- Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. - Abstract: Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ƣơng và địa phƣơng. - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tại thành phố Tuyên Quang, Tỉnh Tuyên Quang. - Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyền sử dựng đất. - Đấu giá. - Tuyên Quang. - Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhƣng đất đai chỉ có thể phát huy đƣợc tiềm năng vốn có đó của mình nếu nhƣ con ngƣời tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.. - Công tác đấu giá đất trong các khu dân cƣ quy hoạch nói trên không chỉ phân bổ đất ở cho nhu cầu của ngƣời dân.. - Nhận thức đƣợc tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.”. - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất.. - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số khu quy hoạch khu dân cƣ trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.. - CHƢƠNG I: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. - 1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tƣ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tƣ xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố.. - Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất. - Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nƣớc để đầu tƣ cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. - Đối tƣợng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. - Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tƣ cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo đƣợc sự cạnh tranh lành mạnh giữa những ngƣời tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trƣờng.. - 1.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nƣớc trên thế giới 1.3.1 Trung Quốc. - Luật quản lý BĐS của Trung Quốc quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc trong một số năm nhất định. - Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. - Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ.. - Đài Loan đã tiến hành song song hai chƣơng trình là “ngƣời cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ƣu. - Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. - Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng BĐS cũng bị ảnh hƣởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng nhƣ các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. - CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG. - 2.1.5 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang. - Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang. - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.. - Căn cứ Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.. - Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất. - Theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh, cụ thể nhƣ sau:. - Đối tƣợng tham gia đấu giá: Các cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực hành vi dân sự và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Pháp luật.. - Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 lô đất đấu giá quyền sử dụng đất, do UBND thành phố Tuyên Quang phê duyệt.. - Bƣớc giá để đấu giá: thƣờng tính tƣơng đƣơng 1 % giá khởi điểm.. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang. - Các khu dân cƣ đƣợc đƣa ra đấu giá tại thành phố Tuyên Quang phần lớn nằm tại các trục đƣờng chính, có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt (điện, đƣờng, nƣớc sạch, môi trƣờng. - Các thửa đất đƣa ra đấu giá là những thửa đất hình chữ nhật, nằm trong khu dân cƣ hoặc dọc trục đƣờng chính có diện tích khoảng từ 90m2 – 300m2.. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008. - Năm 2008, thành phố Tuyên Quang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 7 khu dân cƣ tại 4 phƣờng gồm phƣờng Hƣng Thành, Phan Thiết, Tân Quang và Tân Hà với tổng diện tích là 8365 m2 với 80 lô (bảng 2.4), Số ngƣời tham gia đấu giá là 123 ngƣời. - Các khu dân cƣ tổ chức đấu giá ngoài các khu dân cƣ tại Phan Thiết và Tân Quang là việc sắp xếp, quy hoạch lại diện tích đất còn kẹt trong nội thị thì các khu dân cƣ mới tại Tân Hà và Hƣng Thành là các khu dân cƣ đƣợc quy hoạch với mục đích mở rộng không gian của thành phố chủ yếu về phía tây (phƣờng Hƣng Thành) và hƣớng bắc (phƣờng Tân Hà).. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 tại thành phố Tuyên Quang. - Năm 2009, thành phố Tuyên Quang tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 khu quy hoạch đó là khu dân cƣ tổ 9, phƣờng Ỷ La, khu dân cƣ đƣờng dẫn Cầu Tân Hà, khu dân cƣ Phan Thiết 2, khu dân cƣ Lý Thái Tổ, khu dân cƣ tổ 20, phƣờng Hƣng Thành và khu dân cƣ tổ 33, phƣờng Tân Quang. - Giá khởi điểm đấu giá đối với các khu đất đƣợc UBND thành phố quyết định là giá trung bình của lần đấu giá đất năm 2008, có 2 khu có sự điều chỉnh giá so với giá trung bình là khu dân cƣ tổ 33 Tân Quang và. - Số ngƣời tham gia đấu giá đạt 177 ngƣời. - Số lƣợng ngƣời tham gia đấu giá tại tổ 20, phƣờng Hƣng Thành đạt số lƣợng thấp với 18 ngƣời tham gia/20 lô đất đấu giá.. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010. - Năm 2010, thành phố Tuyên Quang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 8 khu dân cƣ trên địa bàn.. - Các khu dân cƣ đã tiến hành đấu giá qua các năm nay tiếp tục tổ chức đấu giá là khu dân cƣ tổ 33, phƣờng Tân Quang, khu dân cƣ Phan Thiết 2, khu dân cƣ Lý Thái Tổ, khu dân cƣ tổ 20, phƣờng Hƣng Thành, Khu dân cƣ đƣờng dẫn Cầu Tân Hà và các khu dân cƣ quy hoạch mới là khu dân cƣ tổ 4, 8 phƣờng Nông Tiến. - khu dân cƣ đƣờng Minh Thanh. - Năm 2010, Tuyên Quang lần đầu tiên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu biệt thự có diện tích 300 m2.. - Một số yếu tố ảnh h¬ƣởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất - Yếu tố vị trí:. - 2.4 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.4.1 Hiệu quả về kinh tế. - Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nƣớc, tạo vốn đầu t¬ƣ xây dựng cơ sở hạ tầng 2. - Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị tr¬ƣờng bất động sản. - Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nƣớc sát với giá thị trƣờng 2.4.2. - Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức thực hiện chính sách “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Đảng và Nhà nƣớc ta đ¬ƣợc thực hiện hiệu quả,. - b, Về phía Nhà n¬ƣớc, ngoài việc phát huy hiệu quả tối đa nguồn thu từ đất thì việc đấu giá QSDĐ đã nâng cao gía trị quyền sử dụng đất. - Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phƣ¬ơng,. - 2.4.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và GCNQSDĐ đ¬ƣợc nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản,. - Từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dần xoá bỏ cơ chế "xin, cho ". - về đất đai , tạo điều kiện thuận lợi để đất đai đ¬ƣợc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật.. - Những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.5.1. - Việc không có quy định cụ thể về vị trí của ngƣời tham gia trong phiên đấu giá. - Việc không hạn chế số ngƣời tham dự phiên đấu giá gây nên tình trạng số lƣợng ngƣời đi tham dự phiên đấu giá lớn. - Việc tổ chức đấu giá các lô đất đặc thù với số lƣợng ít đã tạo điều kiện cho việc sắp đặt giá và “đấu giá ngoài phiên đấu giá”.. - 2.5.2 Đối với ngƣời tham gia đấu giá. - Việc rà soát ngƣời tham gia đấu giá khi tham gia đấu giá còn chƣa đƣợc thực hiện chặt chẽ, hiện tƣợng tham gia đấu giá hộ còn tiếp diễn.. - Một bộ phận ngƣời tham gia đấu giá có đất tại khu vực đăng ký đấu giá, trong quá trình đấu giá đẩy giá lên thật cao so với mặt bàng giá tại khu vực để trục lợi sau đó không nộp tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền đạt cọc.. - Trình tự, thủ tục thực hiện công tác đấu giá QSD đất do mang tính đặc thù nên còn chậm, chƣa đáp ứng đƣợc thực tiễn. - Có những khu đất do chờ thủ tục lâu nhân dân lấn chiếm, tạm sử dụng, chính quyền thôn thu tiền trƣớc… gây rất nhiều khó khăn cho quá trình thực hiện đấu giá.. - Do thiếu các quy định về xây dựng đối với các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất đã gây nên tình trạng số các thửa đất đấu giá thì lớn nhƣng các thửa đất thực hiện việc xây dựng các công trình theo quy hoạch thì thấp,. - Hiện tƣợng đầu cơ đất trong đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho một bộ phận dân cƣ trong xã hội.. - CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG. - Cần nâng cao hơn nữa chất lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp, phối hợp một cách khoa học giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm. - Giải pháp về chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất từ thủ tục nộp hồ sơ tới khi kết thúc đấu giá nên giao cho một trung tâm, cơ quan chuyên về nghiệp vụ đấu giá thực hiện. - Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá.. - Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch nhƣ là một trong những nghĩa vụ đối với ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đƣợc thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.. - Nâng mức quy định về tiền đặt cọc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất lên mức 10% giá khởi điểm. - 3.2 Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Xét tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá đủ tƣ cách tham dự phiên đấu giá.. - Số lƣợng lô đất đƣa ra đấu giá phải đƣợc tính toán dựa vào nhu cầu và thị hiếu của ngƣời dân tại địa phƣơng.. - Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.. - Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho ngƣời tham gia đấu giá.. - Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp (2005), Thông tƣ số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hƣớng dẫn một số quy định của Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.. - Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.. - Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.. - Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nƣớc, Hà Nội.. - Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất, Hà Nội.. - Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội và một số địa phƣơng phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội.