- PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM. - 1 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. - Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất. - Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN. - SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM. - Chủ thể của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền. - sử dụng đất. - Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. - Đối tƣợng của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. - Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Nhà nƣớc cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng. - Thực tế sử dụng đất tại các địa phƣơng sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng. - Đây chính là nền tảng, tiền đề quan trọng cho các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau này.. - Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập trƣớc áp lƣc của xu thế hội nhập của các tổ chức kinh tế khu vực và quốc tế cũng nhƣ còn chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật trong nƣớc. - Do đó, để khắc phục những hạn chế còn thiếu sót của hệ thống pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát hiện trạng cũng nhƣ các quy định hiện nay nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng bộ, thống nhất toàn diện. - Chính vì vậy, đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” đƣợc nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ. - Làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các quy quy định của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.. - Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.. - Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.. - Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình.. - Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;. - Đảng, Nhà nƣớc về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai. - Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên đề cập về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.. - Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài.. - Ở Việt Nam đã có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn về bán đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên đều là những nghiên cứu tổng thể về những vấn đề liên quan đến bán đấu giá hoặc những nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất ở. - các địa phƣơng cụ thể chứ chƣa đi sâu nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - cũng đã có những công trình nghiên cứu khoa học về hợp đồng song chƣa có ai chọn lựa đề tài cụ thể là hợp đồng trong bán đấu giá quyền sử dụng đất. - Nhƣ vậy, đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.. - Đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam”. - Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nƣớc ta về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay;. - Xác định đƣợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất;. - Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Cụ thể, là các quy định liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng là đất đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.. - Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam. - Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất.. - CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. - Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tƣợng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nhƣ cày, bừa, xới xáo…) và công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi. - hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. - Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. - Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.. - Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. - cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. - Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. - Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. - Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. - Một trong những trình tự quan trọng để đƣợc giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê đất là đấu giá quyền sử dụng đất. - Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có hai bên: một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên. - một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mong muốn đƣợc Nhà nƣớc giao eđất hoặc cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự nguyện). - Đối tƣợng đấu giá là quyền sử dụng đất.. - Nhƣ vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. - Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. - Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá.. - Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. - Không thể phủ nhận những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất. - Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. - Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. - Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công khai, minh bạch. - Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế đƣợc tình trạng “xin - cho”. - Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội đƣợc tham gia sẽ khó có cơ. - Điều này sẽ hạn chế đƣợc tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không đƣợc đƣa vào sử dụng nhƣ đang diễn ra ở nhiều nơi nhƣ hiện nay. - Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.. - Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đât, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là đã tạo một “kênh” quan trọng để phân phối quỹ đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và pháp luật. - Để có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai trên thị trƣờng, tạo khả năng điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế và đời sống dân sinh, pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Việc Nhà nƣơc giao đất hoặc cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. - Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ thể và đối tƣợng đặc biệt. - Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. - Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb. - Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb. - Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta, Luận văn thạc sĩ luật học.. - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội.. - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Viện Nghiên cứu Địa chính (2005), Báo cáo tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật trong nước về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp (2015), Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội.. - Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc Sở Tƣ pháp Nghệ An, Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An – Thực trạng và giải pháp, Trang thông tin bổ trợ tƣ pháp - Bộ Tƣ pháp: moj.gov.vn . - Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trƣởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài chính điện tử: tapchitaichinh.vn . - Nguyễn Ngọc Tân, “Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013”, Cổng giao tiếp điện tử Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội . - An Trân, “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013: Khoảng cách giữa kế hoạch và. - Trọng Hải – Đỗ An, “Còn tình trạng “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất”, Trang điện tử baomoi.com . - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày về bán đấu giá tài sản.. - Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.. - Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng và Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.. - Quyết định số 66/2003/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 29/5/2003 ban hành Quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử. - dụng đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.. - Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 07/4/2010 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh.. - Quyết định số 1068/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng ngày 15/7/2011 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.. - Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ngày 10/8/2015 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.