Tài liệu: Vai trò của sự đầu cơ trong các chu kỳ bất động sản

- ươ ng đai hoc Wisconsin – Madison.
- ươ ng Wharton thuôc Đai hoc.
- Chung tôi xin cam n nh ng ng.
- ề ủ ệ ầ ơ ị ươ ng b t đ ng ấ ộ s n nh sau: ả ư.
- ộ ề ư ơ ả h y nh ng tín hi u l c quan v s h i ph c kinh t .
- Nh ng ng ư ộ ạ ố ộ ư ươ i buôn ban va nh ng ng.
- đ ượ c nh ng khoan l i nhuân không lô.
- Giá c th tr ả ị ươ ng b t đ ng s n có xu h ấ ộ ả ươ ng theo chu kỳ 1 , co nghia la gia cao.
- ươ ng đât đai va.
- ượ c xem nh la ng ư ̀ ươ i kh i x ơ ươ ng cua nh ng chu ky nh vây ̉ ư ̀ ư ̣ 2 .
- ề ứ ậ ị ươ ng b t đ ng san đia ấ ộ.
- ươ ng đên đô co gian cung câu.
- ợ ơ ư ́ chu ky kinh doanh la nh ng anh h.
- ư ̉ ươ ng nghiêm trong nhât.
- ơ ̣ ươ ng đât đai keo theo s sup đô vê gia đât.
- ươ ng b i đô co dan cua ơ.
- Nh ng môi tr.
- ư ươ ng luât lê đ.
- ươ ng nha ̀ ơ 7.
- Nh ng nguyên t c c b n c a vi c đ nh giá tài s n ữ ắ ơ ả ủ ệ ị ả.
- theo va kiêm tiên t nh ng dich vu nay.
- Nh ng vi du vê vôn va dong tiên t.
- ươ ng.
- ươ ng nha , nh ng nh ng khai niêm chung ma chung tôi thao luân đ ̀ ơ ư ư.
- ơ ̣ ươ ng bât đông san tai tât ca cac n.
- tr ươ ng nha h n cac hinh th c bât đông san khac.
- Vi ộ ạ ́ du nh th nh tho ng th tr ̣ ư ỉ ả ị ươ ng nhà cho thuê va giá c bât đông san biên thiên cai ̀ ả.
- ươ ng khac nhau (tham khao.
- ư ươ ng tac hô t.
- ươ ng gi a chung v i nhau la môt vân đê l n cua nguôn ư ́ ơ.
- Cai ma nh ng ng.
- ợ ư ̀ đâu t bât đông san không phai la nh ng ng ̀ ư.
- trong t ươ ng lai.
- Nh ng nh chung ta đa thây “s mong đ i” la s.
- Nh ng khi môt vai ng.
- ư ̀ ươ ng h p, thuât ng đ ợ ̣ ư ượ ư c s dung đê chi.
- đ ượ ư c s dung đê nhân biêt nh ng nha đâu t , nh ng ng.
- ươ ng l i nhuân ợ ̣ trong t ươ ng lai (Colwell 1999).
- ươ ng v i nhiêu ơ ̀ nha đâu t , nhiêu ng.
- ươ ng day đăt va thanh khoan cao, n i.
- ươ ng thi thông th ̀ ươ ng đ ượ c nghi la s.
- ươ i môt s gia đinh nao đo, nh ng ng ̣ ư.
- ươ ng cung đ ̃ ượ c thông bao tôt nh nh ng ng.
- Nh ng cung phai th a nhân răng ư.
- ươ ng rut khoi thi tr.
- ươ ng s m, vi du nh nh ng nha đâu t n ơ.
- ph ươ ng phap ngoai suy d a vao nh ng xu h.
- ư ̀ ư ươ ng phat sinh gân nhât.
- ươ ng va nhu câu tăng lên.
- Trong tr ợ ươ ng h p nay, nhu câu se tăng trong dP ợ.
- Xét v m t đ nh nghĩa, các nhà kinh t h c th ề ặ ị ế ọ ươ ng a chu ng quy giá th ư ộ ị tr ươ ng c a b t đ ng s n theo giá tr th t c a nó.
- ế ẵ ả ể Nh ng li u th tr ư ệ ị ươ ng và nh ng ng ư ươ i làm kinh t đ nh giá đúng m t b t đ ng ế ị ộ ấ ộ s n hay không? ả.
- ợ ́ ươ ng h p chung ta đinh nghia s mong đ i co ly ợ.
- L i nhu n kinh t th hi n s v ợ ậ ế ể ệ ư ượ t quá gi i h n ho c b t th ơ ạ ặ ấ ươ ng.
- Ti n thu ề đ ượ c v ượ t quá l i nhu n trong th tr ợ ậ ị ươ ng chính y u có nghĩa là l i nhu n tích l i ế ợ ậ ạ cao h n t l thu vào.
- M t th tr ơ ỷ ệ ộ ị ươ ng có hi u qu là th tr ệ ả ị ươ ng mà trong đó l i ợ nhu n kinh t không t n t i.
- Có ba đ nh nghĩa ph bi n v th tr ị ổ ế ề ị ươ ng có hi u qu , m i ph n đ nh nghĩa d a ệ ả ỗ ầ ị ư vào nh ng thông tin v giá.
- thì s không hình thành nên nh ng “đ t bi n” v giá.
- M t khác, gi ư ế ẽ ư ộ ế ề ặ ả thuy t v m t th tr ế ề ộ ị ươ ng có hi u qu c a ph ệ ả ủ ươ ng th c d đoán giá ph i d a trên ứ ư ả ư d đoán h p lý v giá.
- Tuy nhiên, chúng tôi không cho r ng vi c đ nh giá không có hi u qu khi l i ằ ệ ị ệ ả ợ nhu n kinh doanh th p h n nh ng tr ậ ấ ơ ư ươ ng h p này.
- V i hình th c không kinh doanh ng n h n, “nh ng ng ơ ứ ắ ạ ư ươ ạ i l c quan” v i giá ơ đ nh ra cao h n giá tr th c s nh h ị ơ ị ư ẽ ả ươ ng m nh đ n giá mua bán.
- Nh ng bài ộ ố ư ậ ầ ư báo khác nh Malpezzi (1999) bao g m nh ng y u t phía cung, s ràng bu c t ư ồ ư ế ố ư ộ ư nhiên đáng k và vai trò c a môi tr ể ủ ươ ng đi u ti t.
- T t nhiên nhi u y u t bên c nh nh ng đi u ch nh nh h ấ ề ế ố ạ ư ề ỉ ả ươ ng đ n cung, s ế ư ràng bu c t nhiên m c đ nh.
- Honolulu và San Francisco s có th là nh ng th ộ ư ặ ị ẽ ể ư ị tr ươ ng đ t đ , th m chí không có s đi u ti t ch t ch .
- Nh ng nghiên c u M bao g m c Pollakowski và ấ ộ ả ơ ư ứ ơ ỹ ồ ả Wachter (1990), Segal và Srinavisan (1985), Black và Hoben (1985), Rose (1989), Shilling, Sirmans và Guidry (1991), Malpezzi (1996), Malpezzi, Chun và Green (1998) và Malpezzi (1999 a).
- Nh ng nghiên c u qu c t bao g m c Angel (2000), ư ứ ố ế ồ ả Evans (1999) và Monk và Whitehead (1995) cũng nh Bramley (1993), Angel và ư.
- Th t v y, không có đ nghiên c u v b t kỳ tham ợ ư ầ ề ậ ậ ủ ứ ề ấ s quan tr ng nào đ th o lu n v khuynh h ố ọ ể ả ậ ề ươ ng chính c a nh ng ủ ư ươ ượ c l ng..
- nh ng tham s cung thay đ i nhi u h n.
- Đ u tiên, m t s nghiên c u v th tr ầ ộ ố ứ ề ị ươ ng nhà c a M nh Follain (1979), ơ ủ ỹ ư Muth (1960), Stover (1986), Smith (1976), Malpezzi và Macleman (2001) cho r ng s ằ ư co giãn cung dài h n M là cao.
- th t v y, Muth và Follain không th ph nh n ạ ơ ỹ ậ ậ ể ủ ậ gi thi t nh ng đ ả ế ư ươ ng cung dài h n thì hoàn toàn th ng (ph ng).
- Nh ng ơ ị ế ế ơ ầ ứ ư ạ ạ ư nghiên c u v s co giãn th p h ứ ề ư ấ ươ ng đ n vi c s d ng d li u mà nó b t đ u ế ệ ư ụ ư ệ ắ ầ ơ.
- Malpezzi ch ng minh r ng th tr ứ ằ ị ươ ng b đi u ch nh ch t ch h n thì ị ề ỉ ặ ẽ ơ cũng không n đ nh h n.
- hình 1, m t th tr ộ ơ ả ơ Ơ ộ ị ươ ng đi u ề ch nh m nh v i cung hoàn toàn không co giãn có cú s c c u ban đ u đ ỉ ạ ơ ố ầ ầ ượ c mô t ả b i đ ơ ươ ng c u d ch chuy n t D ầ ị ể ư 1 đ n D ế 2 .
- Nh ng qua th i gian dài, tính co giãn trong nh ng th ư ơ ư ị tr ươ ng tr nên ph c t p nh t.
- Cu i cùng, th tr ơ ứ ạ ấ ố ị ươ ng và chính ph ph n ng l i s ủ ả ứ ạ ư tăng giá b t th ấ ươ ng làm cung d ch chuy n.
- Trái v i hình 2, ít nhi u cũng gi ng nhau ngo i tr th tr ơ ề ố ạ ư ị ươ ng co giãn nhi u ề h n.
- Vi c ệ ệ này có k t qu làm d ch chuy n đ ế ả ị ể ươ ng cung không co giãn sang ph i.
- Đ n v đo ế ộ ơ ụ ế ệ ơ ị l ươ ng đi u ti t c a chúng tôi là t Malpezzi-Chun-Green (Kinh t b t đ ng s n, ề ế ủ ư ế ấ ộ ả 1998).
- Nh ng hi n t ế ả ậ ủ ư ệ ượ ng đ u c là ầ ơ m t hi n t ộ ệ ượ ng đ ng.
- Nh ng bi n s đ ư ứ ỉ ư ặ ẳ ị ắ ư ế ố ượ c đ nh ị nghĩa nh sau: ư.
- Nh ng k t qu mô ph ng ữ ế ả ỏ.
- Đ đ t đ ể ạ ượ c m c đích mô ph ng, chúng tôi đ a ra nh ng gi đ nh ban đ u ụ ỏ ư ư ả ị ầ tr ươ c.
- Nh ng gi thi t đ ơ ằ ư ả ế ượ c đ a ra ư đ u tiên là chúng ta đ t D = K = K.
- nh ng k t c u ch m tr .
- ư ế ấ ậ ễ Ươ ượ c l ng đ co giãn c a cung t nh ng th ng kê ph c ộ ủ ư ư ố ứ t p t zero (trong nh ng th tr ạ ư ư ị ươ ng b gi i h n ch t ch nh Hàn Qu c và ị ơ ạ ặ ẽ ư ố Malaysia, nh mô t trong Malpezzi và Mayo năm 1997) đ n nh ng th ng kê t i ư ả ế ư ố ơ con s vô cùng ( trong m t th i gian dài M , ch ng h n Muth 1960, Follain ố ộ ơ ơ ỹ ẳ ạ 1979, Malpezzi và Maclennan 2001).
- Chúng ta không th tìm b t c ể ấ ứ ươ ượ c l ng nào v đ co giãn c a c u nhà ề ộ ủ ầ ơ đ i v i nh ng bi n đ ng l n v giá.
- Nh ng thay đ i v giá nh h ố ơ ư ế ộ ơ ề ư ổ ề ả ươ ng đ n ế nh ng mong đ i c a ng ư ợ ủ ươ i tiêu dùng và vì th cũng nh h ế ả ươ ng đ n giá nhà theo ế th i gian.
- Hình 6 đ a ra tr ế ố ư ươ ng h p co giãn và hình 7 đ a ra tr ợ ư ươ ng h p không co ợ giãn.
- Trong m i hình v , nh ng đ ỗ ẽ ư ươ ng nét li n là tr ề ươ ng h p khi α4 h ợ ươ ng đ n ế giá tr 0, và nét đ t là tr ị ứ ươ ng h p ợ α4 là 0.1..
- Ti p theo, có l không có gì là ng c nhiên, th tr ế ẻ ạ ị ươ ng thay đ i đ t ng t h n ổ ộ ộ ơ trong tr ươ ng h p không co giãn.
- Trong tr ợ ươ ng h p co giãn, s m r ng trong ợ ư ơ ộ ngu n cung nhà nhanh chóng d n đ n s gia tăng trong nhu c u.
- M t khác, trong tr ề ặ ươ ng h p không co giãn, giá tăng nhi u nh t là 20% ợ ề ấ (trong tr ươ ng h p “không đ u c.
- trong khi tr ợ ầ ơ ọ ơ ế ươ ng h p không ợ co giãn , có m t s khác bi t l n trong k t qu .
- H n c s mong đ i, nh h ố ệ ặ ẽ ơ ề ệ ấ ơ ả ư ợ ả ươ ng c a b n thân đ u c vào nh ng đi u ki n cung c p.
- Th t v y, s nh h ậ ậ ư ả ươ ng l n nh t c a đ u c ch th t s đ t đ ơ ấ ủ ầ ơ ỉ ậ ư ạ ượ c khi cung là không co giãn.
- Vì v y, hi u qu c a nh ng chính sách này s t p trung ậ ệ ả ủ ư ẽ ậ vào vi c c i ti n hi u qu ngu n cung và phát tri n th tr ệ ả ế ệ ả ồ ể ị ươ ng nhà đ t cũng nh th ấ ư ị.
- tr ươ ng b t đ ng s n nói chung, bao g m c s phát tri n h p lý các khuôn kh ấ ộ ả ồ ả ư ể ợ ổ trong kinh doanh b t đ ng s n.
- Công vi c t ệ ươ ng lai.
- Chúng tôi có th ư ố ố ơ ể ch ra m t cách h p lý nh ng c c u mong mu n ban đ u cho nh ng thông tin và ỉ ộ ợ ư ơ ấ ố ầ ư mong đ i v th tr ợ ề ị ươ ng nhà .
- đ u ầ Cung theo ch ươ ng trình

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt