- HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ. - 1 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. - 8 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 8 1.2 Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 1.3 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của một số quốc gia và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt NamError! Bookmark not defined.. - CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM. - 2.1 Những điểm nổi bật của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 2.2 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể và nguyên nhân. - CHƢƠNG 3: CÁC QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM. - 3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 3.2 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân sự. - LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản QPPL : Quy phạm pháp luật. - Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát triển nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. - Do đó, khi nền kinh tế của Việt Nam phát triển, sẽ kéo theo sự xuất hiện của thị trường bất động sản Việt Nam.. - Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế nước ta. - Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. - Những chủ thể này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. - Khi thị trường bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ, cần thiết phải có một hệ thống quy phạm pháp luật để kiểm soát và điều tiết các vấn đề liên quan. - Để điều chỉnh các quan hệ về môi giới bất động sản thì Nhà nước đã ban hành hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản nhằm định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi theo đúng vai trò của mình.. - Dưới góc độ lý luận, các vấn đề về hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có một số công trình nghiên cứu ở khía cạnh này hay khía cạnh khác. - Tuy nhiên đến nay vẫn còn ít các công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện có hệ thống về các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể để xây dựng lên nền tảng lý luận để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.. - Dưới góc độ thực tiễn, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có những ưu điểm. - Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành một số quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, điều chỉnh các quan hệ của một số tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. - Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể đã được quy định tương đối cụ thể, đầy đủ và đã điều chỉnh các quan hệ môi giới bất động sản, đã có những quy định về quyền cũng như nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động môi giới bất động sản. - Tuy nhiên hệ thống quy phạm pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập và hạn chế như mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế ở Việt Nam và xu hướng phát triển trong khu vực và thế giới.. - Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề liên quan tới môi giới bất động sản, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập kìm hãm sự phát triển của thị trường, việc áp dụng các quy định gặp không ít những khó khăn, trở ngại.. - Môi giới bất động sản trở thành một nghề nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận,. - Hơn thế nữa, trong xu thế hội nhập và mở cửa giai đoạn hiện nay, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cần liên tục được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế. - Hoạt động môi giới bất động sản thay đổi và phát triển từng ngày, do đó việc hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cũng là một vấn đề có tính tất yếu.. - Với những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu viết luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.. - Vấn đề xây dựng một thị trường bất động sản cùng với các thể chế đi kèm không còn là vấn đề mới ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. - Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc.. - “Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn hành năm 2003. - “Thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008).. - “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Minh Tuấn, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2012).. - “Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ của Lô Thị An Na, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).. - “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Xuân Hoàng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008).. - “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2009). - Liên quan tới vấn đề pháp luật về môi giới bất động sản có các công trình nghiên cứu sau:. - “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Đặng Văn Được, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005).. - “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).. - “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam”, sách chuyên khảo của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010).. - Tuy nhiên, các công trình này chỉ nghiên cứu về môi giới bất động sản hoặc là pháp luật về môi giới bất động sản, mà chưa có công trình nào nghiên cứu về hệ thống quy phạm về môi giới bất động sản của các chủ thể. - Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện về hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng của quá trình nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản trong bối cảnh hội nhập thị trường và phát triển kinh tế.. - Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và các vấn đề thực tiễn về pháp luật môi giới bất động sản hiện nay, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản, đáp ứng các yêu cầu và phù hợp với sự phát triển chung của thị trường bất động sản trong nước và hội nhập thị trường quốc tế.. - Một, phân tích, đánh giá về mặt lý luận hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, trong đó nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, nghiên cứu và tham khảo thêm hệ thống pháp luật quốc tế có liên quan tới môi giới bất động sản, so sánh với hệ thống pháp luật ở Việt Nam nhằm phát triển pháp luật về môi giới bất động sản.. - Hai, nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, xem xét những kết quả khả quan cũng như những điểm hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, tồn tại đó trong pháp luật về môi giới bất động sản của Việt Nam.. - Ba, nêu ra quan điểm và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, nâng cao chất lượng cũng như tính hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế trong nước và hội nhập thị trường quốc tế sắp tới.. - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và hệ thống các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, cùng với thực trạng về hiệu quả của việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực môi giới bất động sản và phương hướng hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật.. - Trong phạm vi luận văn, tác giả không đi sâu vào khía cạnh kinh tế của lĩnh vực môi giới mà tập trung làm rõ các nội dung lý luận về bất động sản, hệ thống quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản thực tế tại Việt Nam, cũng như các nội dung lý luận về môi giới bất động sản của một số các quốc gia có hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản phát triển.. - Luận văn nghiên cứu trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ đạo của Đảng và Nhà nước về đổi mới, phát triển đất đai và thị trường bất động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước Việt Nam trong lĩnh vực môi giới bất động sản và hợp tác, đầu tư quốc tế.. - Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn đề về các pháp luật bất động sản và môi giới bất động sản, đánh giá những điểm còn bất cập và đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành nghề này, từ đó pháp điển hóa, khái quát hóa hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản.. - Chương 1: Những vấn đề lý luận của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.. - Chương 2: Thực trạng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.. - Chương 3: Các quan điểm và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.. - NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT. - 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể. - 1.1.1 Khái niệm bất động sản và môi giới bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản. - Ngoài ra, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai.. - Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. - Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. - Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.. - Trước 1995, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. - “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai. - Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của các quốc gia: cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đó là bất động sản. - Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. - mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. - “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai. - Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.. - Xem xét định nghĩa bất động sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận thấy việc định nghĩa bất động sản dựa trên đặc tính vật lý của tài sản. - Tuy nhiên, từ việc định nghĩa này có thể nhận thấy chỉ những tài sản nào được pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi là bất động sản.. - Về cơ bản, bất động sản phổ biến nhất là đất đai, do đó tính chất này xuất phát từ tính chất của đất đai. - Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính cá biệt. - Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan.. - Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.. - Th.s Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (27), tr.12-13.. - Th.s Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (8), tr.17.. - Bộ Tư pháp (2009), “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản”, Thông tin khoa học pháp lý, (5).. - Bộ Xây dựng, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày ban hành chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.. - Bộ Xây dựng, Báo cáo "Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về kinh doanh bất động sản". - Chính phủ, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.. - Chính phủ, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.. - kinh doanh bất động sản;. - Cục quản lý giá Bộ Tài chính, "Môi giới bất động sản: Đôi điều cần phải suy nghĩ", Đề án tư vấn giá đất.. - PGS.TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội.. - Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.. - Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), “Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà quản lý, (68).. - Phạm Hà, “Cần một thị trường bất động sản vững chắc và lành mạnh”, Báo Pháp luật, số ra ngày 9/9/2003.. - Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.. - TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Lao động – Xã hội, Hà Nội. - Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản . - Đức Sơn, “Nghĩ cách nắm thị trường bất động sản”, Báo Pháp luật, số ra ngày 23 và 25/9/2003. - Trần Minh Sơn (2005), “Thị trường bất động sản sẽ được kiểm soát. - Tạp chí Bất động sản nhà đất Việt Nam . - Thủ tướng Chính phủ, Chị thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.. - Trung tâm Đào tạo và Hỗ trợ doanh nghiệp Davilaw (2009), Tài liệu đào tạo môi giới bất động sản. - brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày . - Cliff Perotti (2009), The Real Estate Entrepreneur (Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – Cẩm nang môi giới bất động sản), NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh.