Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam

- VƯỚNG MẮC KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM.
- Phạm Thị Hồng Nhung Học viện Tài chính Để thẩm định giá trị đất đai có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp được sử dụng khá phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua.
- Từ khóa: thẩm định giá trị đất đai, phương pháp so sánh trực tiếp.
- Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam hiện nay.
- Hiện nay ở Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến trong thẩm định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá trị đất đai nói riêng nhằm để phục vụ cho mục đích khác nhau, với nguyên tắc sát với giá thị trường..
- đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất”.
- Trong khi đó Thông tư 36 quy định: “…trong khoảng thời gian không quá 02 nămtính đến thời điểm định giá đất”.
- Hiện nay, trong rất nhiều các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị tài sản nói chung và đất đai nói riêng, phương pháp so sánh trực tiếp luôn được các công ty thẩm định và các Ngân hàng sử dụng nhiều và phổ biến nhất xuất phát từ những ưu điểm của cách tiếp cận này.
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với tài sản mục tiêu về các mặt, các yếu tổ chủ yếu ảnh hưởng tới giá trị..
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh..
- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (cũ) quy định: để lựa chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, TĐV cần kết hợp phân tích thêm những.
- Tuy nhiên, trong thực tế để cho đơn giản, hầu hết tại các công ty thẩm định giá cũng như các NHTM đều chọn cách xác định giá trị của tài sản mục tiêu bằng cách lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn..
- Nhìn chung, công tác thẩm định giá trị đất đai theo phương pháp so sánh trực tiếp ở Việt Nam ngày càng được chú trọng và có nhiều chuyển biến rõ rệt từ quy trình cho tới kỹ thuật thẩm định.
- Những vướng mắc khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam.
- Thứ nhất: Việc áp dụng cụ thể phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất đai vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành..
- Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá..
- Thứ hai: Việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá..
- Do vậy mà các thông tin thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản..
- Thu thập tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình thẩm định giá.
- Người mua do tâm lý muốn giảm chi phí thường rao giá mua thấp hơn giá trị tài sản.
- Từ đó cũng tạo sai lệch kết quả nhất định so với giá trị thực của tài sản..
- Vì thế, mức giá của tài sản so sánh chưa chắc đã phản ánh được giá trị thị trường của tài sản đó..
- Thẩm định viên sử dụng ngay thông tin thu thập được từ việc mua, bán mà không có sự điều chỉnh, không kiểm tra nguồn gốc giao dịch nên chưa chắc đã phản ánh được giá trị thị trường của BĐS so sánh.
- Điều này dẫn đến kết quả cuối cùng không đủ độ tin cậy, không hoàn toàn phản ánh giá trị thị trường của BĐS..
- Ở đây, cán bộ thẩm định mới chỉ dừng lại ở các yếu tố chính ảnh hưởng tới giá trị của BĐS như: vị trí, diện tích.
- Tuy nhiên, trong thực tế còn rất nhiều các yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị: yếu tố pháp lý, quy hoạch, phong thủy….
- Nhìn chung, việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá trị đất còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do chưa có hệ thống văn bản pháp lý quy định đầy đủ, có tính hệ thống, hướng dẫn chi tiết, cụ thể.
- Để hạn chế những vướng mắc khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp, cụ thể:.
- Một là, tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp lý về quy trình thẩm định giá trị đất đai nói chung và phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai nói riêng..
- Hiện nay, quy trình định giá đất đai vẫn còn chung chung, chưa cụ thể.
- Quy trình định giá đất đai vẫn áp dụng theo quy trình định giá bất động sản, trong khi đó đất đai có những đặc trưng riêng, đặc biệt đối với thẩm định giá trị đất đai.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến thẩm định giá trị đất đai mới chỉ dừng lại quy định, hướng dẫn các phương pháp định giá đất chứ chưa xây dựng một quy trình chi tiết, các công việc cụ thể khi định giá đất đai.
- Hai là, tăng cường kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy trình định giá đất đai của thẩm định viên..
- Ba là, tiếp tục hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất..
- Thị trường bất động sản ở nước ta còn chưa phát triển, nên lượng thông tin cần và đủ cho việc định giá đất đai còn hạn chế..
- Cần quy định cụ thể thêm về phương pháp xác định giá đất theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế.
- Lĩnh vực thẩm định giá cũng không nằm ngoài quy luật đó, yếu tố con người lại càng không thể thiếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động của công ty.
- Nhìn chung, các giải pháp trên chỉ mang tính gợi mở trong quá trình vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai.
- Tuy vậy, để sử dụng phương pháp này vẫn còn nhiều vướng mắc, nhiều khó khăn cần sớm phải được tháo gỡ để kết quả xác định giá trị đất đai ngày càng có độ tin cậy cao hơn..
- Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản..
- giá cả bất động sản chuyển nhượng, cho thuê… trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào giá trị của bất động sản, đồng thời còn phụ thuộc vào phương pháp thẩm định giá (valuation), năng lục và kinh nghiệm của người định giá.
- Bài viết này nghiên cứu tính bền vững của bất động sản và hình ảnh của chủ đầu tư BĐS như là nhân tố bổ sung có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và qua đó, đến giá cả bất động sản – cơ sở xác định nguồn thu từ bất động sản..
- Từ khóa: Bất động sản, Chính sách tài chính, Giá cả và giá trị , Nhân tố tác động Mở đầu.
- Thứ hai, chất lượng của việc xác định giá đất cụ thể chưa cao do chưa có hệ thống thông tin đầy đủ về giá đất trên thị trường.
- Rõ ràng, nguyên nhân sâu xa của một số hạn chế trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của Hà Nội bắt nguồn từ việc xác định giá bất động sản chưa sát với thị trường.
- Nói cách khác, cơ sở hình thành giá bất động sản là giá trị chưa phản ánh đầy đủ và khoa học các yếu tố cấu thành.
- Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam, tính bền vững và hình ảnh của BĐS ngày càng được chú ý khi ước tính giá trị và xác định giá cả BĐS.
- Nhận thức về tài sản như một hàng hóa đã nhấn mạnh đặc điểm xây dựng gắn với tính bền vững và khía cạnh hiệu suất như là các yếu tố quyết định quan trọng của giá trị tài sản và giá trị thị trường (David Lorenz và Thomas Lutzkendorf, 2008)..
- Sự hiểu biết về các nhân tố ảnh hưởng giá trị này là nền tảng cho việc định giá tài sản.
- Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế..
- Có thể thấy, các công trình nghiên cứu trên đây chủ yếu đề cập đến các thành tố giá trị BĐS (đặc điểm vật lý, tính chất pháp lý, vị trí và môi trường xung quanh).
- Chưa có công trình nghiên cứu trực tiếp và cụ thể về tính bền vững của BĐS và hình ảnh chủ đầu tư như là nhân tố của giá trị BĐS có ảnh hưởng đến giá cả BĐS chuyển nhượng, cho thuê...với mục đích tài chính..
- Chức năng định giá của một hệ thống thuế bất động sản là xác định tỷ trọng tương đối của.
- cơ sở định giá.
- tiếp cận và phương pháp định giá (G.K.
- Cơ sở định giá là giá trị.
- Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002).
- Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá có khả năng xảy ra nhất một cách hợp lý trên thị trường.
- Giá trị thị trường có được từ sự kỳ vọng về những thay đổi xung quanh bất động sản như tiềm năng phát triển hay tiềm năng về giá trị cộng hưởng..
- Như vậy, giá trị BĐS sẽ căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu và sử dụng BĐS.
- Bởi vậy khi định giá cần phải xác định được các yếu tố tạo nên luồng nhập của BĐS và đánh giá tác động của các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu BĐS.
- Định giá (Valuation) được định nghĩa là khoa học và nghệ thuật đánh giá giá trị..
- Thứ nhất, xác định giá trị và qui trình định giá.
- Thứ hai, các phương pháp định giá.
- Nghiên cứu này chỉ giới hạn tập trung vào nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS (nhưng không đề cập đến các nhân tố đặc điểm vật lý, vị trí và môi trường xung quanh của BĐS).
- Bảng 1: Các nhân tố bổ sung tác động đến giá trị bất động sản.
- Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu với công cụ Science (www.sciencedirect.com) và World scientific (www.igpublish.com/worldscien.com) để nghiên cứu và thống kê kết quả các công trình và lý thuyết về các thành tố giá trị BĐS và các nhân tố ảnh hưởng tới giá BĐS chuyển nhượng trong việc thực hiện chính sách tài chính..
- Các tác giả cũng sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng nhằm thu thập và xử lý dữ liệu sơ cấp về các sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá trị và do đó, đến giá cả BĐS với mục đích tài chính..
- Bảng 2: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất.
- (1) giá trị tài sản gắn với đất (2) giá trị đất.
- Thông qua nghiên cứu tần suất, có thể khẳng định 2 biến đốc lập là tính bền vững và hình ảnh của BĐS có tác động đến giá trị BĐS.
- Bảng 4: Các biến số hình ảnh, tính bền vững và giá trị BĐS và thang đo tương ứng.
- Giá trị và giá cả BĐS.
- GT1 Giá trị BĐS và giá cả BĐS (Bowles và cộng sự, 2001) GT2 Giá trị BĐS và nguồn thu ngân sách từ thuế.
- Kết quả nghiên cứu định tính cũng cho thấy sự tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa giá trị BĐS được thẩm định với nguồn thu từ BĐS.
- định có giá trị cao hay giá cả BĐS chuyển nhượng được đánh giá cao thì nguồn thu ngân sách từ BĐS cũng tăng lên..
- chuẩn N (cỡ mẫu) Anh/chị có đồng ý là giá trị BĐS phụ thuộc vào.
- Theo anh/chị, bản chất và đặc điểm của người chủ/người bán BĐS có ảnh hưởng quyết định đến giá trị BĐS.
- Giá trị BĐS thay đổi theo mục đích của người mua Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS là.
- N (cỡ mẫu) Giá trị của BĐS thay đổi tuỳ thuộc vào khả năng.
- Theo anh/chị, rủi ro về pháp lý của BĐS trong tương lai sẽ làm giảm giá trị của nó.
- Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
- Trong các biến số Tính bền vững, rủi ro về pháp lý (3.92) và rủi ro về môi trường trong tương lai (3.83) có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS.
- Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh hưởng ít nhất đến giá trị BĐS.
- Giá trị BĐS.
- Bảng 7: Thống kê các biến số gắn với Giá trị bất động sản.
- chuẩn N (cỡ mẫu) Giá trị BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá cả.
- Giá cả BĐS chịu tác động bởi giá trị BĐS nhưng ở chỉ mức độ khá cao.
- Giá trị BĐS , anpha=0.758.
- Yếu tố hình ảnh BĐS, Yếu tố tính bền vững, Yếu tố phương pháp và năng lực định giá BĐS, Yếu tố giá trị BĐS được đánh giá thông qua Cronbach’s alpha thể hiện kết quả tốt.
- 0,5 chứng tỏ các yếu tố trong mô hình đều có mối tương quan với nhau và vì vậy có thể đưa vào phân tích SEM để thấy được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị BĐS..
- Hệ số beta chuẩn hóa thể hiện mức độ ảnh hưởng mạnh yếu của các nhân tố độc lập đến nhân tố phụ thuộc Giá trị BĐS: nhân tố Hình ảnh BĐS (HA) có hệ số beta chuẩn hóa là 0,305, tiếp theo là tính bền vững (BV) của BĐS là 0,280..
- Việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả BĐS trong thực hiện cơ chế tài chính là rất cần thiết đối với Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu đã cho phép xác định được các nhân tố cơ bản có ảnh hưởng đến giá trị và giá cả BĐS, tuy mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố là khác nhau.
- Việc xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố cơ bản đến giá trị và giá cả BĐS trong thực hiện cơ chế tài chính sẽ là cơ sở đề xây dựng các quan điểm và giải pháp quản lý thị trường BĐS cho Hà Nội..
- Thứ nhất, xác định giá cả BĐS trong việc thực hiện cơ chế tài chính của thành phố phải tính đến giá trị thương hiệu chủ đầu tư..
- Trong bối cảnh đó, giá trị hình ảnh thương hiệu của chủ đầu tư cũng là cơ sở để xác định giá bán cuối cùng cho người sử dụng.
- Kết quả khảo sát cũng cho thấy, biến số hình ảnh của chủ đầu tư đến giá BĐS với 2 yếu tố là: (i) kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS (chủ đầu tư), (ii) Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh hưởng thuận chiều tới giá trị BĐS.
- Thứ hai, xác định giá cả BĐS trong việc thực hiện cơ chế tài chính của thành phố phải căn cứ vào tính bền vững của BĐS chuyển nhượng..
- Về phương diện tài chính, cần điều chỉnh định kỳ hệ thống thuế theo giá trị định giá

Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn
hoặc xem Tóm tắt