Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ

- XÁC ĐỊNH NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ.
- Giá đất, định giá đất, xác định yếu tố, yếu tố ảnh hưởng.
- Nghiên cứu được thực hiện với mục đích xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ trên cơ sở ứng dụng mô hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) và mô hình hồi quy tuyến tính đa biến.
- Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 61,0% sự biến động của giá đất bị ảnh hưởng bởi các nhóm yếu tố đưa vào mô hình nghiên cứu, còn lại 39,0% sự biến động của giá đất là do các yếu tố khác..
- Kết quả nghiên cứu có 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến giá đất tại thành phố Cần Thơ gồm: nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố khác, nhóm nhân tố kinh tế , nhóm nhân tố hạ tầng, nhóm nhân tố pháp lý, chính sách Nhà nước , nhóm nhân tố xã hội .
- Trong đó nhóm nhân tố tự nhiên được xác định là có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất với sự đóng góp 12,86%, nhóm nhân tố xã hội được xác định là ít ảnh hưởng đến giá đất nhất với sự đóng góp 6,45.
- Đô thị hóa làm cho nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình phục vụ xã hội, công trình nhà ở, trung tâm thương mại ngày càng tăng lên nhưng quỹ đất thì có hạn, điều này vô hình chung đẩy giá đất ngày càng tăng cao.
- Bên cạnh đó là tình trạng đầu cơ đất đai, môi giới vì lợi ích cá nhân đã đưa các thông tin ảo để đẩy giá đất ngày càng lên cao.
- Theo Vu and Kawashima (2018), giá đất đai tại các thành phố lớn Việt nam đều ngang bằng với giá đất tại khu dân cư ở một số địa điểm ở trung tâm của Tokyo, mặc dù thủ đô Nhật Bản và Việt Nam có khoảng cách lớn.
- Vấn đề đặt ra là làm sao để có thể xác định được chính xác giá đất theo đúng với giá trị của nó.
- Thật sự điều này khó có thể thực hiện do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không giống các hàng hóa khác ở chỗ đất đai là có hạn, giá trị của đất đai không giống nhau do giá trị đất đai bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau..
- Việc nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được nhiều nhà nghiên cứu thực hiện từ rất lâu.
- Đa số các kết quả nghiên cứu cho kết quả yếu tố vị trí và diện tích là hai yếu tố có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá đất (Northcraft and Small, 1979, Reynolds et al.,1978).
- (2017) chỉ ra có 4 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên là nhóm yếu tố xã.
- hội, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố khu vực và nhóm các yếu tố riêng biệt..
- Bên cạnh đó, giá đất trên địa bàn cũng tăng tỷ lệ thuận với sự phát triển của thành phố và có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường, có khu vực khoảng cách này chênh lệch đến 7 – 8 lần.
- Mục đích của nghiên cứu này là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cần Thơ trên cơ sở ứng dụng mô hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) và áp dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến..
- Tất cả các nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố khác, nhóm nhân tố kinh tế, nhóm nhân tố hạ tầng, nhóm nhân tố pháp lý, chính sách Nhà nước, nhóm nhân tố xã hội được giả định có ảnh hưởng tích cực đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ..
- Mô hình nghiên cứu.
- Phương pháp tài liệu thống kê, báo cáo, và giá đất của thành phố Cần Thơ được thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi.
- Cỡ mẫu được xác định dựa trên các yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá và phân tích Hồi quy (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
- Tuy nhiên, dựa trên số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ, nghiên cứu đã tiến hành điều tra 328 người tham gia (90 cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý đất đai, 81 nhân viên ngân hàng, công chứng viên, 23 công nhân, nông dân, 11 cán bộ hưu trí, 01 học sinh, sinh viên và 122 khác (môi giới, nhân viên văn phòng)) được thực hiện từ tháng 6/2019 đến tháng 12/2019 để thu thập các số liệu về thực trạng giá đất giao dịch trên thị trường để phục vụ nghiên cứu của đề tài.
- Thang đo Likert 5 cấp từ 1 đến 5 được sử dụng để thiết kế bảng câu hỏi về đo lường ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng giá đất, trong đó 5 = Rất đồng ý, 4 = Đồng ý, 3 = Trung hòa (Phân vân), 2 = Không đồng ý và 5 = Rất không đồng ý) (Likert, 1932).
- (2006) cho rằng để sử dụng phân tích nhân tố khám phá EFA, kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và tỷ lệ quan sát/ biến đo lường là 5:1.
- Tương tự cỡ mẫu được xác định dựa trên các yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá và phân tích hồi quy (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005), tức là số quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến quan sát trong phân tích nhân tố thì số liệu mới có ý nghĩa.
- Phân tích yếu tố khám phá (EFA) được sử dụng để xác định mối quan hệ cơ bản giữa các biến đo lường (Norris et al., 2010), kiểm định giá trị thang đo, thực hiện sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha và loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy.
- Trị số KMO lớn có ý nghĩa phân tích yếu tố là thích hợp..
- 0,05) để đảm bảo các yếu tố có mối tương quan với nhau trong tổng thể..
- 1 để đảm bảo các nhóm yếu tố có sự khác biệt..
- Để tiến hành phân tích nhân tố khám phá, trước hết là kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua kiểm định Cronbach’s Alpha (Cronbach, 1951).
- Xây dựng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cần Thơ.
- Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: nhóm yếu tố khu vực (vị trí, hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch), yếu tố xã hội (an ninh và tỷ lệ tội phạm, tâm lý, tinh thần, thị hiếu, đô thị hóa, mật độ dân số, đầu cơ), các yếu tố kinh tế (tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập và chi tiêu, biến động giá cả, lãi suất ngân hàng, dự trữ, đầu tư), nhóm yếu tố riêng lẻ (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất, hình dạng đất, độ dốc, giới hạn quy hoạch đô thị), yếu tố pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất.
- các yếu tố quốc tế (kinh tế thế giới, chính trị thế giới), các yếu tố liên quan đến thị trường (cung cầu, quan hệ cung cầu), các yếu tố nhà nước và luật pháp (chính sách tài chính, tín dụng, chính sách thuế, chính sách đầu tư, chính sách đất đai) (Hồ Thị Lam Trà, 2005, Phan Thị Thanh Huyền và ctv.
- Trên cơ sở đó nghiên cứu đã kế thừa đồng thời có bổ sung và điều chỉnh một số nhóm biến như nhóm yếu tố khác bao gồm (yếu tố phong thủy, yếu tố môi giới, yếu tố đầu cơ đất đai) được các chuyên gia cho rằng phù hợp với đặc trưng của thành phố Cần Thơ.
- Sáu nhân tố độc lập với 32 biến quan sát được chọn lựa để nghiên cứu.
- Đây là những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến giá đất ở Cần Thơ hiện nay (Bảng 1).
- Các yếu tố này có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng..
- Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Cần Thơ.
- Nhóm yếu tố Ký hiệu Diễn giải các yếu tố thuộc tính.
- Nhóm yếu tố khác.
- Kiểm tra độ tin cậy Cronbach’s alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA.
- Kiểm tra độ tin cậy Cronbach’s alpha Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha có 6 nhóm yếu tố và 28 biến quan sát thỏa điều kiện, phù hợp với hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng và có hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation) lớn hơn 0,3 (Nunnally and Bernstein., 1994.
- Bảng 2 cho thấy có 6 nhóm yếu tố và chỉ còn 28 biến quan sát thỏa điều kiện vì hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng và có hệ số.
- Trong quá trình kiểm tra, có 4 yếu tố không phù hợp đó là Khoảng cách đến trung tâm (trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, nơi làm việc, bệnh viện, trường học), Thu nhập bình quân của người dân, Loại đường (đất, đan, nhựa) và Tình trạng ngập do có hệ số tương quan tổng lần lượt là lt.
- Nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN) 0,863.
- Nhóm biến yếu tố kinh tế (KT) 0,856.
- Nhóm biến yếu tố xã hội (XH) 0,838.
- Nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT) 0,746.
- Nhóm yếu tố pháp lý, chính sách Nhà nước (PLCS) 0,879.
- Nhóm Yếu tố khác 0,792.
- Phân tích nhân tố khám phá EFA Bảng 3 và Bảng 4 liệt kê các giá trị riêng được kết hợp với mỗi hệ số tuyến tính trước khi trích xuất, sau khi trích xuất và sau khi xoay nhân tố.
- Kết quả phân tích thể hiện trong Bảng 3 và Bảng 4 cho thấy các thông số đều thỏa mãn điều kiện trong phân tích yếu tố khám phá EFA với: KMO nằm trong đoạn 0,5.
- Hệ số Eigenvalue có 6 nhóm yếu tố có giá trị Eigenvalue.
- Tổng phương sai giải thích của 6 nhóm yếu tố bằng 64,21% >.
- Bảng 4 cho thấy yếu tố đầu tiên chiếm lượng phương sai chung lớn nhất.
- Mỗi yếu tố tiếp theo giải thích một phần của phương sai còn lại cho đến khi đạt đến một điểm mà các yếu tố đó không còn đóng góp vào mô hình.
- Tại thời điểm này, những yếu tố có giá trị Eigenvalue >1 thể hiện sự cần thiết để mô tả các kích thước cơ bản của dữ liệu..
- Trong nghiên cứu này, yếu tố thứ 6, với phương sai được giải thích là 6,174 và Eigenvalues là 1,667..
- Còn lại tất cả các yếu tố có Giá trị Eigenvalue <.
- Do đó, chỉ có 6 yếu tố (1-6) đóng góp vào mô hình..
- Tổng phương sai giải thích của các nhân tố ảnh hưởng giá đất Thành.
- Giá trị Eigenvalue Tổng bình phương của hệ số tải nhân tố được trích.
- Tổng bình phương của hệ số tải nhân tố xoay Tổng % Phương.
- Ma trận nhân tố xoay Thành phần.
- Do đó, tất cả các Tải yếu tố chuẩn hóa trong mô hình là đáng tin cậy.
- Điều này có nghĩa là khả năng mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất tại thành phố Cần Thơ.
- Chỉ có yếu tố KT4 vừa có hệ số tải là 0,402 và 0,679 cần loại bỏ ra khỏi nghiên cứu nhầm tránh những sai số không đáng có.
- Do đó, nghiên cứu có 6 nhóm yếu tố biến độc lập với 27 thành phần quan sát phù hợp trong phân tích..
- Kết quả phân tích yếu tố khám phá biến phụ thuộc (GD1, GD2, GD3, GD4) cũng thỏa mãn điều kiện trong phân tích yếu tố khám phá (EFA): KMO nằm trong đoạn 0,5 <.
- 50%, Hệ số tải yếu tố đều lớn hơn 0,5.
- Trong phần này, phân tích hồi quy bội từng bước được tính toán ở mức có ý nghĩa (p = 0,05) để xem xét những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cần Thơ.
- Kết quả chạy mô hình hồi quy xác định hệ số R 2 hiệu chỉnh = 0,610 có nghĩa là mô hình có thể giải thích được 61% cho tổng thể về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn thành phố Cần Thơ.
- Hay nói cách khác 61,0 % sự biến động của giá đất ở có thể được giải thích bằng sự biến động của 6 nhóm biến độc lập, phần còn lại.
- (39,0%) được giải thích bởi các yếu tố khác ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên.
- Hệ số hồi quy được trình bày trong Bảng 8 cho thấy một tỷ lệ tương đối cao của sự thay đổi trong giá đất có thể được giải thích bởi các biến.
- Điều này cho thấy rằng tất cả các biến đều có tác động đáng kể đến giá đất và có mối liên hệ đáng kể giữa các biến độc lập và phụ thuộc.
- Như vậy nhóm biến yếu tố tự nhiên, nhóm biến yếu tố khác, nhóm biến yếu tố kinh tế, nhóm biến yếu tố hạ tầng, nhóm biến yếu tố pháp lý, chính sách Nhà nước, nhóm biến yếu tố xã hội tương quan có ý nghĩa với giá đất và độ tin cậy.
- Hệ số Beta chuẩn hóa của nhóm biến yếu tố tự nhiên có giá trị cao nhất (0,399), điều này ngụ ý rằng yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở tại thành phố Cần Thơ so với các yếu tố còn lại, đồng thời hệ số Beta chuẩn hóa của nhóm biến yếu tố xã hội có giá trị thấp nhất (0,200), ngụ ý yếu tố xã hội ít ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cần Thơ so với các yếu tố còn lại..
- Vị trí quan trọng của các yếu tố.
- Nhóm yếu tố Beta chuẩn hóa.
- Nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN .
- Nhóm yếu tố pháp lý, chính sách Nhà nước (PLCS .
- Nhóm biến yếu tố xã hội (XH .
- Nhóm biến yếu tố kinh tế (KT .
- Nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT .
- Nhóm Yếu tố khác (K .
- Từ hệ số beta chuẩn hóa, chúng ta có thể đổi thành tỷ lệ phần trăm, trong đó Nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN) đóng góp 12,86%, Nhóm Yếu tố khác (K) đóng góp 10,80%, Nhóm biến yếu tố kinh tế (KT) đóng góp 10,61%, Nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT) đóng góp 10,16.
- Nhóm yếu tố pháp lý, chính sách Nhà nước (PLCS) đóng góp 10,12% và Nhóm biến yếu tố xã hội (XH) đóng góp 6,45%..
- Kết quả nghiên cứu đã xác định được có 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
- Chúng bao gồm nhóm yếu tố tự nhiên, yếu tố khác, yếu tố kinh tế, yếu tố hạ tầng (HT), Nhóm yếu tố pháp lý, chính sách Nhà nước và yếu tố xã hội (XH), có mối quan hệ tích cực và đáng kể giữa các yếu tố này và giá đất.
- Kết quả phân tích của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 61,0% sự biến động của giá đất có thể được giải thích bởi sự biến động của 6 nhóm biến độc lập, trong khi phần còn lại (39,0%) được giải thích bởi các yếu tố khác ngoài mô hình.
- Tại thành phố Cần Thơ, nhóm nhân tố tự nhiên (Kích thước mặt tiền, Hình dạng thửa đất, Khoảng cách đến trục đường lớn, Chiều dài, Vị trí thửa đất, Diện tích thửa đất, Khoảng cách đến trung tâm (TTTM, TTHC, nơi làm việc, bệnh viện, trường học) có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với đóng góp 12,86%, đối với nhóm nhân tố xã hội (Mật độ dân số quanh thửa đất, Trình độ dân trí quanh thửa đất, Đô thị hóa, An ninh trật tự khu vực, Chất lượng cảnh quan, môi trường khu vực quanh thửa đất) lại ít ảnh hưởng đến giá đất với đóng góp 6,45%.
- so với các yếu tố còn lại.
- Tuy nhóm yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhưng cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.
- Vì thế việc xác định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường là một việc không đơn giãn, cần được thực hiện một cách khoa học và cần phải được tổng hợp nghiên cứu từ nhiều yếu tố, nhóm yếu tố khác nhau để có thể đưa ra được kết quả chính xác về giá đất.
- Bên cạnh đó để làm sao có thể giảm bớt sự xung đột về những mâu thuẫn trong vấn đề xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, làm sao có thể xóa bỏ hệ thống hai giá đất phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách của Nhà nước..
- Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.
- Giáo trình Định giá đất (trang 8-23).
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên