- Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường. - Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước ta.. - Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn . - Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.. - Quản lý tài chính. - Đất đai. - Quản lý thị trường. - Bất động sản;. - Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý đất đai. - đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội.. - Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. - phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”.. - Điều này mở ra nhiều cơ hội cho một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điều này khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.. - Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế nào? Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đối với thành phố Lạng Sơn?. - Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước trong hoạt động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.. - Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu.. - Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.. - Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất trên thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010.. - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu.. - Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất do Nhà nước quy định.. - Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản.. - Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá đất ở tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn.. - Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta. - Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản. - Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. - CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA. - Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất. - Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.. - Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. - Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. - Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.. - Phƣơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam. - Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.. - Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.. - Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất. - tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai. - Giá đất quan hệ với thị trƣờng bất động sản. - Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. - Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. - Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản.. - Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học). - giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. - Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán.. - Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. - Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.. - CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI. - VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. - Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011. - Để xác định giá trị thực tế (giá thị trường) của thửa đất thuộc các tuyến phố trên địa bạn Thành phố Lạng Sơn cần tiến hành điều tra các bất động sản đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên thị trường tại địa bàn thành phố.. - Biến động giá đất ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn . - Ảnh hƣởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu. - Công tác quản lý tài chính về đất đai ở Lạng Sơn cho thấy bất hợp lý về giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành. - Do đó, sự điều chỉnh giá đất kịp thời và phù hợp sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài về đất đai.. - Trong những năm qua, việc thực hiện quản lý tài chính về đất đai đã góp phần quản lý và điều tiết việc sử dụng đất tại địa phương, giúp ổn định thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước.. - Tuy nhiên, hiệu quả quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Lạng Sơn còn thấp và chưa triệt để. - Việc quy định giá không sát với giá thị trường là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, một số nơi hiệu quả sử dụng đất chưa cao và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn.. - Vai trò của thuế về đất đai chưa được tận dụng và phát huy hết trong việc quản lý và điều tiết sử dụng đất. - CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ. - Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị. - Làm rõ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (không chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực hiện đền bù khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế tại địa phương.. - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. - Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá bất động sản trong phạm vi thành phố.. - Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phƣơng. - Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế. - Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất.. - Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trƣờng bất động sản. - Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn là việc cần làm ngay để tăng tính công khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) và trên cơ sở đó thực hiện quản lý tài chính đối với các giao dịch về đất thông qua sàn.. - Theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường;. - khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp…. - Qua nghiên cứu giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta có thể thấy, giá đất ở phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí. - Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao nhất và có chênh lệch với giá Nhà nước là lớn nhất do khu vực nằm gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả năng kinh doanh buôn bán tốt.. - Mức chênh lệch trung bình giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực trung tâm là 3,07. - Hệ số chênh lệch về giá đất thị trường giữa khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm là 2,65 lần. - Do có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường nên việc công khai giá đất khi tham gia giao dịch trên thị trường thông qua Văn phòng đăng ký đất và nhà tại thành phố là rất khó. - Để giải quyết thực trạng nói trên, đề tài đã đề xuất giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị, hoàn thiện công tác tổ chức định giá, từ đó đề xuất. - khung giá đất ở đô thị tại một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn và một số giải pháp khác nhằm phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn.. - Giá đất là công cụ không thể thiếu trong công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. - Đối với UBND tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế.. - Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là công cụ đắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai.. - Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công cụ phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của của nền kinh tế - xã hội và sự ổn định của nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất trên cách phân tích các mức độ ảnh hưởng một cách toàn diện.. - UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành các quy chế đấu giá khi Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, để thực hiện đấu giá đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. - Thực hiện giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá sẽ khắc phục được những sơ hở do giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.. - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. - Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất.. - Trong hệ thống quản lý về đất đai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. - Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó. - Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.. - Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.. - Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản trong vài năm gần đây và những vấn đề đặt ra, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương.. - Mai Xuân Yến (2005), Giáo trình Quản lý Đất đai trong thị trường Bất động sản, Hà Nội.. - Nguyễn Đăng Sơn (2009), Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.. - Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.. - Trần Văn Tuấn (2010), Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội.. - UBND thành phố Lạng Sơn (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, Lạng Sơn.. - UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực hiện các chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm . - Phát triển thị trường bất động sản.. - Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến đất đai và tài chính về đất đai.