- Quá trình hình thành và phát triển thị tr-ờng đất đai ở Việt nam. - Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai - Đoàn công tác Tây Nam Bộ (7/2002), Báo cáo kết quả khảo sát về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị chủ tr-ơng sửa đổi luật đất đai của một số tỉnh vùng Tây Nam bộ.. - Ban Chỉ Đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai - đoàn khảo sát 3. - Miền Trung &Tây nguyên (7/2002), Báo cáo kết quả khảo sát tình hình thực hiện chính sách và pháp luật về đất đai ở các tỉnh miền Trung &. - Ban kinh tế - Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai (8/2002), Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai &. - kiến nghị chủ tr-ơng sửa đổi Luật đất đai.. - phát triển thị tr-ờng BĐS ở Việt Nam... - Công báo (1993), Luật đất đai 1993, Số 22.. - Công báo (1999), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998.. - Một số ý kiến về chính sách đất đai", Hội thảo về pháp luật đất đai và thị tr-ờng bất động sản, ch-ơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ điển về đổi mới hệ thống địa chính, Hà Nội tr 147.. - Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành trung -ơng Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện. - Mã Hồng (1995), Kinh tế thị tr-ờng XHCN, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội.. - Nguyễn Văn Khê (2000), Thông tin chuyên đề số 40 - "Một số vấn đề trong pháp luật, chính sách đất đai của Trung Quốc". - Luật quản lý đất đai n-ớc Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1998).. - Phạm Duy Nghĩa Vai trò của pháp luật đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất", Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị tr-ờng QSD đất ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002.. - Một số ý kiến về chính sách đất đai". - Hội thảo về pháp luật đất đai và thị tr-ờng BĐS, ch-ơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ điển về đổi mới hệ thống địa chính, Hà Nội19-20/11 tr 228.. - Tổng cục Địa chính (2000), Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả. - n-ớc đến năm 2010, Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm. - Thị tr-ờng Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12. - Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t- liệu sản xuất. - Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với t- cách vật chất thoả. - Thị tr-ờng đất. - thị tr-ờng định h-ớng XHCN nh- ở n-ớc ta. - Ngày nay, chẳng những đất đai trên "ngôi nhà chung - Trái đất". - thiếu vắng, thiếu đồng bộ của các loại thị tr-ờng trong nền kinh tế. - Mặc dù vậy, thị tr-ờng đất đai nói riêng, thị tr-ờng bất động sản nói chung ở n-ớc ta cho đến nay vẫn vận động mang tính tự phát, không công khai, về thực chất đó vẫn là một thị tr-ờng ". - Việt Nam hiện nay có rất nhiều cái nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn nhất: Đất đai là tài sản -ớc tính có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của tất cả các doanh nghiệp Nhà n-ớc cộng lại. - Tham nhũng chủ yếu từ nguồn đất đai và đầu t- của Nhà n-ớc. - Thủ tục đất đai là rào cản khó v-ợt qua nhất đối với cả đầu t- trong n-ớc và n-ớc ngoài.". - đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, bởi đất đai vốn là thành tố đầu tiên và căn bản đối với bất kỳ một loại bất động sản nào. - Hơn nữa, đất đai còn là. - Chính vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị tr-ờng đất đai, từ. - ở n-ớc ta, do tính chất thiết yếu và thời sự của vấn đề hình thành, phát triển thị tr-ờng bất động sản, thị tr-ờng đất đai trong thời kỳ đổi mới thể hiện rõ trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật đất đai sửa. - đổi, vấn đề đất đai, thị tr-ờng đất đai đã và đang thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều tầng lớp trong xã hội. - Thị tr-ờng BĐS. - Đặc san chuyên đề về luật đất đai - Tạp chí luật học, Tr-ờng đại học Luật Hà Nội. - trình hình thành thị tr-ờng đất đai với t- cách là một quá trình tất yếu của lịch sử phát triển kinh tế, tổng kết kinh nghiệm hình thành và phát triển thị tr-ờng đất đai, BĐS của các n-ớc trên thế giới và đối chiếu với thực tiễn ở Việt Nam một cách hệ thống từ góc độ kinh tế chính trị học. - Từ đó làm sáng tỏ những căn nguyên, cội nguồn của những vấn đề đặt ra, xung quanh sự hình thành thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam và đ-a ra những giải pháp tổng thể mang tính định h-ớng, nhằm thúc đẩy loại thị tr-ờng này trong nền kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN ở Việt Nam hiện nay.. - Nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về thị tr-ờng đất đai. - Tìm hiểu thực trạng và xu h-ớng hình thành, phát triển của thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, từ đó đ-a ra những giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr-ờng này ở Việt Nam trong thời gian tới.. - Thị tr-ờng đất đai nói riêng, thị tr-ờng bất động sản nói chung là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị tr-ờng. - đất đai, khảo sát thực trạng của thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam giai đoạn tr-ớc và sau đổi mới cho đến nay, giải pháp hình thành và phát triển thị tr-ờng đất đai trong thời gian tới, d-ới góc độ kinh tế chính trị học.. - Góp phần làm rõ những vấn đề có tính lý luận về thị tr-ờng đất đai nói chung và ở Việt Nam hiện nay nói riêng.. - Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp để hình thành và phát triển thị tr-ờng đất đai.. - Ch-ơng I: Thị tr-ờng đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở. - Ch-ơng II: Thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam hiện nay - những vấn đề. - Ch-ơng III: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.. - Ch-ơng 1: Thị tr-ờng đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các n-ớc trên thế giới.. - 1.1 Thị tr-ờng đất đai. - 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai.. - đặc biệt là đất đai. - Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của sở hữu ruộng đất. - Sở hữu đất đai là hình thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác:. - Nó là quan hệ xã hội, phát sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội.. - đất đai. - Khi Nhà n-ớc và pháp luật ra đời thì quan hệ sở hữu về đất đai. - đ-ợc điều chỉnh bằng pháp luật, nó đ-ợc luật hoá và trở thành quyền sở hữu đất đai. - Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản là:. - Nh- chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai tr-ớc hết đ-ợc hiểu là một phạm trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong một chế độ xã hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu về đất đai trong xã hội. - Các qui phạm pháp luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. - Tuy nhiên, với t- cách là một phạm trù pháp lý, nó ch-a thể mang lại gì cho lợi ích của chủ sở hữu đất đai. - Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ. - có đ-ợc khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những lợi ích cho mình. - Lợi ích mà các chủ sở hữu có đ-ợc nhiều hay ít, là hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển của lực l-ợng sản xuất xã hội, trong việc chinh phục tự nhiên nói chung, sử dụng đất đai nói riêng. - Với t- cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai đ-ợc hiểu là quan hệ giữa con ng-ời với con ng-ời trong việc xác định chủ thể sở hữu. - đối với đất đai. - Về ph-ơng diện kinh tế, nó đảm bảo cho chủ sở hữu đất đai đ-ợc h-ởng những nguồn lợi nhất định. - Thông qua quyền sở hữu mà xác định các quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai vào sản xuất kinh doanh và quan hệ phân phối t-ơng ứng với nó. - Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất (chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo cho chủ sở hữu thực hiện đ-ợc quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi quyền có một vị trí và ý nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu. - đất đai cần phải chiếm hữu, nắm giữ và chi phối đ-ợc đất đai, đồng thời phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn đề có liên quan đến đất đai. - Việc khai thác, sử dụng những công năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực hiện có các chủ thể sở hữu đ-a đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho mình. - kinh tế của đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của mình.. - Nh- chúng ta đã biết, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một t- liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian với diện tích giới hạn, nh-ng vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi.. - Nếu đ-ợc quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận.. - sức sản xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt.. - Điều đó lý giải tại sao ở các n-ớc trên thế giới, dù duy trì hình thức sở hữu đất đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm khắc, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh tình trạng sử dụng đi đến huỷ hoại đất đai.. - Chẳng hạn , ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho nhân dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai, trong đó có quyền đ-ợc mua, bán đất đai.. - Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm t-ơng đồng với n-ớc ta về chế độ kinh tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSD đất thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền t- hữu.. - Theo đó, có sự tách biệt QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy. - Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định:. - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu. - ở n-ớc ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu Nhà n-ớc về đất đai), tr-ớc hết về mặt pháp lý, đ-ợc thể hiện trong hiến pháp và pháp luật. - Nh-ng xét về mặt kinh tế, nó đ-ợc thực hiện qua một cấu trúc phức tạp hơn, bởi Nhà n-ớc không thể đứng thực hiện các quyền năng đối với đất đai một cách trực tiếp, mà phải thông qua các chủ thể kinh tế t-ơng đối độc lập trong xã hội (các hộ gia đình, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp). - Qua đó mỗi chủ thể đều có quyền đ-ợc h-ởng lợi với t- cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể bộ phận).. - đai mà Nhà n-ớc là ng-ời đại diện, đất đai sẽ tham gia thị tr-ờng nh- thế nào? Đất đai hay QSD đất đai tham gia thị tr-ờng?. - Tr-ớc hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà n-ớc, Nhà n-ớc vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai.. - Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá. - Nhà n-ớc chỉ giữ lại một số quyền đối với tài sản đất đai nh-: Quyền quy hoạch mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế, quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công cộng. - Chính vì vậy khi Nhà n-ớc cho phép l-u hành QSD đất đai trên thị tr-ờng cùng với hàng loạt các quyền khác nh-: Chuyển nh-ợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. - Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau. - đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đ-a ra 5 quyền của ng-ời sử dụng đất.. - Do đó, nếu ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng hoá thì trên thị tr-ờng cũng nh- nhau mà thôi. - Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn đ-ợc coi là một tài sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà n-ớc. - Cho nên, các chủ sở hữu t- nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền năng nhất định, gắn với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất. - Quyền sở hữu t- nhân về đất đai không có nghĩa là một quyền năng vô hạn đối với đất đai đ-ợc, các quyền năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. - Ví dụ nh-, Luật Australia thừa nhận QSH t- nhân về đất đai nh-ng quy định rõ Nhà n-ớc có quyền tr-ng thu đất t- nhân cho mục đích công cộng. - về đất đai mới thực thi đ-ợc lợi ích chung của cộng đồng trong việc sử dụng đất, cũng nh- việc tôn trọng quyền chiếm hữu t- nhân. - quyền t- hữu ) về đất đai - nh- nó vốn có trong thực tiễn xã hội, là chúng ta không có khả năng buộc các chủ sử dụng đất. - đai phải đảm bảo lợi ích của cộng đồng, không thể hiện đ-ợc vai trò của ng-ời chủ sở hữu đại diện tối cao là Nhà n-ớc đối với đất đai.