- Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở. - nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam. - Làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, bản chất của quyền kinh doanh bất động sản (BĐS) của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này.. - Thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học cũng như trong quá trình sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS trong thời gian tới.. - Quyền kinh doanh. - Luật kinh tế. - Pháp luật Việt Nam. - Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài. - Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.. - Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.. - Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO từ năm 2006. - Việc gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới cũng đồng nghĩa với việc chúng ta có thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó không thể không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS.. - Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phần kinh tế mà còn tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợi thế về nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại… Trong những năm qua, với việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam (theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, FDI đăng ký đầu tư vào BĐS năm 2012 đạt 1,85 tỷ USD).. - Tuy nhiên, bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, trong đó có các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài còn thiếu toàn diện, chưa đồng bộ, các quy định này còn tản mạn ở nhiều Luật khác nhau (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng. - các quy định của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. - thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư còn nhiều bất cập nên hạn chế sự thu hút đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài…. - vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà. - của các đối tượng này mới chỉ dừng lại ở mức thí điểm, chỉ một số đối tượng đủ điều kiện mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam…. - Do vậy, trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay, để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, một trong những yêu cầu đặt ra là phải hoàn thiện các thiết chế để kiểm soát có hiệu quả thị trường kinh doanh BĐS, có chính sách mở cửa hơn nữa để thu hút sự tham gia đầu tư của các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.. - Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. - Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS đang được tiến hành rà soát để sửa đổi, bổ sung. - Một trong những trọng tâm trong lần sửa đổi này là tập trung vào các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. - Chính vì vậy, tôi đã chọn lĩnh vực “Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam". - Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng và pháp luật kinh doanh BĐS nói chung.. - Tình hình nghiên cứu. - Thời gian qua, vấn đề quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. - Có thể kể đến một số công trình, bài viết tiêu biểu như: “Quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. - Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi với bài viết “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 3/2007). - Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010)…. - Nhìn chung, các công trình, bài viết nêu trên đều nghiên cứu về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung nhưng ở mức độ và phạm vi khác nhau. - Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như: quyền tiếp cận đất đai, quyền sở hữu nhà ở. - Ngoài ra, cũng có công trình nghiên cứu về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng lại thông qua việc đánh giá kết quả cụ thể mà chưa có công trình nào đi sâu vào nghiên cứu một cách tổng quát về pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn và ở tầm một công trình luận văn thạc sỹ.. - Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi liên tục và nhanh chóng, đặc biệt, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải đổi mới chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS cho phù hợp thì các kết quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện. - Bởi vậy, việc nghiên cứu thành công đề tài "Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam". - Mục đích nghiên cứu của đề tài. - Việc nghiên cứu đề tài nhằm đạt được các mục đích sau:. - Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, bản chất của quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;. - Thứ hai, đi sâu nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;. - Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này;. - Thứ tư, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế;. - Thứ năm, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học cũng như trong quá trình sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS trong thời gian tới.. - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:. - Một số vấn đề lý luận về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;. - Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;. - Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thời gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại.. - Về phạm vi nghiên cứu của luận văn:. - Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm: vấn đề cấp phép đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, phạm vi kinh doanh BĐS, quyền đối với. - nhà ở, công trình xây dựng…, mà không nghiên cứu pháp luật kinh doanh BĐS đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS hay đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước.. - Phương pháp nghiên cứu. - Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam.. - Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp tổng hợp (được sử dụng để nghiên các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài). - Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế định có liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở cả phương diện lí luận và thực tiễn áp dụng pháp luật. - có tham khảo, đối chiếu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới. - Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành,. - sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS liên quan tới quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.. - Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng cho mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài trường.. - Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.. - Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành.. - Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.. - Duy Anh, Bất động sản vốn ngoại: dự án bỏ hoang, chủ đầu tư mất dạng http://vef.vn bds-von-ngoai-du-an-bo-hoang-chu- dau-tu-mat-dang.. - Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8/2011, tr. - Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính thị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.. - Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.. - Ban chấp hành Trung ương Đảng (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội.. - Ban chấp hành Trung ương Đảng (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội.. - Ban chấp hành Trung ương Đảng (2008), Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Hà Nội.. - Ban chấp hành Trung ương Đảng (2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội.. - Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, Hà Nội.. - Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội.. - Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.. - Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.. - Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, Hà Nội.. - Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội.. - Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.. - Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.. - Chính phủ (2013), Nghị quyết số 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài trong thời gian tới, Hà Nội.. - Dương Văn Hậu (2006), “Luật Kinh doanh BĐS và vai trò của nó đối với thị trường BĐS ở nước ta”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về BĐS, tr. - Nguyễn Thúy Hiền (2006), “Pháp luật về BĐS và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐS ở Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về BĐS, tr. - Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, số 8/2009, tr. - Khánh Khoa, Đầu tư nước ngoài vào bất động sản: Nhiều chiêu lách luật, trục lợi http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/545192/nhieu- chieu-lach-luat-truc-loi-. - Nguyễn Mạnh Khởi (2007), “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 3(180), tr. - Hoàng Lực, Sàn bất động sản tại Việt Nam kiêm vai trò “con buôn”, đầu cơ, thao túng thị trường http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Bat-dong-san/San- BDS-tai-VN-kiem-vai-tro-con-buon-dau-co-thao-tung-thi-truong-. - Nguyễn Thị Nga (2007), “Sự hình thành và phát triển pháp luật thị trường BĐS”, Tạp chí Luật học, số 5/2007.. - Quang Phương, Cải cách thủ tục hành chính để hút vốn đầu tư http://www.qdnd.vn/qdndsite/vi-vn/61/261318/print/Default.aspx. - Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2011), Rà soát pháp luật kinh doanh, Hà Nội.. - Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội.. - Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội.. - Huyền Thư, Làm thủ tục kinh doanh trong 60 ngày chỉ là lý thuyết http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/doanh-nghiep/lam-thu-tuc-kinh-doanh- trong-60-ngay-chi-la-ly-thuyet-2867893.html. - Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về BĐS, tr. - Viện khoa học pháp lý (2009), “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS”, Thông tin khoa học pháp lý, tr