- TÀI LIỆU HỌC TẬP MÔNPHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài 1. - Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sảnỞ Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề cập. - Luật Đầu tư năm 2005. - Pháp luật kinh doanh bất động sản dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoàiTìm hiểu các quy định về kinh doanh BĐS dưới gócđộ hoạt động đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể đưa ra một số bình luận chủ yếu sau đây: 1.1. - mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài)1 đều được tham gia đầu tư kinh doanh BĐS (Điều 2 Luật KDBĐS). - Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh BĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây: (i) đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng. - (ii) đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn. - tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trìnhxây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đôthị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệpphải có dự án đầu tư. - Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu 7thầu. - Một số điểm hạn chế của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sảnBên cạnh những thành công, hệ thống pháp luật kinhdoanh BĐS của nước ta còn bộc lộ một số điểm hạn chế chủ yếu sau đây: 8Thứ nhất, trong thời gian qua thị trường BĐS ở nước ta bộc lộ rõ tính phân khúc. - thu hút đượcsự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và người dân. - lại ít nhận được sự quan tâm tìm hiểu, sự đầu tư của các chủ thể kinh doanh BĐS. - Điềunày cũng làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. - Kiến nghị về hoàn thiện hệ thống pháp luật kinhdoanh bất động sản nhằm nâng cao tính hấp dẫn củathị trường bất động sản việt nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài1. - Nhà nước cần soạn thảo và sớm ban hành cơ chếvề tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. - (1) Sau đây gọi chung là nhà đầu tư. - Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và đượcbên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phươngthức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.”Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần như sau: 18 “1. - Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản vàkhách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việcmua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trongtương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lầnhuy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản. - b) Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứngtrước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;c) Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậmtiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệmvới khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho kháchhàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính 19theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểmgiao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ. - Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hìnhthức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Số tiền trả chậm, trả dần. - 20b) Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyềnsở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bênmua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;c) Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sảnđược sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyềnsử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoảthuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. - Các doanh nhân khi tham gia giao kết phải thận trọng và tuân thủ các quy định của phápluật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết.Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc muabán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương 21 lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản. - Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứngtrước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho kháchhàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tínhtheo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểmgiao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ. - 22 Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Số tiền trả chậm, trả dần. - thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng;Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bênmua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trườnghợp các bên có thỏa thuận khác. - Bên mua, bên nhậnchuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sảnsau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.II, THỰC TIỄN MUA NHÀ Ở THEO HÌNH THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN Ở VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY. - Theo một giám đốc doanh nghiệp bất động sản, trong trình trạng thị trường nhà đất hiện nay thì tìm được khách cũng rất khó khăn. - Có phân tích: “Các chủ đầu tư ngại tham gia nhà ở bán trả góp và cho thuê vì chưa có chế tài để thực hiện việc bán trả góp và cho thuê khi số đông người thu 24 nhập thấp hiện không đủ sức chi trả liên tục và khả năng chây ì cao”.Hiện nay nhiều công ty bất động sản đang mạnh dạn tìm phương thức và quy chế mới như: nếu người mua nhà không tiếp tục trả tiền trả góp sáu tháng liên tục, công ty sẽ thu hồi lại nhà. - Tuy nhiên, điều khiến cho các “thượng đế” khó lòng đạt được mong muốn sở hữu một căn hộchính là gánh nặng lãi suất trong nhiều năm.Có một thực tế tồn tại lâu nay là cả ngân hàng và doanhnghiệp bất động sản đều tự ấn định thời hạn cho vayvốn mua nhà và thời hạn trả góp. - 34Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường thực sự có sức hút và giảm thiếu gánh nặng chokhách hàng thì các doanh nghiệp nên có những biệnpháp tích cực như nâng cao công tác nghiên cứu thịtrường để lựa chọn thị trường mục tiêu và loại hình dự án nhà ở phù hợp.Tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp chạy theo tâm lý “bầy đàn” và cùng đi vào một phân khúc thị trường gây nên tình trạng thừa cung ở một phân khúc đó. - 36Hợp đồng mua bán nhà ở - Bài tập học kỳ Pháp luật kinh doanh Bất động sảnNgày 15/2, TAND quận T, TP. - Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?2. - Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? Trong tình huống không nêu rõ về hợp đồng muabán nhà ở giữa công ty X và bà Thân do vậy ta mặcnhiên coi hợp đồng này là hợp pháp, được lập thànhvăn bản, có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, công trình xây dựng. - Trong tình huống đưa ra thì Công ty X là bên bánnhà, còn bên mua nhà là bà Nguyễn Thị Thân đã ký với nhau hợp đồng mua bán nhà ở.- Bên bán là Công ty X đã vi phạm những quy định về nghĩa vụ như sau:Theo như dữ kiện đầu bài đưa ra là sau khi dọn đến ở bà Thân thấy “căn hộ có nhiều hạng mục không được thi công đúng chất lượng cam kết, nước và 39chất thải từ bồn cầu đã trào ngược gây hôi thối, mấtvệ sinh toàn bộ căn hộ”, như vậy theo như quy định tại Khoản 3 Điều 451 BLDS 2005 về nghĩa vụ của bên mua nhà ở thì bên bán nhà phải giao nhà đúngtình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua và Điều 25 luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng được quy định như sau: “1. - Nếu không thể hòagiải thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định nên trong tình huống Tòa ánnhân dân quận T chấp nhận yêu cầu của Công ty X là đúng thẩm quyền của mình theo quy định của pháp luật. - Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy phải bồi thường thiệt hại.” Và cũng tại khoản 4 Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì bên bán nhà có quyền “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt 44 hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”. - c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.” và Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2006 :“1. - 50 Hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong phần móng của dự án - Bài tập Pháp luật kinh doanh Bất động sản Công ty bất động sản X được UBND thành phố H chấp thuận lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tạixã M huyện T. - Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật kinh doanh bất động sản?2. - Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật kinh doanh bất động sản?Trả lời: là hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong phần móng của dự án. - Vì: 52 Dự án khu nhà ở là dự án được hình thành trongtương lai, nên căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. - 55Vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dướihình thức ủy quyền do không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không công chứng theoquy định của pháp luật - Bài tập học kỳ Pháp luật kinh doanh Bất động sảnTháng 12/2006, UBND TP.HCM có quyết định giaohai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư. - Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?2. - Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý để xử lý?Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế,hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm.Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnhvực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những viphạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất độngsản cũng như pháp luật liên quan. - GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG1/ Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào pháp luật kinh doanh bất động sản? Trả lời. - Đới với Công ty cở phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N dưới hìnhthức ủy quyền, mà không có xác nhận của cơ quancó thẩm quyền và không công chứng theo quy định của pháp luật. - Thứ nhất: Nếu công ty xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H là công ty kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất, thì căncứ theo Khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất độngsản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định 58của luật này và các quy định khác của pháp luật liên quan”. - Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản cóquy định phải áp dụng đúng theo quy định của phápluật liên quan. - Thứ hai : Nếu Công ty xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H chuyển nhượng quyền sử dụng đất theohình thức hợp đồng dân sự, thì đây cũng là hợp đồng vi phạm pháp luật, theo quy địnhcủa pháp luật trực tiếp chi phối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng thì mới có hiệu lực pháp luật.- Đối với Công ty TNHH N có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V để thực hiện xây 59dựng dự án căn hộ cao cấp AC trên hai lô đất A5 và A6. - Nên căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. - Như vậy hai công ty TNHH N và Công ty V không được phép xây dựng dự án trên hai lô đất A5 và A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. - Đối với Công ty V có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Thứ nhất hành vi bán các căn hộ không thông quasàn giao dịch bất động sản. - Vì: Căn cứ theo Khoản 2Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổchức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. - 60Thứ hai là hành vi bán 50% trong tổng số 500 căn hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Vì : Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 LuậtKinh doanh bất động sản và Điểm d Khoản 3 Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy định tại điểm c và điểm d Khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trongmỗi dự án( tính trên tổng số lượng nhà ở thương mạicủa dự án cấp I. - Vì:Dự án khu căn hộ cao cấp AC này theo quy định củaluật xây dựng thì thuộc dự án khu nhà ở thương mại, cùng với đó đây chỉ là dự án chưa phải là đang xây dựng hay là nhà đã có sẵn, vì thế có thể khẳng định đây là nhà hình thành trong tương lai nên căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ- CP 61quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. - Đối với Công ty TNHH N và Công ty V: Do haicông ty này thực hiện liên kết đầu tư, mà không thấycác bên có sự thỏa thuận nội bộ nào, nên sẽ liên đới chịu trách nhiện với nhau.Thứ nhất: Xử phạt hành chính đối với hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh, cụ thể là quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 và dự án khu căn hộ đượcxây trên hai lô đất này mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản.Căn cứ theo Điểm a Khoản 2 Điều 31 tại Nghị định 23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xửphạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. - kinh doanh bất động sản. - có quy định như sau: “2. - Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiệnhoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;” Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. - Ngoàihình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án. - Đối với những hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kýkinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.”Thứ hai: Xử phạt hành chính đối với hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 31 tại Nghị định23/2009/NĐ- CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử 65phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. - kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “1. - Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộcdiện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;” Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. - Ngoàihình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án...”Thứ ba xử phạt hành chính đối với hành vi huy độngvốn, cụ thể là bán 50% các căn hộ vượt quá quy định là chỉ được bán 20% không qua sàn gia dịch bất 66động sản, và chưa thi công xong phần móng của dự án đã bán các căn hộ. - kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “2. - kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “3. - Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ côngtrình vi phạm, công trình phải bị cưỡng chế phá dỡ.Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lậpphương án phá dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” LỜI KẾT Qua tình huống trên có thể thấy kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là một trong những thị trường bị tác động bởi nhiều pháp luật chuyên ngành khác nhau, vì vậy để kinh doanh bất động sản được tốt một trong những yêu cầu cơ bản là cần nắm đượccác quy định của pháp luật liên quan, và nhiều yếu tố nữa. - 71Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTOThị trường bất động sản là một thành tố cực kì quan trọng của nền kinh tế, kể từ khi Việt Nam chuyểnđổi sang nền kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát triển rõ rệt. - Việc trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào năm 2007 đã đưa đến rất nhiều cơ hội cho nền kinhtế Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản, tuy nhiên những thách thức mà Việt Nam phải đối mặt khi hội nhập cũng không hề ít. - Vậy làm sao để tậndụng tối đã những cơ hội, khắc phục những hạn chế nhằm vượt qua những thách thức và đưa thị trường bất động sản phát triển, trong giới hạn bài viết này,nhóm chúng tôi xin được đi phân tích để làm rõ hơn những vấn đề trên. - I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niệm thị trường bất động sản Việt Nam 72 Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản đượcnghiên cứu và tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. - Tuy nhiên, trên bình diện chung có thể khái niệm về thị trường bất động sản có thể hiểu như sau: “Thịtrường bất động sản Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.” 2.Đặc điểm của thị trường bất động sản Là một thị trường nhỏ trong thị trường theo nghĩarộng nên thị trường bất động sản cũng có những đặcđiểm tương tự của thị trường nói chung. - Thị trường bất động sản là thị trường không hoànhảo. - Mặt khác khả năng tiếp cận thông tin của các chủ thể trên thị trường khônggiống nhau dẫn đến hoạt động trên thị trường bị méo mó, sai lệch.- Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thườngphản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất độngsản phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… sự phản ứngcung sẽ không kịp cầu dẽ dẫn đến sự biến động về giá cả, đòi hỏi nhà nước phải có những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường.- Do đặc thù của chủng loại hàng hóa bất động sản là thường có giá trị lớn nên quá trình giao dịch bất động sản không hề đơpn giản và nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. - Vì vậy giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán. - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, mang tính chu kỳ, dễ biến động khi có sự biến động của các 74 yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. - Những tác động về kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội, môitrường, phong tục tập quán … đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường bất động sản. - CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO 1.Những cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam Có thể nói rằng việc gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã mở ra những cơ hội mới cho thịtrường Việt Nam nói chung và thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng. - Đối với thị trường kinhdoanh bất động sản, việc gia nhập WTO đã mang lại rất nhiều cơ hội, cụ thể: Thứ nhất, việc gia nhập WTO sẽ tạo điều kiện vàthúc đẩy những cải cách về mặt chính sách cũng như cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh bất độngsản Việt Nam.Kể từ khi nộp đơn gia nhập WTO vào 75 năm 1995 cho đến khi trở thành thành viên chính thức vào năm 2007 nước ta đã chủ động hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế theo cơ chế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa và thực hiện công khai minh bạch các thiết chế quản lý theo quy định củaWTO. - Giai đoạn này cũnggắn liền với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luậtnhư Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản tiếp theo. - Thứ hai, việc gia nhập WTO sẽ góp phần tạo ra những điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản về nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cũng như tạo ra một nguồn cầu lớn khi ngàycàng có nhiều người nước ngoài đến Việt Nam địnhcư.Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng từ 1.068 nghìn tỷ đồng lên 2.655 nghìn tỷ đồng. - Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú và ăn uống , lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăng thêm.Năm 2010, theo báo cáo của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ kế hoạch và đầu tư), trong tháng 9/2010 có 62 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký đạt 616 triệu USD. - Tổng vốn đầu tư đăng ký tronglĩnh vực này là 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.Thứ ba, việc gia nhập WTO – một thị trường lớn vớitính cạnh tranh cao- cũng góp phần thúc đẩy các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn và ở một trình độ cao hơn. - Khi gia 77 nhập WTO các nhà kinh doanh bất động sản trong nước cũng như các nhà quản lí sẽ có cơ hội để tiếp xúc với cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh. - thong qua những hoạt động này nó sẽ làm cho thịtrường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng hơn về mặt loại hình, chặt chẽ hơn trong phương thức quản lí góp phần tạo nên một thị trường lành mạnh.2.Những thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam Gia nhập WTO đã mở ra rất nhiều cơ hội cho ViệtNam hội nhập với nền kinh tế thế giới đặc biệt tronglĩnh vực kinh doanh BĐS, tuy nhiên nó cũng tạo nênnhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể: Thứ nhất, trong khi thị trường giao dịch BĐS trên thế giới phát triển một cách mạnh mẽ, năng động thìthị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa cao. - 78 Thứ hai, cung – cầu BĐS bị mất cân đối: gia nhập WTO Việt Nam đang hòa mình vào xu thế toàn cầu hóa với một nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, vì vậy nhu cầu về bất động sản của các doanhnghiệp ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan hiếm. - Tất cả những điều này dẫn đến sự “đóng băng” của thị trường BĐS, mất cân đối cung – cầu.Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc chúng ta phải tuân thủ và thực hiện các cam kết quốc tế.Đối với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, tuynhiên, ở nước ta hiện nay phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính quy.Theo ước tính, số giao dịch “ngầm” này đã lên tới 70% tổng lượng giao dịch bất động sản.Điều này đã tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như HàNội và TP.HCM.Hiện tượng này không chỉ thể hiệnở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự án.Rõ rệt nhất nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương. - Thứ sáu, bong bóng bất động sản: Cùng với việc gianhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam đi lên nhưng tạo ra các “bong bóng bất động sản”, khiến giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực có nó. - Tuy cơ cấu các mặt hàng xuất khẩu của Hoa Kỳ mang tính bổ sung hơn là cạnh tranh đối với cơ cấu ngành hàng xuất nhậpkhẩu của chúng ta, nhưng những tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, năng lực quản trị chuẩn mực sẽ dễ dàng đánh bại các doanh nghiệp Việt Nam còn thua kém nhiều mặt, đặc biệt trong các lĩnh vực năng 83 lượng, tài chính, bất động sản. - III.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH Trên cơ sở những phân tích về những cơ hội cũngnhư thách thức của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa ramột số kiến nghị sau đây nhằm giúp thị trường BĐS vượt qua những thách thức nói trên: Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi hơn về thuế, lãi suất ngân hàng…đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp,nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu của người mua, qua đó góp phần giải quyết hàng tồn kho bất động sản hiện nay. - 85 Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng các dự án bất động sản mà cần tích cực cải cáchhành chính trong cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án với nhiều thủ tục nhanh gọn hơn. - Cuối cùng cần có những chính sách nhằm thu hút, mời gọi các thành phần kinh tế tham gia vào việcđầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua đó tạo điều kiệnthuận lợi hơn cho việc phát triển thị trường bất động sản. - 86Danh mục bài tập môn Pháp luật kinh doanh bất động sản Nhóm 1: Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanhbất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam địnhcư ở nước ngoài? Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra nhận xét về các quy định đó? Nhóm 2: Trình bày những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới. - Theo Nhóm Anh (Chị), đạo đức nghề nghiệp giúp ích gì cho sự phát triển nghề nghiệp của nhà môi giới? Nhóm 3: Trình bày các kỹ năng cơ bản cần có củamột nhân viên môi giới bất động sản và giải thích vì sao phải có những kỹ năng đó?Nhóm 4: Phân tích nguyên tác tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản và đưa ra đượcnhững bình luận, đánh giá qui định của pháp luật về vấn đề này? 87Nhóm 5: Phân biệt các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trả trước và hình thức trả chậm, trả dần. - Hãy chỉ ranhững lợi thế và những bất lợi của mỗi hình thức đó xét ở góc độ nhà đầu tư và góc độ khách hàng? Nhóm 6: Nhóm Anh (Chị) hãy cho biết vì sao pháp luật kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện về bán nhà ở hình thành trong tương lai? Hãy phân tích các quy định điều kiện bán nhà ở hình thànhtrong tương lai? Đưa ra một số lời khuyên cho kháchhàng mua nhà ở hình thành trong tương lai để phòng ngừa rủi ro bảo toàn số tiền mua nhà?Nhóm 7: Phân tích các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản? Hãy cho biết ý nghĩa của việc quy định điều kiện hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản?Nhóm 8: Phân biệt sự khác nhau giữa văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản với sàngiao dịch bất động sản? Trình bày ý nghĩa của việc ra đời sàn giao dịch bất động sản? 88Nhóm 9: Phân tích nội dung các quy định của phápluật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản? Hãy đưa ra những đánh giá, bình luận về các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản?Nhóm 10: Phân tích nội dung các quy định của pháp luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh bấtđộng sản? Bình luận về chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản? Đưa ra một sốgiải pháp hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?Nhóm 11: Phân tích nội dung các quy định về điềukiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? Trìnhbày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giảipháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế?Nhóm 12: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang dự thảo văn bản trình Chính phủ về việc bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản. - Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra lý do giải thích vì sao Bộ Xây dựng lại có quan điểm như vậy? Theoquan điểm của Anh (Chị), đối với các hợp đồng kinh 89doanh bất động sản có bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng không? Giải thích vì sao? 90Danh mục bài tập môn Pháp luật kinh doanh Bất động sảnNhóm 1: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những đặctrưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?Nhóm 2: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích các nguyênnhân chủ yếu dẫn đến việc đổ bể hàng loạt những vụ "tín dụng đen" trong thời gian vừa qua? Việc đổ bể các vụ "tín dụng đen" có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay? Nhóm 3: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích nguyên nhân của việc Công ty Cổ phần Bất động sản Dầukhí bán tháo nhà dự án chấp nhận thua lỗ 40%? Việclàm này có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản nước ta không?Nhóm 4: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích các nguyên nhân của tình trạng lừa đảo chiếm dụng tiền vốntrong hoạt động kinh doanh bất động sản? Và đưa ra một số giải pháp pháp lý nhằm ngăn chặn hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản? 91Nhóm 5: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích ảnh hưởngcủa cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đối với hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay? Hãy đưa ra một số ý kiến tư vấn cho các nhàđầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng.Nhóm 6: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích vai trò và ý nghĩa của việc nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản? Phân tích các nguyênnhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có chỉ số minh bạch thấp?Nhóm 7: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt nam khi nước ta trở thành thành viên của Tổchức thương mại thế giới? Nêu một số giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua những thách thức này? Nhóm 8: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta? Đưa ra một số giảipháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của lĩnh vực pháp 92luật kinh doanh bất động sản đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta?Nhóm 9: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những đặctrưng cơ bản của lĩnh vực pháp luật kinh doanh bấtđộng sản của nước ta? Phân tích những hạn chế của lĩnh vực pháp luật này và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện? Nhóm 10: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích ý nghĩa của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản năm2006? Theo Nhóm Anh (Chị) nguyên tắc nào có tácđộng trực tiếp nhất đến việc nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam? Giải thích vì sao? Nhóm 11: Nhóm Anh (Chị) hãy cho biết nguyên nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp? Nhà nước có vai trò gì trong việc giúp các nhà đầu tư trong việc phát triển phân khúcthị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp? 93Nhóm 12: Nhóm Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luậnvề hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ởnước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ
Xem thử không khả dụng, vui lòng xem tại trang nguồn hoặc xem
Tóm tắt