- Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử. - dụng đất ở. - Abstract: Làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam. - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Kiến nghị về phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam. - Quy định pháp luật. - Quyền sử dụng đất Content. - Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về đất đai và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp. - Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chứng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thực hiện cũng được ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở, đất ở.. - ở, mua bán nhà ở vẫn còn chưa thực sự thuận lợi cho nhân dân. - Các cơ quan có trách nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ. - Chính vì những hiện tượng trên mà các giao dịch như mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do, người dân vẫn né tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nước gây nhiều phức tạp cho các giao dịch sau này. - Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm chưa hoàn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà, phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự.. - Mục đích của đề tài là làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.. - Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đề xuất giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất ở và mua bán nhà ở.. - Làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam;. - thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Kiến nghị về phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam.. - Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất:. - Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay;. - Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Những vướng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.. - Phân tích được cơ sở lý luận, tiền đề kinh tế - xã hội của sự thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.. - Chương 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.. - Chương 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Chương 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. - Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1. - Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở. - Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở.. - Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai thì các giao dịch về đất ở nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã.. - Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Nhu cầu thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần được hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở . - Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất . - Quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây:. - Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản chủ yếu được quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long. - Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các thủ tục theo quy định của Nhà nước.. - Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) chưa có những quy định cụ thể chi tiết về việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất. - Đặc biệt là quy định về quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản cũng đã được hình thành.. - Việc sở hữu về bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ) rồi mới có quyền sử dụng trong sổ. - Quy định về giao dịch liên quan đến bất động sản của Nhà nước ta từ 1945 đến 2003. - Điều 31 Pháp lệnh đã quy định: "Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. - Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. - Đất có nhà ở không phải đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. - Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.". - Thủ tục mua bán nhà đất tại thời điểm này bắt đầu được quy định khá rõ ràng. - Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.. - Đến Luật đất đai năm 1993 thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định: ". - Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương".. - Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất đô ̣ng sản. - Chúng ta có thể thấy, các quy định nêu trên đều không phân biệt nhiều về thủ tục mua bán các loại bất động sản, đặc biệt là nhà và đất.. - THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. - VÀ THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. - Thực trạng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Sự phân biệt trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có thể thấy do yếu tố chủ quan, tính thiếu nhất quán trong trong quan điểm lập pháp dẫn đến tính thiếu thống nhất trong hệ thống các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.. - Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Tại điều 127 Luật đất đai năm 2003 thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:. - Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước. - trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.. - Tuy nhiên, quy định thiếu thống nhất về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch và ngay chính cả các cơ quan làm thủ tục.. - Hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện ( tại đô thị) và Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nông thôn). - Trong khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại thực hiện công chứng, chứng thực tại Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã đã gây sự không thống nhất trong quá trình giao dịch của các bên.. - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là sau khi được công chứng hoặc chứng thực còn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký sẽ phát sinh nhiều vấn đề và có thể dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng nếu tài sản là cả đất và nhà.. - Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và những vấn đề đặt ra. - Tại rất nhiều địa phương, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng quy định của Bộ luật dân sự và Luật nhà ở là rất hạn chế. - Theo quy định của 2 văn bản này thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. - Đối với vấn đề đất đai, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các cơ quan chức năng như Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã… triển khai thực hiện. - Tuy nhiên, cũng giống như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn chưa thực sự đi vào nề nếp và tiềm ẩn nhiều vấn đề tranh chấp do thực hiện không đúng theo quy định cuả pháp luật.. - Việc định giá rất quan trọng khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì nó liên quan đến nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí của các bên tham gia giao dịch.. - Một số vấn đề phát sinh khác trong mối liên quan giữa đất đai và nhà ở như vấn đề xử lý quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà khi phát sinh việc thực hiện nghĩa vụ với một trong hai quyền đó:. - Thực hiện quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các địa phương là thiếu thống nhất.. - Thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các cơ quan khác nhau gây sự khôgn thuận tiện cho người dân.. - Yêu cầu về giấy tờ gây khó khăn cho người dân khi việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa được triển khai đồng bộ. - hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật";. - Những yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.. - GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. - Việc xuất trình các giấy tờ cần được quy định thông thoáng hơn, cho đến hiện nay, khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn chưa được triển khai đồng bộ thì việc xuất trình giấy tờ của người dân chỉ cần những những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng.. - Thực hiện cơ chế một cửa đối với thủ tục mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;. - Phòng Công chứng chính là cơ quan đầu tiên cho thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và là đầu mối quản lý, cung cấp thông tin về lịch sử giao dịch các bất động sản, không chỉ trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng mà còn cả trong lĩnh vực thế chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuê.... - Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Để mua có điều kiện chuộc lại cần quy định rõ hơn về vấn đề sang tên, quyền sử dụng của người mua.... - Quy định về nhà ở và đất ở nói chung và quy định về hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở nói riêng cần phải phù hợp với sự phát triển của xã hội và nền kinh tế của đất nước cũng như yêu cầu của quá trình hội nhập. - Để tạo điều kiện cho sự phát triển các giao dịch dân sự, thương mại, thực hiện tốt hoạt động cải cách thủ tục hành chính và góp phần cho sự phát triển ổn định thì việc đổi mới và thống nhất những quy định trong các thủ tục hoàn thành hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất ở và nhà ở là rất cần thiết vì đây chính là một trong những giao dịch phát triển mạnh hiện nay.. - Những văn bản này thời gian qua đã góp phần quan trọng trong định hướng phát triển thị trường bất động sản và tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch liên quan đến bất động sản, tăng cường việc thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng.. - Tuy nhiên, cùng sự phát triển nhanh chóng của xã hội và nền kinh tế, đặc biệt là yêu cầu bức thiết của thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế thì việc tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản mà đặc biệt là mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để tạo thuận lợi nhất cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp khi thực hiện các quyền của mình, đồng thời cũng là yếu tố tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển là một yêu cầu rất cần thiết.. - Việc thống nhất quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quản lý nhà nước trong lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp này.. - Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Hà Nội.