Đề xuất giải pháp xử lý phần diện tích đất ở dưới mức tối thiểu phát sinh sau khi nhà nước thu hồi đất

- ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XỬ LÝ PHẦN DIỆN TÍCH ĐẤT Ở.
- Diện tích tối thiểu tách thửa, diện tích tối thiểu được phép xây dựng, nhà siêu mỏng, nhà siêu nhỏ, thu hồi đất.
- Hiện nay, những căn nhà có diện tích dưới diện tích tối thiểu tách thửa (còn gọi là nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ”) ngày càng gia tăng tại nhiều đô thị ở Việt Nam.
- Mục tiêu của bài viết này là đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế các trường hợp phát sinh những thửa đất căn nhà có diện tích dưới diện tích tối thiểu tách thửa từ quá trình giải phóng mặt bằng..
- Đề xuất giải pháp xử lý phần diện tích đất ở dưới mức tối thiểu phát sinh sau khi nhà nước thu hồi đất.
- việc xử lý phần còn lại của các thửa đất sau khi đã giải phóng mặt bằng dành cho dự án nhưng có diện tích nhỏ hơn diện tích được tách thửa và diện tích được cấp phép xây dựng nhà ở.
- Bài viết nghiên cứu những khó khăn, vướng mắc trong vấn đề phát triển đô thị làm nảy sinh các phần đất ở có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa và xây dựng (sau đây gọi tắt là phần đất “diện tích tối thiểu tách thửa”) và đề xuất một số giải pháp giải quyết vấn đề..
- 2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN THU HỒI ĐẤT VÀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU TÁCH THỬA.
- Để có cơ sở phân tích các quy định về diện tích tối thiểu tách thửa và những trường hợp diện tích đất còn lại sau thu hồi dưới diện tích tối thiểu tách thửa, cần tìm hiểu một số khái niệm sau đây..
- 2.1 Thu hồi đất.
- Theo Điều 13 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, trong đó có quyền quyết định thu hồi đất..
- Trong đó, trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo Điều 61, 62 Luật đất đai năm 2013 là những trường hợp có khả năng phát sinh việc tách thửa và để lại những diện tích đất còn lại sau thu hồi, kể cả những thửa đất 1 còn lại dưới diện tích tách thửa tối thiểu..
- 2.2 Diện tích đất còn lại sau thu hồi.
- Cho đến nay, pháp luật không nêu khái niệm cụ thể về diện tích đất còn lại sau thu hồi song có thể hiểu đây là phần thửa đất còn lại sau khi Nhà nước thực thi quyết định thu hồi đất.
- Thông thường sẽ có ba trường hợp xảy ra: (i) Diện tích còn lại sau khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn đủ điều kiện sử dụng như mục đích ban đầu.
- (ii) Diện tích còn lại sau thu hồi vẫn còn được phép sử dụng nhưng phải thay đổi mục đích sử dụng hoặc hạn chế khả năng sử dụng.
- 1 Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định:.
- “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”..
- (iii) Trường hợp diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT..
- 2.3 Diện tích tối thiểu tách thửa.
- Pháp luật nước ta không xây dựng khái niệm thế nào là diện tích tối thiểu được phép tách thửa (còn gọi là diện tích tối thiểu tách thửa).
- “Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- Về quy định hạn mức tối thiểu được cấp quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 giao quyền cho UBND các tỉnh quyết định diện tích tối thiểu được tách thửa.
- Như vậy, các quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tùy thuộc quyết định của từng địa phương..
- 2.4 Diện tích tối thiểu xây dựng.
- Quy định về diện tích tối thiểu được phép xây dựng, hiện chưa có các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật xây dựng năm 2014.
- Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 3 của Quyết định số 39/2005/QĐ- TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật xây dựng năm 2003 có quy định 2 : “Nếu phần diện tích đất nhỏ hơn 15 m 2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3 m thì không được phép xây dựng.
- Nếu phần diện tích đất còn lại từ 15 m 2 đến nhỏ hơn 40 m 2 có chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng”.
- Như vậy, khi đề cập đến diện tích dưới mức tối thiểu, có hai trường hợp cần giải quyết và xử lý, bao gồm: Thứ nhất, những thửa đất dưới mức tách.
- Thứ hai, những trường hợp diện tích còn lại dưới diện tích tối thiểu tách thửa đang và sẽ phát sinh ngay sau khi Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng..
- Đối với trường hợp thứ nhất cần có giải pháp căn cơ, đồng bộ, lâu dài còn trường hợp thứ hai có thể giải quyết dứt điểm ngay từ bây giờ, nghĩa là có những quy định chặt chẽ từ Luật đất đai và Luật xây dựng hiện hành để không làm phát sinh thêm những thửa đất dưới diện tích tách thửa tối thiểu đồng hành với việc hạn chế phát sinh thêm nhà siêu mỏng, siêu nhỏ mới ở các đô thị Việt Nam..
- 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ ĐỐI VỚI DIỆN TÍCH ĐẤT CÒN LẠI DƯỚI DIỆN TÍCH TÁCH THỬA TỐI THIỂU.
- 3.1 Thực trạng quy định pháp luật về xử lý đối với diện tích đất còn lại dưới diện tích tách thửa tối thiểu.
- 37/2014/TT-BTNMT, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để tái định cư trong trường hợp thửa đất có nhà ở bị thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số.
- “Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất có nhà ở không đủ điều kiện được phép tách thửa khi Nhà nước thu hồi đất phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.” 4.
- 37/2014/TT-BTNMT là cần thiết nhằm bảo đảm cho việc “tái định cư trên diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất” có xem xét đến quy định của pháp luật về diện tích tách thửa tối thiểu.
- Tuy nhiên, đối với trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định thì Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT vẫn chưa quy định rõ: (i) Trường hợp nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- quyết định thu hồi.
- 3.2 Những bất cập phát sinh từ diện tích đất còn lại dưới diện tích tách thửa tối thiểu.
- Cũng do cách quy định tùy nghi: “cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.
- Các hộ dân còn lại phần diện tích dưới diện tích tách thửa tối thiểu thường ở vị trí “mặt tiền” nên đưa ra một mức giá quá cao so với giá trị thật của thửa đất hoặc làm phát sinh thêm những căn nhà siêu mỏng, siêu nhỏ trên các tuyến đường vừa được mở rộng, nâng cấp..
- Đơn cử như trường hợp một hộ gia đình ở tổ 29 phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội có bức tường với diện tích 1,7 m 2 với chiều dài 10,85 m và chiều rộng 0,14 m là diện tích còn sót lại sau khi bị thu hồi đất khi mở con đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, đã kêu giá 1 tỷ đồng, đã gây nhiều dư luận trong xã hội.
- Khó khăn trong việc xử lý các diện tích đất ở dạng này là việc người dân cố tình làm trái quy định của pháp luật xây nhà dưới diện tích cho phép trên các thửa đất đó.
- Vấn đề là nếu trước đây, khi Nhà nước thực hiện dự án, có phương án rõ ràng và triệt để về việc xử lý, giải quyết các diện tích nhỏ, lẻ này thì người dân không có điều kiện để thực hiện hành vi vi phạm..
- 3.3 Sự không thống nhất trong quy định về diện tích tối thiểu tách thửa giữa các địa phương.
- Các Quyết định về việc quy định diện tích thửa tối thiểu đối với từng loại đất được ban hành do Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung.
- Sự không thống nhất trong quy định diện tích thửa tối thiểu ở các địa phương đang diễn ra đã khiến vấn đề càng khó khăn hơn trong công tác quản lý và xử lý các thửa đất này đặc biệt là đất ở đô thị.
- Cụ thể thành phố Hà Nội quy định diện tích tách thửa tối thiểu là 30 m 2 và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m 5 .
- ở thành phố Hồ Chí Minh thì quy định diện tích tách thửa tối thiểu khá chi tiết, diện tích quy định khác nhau cho từng quận huyện trong đó diện tích nhỏ nhất là 50 m 2 đối với đất chưa có nhà, 45 m 2 đối với đất đã có nhà ở với lộ giới >20 m và 36 m 2 cho đất có lộ giới <20 m 6 .
- riêng ở thành phố Cần Thơ quy định diện tích tách thửa tối thiểu trong các trường hợp thông thường là 40 m 2 7.
- Một vấn đề khác là khi ban hành quy định thay thế quy định cũ nhằm cập nhật theo Luật đất đai năm 2013 thì một số địa phương lại quy định diện tích thửa tối thiểu một số khu vực lại nhỏ hơn diện tích trong quy định cũ hoặc có những hướng dẫn để xử lý trường hợp đặc biệt.
- Điển hình là ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong Điều 3 của Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND quy định quận Tân Phú thuộc khu vực 2, diện tích tách thửa tối thiểu cho đất chưa có nhà ở là 80 m 2 và chiều rộng nhỏ nhất là 5 m.
- Tuy nhiên, trong Quyết định số 33/2014/QĐ- UBND lại quy định quận Tân Phú thuộc khu vực 1 và có mức diện tích tách thửa tối thiểu nhỏ hơn là 50 m 2 và chiều rộng tối thiểu là 4 m.
- kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội..
- 6 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa..
- 7 Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Cần Thơ..
- Thứ nhất, pháp luật nước ta chưa có quy định thống nhất theo một phương án xử lý đối với diện tích tối thiểu tách thửa.
- Khoản 3 Điều 4 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định phương án tùy nghi là “cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.
- Về phía người có đất bị thu hồi: Người có đất bị thu hồi thường chọn giải pháp là đề nghị giữ lại đất và rất nhiều trường hợp cơi nới xây dựng trái phép, sai phép để tận dụng diện tích mặt bằng “mặt tiền” dẫn đến có các loại công trình “siêu mỏng”,.
- Về phía chính quyền địa phương: Giải pháp “an toàn trước mắt” cho chính quyền địa phương vẫn là để lại diện tích nhỏ lẻ đó cho người dân sử dụng vì chưa có kế hoạch sử dụng đất hợp với luật định, ngại quản lý sẽ không hiệu quả mà diện tích các thửa đất còn lại thường manh mún, nhỏ lẻ, khó quản lý và dễ dàng bị các hộ dân xung quanh lấn, chiếm.
- Thứ hai, pháp luật không xác định được diện tích còn lại dưới diện tích tách thửa tối thiểu là quy hoạch sử dụng vào công năng gì.
- Trong trường hợp phương án để lại diện tích đất được lựa chọn thì Luật đất đai quy định là “sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”..
- Tuy nhiên, chưa có hướng dẫn nào ở Việt Nam về công năng sử dụng các diện tích này.
- Kết quả là, trong các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hầu như không “đề cập” gì đến việc sử dụng các diện tích này cả.
- Thứ ba, pháp luật không thống nhất được khái niệm diện tích tối thiểu tách thửa ở nước ta.
- hết, các quy định của Trung ương “ủy quyền” cho các địa phương mà không quy định bất kỳ một nguyên tắc nào hay giới hạn nào, kể cả giới hạn về diện tích thửa đất, chiều dài cạnh ngắn nhất căn cứ vào cấp đô thị hay địa giới hành chính.
- trong việc đưa ra một chuẩn mực thống nhất về diện tích tối thiểu tách thửa ở Việt Nam.
- Mặt khác, các địa phương thì gặp khó bởi vì phải xử lý cả phần diện tích cũ do lịch sử để lại và lại tiếp tục lúng túng dẫn đến tạo ra những thửa đất manh mún mới..
- Thứ tư, pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng chưa có quy định thống nhất giữa diện tích tách thửa tối thiểu với diện tích xây dựng tối thiểu..
- Thực tế cho thấy, đối với những diện tích còn lại dưới diện tích tối thiểu tách thửa sau giải phóng mặt bằng nay đã ra mặt tiền thì rất khó tìm thấy người dân nào sử dụng để trồng cây cảnh hay tạo mỹ quan đô thị.
- Bài toán về lợi ích đặt ra cho họ lời giải là phải tìm cách xây dựng, cơi nới để tạo ra một nguồn thu nhập từ thửa đất tuy có diện tích dưới mức tối thiểu nhưng lại có vị trí đắc địa, có thể sinh lời.
- Chính vì vậy, diện tích này sẽ đưa vào xây dựng công trình kinh doanh hoặc kết hợp nhà ở.
- Điều này cho thấy diện tích tối thiểu tách thửa và diện tích tối thiểu xây dựng ở Việt Nam có mối dây liên hệ một cách trực tiếp cần được quy định thống nhất và đồng bộ..
- Như vậy, do pháp luật quy định giải pháp tùy nghi nên đa số các địa phương quyết định để lại phần đất không bị thu hồi cho người sử dụng đất..
- Luật đất đai quy định Nhà nước cho phép người dân có quyền giữ lại phần đất không bị thu hồi để sử dụng thì không thể xem là đất bất hợp pháp.
- Khi đó, do nhu cầu đất ở hoặc kinh doanh thì người dân tìm cách xây dựng nhà ở dưới diện tích tối thiểu được phép xây dựng thì lại rơi vào tình trạng vi phạm pháp luật theo Luật xây dựng và các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành 8.
- 5 CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ CÁC DIỆN TÍCH THỬA ĐẤT Ở ĐÔ THỊ CÓ DIỆN TÍCH DƯỚI CHUẨN XÂY DỰNG.
- Mặt khác, khi kiểm kê tài sản và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có bước đánh giá, thống kê các diện tích đất còn lại, hạn chế đến mức thấp nhất các diện tích còn lại dưới diện tích tách thửa tối thiểu.
- Điều này phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành bởi vì Điều 146 Luật đất đai năm 2013 có quy định “việc sử dụng đất để thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị thì cơ quan có thẩm quyền được phép chủ động thu hồi đất bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.” Do đó, Ủy ban nhân dân các cấp nên chủ động có kế hoạch sử dụng phần diện tích dưới diện tích tối thiểu vào các mục đích khác nhau tuỳ thuộc vào vị trí của thửa đất đó..
- Thứ hai, phải công khai minh bạch cho người dân có đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cũng như dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để người dân biết cụ thể thông tin diện tích còn lại của thửa đất mình đang sử dụng sau khi Nhà nước thu hồi.
- Thứ tư, cần thống nhất về các quy định diện tích thửa tối thiểu của các địa phương nhằm tạo sự thống nhất trên các đô thị, đặc biệt là các thành phố trực thuộc Trung ương, để xứng tầm với sự phát triển của đô thị tạo tiền đề cho sự phát triển kinh tế xã hội bền vững.
- Bên cạnh đó, cần quy định trong thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, phê duyệt phương án thu hồi đất có tiêu chí, chọn duyệt giải pháp hạn chế thấp nhất việc băm vụn các diện tích đất ở đô thị nhằm đảm bảo mỹ quan và an toàn trong quy hoạch và trong xây dựng.
- Trên cơ sở tham mưu của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng, cần có Nghị định hướng dẫn về diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích xây dựng tối thiểu, cách thức xử lý đối với các diện tích nhỏ, lẻ manh mún sau khi Nhà nước thu hồi đất cũng như bảo đảm cho hoạt động quản lý và sử dụng các diện tích còn lại sau khi thu hồi.
- Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thiết ban hành các quy định cụ thể hướng dẫn thống nhất trong việc cấp phép sử dụng cho phần diện tích sau giải phóng mặt bằng để không cho phát sinh các căn nhà siêu mỏng, siêu nhỏ sau khi mở rộng các tuyến đường..
- Công tác quản lý và xử lý các thửa đất ở đô thị có diện tích thửa dưới diện tích tối thiểu đã và đang là vấn đề đối với các nhà quản lý thuộc các cơ quan chức năng của Nhà nước liên quan đến đất đai và xây dựng.
- (iii) chưa có văn bản hướng dẫn sử dụng các diện tích thửa dưới diện tích tối thiểu.
- và thiếu sự thống nhất về quy định diện tích thửa ở các thời điểm cũng như ở các địa phương gây ra nhiều vấn đề và phát sinh nhiều bất bình trong xã hội..
- Công tác quản lý và xử lý các thửa đất ở đô thị có diện tích thửa dưới diện tích tối thiểu là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và xây dựng trên địa bàn.
- “Trong quá trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần lưu ý hạn chế đến mức thấp nhất việc tạo ra các thửa đất nhỏ lẻ, manh mún, dưới diện tích tách thửa tối thiểu phát sinh ven các tuyến đường hoặc xen kẹt trong các khu công nghiệp, khu dân cư..
- Trong quá trình chuẩn bị xây dựng kế hoạch thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thống kê số lượng các thửa đất dưới diện tích tách thửa tối thiểu.
- Trong trường hợp cần thiết có thể đề nghị điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc vận dụng các quy định về thu hồi đất vùng phụ cận dưới một tỷ lệ diện tích cho phép..
- Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của pháp luật hiện hành thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi toàn bộ thửa đất, ngoại trừ trường hợp người dân tự động chuyển nhượng cho các hộ liền kề trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố thông báo thu hồi đất..
- Các hộ dân có thửa đất liền kề nhận chuyển nhượng các thửa đất dưới diện tích tối thiểu tách thửa với mục đích hợp thửa thì được giảm 50%.
- Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất có nhà ở không đủ điều kiện được phép tách thửa khi Nhà nước thu hồi đất phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư..
- trường hợp diện tích sau thu hồi không đủ tiêu chuẩn xây dựng” trong đó quy định giải pháp cho trường hợp này là thu hồi hết diện tích bồi thường và chi phí bồi thường, hỗ trợ được tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án..
- Việc thống nhất về diện tích tách thửa tối thiểu và diện tích xây dựng thì việc kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật nhằm bảo đảm tính nghiêm minh cũng không kém phần quan trọng.
- Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ..
- Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Cần Thơ..
- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.