- THùC THI PH¸P LUËT CHO VAY. - ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI. - Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ. - bất động sản. - Khái niệm, đặc điểm của bất động sản. - Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại. - ngân hàng thương mại. - Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined.. - Những vấn đề cơ bản về thực thi pháp luật về cho vay đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại. - Quy định về chủ thể và điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Quy định về hình thức pháp lý của quan hệ cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Quy định về phương thức cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Quy định về lãi suất cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Quy định về thời hạn cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG. - Hệ thống văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay tại Ngân hàng. - Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng. - Hồ sơ xét duyệt cho vay. - Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân. - Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản. - Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - Những ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất. - động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt NamError! Bookmark not defined.. - Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG. - Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản. - Hoàn thiện các quy định đánh giá năng lực tài chính của khách hàng khi vay vốn đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - Hoàn thiện các quy định về quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản. - Hạn chế tình trạng chênh lệch giữa kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất động sản và kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng tại ngân hàng. - Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - BĐS Bất động sản. - Doanh Nghiệp Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản. - ĐS Động sản. - Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 do Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014. - Quy Chế Cho Vay. - Quy chế cho vay tại Agribank. - Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN. - Một trong những hoạt động quan trọng của tín dụng ngân hàng đó là cho vay đầu tư. - Nếu căn cứ theo lĩnh vực đầu tư thì hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho vay đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực tài chính – tiền tệ … và cho vay đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.. - Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. - Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động… thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. - Có thể nói thị trường bất động sản là một trong những thị trường giao dịch quan trọng của nền kinh tế. - Thời kỳ này, tín dụng ngân hàng có thanh khoản cao, nguồn tiền được các ngân hàng giải ngân nhanh chóng phục vụ cho các hoạt động đầu tư bất động sản, khả năng thu hồi vốn và lãi cho vay của ngân hàng cũng rất cao. - Tuy nhiên, khi nền kinh tế rơi vào cuộc khủng hoảng suy thoái toàn cầu thì thị trường bất động sản cũng bị “đóng băng”. - Sự khó khăn của thị trường bất động sản được đánh dấu bằng việc các ngân hàng xiết chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất động sản và việc giải ngân nguồn vốn đầu tư cũng “dè dặt” hơn. - Vậy nên, việc nghiên cứu về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng vẫn còn nguyên tính thời sự và giá trị của nó.. - Hiện nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là ngân hàng thương mại duy nhất do Nhà nước làm chủ sở hữu, vì vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng này nói chung bên cạnh sự quản lý, điều hành của bộ máy lãnh đạo nội bộ còn có sự tham gia điều chỉnh, điều tiết hoạt động của Nhà nước trong từng thời kỳ. - Chính vì vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là một vấn đề rất đáng được lưu tâm.. - Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” là đề tài luận văn tốt nghiệp.. - Xuất phát từ góc độ pháp luật, luận văn phân tích, đánh giá, bình luận về quy định pháp luật hiện hành đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong mối. - Để làm được điều này, luận văn tập trung nghiên cứu, khái quát hệ thống các vấn đề lý luận về cho vay nói chung và đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng của pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, từ đó, phân tích các nhân tố nội hàm của hoạt động này cũng như các yếu tố tác động làm thay đổi các nhân tố của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.. - Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã nêu ra, luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm cũng như các bất cập, hạn chế trong việc thực thi đó. - Đồng thời, đưa ra những kiến nghị, giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.. - Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật Việt Nam hiện hành về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, cũng như việc áp dụng các quy định pháp luật đó để ban hành ra các văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay này trong nội bộ của của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những đặc điểm của ngân hàng này trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản cũng như những mặt tích cực và những mặt còn thiếu sót của pháp luật khi áp dụng vào thực tế. - Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản được tìm hiểu xuất phát từ những vấn đề cơ bản nhất về khái niệm bất động sản theo pháp luật của một số nước trên thế giới và của Việt Nam, những quy định của pháp luật Việt Nam cũng như quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật đó để có thể đánh giá được tính chặt chẽ, hợp lý và phù hợp với thực tiễn của pháp luật. - Bên cạnh đó, các kiến nghị của Luận văn nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản được đưa ra trên cơ sở đánh giá các kết quả đạt được cũng như các bất cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật cả về mặt xây dựng, hoàn thiện pháp luật, các quy định cho vay trong nội bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và cả thực tiễn thực thi các quy định này.. - Việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay đầu tư bất động sản luôn là lĩnh vực nghiên cứu được nhiều học giả trong và ngoài nước quan tâm, theo đó, có thể kể đến các nghiên cứu như: T.S Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb.. - Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài chính – tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ”. - “Thị trường bất động sản của Việt Nam – Thực trạng và giải pháp”. - Thanh Hải (2005), “Phá “tảng băng” thị trường bất động sản”;. - Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản”…. - Bên cạnh đó, bất động sản lại là một thị trường luôn có nét đặc trưng riêng ở từng thời kì, một mặt hoạt động đầu tư bất động sản tác động tới nền kinh tế, mặt khác nó lại bị những biến động của nền kinh tế tác động ngược trở lại. - Việc đánh giá tác động của pháp luật hiện hành và quy định của một ngân hàng thương mại cụ thể đối với hoạt động cho vay đầu tư bất. - động sản vẫn là một đề tài tương đối mới. - Do đó, việc lựa chọn đề tài “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp cao học luật có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn.. - Thông qua việc nghiên cứu về đề tài này, tác giả hệ thống hóa được những lý luận về cho vay đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - Ngoài ra, luận văn còn chỉ ra những ưu điểm và vướng mắc còn tồn tại trong việc thực thi pháp luật đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các quy định cho vay nội bộ của ngân hàng này nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.. - Những quan điểm, đề xuất trong luận văn phần nào sẽ giúp ích cho các ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nói riêng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.. - Luận văn nghiên cứu và xây dựng hệ thống lý luận pháp luật về bất động sản cũng như hoạt động cho vay đầu tư bất động sản giữa đối tượng cho vay và đối tượng đi vay thông qua hoạt động cho vay tín dụng đầu tư của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - để từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm trong việc quản lý, thẩm định và phê duyệt khoản vay v.v… đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.. - Luận văn nghiên cứu quan niệm của các nước trên thế giới cũng như của Việt Nam về bất động sản để qua đó, thấy được sự thống nhất về cách hiểu của các quốc gia đối với loại tài sản này. - của pháp luật Việt Nam và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam để nêu bật những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản, đồng thời chỉ ra những bất cập cần tiếp tục hoàn thiện trong gian tới.. - Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu đạt được từ việc phân tích thực trạng thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam, luận văn nghiên cứu và đề xuất cơ sở, phương hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động đặc thù này và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị cụ thể để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng và ở các tổ chức tín dụng khác nói chung.. - Để triển khai các nội dung trong khuôn khổ nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, từ đó đưa tới cho người đọc cái nhìn tổng quát nhất về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. - Đồng thời, phương pháp phân tích còn chỉ ưu điểm và hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. - Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại. - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay. - đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.. - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN. - Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản. - Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 1.1.1.1. - Khái niệm bất động sản. - Đất đai và nhà ở bản chất là bất động sản. - Cối xay gió, cối xay nước mà gắn liền và là một phần không tách rời của nhà cửa về bản chất cũng là bất động sản. - Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. - Bộ luật Dân sự của Nhật Bản (bản đã được dịch song ngữ Nhật – Anh) chia tài sản thành động sản (Movables) và bất động sản (Real Estate). - Theo đó, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định rằng: “Đất đai và bất kỳ những vật không tách rời của đất đai đều được coi là bất động sản. - 2) Bất kỳ vật nào mà không phải là bất động sản thì được coi là động sản…” [42]. - Theo đó, Điều 130 quy định rằng: “Bất động sản (những tài sản không di chuyển được) được coi là mảnh đất, mỏ khoáng sản trong lòng mảnh đất đó, các sinh vật dưới nước thuộc mảnh đất đó và tất cả những vật khác mà gắn liền với mảnh đất đó v.v. - Ngoài ra, tác giả MC Kenzie and Betts trong quyển “Essentials of real estate economic” có viết: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tòa nhà. - Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản (Ví dụ Bộ luật Dân sự của Pháp);. - Coi mảnh đất và những tài sản có liên quan tới mảnh đất đó là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự của Nga);. - Coi đất đai và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự Nhật Bản).. - Bất động sản là các tài sản bao gồm:. - Cụ thể BĐS là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.. - Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học – Kỹ thuật Hà Nội, Hà Nội.. - Hội đồng phối hợp phổ biến giáo dục pháp luật Trung Ương (2013), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (5), Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2010), Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản mười tháng đầu năm 2010, www.sbv.gov.vn.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Văn bản số 3529/NHNNo-KHDN về cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo Đề án tái cơ cấu Agribank, Hà Nội.. - Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Hà Nội.