- PHÁP LUẬT VỀ. - CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI. - TẠI VIỆT NAM. - Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.. - 1 Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở. - HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI. - ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.. - Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Error! Bookmark not defined.. - Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Khái quát về thế chấp và cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Khái niệm, đặc điểm của hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Khái quát về pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay thế. - chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI. - CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI VIỆT NAMError! Bookmark not defined.. - Các quy định của pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Các chủ thể tham gia vào giao dịch cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Hợp đồng tín dụng trong cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Trình tự, thủ tục cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng laiError! Bookmark not defined.. - Mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai Error! Bookmark not defined.. - Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng. - nhà ở hình thành trong tƣơng lai của Ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.. - Thực tiễn hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành. - trong tƣơng lai của Ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.. - Một số khó khăn, vƣớng mắc trong thi hành pháp luật về hoạt động cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai của Ngân hàng Thƣơng mại. - Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG. - TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.. - Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Khắc phục những bất cập của pháp luật về cho vay thế chấp bằng. - Nâng cao vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và phối hợp thực hiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. - BLDS Bộ Luật Dân sự. - HTTTL Hình thành trong tƣơng lai. - NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc. - NHTM Ngân hàng Thƣơng mại. - TCTD Tổ chức tín dụng. - TSBĐ Tài sản bảo đảm. - Trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại tại Việt Nam hiện nay, cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL, hay còn gọi là sản phẩm "cho vay mua nhà dự án". - Thực tiễn cho thấy, sản phẩm cho vay mua nhà dự án đã giúp một bộ phận ngƣời dân có nhu cầu thực sự về nhà ở đƣợc tiếp cận vốn vay ngân hàng. - Dƣới góc độ luật học, hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL giữa các chủ thể: ngân hàng, khách hàng (bên vay) và/hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) xuất hiện hai mối quan hệ pháp lý là quan hệ cho vay và quan hệ thế chấp.. - Trong mối quan hệ thứ nhất, ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở, căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định, với điều kiện khách hàng hoàn trả tiền vay cả gốc lẫn lãi. - Đổi lại, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, các bên liên quan cần thiết phải xác lập mối quan hệ ràng buộc về nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên vay hoặc ngƣời thứ ba) bằng chính nhà ở, căn hộ vay mua đó, cho dù nhà ở đó chƣa hình thành hoặc chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.. - Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL ngày càng đƣợc chú trọng xây dựng và hoàn thiện bởi các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. - Đặc biệt, pháp luật đã chính thức ghi nhận nhà ở HTTTL là loại tài sản có thể đƣợc dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng thông qua hàng loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày về giao. - dịch bảo đảm (“Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. - Nghị định số 11/2012/NĐ- CP ngày về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (“Nghị định số 11/2012/NĐ-CP). - Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở ("Nghị định số 71/2010/NĐ-CP". - Thông tƣ số 08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 của Bộ Tƣ pháp về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tƣ pháp hƣớng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án ("Thông tƣ số 08/2014/TT-BTP". - Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT ngày về việc hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ("Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT". - Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày về việc hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB ("Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN". - Tuy nhiên, pháp luật về hoạt động này vẫn chƣa rõ ràng và thống nhất nên nảy sinh nhiều vƣớng mắc, khó khăn trong thực tiễn triển khai và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng. - Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ của mình. - Trƣớc khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, thì hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản HTTTL nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng của NHTM vẫn chƣa thực sự đƣợc quan tâm đúng mực tại Việt Nam. - sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức tín dụng và thị trƣờng bất động sản, pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL đã nhận đƣợc sự quan tâm nhiều hơn của các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền bằng việc ban hành một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về cho vay, điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL, thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp, giao dịch bảo đảm. - Vì vậy, cũng có khá nhiều nghiên cứu, bài viết liên quan đến vấn đề này nhƣ “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Hoàng Anh Tuấn năm 2006;“Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại Ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Vũ Thị Thu Hằng năm 2010. - “Pháp luật về bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Lê Thị Mai Hƣơng năm 2010;“Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận văn tiến sỹ của tác giả Vũ Thị Hồng Yến năm 2013;“Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;…. - Các công trình nghiên cứu trên tuy có đề cập đến biện pháp thế chấp tài sản HTTTL trong hoạt động cho vay của các NHTM hoặc về thế chấp nhà ở HTTTL trong giao dịch dân sự nói chung, tuy nhiên chƣa có công trình nào đi sâu nghiên cứu pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL. - Mặt khác, do sự thay đổi các quy định pháp luật nhƣ Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở HTTTL nhƣ Thông tƣ số 08/2014/TT-BTP, Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT, Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,…Tính đến nay, chƣa có công trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu về quy định mới cũng nhƣ chỉ ra các bất cập, vƣớng mắc trong thực thi pháp luật.. - Bộ Tƣ pháp (2014), Thông tư số 08/TT-BTP ngày về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản đảm bảo, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.. - Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày hướng dẫn việc đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.. - Huỳnh Kim Chí (2012), “Bàn về đánh giá tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay”, https://www.vietinbank.vn.. - Lê Văn Chi (2013), Hoạt động cho vay của Ngân hàng Thương mại, http://voer.edu.vn.. - Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.. - Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.. - Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.. - Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội.. - Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội.. - Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.. - Chính phủ (2013), Nghị quyết 02/NQ-CP ngày của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà Nội.. - Ngô Huy Cƣơng (2003), “Tổng quan về luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19, tr.41-52.. - Ngô Huy Cƣơng (2009), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật dân sự 2005 và định hƣớng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, (20), Văn phòng Quốc hội, tr.21-29.. - Nguyễn Thùy Dƣơng (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trƣờng Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.. - Nguyễn Trƣờng Giang, Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý thế chấp quyền tài sản trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (7), Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, tr.56-63.. - Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.. - Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao (2003), Bản án giám đốc thẩm số 08/2003/HĐTP-KT ngày về vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Công thương Việt Nam và Công ty TNHH Thương mại Lam Hồng Sơn, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nƣớc (2005), Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nƣớc (2005), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nƣớc (2011), Thông tư số 33/2011/TT-NHNN ngày về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 5 năm 2010 quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng và quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội.. - Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây Dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT ngày về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.. - Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai”, Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tƣ pháp, tr.3-11.. - Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan”, Nhà nước và Pháp luật, (3), Viện Nhà nƣớc và Pháp luật, tr.10-19.. - Phan Thị Thu Phƣơng (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.. - Công Quang (2015), TPHCM: Sẽ áp dụng quy định diện tích ở bình quân/người, http://www.horea.org.vn.. - Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn về tài sản hình thành trong tƣơng lai và lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, (1), Học viện Tƣ pháp, tr.16-20.. - Nguyễn Thanh Thúy, (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, tr.18, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.. - Nguyễn Văn Tuyến (2011), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (17), Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam.. - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, tr.18, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội.. - Vũ Thị Hồng Yến (2014), Bản chất pháp lý của tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, http://moj.gov.vn.