- PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. - CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. - Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái niệm liên quan. - Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. - Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not defined.. - Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not defined.. - Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not defined.. - Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam Error! Bookmark not defined.. - Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not defined.. - CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. - Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Từ đó tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày về bảo đảm tiền vay. - Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng. - "tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". - Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. - Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.. - Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. - Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. - Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.. - Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014. - Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014. - Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.. - Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.. - Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.. - Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:. - Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đƣa ra đề xuất sửa đổi. - Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh chấp giữa các bên trong giao dịch. - Tại chƣơng 1 đƣợc sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu là hệ thống, phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. - Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.. - Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.. - Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.. - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.. - Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.. - NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH. - TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. - Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.1.1. - Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1.1. - Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai. - Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.. - thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".. - dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". - Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. - Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. - Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay. - tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. - tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. - Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. - Quy định này là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp. - Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật về dân sự. - pháp luật về nhà ở. - pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.. - Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:. - Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.. - Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.. - Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:. - “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.. - Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai. - Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh. - chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về nhà ở.. - Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. - Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.. - Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau. - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. - Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.. - Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số đặc điểm nhƣ sau:. - Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày về việc góp ý về thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tp Hồ Chí Minh.. - Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành trong tương lai”, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com Hà Nội. - Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.”,http://dautubds.baodautu.vn/, Thƣ ́ Hai . - Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên&Môi trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội.. - Đỗ Hồng Thái Tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr