì chắc chắn chúng ta sẽ tìm ra được giải pháp để hóa giải nhữngvấn đề trên tìm cho mình một lối đi riêng và chắc chắn thành công.Thị trường bất động cho dù có tinh chu kỳ hay chắc chắn sẽ xảy ra bong bóng bấtđộng sản nhưng sức ảnh hưởng của nó chỉ trong phạm vi của giới đầu cơ, với nhữngphân khúc, loại hình không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng và hơn hết giá cảvượt quá khả năng chi trả của khách hàng mà thôi.Còn đồi với các đơn vị phát triển dự án trước khi lên kế hoạch xây dựng và phát triểnmột dự án bất động sản nào đó mà điều tra và nghiên cứu ký về thị trường, xem quymô, tổng cầu của thị trường là bao nhiêu, nhu cầu của khách hàng ra sao, mưa ra nàokhách hàng chấp nhận, đáp ứng đúng nhu cầu ở thật của đại bộ phận đa số người dân,có những giải pháp tài chính phù hợp cùng chiến lược, chính sách bán hàng hợp lý bêncạnh đó là đảm bảo về tiến độ, chất lượng công trình, quản lý và vận hành chuyênnghiệp, minh bạch rõ ràng thì chắc chắn bán được hàng, chiếm lính thị phần, tăngdoanh thu, lợi nhuận.
- Đặc biệt trong khi thị trường đi xuống, các đối thủ cạnh tranhgặp khó khăn thì chúng ta vẫn phát triển bền vững thì ngày trở thành số 1 đâu còn xa.Đối với các đơn vị phân phối cũng vậy, phải lựa chọn các chủ đầu tư, đơn vị phânphối uy tín, chuyên nghiệp có những dự án bất động sản khả thi thì mới nhận làmphân phối để đảm bảo tính thanh khoản sản phẩm đồng thời đa dạng kênh bán hàng,mở rộng thị trường, tìm kiếm các cơ hội mới, phát triển thêm các dịch vu khác ngoàiphân phôi như cho thuê, quản lý vận hành, khai thác và chăm sóc khách hàng…Nguyên tắc đầu tư Bất động sảnBất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn, đầu tư bất động sản được xem là kênhgiao dịch hấp dẫn sinh lời cao.
- Thế nhưng, làm thế nào để đầu tư có lãi và hạn chế rủiro? Những người bình thường chấp nhận thế giới như vốn dĩ của nó.
- Việc đầutư Bất động sản rất dễ lôi cuốn.
- Nếu việc chạyxe quanh Thành phố xem xét các Bất động sản là cực hình đối với bạn thì có lẽ kinhdoanh Bất động sản không hợp với bạn.
- Nhưng nếu bạn hoàn toàn hứng thú trong bạncó những yếu tố của một nhà đầu tư Bất động sản chuyên nghiệp.Qua nhiều năm, tôi đã từng may mắn được gặp gỡ rất nhiều nhà đầu tư bậc thầy vàtừng đọc không biết bao nhiêu là sách về đề tài này.
- Những quy tắc này không phải đã là tất cả đối với Bất động sản, cónhiều yếu tố khác cần tính đến khi đầu tư vào Bất động sản.
- Nhưng nếu bạn tuân theocác quy tắc này thành công chắc chắn sẽ nằm trong tầm tay bạn.Nguyên tắc 1: Vị trí, vị trí và vị tríYếu tố đắc địa định hình giá trị bất động sản.
- Có thể nói vị trí là yếu tố quan trọng ảnhhưởng lớn đến khả năng phát triển của dự án trong tương lai.
- Khả năng sinh lời do yếutố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản đó càng lớn.Những dự án nằm trong các khu trung tâm đô thị hay một vùng kinh tế trọng điểm nàođó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ventrung tâm.
- Những dự án nằm trên các trục đường huyết mạch hoặc các nút giao thôngquan trọng cũng có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác.
- Việc xem xétđánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là khi thẩmđịnh giá.Nguyên tắc 2: Thời gian khảo sát thực tế dự ánKhi quyết định chọn 1 dự án để đầu tư, người mua nên chọn thời gian khảo sát dự ánhiệu quả.
- Nhiều người thường có thói quen đi xem dự án vào ban ngày.
- Vì vậy, hãy dành thời gian tham quan dự án ở thời điểm thích hợp.Nguyên tắc 3: Đòn bẩy tài chính 2 lần 50%Bài toán đi vay để đầu tư cần được xem xét kĩ lưỡng.
- Hãy lựa chọn bất động sản phùhợp với khả năng tài chính.
- Tuy nhiên chỉ nên vay dưới 50% giá trị bất động sản và tổng chi phí vay phảitrả bao gồm: Gốc, lãi suất không vượt quá 50% thu nhập cá nhân để tránh gánh nặnglãi suất trong tương lai.
- Hoặc rủi ro cao hơn là bị hụt nguồn vốn, dẫn đến phải bántháo bất động sản lỗ vốn.Nguyên tắc số 4: Tính thanh khoản của dự ánDù bạn định đầu tư vào loại hình bất động sản nào ở khu trung tâm hay vùng ngoại ôthì tiêu chí quan trọng giúp sinh lời cao là tính thanh khoản của dự án.
- Hãy thử đặt 1vài câu hỏi để đánh giá “tính thanh khoản của dự án”: “Ngay sau khi mua dự án, bạnbán lại có người mua hay không.
- Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, cóngười mua ngay hay không ? “Một hoặc một vài năm tới, có ai mua hay không vàmức giá có thể bán là bao nhiêu?”.Đầu tư bất động sản là một chuỗi quá trình và kết quả được hay mất thì điều mà nhàđầu tư chắc chắn có được đó là kinh nghiệm.
- Thị trường bất động sản luôn biến động,những đợt sóng và những thời điểm đóng băng, đừng quá quan tâm và vội vàng chạytheo các đợt sóng đang lên hay là lo sợ khi thị trường trầm lắng.
- Kiên trì, tích lũy kiếnthức đầu tư bất động sản - theo dõi, hiểu thị trường là điều rất quan trọng mà chỉnhững nhà đầu tư từng trải mới có được.Nguyên tắc số 5: Hạ tầng giao thông đồng bộHạ tầng, cơ sở vật chất và mạng lưới giao thông là một trong những yếu tố cần xemxét nếu trong tương lai muốn bất động sản sinh lời cao.
- Trong tương lai, mạng lướiliên kết vùng và các khu vực lân cận có gì khởi sắc? Những dự án mà nằm ở nút giaothông trọng điểm, liên kết vùng dễ dàng sẽ mang lại giá trị cực lớn cho hạ tầng khuvực, giúp các dự án bất động sản được nâng lên tầm cao mới.Nguyên tắc số 6: Cộng đồng cư dânKhông gian sống, cộng đồng dân cư xung quanh ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượngcuộc sống và khả năng đầu tư trong tương lai, đặc biệt là đầu tư cho thuê.
- Hai câu hỏicần đặt ra giải quyết vấn đề này là: “Hàng xóm của bạn là ai nếu bạn mua dự án nàyvà cộng đồng dân cư ở đây có văn minh không.
- Điều này sẽ góp phần không nhỏtrong việc quyết định liệu dự án của bạn có thực sự thu hút không nếu kinh doanh.Nguyên tắc số 7: Pháp lý đầy đủMua dự án bất động sản của những chủ đầu tư uy tín thì sẽ luôn mang lại những sảnphẩm được đảm bảo về chất lượng, tiến độ hoàn thiện hạ tầng cũng như pháp lý minhbạch.
- Việc đầu tư vào dự án có pháp lý rõ ràng sẽ giúp người mua tránh được nhữngrủi ro giao dịch về sau, đồng thời tăng khả năng thanh khoản cho bất động sản.
- Hiệnnay, các chủ đầu tư hướng đến việc công bố tính pháp lý và bảo lãnh ngân hàng chomỗi dự án, nhằm giải bài toán tạo dựng niềm tin cho khách hàng.Nguyên tắc số 8: Bất động sản là cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốnBất động sản là cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốn: Dòng tiền và lãi vốn hay có thểhiểu đơn giản hơn chính là cho thuê và mua bán.
- Trên thị trường kinh doanh bất độngsản, nhiều nhà đầu cơ hiện nay chỉ tập trung vào hoạt động lãi vốn bằng cách mua mộtmảnh đất và sau đó chờ đợi nguồn bất động sản tăng giá.
- Và với những nhà đầu tư thành công, họ thường chơi cả hai cuộcchơi này.
- Ưu tiên mua lại những bất động sản có nhiều tiềm năng tạo ra dòng tiền, chothuê được.Dòng tiền là cuộc chơi không có hồi kết: Nếu như cuộc chơi về lãi vốn sẽ phụ thuộcvào nhiều yếu tố thị trường.
- khi bất động sản ngưng đọng, lúc đó lãi vôn sẽ trở thànhmột loại hàng khó tiêu thụ.
- Ngược lại khi thị trường nóng, thì bất động sản lại trởthành món hàng đắt giá.
- Còn với dòng tiền, những thị trường có nhu cầu cho thuê lớnnhư tại TP.HCM, Hà Nộ, nhu cầu này là liên tục, và cuộc chơi dòng tiền là bền vữngvà không có hồi kết.Là nơi mà người giàu có thể gia tăng tài sản của chính họ: Tại sao lại nói như vậy?Bởi vì những người giàu, họ đều ý thức được kinh doanh bất động sản là con đườnggiúp họ có được tự do về tài chính một cách bền vững, nhanh chóng nhân khối tài sảncủa họ lên gấp nhiều lần so với hiện tại.Nguyên tắc số 9: Tính thời điểmViệc kinh doanh theo đúng thời điểm bao giờ cũng có ý nghĩa rất quan trọng.
- Do đó, các nhà đầu tư nên căn cứ vào thị trường cũngnhư các yếu tố về thiên thời, địa lợi, các vấn đề liên quan đến pháp lý, nhà đầu tư,thông tin dự án bất động sản.
- Việc xác định chính xác thời điểm xuống tiền đầu tư bấtđộng sản chính là quyết định đến lợi nhuận/ rủi ro của nhà đầu tư.
- Luôn là như vậy,mức độ rủi ro trong đầu tư bất động sản càng cao thì lợi nhuận thu về càng nhiều.Chú ý:I.Giới thiệu về Chuyên gia Nguyễn Quốc Huy 1.
- Chủ tịch dự án Lãnh đạo trẻ Việt Nam - IVYL 4.
- Tác giả bộ 3 cuốn sách kinh điển về phát triển bản thân, kinh doanh và đầu tư  Lãnh đạo trẻ - Người tự lập  Chìa khóa thành công trong Bất động sản  Mật mã tỷ phú Bất đống sản 6.
- 1 trong 10 người Ảnh hưởng và truyền cảm hứng nhất cho nền Bất động sản Việt Nam 7.
- Chuyên gia hàng đầu về Tài chính, Bất động sản & Chứng khoánII.Thông tin liên hệ1

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt