- TIẾP CẬN CHƯƠNG TRÌNH CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI: NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM Ở CẦN THƠ. - Chương trình cho vay, nhà ở xã hội, số tiền vay, tiếp cận vay vốn. - Tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội được người dân đặc biệt quan tâm nhưng có ít nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam. - Bài viết này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và lượng vốn vay từ chương trình cho vay mua nhà ở xã hội ở thành phố Cần Thơ. - Kết quả ước lượng từ mô hình Heckman cho thấy các yếu tố như: hôn nhân, trình độ học vấn, thu nhập, số người phụ thuộc, vay không chính thức có ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp. - Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền vay mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp bao gồm: tuổi, giới tính, hôn nhân, thu nhập, tỷ lệ vốn tự có, diện tích xây dựng. - Kết quả còn cho thấy khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp có tương quan thuận với số tiền vay. - Do vậy, các giải pháp huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước cho người thu nhập thấp vay vốn với thời gian dài, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng và mua nhà ở xã hội cần thực hiện để hiện thực hóa chương trình cho vay mua nhà ở xã hội tại thành phố Cần Thơ.. - Tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội: Nghiên cứu thực nghiệm ở Cần Thơ. - nhiều người có nhu cầu và đã quyết định vay nguồn vốn này để mua nhà ở xã hội nhưng không vay được.. - Vậy nguyên nhân do đâu? Các nhân tố nào ảnh hưởng làm cho người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc vay nguồn vốn này để mua nhà ở xã hội?. - Bài viết này nhằm phân tích thực trạng tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội của người dân có thu nhập thấp trên địa bàn TP. - Trong đó, khả năng tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội và số tiền được vay được phân tích bằng mô hình Heckman hai bước. - Trên cơ sở đó, một số khuyến nghị được đề xuất nhằm giúp những người có thu nhập thấp cải thiện được khả năng tiếp cận vốn vay để mua nhà ở, tạo được chốn an cư ổn định.. - Chương trình cho vay nhà ở xã hội được xây dựng khá lâu ở các nước phát triển ở Mỹ, Châu Âu và Trung Quốc. - Tuy nhiên, chương trình nhà ở xã hội chỉ mới xuất hiện ở Việt Nam trong thời gian gần đây. - Nghiên cứu khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội ở Quảng Châu, Ho and Kwong (2002) cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà ở thương mại tại Quảng Châu bao gồm tuổi của chủ hộ, giới tính, trình độ học vấn, nghề nghiệp, tổng thu nhập, số người phụ thuộc trong gia đình. - Trong đó, tuổi, giới tính, trình độ học vấn, tổng thu nhập của hộ có tác động cùng chiều với biến phụ thuộc, các yếu tố nghề nghiệp, số người phụ thuộc có tương quan nghịch với khả năng tiếp cận vốn mua nhà ở xã hội. - Trong đó, tuổi, đảng viên, thời gian làm việc, chăm sóc sức khỏe, ngạch công việc, tổng thu nhập của hộ gia đình, tài sản thế chấp có tác động cùng chiều với khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội.. - (2014) sử dụng mô hình Logit để xác định khả năng tiếp cận vốn vay các tổ chức tài chính của người thu nhập thấp để mua nhà ở tại đô thị Trung Quốc. - Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ học vấn, thu nhập và thời gian làm việc có tương quan đến khả năng vay vốn từ chương trình vay Quỹ tiết kiệm để mua nhà ở xã hội.. - Kết quả nghiên cứu còn cho thấy nhu cầu nhà ở của công nhân lớn và công nhân lại rất có nhu cầu vay ngân hàng để mua nhà ở. - Tuy nhiên, các nghiên cứu trên chỉ dừng lại mô tả thực trạng nhu cầu về nhà ở của công nhân, các nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở chưa được phân tích làm rõ.. - Dù cơ chế đã có nhưng các ngân hàng thương mại hiện đang rất ngại cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà ở giá rẻ. - Tóm lại, các nghiên cứu thực nghiệm ngoài nước và trong nước đã chỉ ra các yếu tố có ảnh hưởng có thể làm nền tảng để thực hiện nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội. - Bên cạnh đó, các yếu tố này có khả năng ảnh hưởng đến số tiền được vay để mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp. - Vì vậy, để giải quyết hiện tượng sai lệch do chọn mẫu, nghiên cứu này sử dụng phương pháp ước lượng Heckman (1979) hai bước để ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình vay mua nhà ở xã hội và khả năng tiếp cập chương trình vay vốn được sử dụng để điều chỉnh khi ước lượng số tiền cho vay.. - Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay để mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp, mô hình Probit được sử dụng có dạng như sau:. - Do khả năng tiếp cận vốn vay không quan sát được, chúng ta chỉ quan sát được kết quả vay vốn của người mua nhà có thu nhập thấp, do vậy mô hình (1) được viết lại như sau:. - Để xác định xác suất được vay vốn mua nhà ở xã hội, mô hình (1 và 2) được viết lại một cách tổng quát theo Cameron and Trivedi (2005) có dạng:. - Mô hình probit được sử dụng để ước lượng xác suất vay vốn mua nhà của người có thu nhập thấp (p i ) dựa vào giả định u i có phân phối chuẩn và hàm mật độ xác suất tích lũy (cdf) đối xứng qua 0. - Gọi v* là nhu cầu vay vốn mua nhà ở xã hội, phương trình nhu cầu vay vốn được viết dưới dạng:. - Trong đó, các hệ số ở (8.1) được định nghĩa ở mô hình probit và biến phụ thuộc v* là nhu cầu vay vốn của người có thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội tại TP. - Hệ số được gọi là Mill ratio được xác định dựa vào thông tin khả năng vay được vốn mua nhà ở xã hội để cải thiện giá trị ước lượng của các thông số trong mô hình số tiền vay.. - Như vậy, mô hình Heckman (1979) không chỉ đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình vay vốn mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp mà còn đánh giá được các nhân tố ảnh hưởng đến số tiền được vay. - Số liệu được thu thập dựa vào danh sách những người thu nhập thấp có tham gia vào chương trình vay vốn để mua nhà ở xã hội ở TP. - Cần Thơ, tổng số hồ sơ được vay vốn với mục đích để mua nhà ở xã hội được duyệt là 471 hồ sơ trên toàn địa bàn TP. - Trong khi đó, số lượng người đăng ký mua nhà ở xã hội trên địa bàn là rất lớn. - Để có được thông tin từ người vay vốn và không vay được vốn từ chương trình cho vay mua nhà ở xã hội, mẫu điều tra được xác định gồm 2 nhóm: nhóm 1 là. - những người vay được vốn từ chương trình để mua nhà ở xã hội, và nhóm 2 là những người không vay được vốn từ chương trình để mua nhà ở xã hội mặc dù họ có hồ sơ xin vay vốn. - Bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp 120 người vay được vốn từ chương trình để mua nhà ở xã hội và 80 người không vay được vốn từ chương trình để mua nhà ở xã hội được sử dụng để thu thập thông tin.. - 4.1 Đặc điểm người tham gia vay vốn mua nhà ở xã hội. - Bảng 1 trình bày một số thông tin cơ bản về đặc điểm cá nhân của người thu nhập thấp vay được vốn và không vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại TP. - Với độ tuổi trung bình như vậy là không quá cao, phù hợp với việc vay dài hạn để mua nhà ở xã hội vì thời gian làm việc đến ngày nghỉ hưu vẫn còn dài.. - Người thu nhập thấp có mức thu nhập trung bình khoảng 7,802 triệu đồng/tháng, đây là mức thu nhập thấp so với quy định người thu nhập thấp được phép mua nhà ở xã hội có mức thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (nhỏ hơn 9 triệu đồng). - Kết quả này cho thấy rằng, ngoài những người có mức thu nhập tương đối cao vẫn còn có những người có mức thu nhập khá thấp nên khó mà vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội do không đảm bảo khả năng trả nợ. - Kết quả cho thấy những người tham gia vay vốn mua nhà ở xã hội đều có việc làm ổn định.. - Kết quả khảo sát cũng cho thấy, những người tham gia vay vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội thì số tiền được vay nhiều nhất là 525 triệu đồng, số tiền vay trung bình là 234,7 triệu đồng.. - Điều này có nghĩa là, người làm trong khu vực tư nhân hay nhà nước đều có thể vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội nếu như họ đáp ứng được điều kiện cho vay của ngân hàng. - 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình vay vốn mua nhà ở xã hội. - Bảng 2 trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Thu nhập (thunhap) 0,477. - Mô hình Probit được sử dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Với giả thuyết các yếu tố khác không đổi, ảnh hưởng của từng biến đến các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Biến trình độ học vấn (tdhv) có ý nghĩa ở mức 5%, hệ số dương của trình độ học vấn cho thấy yếu tố này có mối tương quan thuận với khả năng vay vốn ngân hàng mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - vấn cao hơn thì khả năng vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội cao hơn 38,3 điểm phần trăm so với những người có trình độ học vấn thấp hơn.. - (2014) với kết luận rằng trình độ học vấn có tác động cùng chiều với khả năng vay vốn để mua nhà ở của người có thu nhập thấp tại TP. - Lý do là người có trình độ học vấn cao gắn với khả năng đảm bảo trả nợ vay cao hơn, do đó các tổ chức tín dụng thường đánh giá cao trình độ học vấn của người vay mua nhà ở xã hội. - Cần Thơ, trình độ học vấn là yếu tố cũng được ngân hàng quan tâm vì những người có trình độ học vấn cao hơn đa phần thì việc làm và thu nhập tốt hơn nên được ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ vay tốt hơn, do đó dễ dàng vay được vốn ngân hàng hơn so với người có trình độ học vấn thấp hơn để mua nhà ở xã hội.. - Tương tự, tình trạng hôn nhân (hnhan) của người được phỏng vấn tương quan thuận với khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại TP.. - đã có gia đình có khả năng vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội cao hơn 28,7 điểm phần trăm so với những người chưa có gia đình. - (2014) cho rằng những người thu nhập thấp đã có gia đình thì khả năng vay được vốn từ các tổ chức tài chính để mua nhà ở cao hơn so với những người độc thân do tài sản tích lũy được nhiều hơn. - Thực tế trong mẫu khảo sát cho thấy rằng số lượng người thu nhập thấp đã có gia đình vay được vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại TP. - Điều này ngụ ý rằng, những người đã có gia đình dễ dàng tiếp cận được vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội so với những người chưa có gia đình bởi lẽ ràng buộc gia đình do áp lực ghép cặp (peer monitoring) gắn với cam kết trả nợ tốt hơn ràng buộc cá nhân.. - Thu nhập (thunhap) của người được phỏng vấn có mối quan hệ cùng chiều với khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Hệ số tác động biên của thu nhập là 0,136 chỉ ra rằng khi thu nhập tăng thêm 1 triệu đồng thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tăng thêm 13,6 điểm phần trăm. - (2014) chỉ ra rằng yếu tố thu nhập tương quan thuận với khả năng vay vốn từ các tổ chức tài chính để mua nhà ở của người thu nhập thấp tại tỉnh Liêu Ninh của Trung Quốc. - Hệ số âm của số người phụ thuộc và có ý nghĩa ở mức 1% cho thấy yếu tố số người phụ thuộc có mối tương quan nghịch chiều với khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP.. - Hệ số tác động biên của số người phụ thuộc là -0,417 ngụ ý rằng hộ gia đình có số người phụ thuộc nhiều hơn thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội thấp hơn 41,7 điểm phần trăm so với hộ gia đình có ít số người phụ thuộc hơn. - Như vậy, những hộ gia đình có số người phụ thuộc nhiều hơn thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội thấp hơn so với những hộ gia đình có số người phụ thuộc ít hơn. - Vay không chính thức (vkct) tương quan nghịch với khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Hệ số tác động biên của vay không chính thức là -0,612 nghĩa là những người tham gia chương trình tín dụng nhà ở xã hội được phỏng vấn đã có vay vốn từ nguồn phi chính thức thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của họ thấp hơn 61,2 điểm phần trăm so với những người không có vay vốn từ nguồn phi chính thức khi xin vay vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội.. - 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền vay mua nhà ở xã hội. - Mô hình Heckman 2 bước được sử dụng để để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình vay mua nhà và số tiền được vay mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Điều này có nghĩa là khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp và số tiền được vay có mối tương quan thuận. - Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận chương trình cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại TP. - Thu nhập (thunhap) 0,0340. - Thu nhập (thunhap) 0,4769. - Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền vay để mua nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại TP.. - Tuổi (tuoi) của người thu nhập thấp tương quan thuận với số tiền vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại TP. - Điều này chỉ ra rằng tuổi bình quân của người đi vay cao thì số tiền vay vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội tăng thêm. - Giới tính (gt) của người thu nhập thấp có mối quan hệ nghịch với lượng vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại TP. - Kết quả cho thấy yếu tố hôn nhân tương quan thuận với số tiền vay từ ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Kết quả này cho thấy những người thu nhập thấp đã lập gia đình thì số tiền họ vay được từ ngân hàng để mua nhà ở xã hội nhiều hơn so với những người độc thân bởi vì những người. - Thu nhập của người được phỏng vấn tương quan thuận với số tiền vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của họ tại TP. - Tỷ lệ vốn tự có tương quan nghịch với số tiền vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Hay nói cách khác, người thu nhập thấp tham gia vay vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội, nếu số tiền tự có của họ càng nhiều thì số tiền họ vay được từ ngân hàng để mua nhà ở xã hội càng ít.. - Như vậy, diện tích xây dựng của căn nhà ở xã hội càng lớn thì số tiền vay của người thu nhập thấp nhận được càng nhiều do giá trị căn nhà ở xã hội càng cao.. - 5 KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH Thực trạng chương trình cho vay mua nhà ở xã hội của ngân hàng trên địa bàn TP. - Cần Thơ giai đoạn 2014-2016 cho thấy nhu cầu mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp là rất lớn. - Mặc dù vậy, chương trình cho người thu nhập thấp vay vốn để mua nhà ở xã hội tính đến thời điểm 2016 chỉ có 471 người vay được vốn. - Như vậy, số người được vay vốn mua nhà ở xã hội thì ít còn những người không vay được vốn để mua nhà thì nhiều mặc dù họ có xin vay. - Đây là vấn đề mà chính quyền địa phương cần quan tâm để có những chính sách, phương pháp phát triển nhà ở xã hội và giúp đỡ người thu nhập thấp dễ dàng vay được vốn hơn để mua nhà ở xã hội, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng nhiều hơn nữa.. - Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP.. - Còn các yếu tố khác như: tuổi, giới tính, thời gian làm việc, nghề nghiệp, thời gian định cư không ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP.. - Số tiền vay từ ngân hàng để mua nhà ở xã. - hội của người thu nhập thấp tại TP. - Còn các yếu tố khác: Tuổi bình phương, trình độ học vấn, thời gian làm việc, số người phụ thuộc không ảnh hưởng đến số tiền vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại TP. - Đặc biệt, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp có tác động dương đến số tiền vay. - Nếu bỏ qua hiệu ứng tác động này thì có thể bỏ sót yếu tố quan trọng giúp giải thích số tiền được vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp.. - Để tăng khả năng tiếp cận vay vốn mua nhà ở xã hội, nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội cần được huy động không chỉ từ nguồn vốn trong nước mà còn tranh thủ nguồn vốn ngoài nước với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay vốn dài nhằm giảm áp lực trả nợ cho người có thu nhập thấp