- Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam. - Abstract: Nghiên cứu làm rõ các qu định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. - Tìm hiểu thực ti n pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật một số nước trên thế giới về vấn đề nà , để tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các qu định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. - Đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.. - Keywords: Pháp luật Việt Nam. - Bảo đảm tiền vay. - Ngân hàng thương mại. - Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay là một trong số các trường hợp điển hình của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Điều nà được lý giải bởi lý do giản dị là vì, hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại luôn tiềm ẩn ngu cơ rủi ro nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm. - Từ phương diện quản lý nhà nước, để đảm bảo sự an toàn chung cho cả hệ thống tín dụng và tính ổn định của nền kinh tế, Nhà nước đã và đang từng bước hoàn thiện các quy tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có bảo đảm nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. - Tuy nhiên, thực ti n hoạt động cho vay có bảo đảm của ngân hàng thương mại trong những năm qua cho thấy rằng dù Nhà nước đã cố gắng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay có bảo đảm nhưng qua thực ti n áp dụng, các văn bản nà cũng bắt đầu bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập cần được nghiên cứu để bổ sung, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu của thực ti n hoạt động ngân hàng trong điều kiện mới.. - Trong thực ti n cho vay có bảo đảm của ngân hàng thương mại hiện nay, các trường hợp cấp tín dụng được bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm một tỷ lệ khá lớn, do đặc thù của loại tài sản nà là thường có giá trị lớn và tương đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên rất được các ngân hàng thương mại tin tưởng. - Tình trạng này vô tình đã tạo ra hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo đó số lượng tài sản bảo đảm là bất động sản phải xử lý để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại là khá nhiều, trong khi thị trường bất động sản đang lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm na nên nhiều tài sản bảo đảm không có khả năng phát mại được để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại. - Những khó khăn, vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thời gian qua đang là rào cản rất lớn đối với việc duy trì năng lực hoạt động kinh doanh cũng như năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu như hiện nay. - Nhiều vấn đề thực ti n đặt ra cần được giải quyết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho ngân hàng thương mại trong xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chẳng hạn như việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trường hay trên cơ sở khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. - những loại giấy tờ nào được coi là cần thiết đối với tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai để làm căn cứ chắc chắn cho việc xác lập giao dịch bảo đảm và làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi nà được đặt ra là bởi vì, vào. - thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì thông thường các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa được xác lập đối với chủ tài sản là bên bảo đảm, do vậy mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trở nên rất khó khăn. - Ngoài ra, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo phương thức nào (theo thỏa thuận của các bên hay bắt buộc phải thông qua đấu giá) cũng gâ ra những lúng túng cho các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.. - Từ những lý do nêu trên, cùng với những lợi thế do đang trực tiếp công tác tại ngân hàng thương mại trong vài năm qua, em quyết định lựa chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam". - làm đề tài luận văn thạc sĩ của. - Tình hình nghiên cứu đề tài. - Không khó để nhận ra rằng chủ đề "pháp luật về bảo đảm tiền vay". - Nguy n Văn Phương, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007;. - Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng", Tạp chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002;. - Trần Minh ơn, "Thực tiễn cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phòng Quốc hội), Số 12/2008.. - Ngoài ra, cũng đã có các khóa luận tốt nghiệp cử nhân và luận văn thạc sĩ nghiên cứu về vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay như:. - Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng và giải pháp". - Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện". - Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng". - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong quan hệ vay vốn ngân hàng, lý luận và thực tiễn". - Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh tài sản". - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng". - Tuy vậy, điều mà luận văn nà phải giải quyết để tạo ra sự khác biệt so với các công trình nghiên cứu đã công bố nêu trên là ở chỗ, luận văn phải chỉ rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng pháp luật cũng như đánh giá thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. - Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra được những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam hiện na để thông qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.. - Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài. - Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp. - Với mục đích nghiên cứu như trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là:. - Tập trung làm rõ các qu định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản;. - Tìm hiểu thực ti n pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật một số nước trên thế giới về vấn đề này, để tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các qu định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.. - Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài. - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các qu định pháp luật và thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các qu định về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực ti n giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.. - Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài. - Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn. - Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy luận văn có những đóng góp mới sau đâ. - Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản là bất động sản.. - Thứ hai, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản. - Đặc biệt, luận văn tập trung tìm hiểu thực ti n áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thương mại để từ đó phát hiện những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xác lập giao dịch, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.. - Thứ ba, luận văn đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.. - Kết cấu của luận văn. - Chương 1: Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.. - Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.. - Chương 3: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.. - Ngu n Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.. - Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ- CP ngày Hà Nội.. - Ngu n Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.. - Trương Thanh Đức Một số vấn đề pháp lý cần xem xét trong các qu định về giao dịch bảo đảm", Ngân hàng, (3).. - Học viện Ngân hàng (2001), Giáo trình Tín dụng Ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội.. - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội.. - Lê Kiên Đến tháng 6/2007 hoàn thành việc cấp giấ đỏ", Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, (151).. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1959), Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11 ban hành quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1994), Quyết định 198/QĐ/NH1 ngày 16/9 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng ngắn hạn, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1995), Quyết định 367/QĐ-NH1 ngày 21/12 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng trung và dài hạn, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996), Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996), Luật Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng một số nước, Tài liệu hội thảo khoa học, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (Đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày và Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31-5-2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), Hà Nội.. - Lê Thị Thu Thủ Thế chấp qu ền sử dụng đất va vốn ngân hàng: những vướng mắc cần khắc phục", Nghiên cứu lập pháp, (6).. - Trường Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.. - Ngu n Quang Tu ến Tài sản bảo đảm là qu ền sử dụng đất và những vấn đề có liên quan trong quan hệ với các tổ chức tín dụng", Dân chủ và pháp luật, (4).. - Ngu n Văn Tu ến (2005), Giao dịch thương mại của ngân hàng thương mại trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội.. - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp Giao dịch có bảo đảm và đăng ký tài sản trong pháp luật Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý