- trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng. - Quyền sử dụng đất. - Quản lý thị trường. - Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất. - Thị trường QSDĐ ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). - Tình trạng này của thị trường. - Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường QSDĐ, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. - chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.. - Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học như sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”. - Làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện An Lão.. - Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng. - 1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. - Như vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. - Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”.. - Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:. - Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó là “thị trường QSDĐ”.. - 1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta. - Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng. - 1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất. - Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:. - 1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất:. - Giới trung gian của thị trường QSDĐ:. - 1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội. - Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất. - Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - quyền sử dụng đất. - quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.. - THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG. - Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện. - Đất chưa sử dụng . - Hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp. - Hiện trạng sử dụng đất lâm nghiệp. - Hiện trạng sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản. - Đất chưa sử dụng. - Đất bằng chưa sử dụng 107,27 ha chiếm 0,93 % diện tích đất chưa sử dụng.. - Đất đồi núi chưa sử dụng 70,30 ha chiếm 0,61 % diện tích đất chưa sử dụng.. - Đất núi đá không có rừng cây 0,98 ha chiếm 0,01 % diện tích đất chưa sử dụng.. - Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất Hiện tại huyện An Lão đã hoàn thành đo đạc xong bản đồ địa chính trên toàn bộ các xã trên địa bàn. - Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện theo các kỳ kiểm kê đất đai năm . - Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 huyện An Lão đã được lập.. - Hàng năm Phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu giúp UBND huyện lập kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Trong những năm qua các cấp các ngành chức năng của huyện đã tổ chức thanh tra tốt việc chấp hành các chế độ thể lệ quản lý sử dụng đất đai. - Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa bàn huyện An Lão.. - 2.3.1 Hệ thống giá thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão:. - Năm 2012, do ảnh hưởng của hoạt động thị trường bất động sản thành phố Hải Phòng nói chung bị trầm lắng nên số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mặt bằng giá tại địa bàn huyện An Lão cũng giảm so với các năm 2010, 2011. - Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão:. - Khi pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. - thì việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được quản lý tốt hơn. - Việc phối kết hợp trong việc quản lý hồ sơ và chủ sử dụng đất đối với từng thửa đất giữa cơ sở và cơ quan Nhà nước cấp huyện chưa được thiết lập chặt chẽ (UBND xã - Phòng Tài nguyên và Môi trường).. - Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão Công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động thuê đất của các tổ chức trong nước và nước ngoài trên địa bàn huyện nhìn chung đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. - Hiện nay, hình thức cho thuê quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,cá nhân tại huyện An Lão có các dạng chính sau:. - Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. - Các quyền năng mà Nhà nước cho phép người sử dụng trong đó có thế chấp QSDĐ được triển khai thực hiện trên thực tế. - Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ.. - Bảng 3: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão. - dụng đất. - Từ các số liệu trên cho thấy, người sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão ngày càng ý thức hơn về quyền lợi của mình sau khi được cấp giấy chứng nhận, đó là quyền được thế chấp bằng QSDĐ. - Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chưa nhiều. - Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. - 2.4 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lão. - Nội dung “quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản” là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có từ khi có Luật Đất đai 2003 (tại Điều 6). - Các kết quả về thiết lập bảng giá đất do nhà nước quy định (do UBND thành phố Hải Phòng quy định trên cơ sở Khung giá của nhà nước) ngày càng chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lượng đăng ký chính quy ngày càng tăng thể hiện tính hiệu quả trong quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện An Lão.. - Để phục vụ cho công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trước hết cần hoàn thành công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ. - Tuy nhiên công tác cấp mới GCNQSD năm 2011 mới đạt 19,9%, vẫn còn một số lượng khá lớn chủ sử dụng đất chưa được cấp GCN.. - Công tác cập nhật biến động sử dụng đất (thông qua các hoạt động giao dịch của thị trường quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê) vào hồ sơ địa chính chưa đầy đủ dẫn đến khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quản lý thị trường này.. - Công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trường quyền sử dụng đất chưa được chú trọng.. - ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU. - 3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất. - Giải pháp quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất: để đáp ứng cho mục đích này trước hết cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.. - Từ thực trạng điều tra cho thấy tại địa bàn huyện An Lão chủ yếu đang sử dụng mẫu hồ sơ địa chính lưu trữ trên giấy. - Qua kết quả điều tra thực thế về giá đất tại thị trường quyền sử dụng đất khu vực huyện An Lão cho thấy vẫn còn sự chênh lệch khá lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường.. - Áp dụng nhiều hơn nữa hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích sử dụng làm đất ở, các dự án xây dựng khu đô thị, sản xuất kinh doanh,.... - Tuy nhiên, để quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất chặt chẽ và đảm bảo các thông tin cho các bên tham gia thị trường quyền sử dụng đất cần thiết lập tại Văn phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên &. - hiện các giao dịch trong thị trường, tiếp nhận các thông tin cần tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân.... - Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất.. - Vì vậy, với mục tiêu ứng dụng công nghệ tin học trong quản lý đất đai để có thể giảm thiểu được một số công tác thủ công và là một yếu tố cần thiết để nâng cao hiệu quả việc quản lý đất đai nói chung và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng.. - Hiện nay để phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, quản lý biến động sử dụng đất có thể sử dụng phần mềm VILIS. - Từ năm 2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Quyết định cho phép sử dụng thống nhất phần mềm này tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.. - Hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai của huyện An Lão tại cấp huyện và xã cần bổ sung thêm về số lượng, nâng cao trình độ chuyên môn nhằm thực hiện tốt hơn nhiệm vụ quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.. - Về nâng cao trình độ chuyên môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất mới được thực hiện và với mục đích nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất, các cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện An Lão cần phải được tập huấn nâng cao thường xuyên về các kiến thức chuyên môn liên quan tới thị trường quyền sử dụng đất, sử dụng phần mềm chuyên dụng.. - Vận động nhân dân tự giác chấp hành các quy định của pháp luật nói chung và khi thực hiện các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất.. - Phối hợp với các cơ quan chuyên môn, các ngành chức năng của Thành phố Hải Phòng, các phòng, ban ngành trực thuộc huyện tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng.. - Tăng cường hơn nữa sự quan tâm, chỉ đạo của Huyện uỷ, UBND huyện, sự phối hợp có hiệu quả của UBND các xã, thị trấn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.. - Thị trường quyền sử dụng đất là một đặc thù gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và các quyền chuyển dịch của người sử dụng đất. - Luật Đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra những cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất. - Đồng thời quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản là một nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai.. - Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phát triển khá mạnh với nguồn cung phong phú và có thể đáp ứng được các nhu cầu khá đa dạng về giá cả, diện tích, mục đích. - Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất đã bước đầu được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ thống, chính quy thông qua việc hoàn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị trường quyền sử dụng đất.... - Qua nghiên cứu thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và quản lý thị trường này trên địa bàn huyện An Lão cho thấy giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa khắc phục hoàn toàn tình trạng manh mún ruộng đất, các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đã được quản lý tốt hơn nhưng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ. - Từ thực trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất, tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, công nghệ thông tin.. - Cần xem xét điều chỉnh giá đất nhà nước cho phù hợp với giá thị trường trên cơ sở điều tra thông tin chi tiết dữ liệu thị trường và thông tin từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công trên địa bàn.. - Cần đầu tư hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện và quy định chặt chẽ hơn về quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.. - Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ mang tính toàn diện hơn, sâu hơn cả về chuyên môn quản lý đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.. - Quản lý đất đai và thị trường bất động sản. - Bài giảng Quản lý và phát triển thị trường bất động sản (cho cao học).. - Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. - Báo cáo tình hình tổ chức và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm và 6 tháng đầu năm 2009. - Báo cáo tình hình tổ chức và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm . - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến năm 2020